RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 11/02741

(2)

Z, X

C/

SARL CENGIZ, B, REINERT

ARRÊT N°13/00283

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 04 JUIN 2013

APPELANTS :

Monsieur C Z

XXX

XXX

représenté par M^e BETTENFELD, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Madame I X

XXX

XXX

représentée par M^e BETTENFELD, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMES :

SARL CENGIZ

— APPEL INCIDENT -

XXX

57100 Y

représentée par M^e MONCHAMPS, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Maître A B

XXX

57100 Y

représenté par M^e HEINRICH, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Maître Denis REINERT

XXX

57100 Y

représenté par M^e HEINRICH, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame OTT, Conseiller

Madame CUNIN-WEBER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me M-N

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 Mars 2013, tenue par Madame STAECHELE, Président de Chambre, laquelle a, en présence de Madame OTT, Conseiller et Magistrat chargé d’instruire l’affaire, entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposée, et en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 04 Juin 2013.

Suite à un compromis de vente du 1^er octobre 2007, la SARL CENGIZ a vendu à M. C Z et M^me I X selon acte authentique dressé le 10 juillet 2008 par M^e A B et M^e Denis REINERT, notaires, un appartement en copropriété situé XXX au prix de 205 000 € ttc, la superficie du lot de copropriété mentionnée dans cet acte notarié étant de '127,02 m2 ainsi qu’il ressort de l’esquisse d’étage établie par M. E H, géomètre à Y, le 21 mai 2008".

Se plaignant de l’inexactitude de la superficie privative ainsi indiquée alors qu’elle n’est que de 82,80 m2, soit une superficie inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, M. C Z et M^me I X ont par acte en date du 8 juillet 2009 assigné la SARL CENGIZ sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996 aux fins de paiement de la somme de 71 367,54 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la demande, correspondant à la réduction de prix proportionnelle à la différence de superficie (soit 44,22 m2 à 1 613,92 € le mètre carré).

Ils insistent sur la surface réelle à retenir au titre de la loi Carrez qui n’est que de 82,80 m2, en faisant valoir le caractère objectif reconnu par la jurisprudence à l’action en réduction de prix ouverte à l’acquéreur par l’article 46 de la loi modifiée du 10 juillet 1965, sans qu’il soit utile de rechercher si l’acquéreur avait ou non connaissance de l’erreur de surface lors de la signature de l’acte authentique de vente.

La SARL CENGIZ a excipé de la nullité de l’assignation et a conclu subsidiairement au débouté de la demande en faisant valoir que la superficie exacte a été mentionnée dans le compromis de vente, et d’ailleurs indiquée par les acquéreurs dans leur demande de prêt immobilier, et que ce n’est que par une erreur de plume lors d’un 'copier-coller’ réalisé avec l’acte de vente d’un autre lot que la surface de 127,02 m2 a par une erreur purement matérielle été indiquée dans l’acte notarié. Insistant sur la mauvaise foi dont font montre les demandeurs, qui avaient connaissance de la superficie exacte alors que l’accord sur la chose et le prix s’est formalisé dès le compromis portant bien sur un appartement de 84 m2 au prix de 205 000 €, la SARL CENGIZ réclame le paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et téméraire ainsi que la condamnation des demandeurs à une amende civile par application de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, outre le paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Par actes en date des 6 et 7 janvier 2010, la SARL CENGIZ a assigné respectivement M^e A B et M^e Denis REINERT aux fins de les condamner in solidum à la garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre au titre des conséquences liées à la rédaction de l’acte authentique du 10 juillet 2008 et elle a réclamé une indemnité pour frais irrépétibles. L’intervention forcée a été jointe à l’instance principale. La SARL CENGIZ à titre subsidiaire a conclu à la condamnation de M^e A B et M^e Denis REINERT à lui payer la somme de 71 367,54 € à titre de dommages-et-intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation que lui ont délivrée les consorts Z-X.

