RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 14/00549

(3)

N

C/

SCP AF AG ET I J

ARRÊT N°15/00478

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2015

APPELANTE :

Madame M N

XXX

XXX

représentée par M^e ROZENEK, Avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMEE :

SCP AF AG ET I J représentée par son représentant légal

XXX

XXX

représenté par M^e HEINRICH, Avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur HITTINGER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame B, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Y

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 03 Septembre 2015

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 05 Novembre 2015.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 28 février 2011 reçu par Maître I J, notaire associé de la société civile professionnelle (SCP) AF AG I J, M N divorcée X, Z X et Maxime X ont vendu à C A et Emmannuelle R un ensemble immobilier situé à XXX pour un prix de 190 000 euros, s’appliquant pour les biens mobiliers à concurrence de 9 000 euros et pour les droits immobiliers s’agissant du surplus. Selon l’acte de vente, le bien était inscrit au livre foncier au nom de M N pour 251/651èmes en nue-propriété et pour la totalité en usufruit, au nom d’Z X pour 200/651èmes en nue-propriété et au nom de Maxime X pour 200/651èmes en nue-propriété. L’acte de vente prévoyait aussi la ventilation du prix de vente entre les vendeurs et, s’agissant d’M N, mentionnait qu’il lui revenait la somme de 36 628,26 euros pour les 251/651èmes en nue-propriété ainsi que celle de 95 000 euros pour la totalité en usufruit.

Reprochant au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil faute de l’avoir informée quant à l’option dont elle bénéficiait concernant l’évaluation fiscale ou économique de son usufruit et faute d’avoir donné suite à sa demande de blocage des fonds issus de la vente, M N a, par acte d’huissier du 18 juin 2012, assigné la SCP AF AG I J devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de voir dans le dernier état de ses prétentions :

'Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code Civil,

— CONDAMNER la SCP AF AG – I J, notaires associés, à payer à Madame M N la somme de 41 221,82€, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la demande;

— CONDAMNER la SCP AF AG – I J, notaires associés, à payer à Madame M N la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— ORDONNER l’exécution provisoire;

— CONDAMNER la SCP AF AG – I J, notaires associés, en tous les frais et dépens'.

La SCP AF AG I J s’est opposée à ces prétentions et a sollicité la condamnation d’M N au paiement de la somme de 3000 E sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 21 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Metz a statué comme suit:

'DIT ET JUGE que la Société Civile Professionnelle AF AG – I J a commis une faute lors la rédaction de l’acte de vente du 28 février 2011 passé entre M^me M N, M. Z X et M. G X, d’une part, et M. C A et M^lle Q R, d’autre part;

DÉBOUTE M^me M N de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la Société Civile Professionnelle AF AG – I J, notaires associés, à régler à M^me M N la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DÉBOUTE la Société Civile Professionnelle AF AG – I J, notaires associés, de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la Société Civile Professionnelle AF AG-I J, notaires associés, aux dépens;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement'.

Pour statuer ainsi, le tribunal a essentiellement retenu :

— que le notaire est tenu d’une obligation de conseil envers l’ensemble des parties à l’acte ;

— que le courrier du 28 février 2011 d’M N adressé au notaire confirme que l’option entre l’évaluation fiscale et l’évaluation économique de l’usufruit a été débattue préalablement à la signature de l’acte ;

— que dès lors qu’M N lui demandait conseil au sujet de la façon dont il procéderait à l’évaluation de l’usufruit, il appartenait au notaire d’attirer son attention sur les options qui lui étaient ouvertes et de mentionner à l’acte, ce qui n’a pas été fait, les informations dont cette personne avait pu avoir connaissance avant de consentir à le signer ; que la preuve que le devoir de conseil ait été donné n’est nullement rapportée par le notaire ;

— que le manquement au devoir de conseil est réparé par l’indemnisation de la perte de chance;

— que la preuve d’un préjudice lié à l’absence de réponse du notaire à ses sollicitations quant au blocage des fonds n’est pas prouvée, M N ne justifiant pas de l’action qu’elle aurait envisagée d’introduire, ni son fondement juridique alors que l’absence de réponse ne faisait pas obstacle à la faculté qui lui était éventuellement ouverte ;

— qu’M N ne justifie pas de la méthodologie employée et des éléments retenus pour parvenir aux chiffres mentionnés dans la demande, ni ne précise le pourcentage de la perte de chance subie.

Par déclaration de son avocat faite le 20 février 2014 au greffe de la cour d’appel de Metz, M N a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions de son avocat du 6 mars 2015, M N demande à la Cour de :

'DIRE et JUGER recevable et bien fondé l’appel de Madame M N,

DEBOUTER la S.C.P. AF AG & I J de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, moyens et fins,

INFIRMER le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

DIRE et JUGER que le préjudice de Madame M N n’est pas une perte de chance mais entièrement consommé,

CONDAMNER la S.C.P. AF AG & I J à payer à Madame M N la somme de 39.845,49 €, avec intérêts au taux légal à compter de la demande de première instance, soit au 18 juin 2012,

CONFIRMER sur le surplus des dispositions du jugement entrepris,

CONDAMNER la S.C.P. AF AG & I J à payer à Madame M N la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la S.C.P. AF AG & I J aux entiers frais et dépens d’appel'.