Les notaires sur la demande principale se sont associés aux écritures prises par la SARL CENGIZ quant à l’erreur matérielle contenue dans l’ acte authentique et ont conclu à l’irrecevabilité et au débouté de la demande de M. C Z et M^me I X, réclamant le paiement par ceux-ci d’une somme de 1 500 € pour chacun d’eux au titre des frais irrépétibles. Ils ont conclu subsidiairement à l’irrecevabilité et au débouté de l’appel en garantie formé par la SARL CENGIZ en faisant valoir que selon la jurisprudence au cas de réduction de prix intervenant en application des dispositions de la loi CARREZ, le notaire s’il engage sa responsabilité ' ce qui n’est pas le cas en l’espèce ' ne peut en tout état de cause être tenu de réparer que le dommage causé par sa faute, et ne peut en aucun cas être tenu à la restitution du prix, en ajoutant qu’en l’espèce les acquéreurs n’ont subi aucun préjudice puisque le litige trouve son origine, non dans une erreur de métrage, mais simplement dans une erreur matérielle.

Par jugement en date du 8 juillet 2011, le Tribunal de Grande Instance de Y, chambre civile, a :

' débouté M. C Z et M^me I X de leur demande de réduction de prix et de leurs demandes reconventionnelles,

' débouté la SARL CENGIZ de ses demandes reconventionelles,

' laissé les dépens à la charge de M^e A B et M^e Denis REINERT, dont l’erreur de plume est à l’origine de la procédure,

' condamné in solidum M^e A B et M^e Denis REINERT à payer à la SARL CENGIZ la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' condamné M. C Z et M^me I X à payer à la SARL CENGIZ la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' débouté M^e A B et M^e Denis REINERT de leurs demandes en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a écarté l’exception de nullité, invoquée par la SARL CENGIZ s’agissant d’une assignation du 7 juillet 2009, alors que le tribunal n’a été saisi que par une assignation du 8 juillet 2009, régulière en la forme et fruit, selon les demandeurs, d’une régularisation.

Pour rejeter la demande en réduction de prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal a considéré que certes la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à diminution de prix, qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice ; que cependant en l’espèce, il est constant que la promesse de vente signée entre les parties le 1^er octobre 2007 définit le lot vendu comme constitué d’un appartement situé au 2^e étage, identifié sous la lettre A sur le plan joint en annexe , et ce pour le prix de 205 000 € ; que l’annexe signée dans chacune des pages par les acquéreurs comporte le plan de l’appartement du 2^e étage identifiable par sa terrasse et fait clairement état d’une superficie de 83,96 m2; que la demande de financement présentée par les acquéreurs fait état d’un appartement d’une surface habitable de 84 m2 pour un coût total d’opération de 211 320 € ; que certes il n’est pas contesté que la superficie mentionnée dans l’ acte authentique dépasse de plus de 20% la mesure de la surface réelle de l’appartement ; qu’en dépit de cette mention erronée de l’acte authentique, l’acte de vente stricto sensu, résultant de l’échange des volontés des parties, fait indirectement référence, par référence au plan annexé, à une mention exacte de superficie.

Le tribunal en a déduit que l’échange des consentements s’est fait sur la base d’un document présentant une indication exacte de la superficie du lot de copropriété et que le prix de vente a été fixé et accepté en fonction de cette superficie, de sorte qu’il est manifeste que la mention erronée de la superficie figurant à l’acte formel de vente est le fruit d’une simple erreur de plume, commise par les notaires, et qui a échappé à la vigilance de l’ensemble des parties.

Par déclaration enregistrée le 26 août 2011, M. C Z et M^me I X ont régulièrement interjeté appel du dit jugement.

Par leurs dernières écritures du 14 mars 2012, M. C Z et M^me I X demandent à la Cour, vu l’article l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996 et l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 , en infirmant le jugement entrepris de:

' condamner la SARL CENGIZ à payer à M. C Z et M^me I X la somme de 71 367,54 € avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2009, date de l’assignation,

' condamner in solidum la SARL CENGIZ, M^e A B et M^e Denis REINERT aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer une somme de 1 000 € chacun et par instance, soit 3 000 € à M. C Z et M^me I X en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' très subsidiairement et si le jugement était confirmé en son principe, condamner M^e A B et M^e Denis REINERT aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer une somme de 3 000 € à M. C Z et une somme de 3 000 € à M^me I X en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ses dernières écritures du 3 septembre 2012, la SARL CENGIZ formant appel incident demande à la Cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes, fins et conclusions des consorts Z – X,

' réformer pour le surplus la décision entreprise,

' condamner in solidum les consorts Z – X à payer à la SARL CENGIZ une somme de 5 000 € à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et téméraire,

' condamner in solidum les consorts Z – X au règlement d’une amende civile d’un montant de 3 000 € application des dispositions de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile,

' condamner in solidum les consorts Z – X à payer à la SARL CENGIZ la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’instance,

' condamner in solidum les consorts Z – X aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel,

' condamner in solidum les consorts Z – X à payer à la SARL CENGIZ une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

subsidiairement

' condamner in solidum M^e A B et M^e Denis REINERT à garantir la SARL CENGIZ de toutes condamnations qui pèseraient sur elle au titre des conséquences liées à la rédaction de l’ acte authentique en date du 10 juillet 2008 signé entre la SARL CENGIZ et les consorts Z – X,

à titre encore plus subsidiaire

' condamner in solidum M^e A B et M^e Denis REINERT à payer à la SARL CENGIZ la somme de 71 367,54 € à titre de dommages-et-intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2009, date de la signification de l’assignation délivrée par les consorts Z – X à la SARL CENGIZ,

' condamner M^e A B et M^e Denis REINERT à régler, pour chacun d’eux, à la SARL CENGIZ la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’instance, outre la somme de 1 000 € en application des dispositions du même article au titre des frais irrépétibles d’appel,

' condamner in solidum M^e A B et M^e Denis REINERT aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Par leurs dernières écritures du 22 octobre 2012, M^e A B et M^e Denis REINERT demandent à la Cour de :

' débouter M. C Z et M^me I X de leur appel,

' débouter la SARL CENGIZ de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de M^e A B et M^e Denis REINERT,

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

' eu égard aux circonstances de la cause, condamner in solidum M. C Z et M^me I X aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser à M^e A B et M^e Denis REINERT, chacun, la somme de 1 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2013.

SUR CE :

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la Cour se réfère ; vu les pièces ;

sur la demande en réduction de prix :

Attendu que les appelants, se prévalant des dispositions de l’article 46 de la loi de 1965 et du caractère objectif de l’action en réduction du prix, critiquent le jugement entrepris qui n’a pas tiré toutes les conséquences de la différence incontestable de superficie du bien vendu et qui s’est à tort fié au compromis de vente, lequel n’avait plus aucune valeur juridique au regard de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 dès lors que le délai de 6 mois était dépassé ;

Que les intimés approuvent le jugement entrepris dans la mesure où les acquéreurs connaissaient précisément la surface exacte du bien vendu et où ils tentent par mauvaise foi d’obtenir une réduction du prix au prétexte d’une simple erreur de plume contenue dans l’acte authentique, alors que la vente était parfaite dès le compromis comportant les renseignements exacts ; que les notaires intimés ajoutent que 'c’est encore avec une foi douteuse que (les acquéreurs) invoquent à présent la caducité du compromis de vente au motif qu’ils n’auraient signé l’acte authentique que plus de 6 mois plus tard… Outre le fait qu’ils ne s’expliquent pas sur ce délai, force est de constater que les consorts Z-X l’ont accepté puisqu’ils ont acquis le bien nonobstant l’expiration du délai’ ;

Mais attendu que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996 dispose que 'toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant et constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot’ ; qu’il précise que 'si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure’ ;

Attendu qu’il résulte de ces dispositions que lorsque la réalisation de la vente a été constatée par un acte authentique, la superficie susceptible d’ouvrir droit à l’action en diminution du prix est celle mentionnée dans l’acte authentique qui constitue le dernier état de l’accord des parties et dont l’inexactitude ne peut être supplée par les mentions d’un avant-contrat ou par l’existence alléguée d’une erreur matérielle affectant l’acte ;

Que la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice ;

Attendu qu’en l’espèce, l’acte authentique de vente, établi le 10 juillet 2008 par M^e A B et M^e Denis REINERT notaires à Y, porte vente par la SARL CENGIZ à M. C Z et M^me I X d’un appartement en copropriété, situé rue principale à Zoufftgen, dont il est précisé en page 3 au paragraphe 'loi Carrez’ que 'la superficie de la partie privative du ou des lots entrant dans le champ d’application de cette loi est de 127,02 m2 ainsi qu’il résulte de l’esquisse d’étages établie par Monsieur E F, géomètre à Y le 21 mai 2008" ;

Qu’il est constant que cette superficie de 127,02 m2 ainsi expressément spécifiée dans l’acte notarié ne correspond pas à la superficie réelle du bien vendu, laquelle n’est que de 82,80 m2, et que l’inexactitude de la mention de l’ acte authentique provient d’une 'erreur de plume’ reconnue par les notaires rédacteurs de l’acte qui l’expliquent par le recours à un malencontreux 'copier-coller’ avec la rédaction d’un acte relatif à un autre appartement de la même copropriété ;

Qu’il n’est pas discuté que la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième de la superficie de 127,02 m2 exprimée dans l’acte réalisant la vente ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 46 précité, les intimés ne peuvent utilement opposer les termes du compromis de vente ayant précédé l’établissement de l’acte authentique ;

Qu’ils sont d’autant moins fondés à le faire qu’ainsi que le font observer fort pertinemment les appelants, le compromis de vente, passé le 1^er octobre 2007 sous acte sous seing privé, est caduc par application de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 faute de réitération par acte authentique dans le délai de six mois ; qu’il importe peu dès lors que la surface réelle ait pu être indiquée dans le compromis, directement ou indirectement par renvoi à un plan ;

Que sans avoir à s’expliquer sur le dépassement de ce délai de six mois, les parties avaient toute liberté de conclure une vente par acte authentique ; que toutefois le compromis étant alors caduc, il ne peut en être tiré aucun effet juridique, contrairement à ce qu’ont décidé les premiers juges, et la rencontre des volontés formalisant la vente ne s’est produit qu’à la signature le 10 juillet 2008 de l’acte authentique réalisant la vente d’un appartement de 127,02 m2, dont la superficie réelle est bien inférieure de plus d’un vingtième ;

Attendu que les appelants sont ainsi fondés en leur demande et le jugement entrepris sera en conséquence réformé, la SARL CENGIZ devant être condamnée à payer aux acquéreurs la somme de 71 367,54 € correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ainsi que le prévoit l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Qu’il s’ensuit que la SARL CENGIZ doit être déboutée de sa demande en dommages-et-intérêts pour procédure abusive ; qu’il n’y a pas davantage lieu à amende civile ;

sur le recours en garantie formé par le vendeur envers les notaires rédacteurs de l’acte :

Attendu que la SARL CENGIZ se prévaut de l’erreur contenue dans l’acte authentique qui est exclusivement due au fait des notaires, faisant valoir que le notaire, professionnel de la rédaction des actes, est tenu à l’établissement d’un acte juridique devant notamment être efficace ; qu’elle ajoute que la faute des notaires rédacteurs est seule à l’origine du préjudice qu’elle subit ;

Que les appelés en garantie, soulignant que 'l’acte notarié ne fait que donner forme authentique à la vente devenue parfaite', répliquent ne devoir garantie puisque la réduction de prix trouve son origine dans une déclaration du vendeur qui précise la superficie du bien vendu, étant précisé que le notaire n’est jamais tenu de vérifier la consistance des biens vendus et que l’acte en l’espèce est régulier et efficace ; qu’ils ajoutent qu’aucune erreur de métrage ne leur est imputée ;

Mais attendu que le notaire, officier public ministériel, donne certes forme authentique à la convention des parties, qu’il se doit cependant de dresser un acte régulier, exact et efficace;

Que les appelés en garantie ne sauraient utilement prétendre qu’ils n’ont fait que donner forme authentique à la vente devenue parfaite par la rencontre des volontés échangées dès la signature du compromis, alors que précisément, en tant que professionnels de la rédaction d’actes, ils n’ignorent pas les dispositions de la loi du 1^er juin 1924 exigeant un acte authentique ou à défaut une décision judiciaire pour la transcription au livre foncier d’une mutation immobilière et ainsi la réitération de l’acte définitif de vente ;

Qu’il n’est en l’espèce pas question d’une erreur de mesurage, mais bien de l’indication erronée dans l’acte authentique de vente de la superficie réelle du lot de copropriété vendue ;

Que les appelés en garantie ne peuvent se retrancher derrière la 'déclaration’ de superficie faite par le vendeur ; qu’ils disposaient des éléments nécessaires leur permettant, par une simple lecture un tant soit peu attentive de l’acte par eux préparé, de relever l’erreur de superficie mentionnée dans l’acte en cause ; qu’en effet il ressort de cet acte que les biens et droits immobiliers cédés dépendent d’un immeuble soumis au régime de la copropriété 'suivant règlement de copropriété ' état descriptif de division établi par M^e A B, notaire soussigné, ce jour', le notaire rédacteur de l’acte de vente ayant ainsi une connaissance précise de la copropriété dont dépend l’appartement vendu aux appelants ; qu’il est encore indiqué au paragraphe 'délai de rétractation’ que 'un avant-contrat sous sous seing privé établi par l’intermédiaire de l’agence OPEN Immobilier à Y … en date du 1^er octobre 2007 a précédé les présentes', de sorte que les notaires rédacteurs étaient en possession des éléments de nature à connaître la surface réelle du bien vendu et à faire apparaître l’erreur commise dans leur acte ;

Que les appelés en garantie ne sauraient s’exonérer de leur responsabilité au prétexte que l’erreur n’a été soulevée par aucune des parties qui ont signé l’acte ainsi rédigé, alors qu’il leur appartient en premier lieu en tant que professionnel de la rédaction d’actes de remplir les devoirs de leur charge en veillant à l’exactitude des mentions contenues dans un acte auquel il confère force exécutoire et foi publique ;

Qu’ils ne sauraient prétendre que leur acte est parfaitement efficace, alors que précisément le vendeur supporte la réduction de prix induite nécessairement par l’inexactitude de la superficie mentionnée dans l’acte authentique par eux rédigés ;

Attendu que M^e A B et M^e Denis REINERT ont ainsi manqué aux devoirs de leur charge et il en est résulté un préjudice pour le vendeur tenu à la réduction proportionnelle du prix ; qu’en réformant le jugement entrepris, il convient en conséquence de faire droit à l’appel en garantie exercé par la SARL CENGIZ et de condamner M^e A B et M^e Denis REINERT in solidum à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre sur la demande principale des consorts Z-X ;

sur les autres demandes :

Attendu que M^e A B et M^e Denis REINERT qui succombent sur l’appel seront tenus aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Attendu que l’équité n’exige pas la mise en oeuvre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS:

la Cour , statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare M. C Z et M^me I X recevables et bien fondés en leur appel ;

Réforme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Y, chambre civile, en date du 8 juillet 2011 ;

Statuant à nouveau:

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996

Condamne la SARL CENGIZ à payer à M. C Z et M^me I X la somme de 71 367,54 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute la SARL CENGIZ de sa demande en dommages-et-intérêts pour procédure abusive et en amende civile ;

Condamne in solidum M^e A B et M^e Denis REINERT à garantir la SARL CENGIZ de toute condamnation prononcée à l’encontre de celle-ci sur la demande des consorts Z- X ;

Condamne M^e A B et M^e Denis REINERT aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé le 4 juin 2013 par mise à disposition publique au greffe par M^me STAECHELE, Président de Chambre, assistée de M^me M-N, Greffier, et signé par elles.