Au soutien de ses demandes, M N fait en substance valoir :

— que les premiers juges ont justement constaté l’absence totale de preuve du conseil donné par le notaire alors que celui-ci aurait dû lui fournir des documents utiles sur la valorisation de l’usufruit afin qu’elle choisisse au mieux de ses intérêts et que la question soit mise en débat entre toutes les parties à l’acte ;

— que son préjudice est actuel et certain et ne peut constituer une perte de chance ; que l’allégation suivant laquelle les parties n’auraient pas opté pour une valorisation purement économique si le notaire avait fourni son conseil est une simple supputation non étayée par des éléments de preuve ; que son préjudice doit donc être réparé dans son intégralité ;

— que le notaire a fait application d’une valorisation de l’usufruit fondée sur le barème fiscal alors qu’un tel barème ne peut servir de base à la détermination de la valeur civile de l’usufruit ; que le notaire s’est en outre mépris dans ses calculs dès lors que la répartition des droits en nue-propriété et usufruit devait se faire sur une base de prix de 181 000 euros ; que la technique de la valorisation économique est plus avantageuse ; que se fondant sur une espérance de vie de 27,4 années en 2011et arguant de deux méthodes de calcul, elle sollicite en définitive la somme de 39 845,49 euros représentant la différence entre l’évaluation de sa part prétendument basée sur les niveaux de loyers pour un appartement identique sur la même commune et le montant qui lui a été effectivement versé par le notaire.

Par conclusions de son avocat du 7 octobre 2014, la SCP AF AG et I J demande à la Cour de :

'- Débouter Madame M N de son appel et de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP AF AG & I J et de Maître I J

— Faire droit à l’appel incident de la SCP AF AG & I J

— Dire et juger que la SCP AF AG & I J n’a commis aucune faute

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP AF AG & I J à verser à Madame M N la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens

Statuant à nouveau, débouter Madame M N de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP AF AG I J

Subsidiairement:

— Constater que Madame M N ne justifie pas du préjudice par elle allégué.

— En conséquence, confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté Madame M N de ses demandes à l’encontre de la SCP AF AG & I J.

En tout état de cause :

— Eu égard aux circonstances de la cause, condamner Madame M N aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser à la SCP AF AG & I J la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Très subsidiairement :

— Si la Cour venait à retenir un manquement à l’obligation de conseil de la SCP AF AG & I J, dire et juger que ce manquement ne peut être indemnisé que sur le fondement de la perte de chance

— En conséquence, dire et juger que cette perte de chance ne pourra excéder 10% des sommes réclamées par Madame M N soit 3366 €

— Dire et juger cette somme satisfactoire'.

La SCP AF AG et I J réplique pour l’essentiel :

— que la preuve que l’information quant à l’option entre la valeur économique de l’usufruit et la valeur fiscale a été portée à la connaissance d’M N avant la signature de l’acte notarié résulte des procurations que ses enfants lui ont données et des termes de son courrier du 28 février 2011 ;

— que les vendeurs ont librement consenti à la vente et à l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, le consentement d’M N sur l’utilisation de l’usufruit fiscal remontant à la signature du compromis de vente, le 19 novembre 2010 ;

— que le notaire n’étant pas le mandataire d’M N et la propriété de l’immeuble litigieux étant démembrée, M N ne pouvait à elle seule remettre en cause ce consentement et il n’appartenait pas au notaire de modifier l’évaluation de l’usufruit et la répartition du prix de vente de l’immeuble ;

— qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir séquestré les sommes, l’acte notarié n’ayant pas prévu une telle possibilité et les autres vendeurs n’ayant pas donné leur autorisation à cette fin ;

— que la valorisation de l’usufruit auquel M N aboutit notamment dans sa pièce n°6 est inférieure à l’estimation fiscale faite par le notaire si bien qu’elle n’a subi aucun préjudice ;

— qu’M N ne justifie pas du taux de rendement de 2,5% qu’elle retient ; qu’elle modifie dans ses calculs la valeur du bien en pleine propriété ; qu’elle ne démontre pas non plus qu’elle disposait de la pleine propriété des biens mobiliers inclus dans la vente;

— que la valeur économique ne peut être qu’indicative car dépendant de deux aléas, le taux de rendement futur du bien et la durée de vie de l’usufruitier ;

— que la détermination de la valeur de l’usufruit suppose l’accord du nu-propriétaire dont l’intérêt est exactement inverse de celui de l’usufruitier ;

— que tout au plus, le préjudice subi par M N est une perte de chance mais qu’elle n’a pas attrait ses enfants à la procédure pour contester l’évaluation faite et la répartition des fonds.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2005.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur le défaut de mise en cause d’Z X et de G X

L’action dont la Cour est saisie est une action en responsabilité à l’encontre du notaire, M N se bornant à réclamer des dommages et intérêts au notaire par suite de la faute qu’il aurait commise à ses obligations envers elle sans remettre en cause la validité de l’acte passé, notamment quant à la ventilation du prix entre les vendeurs.

Les deux autres vendeurs n’apparaissent donc pas intéressés par le présent litige de sorte que le fait qu’ils n’aient pas été attraits à la procédure est sans effet sur la solution du litige.

Sur la faute du notaire

Le notaire, rédacteur d’un acte, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, consistant à éclairer celles-ci de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leur engagement afin de leur permettre, dans les limites légales, de choisir la solution qui leur convient.

En application de l’article 1315 du code civil, il appartient au notaire de prouver qu’il a satisfait à son obligation de conseil, ce qui implique de prouver non seulement l’existence du conseil donné mais aussi que le contenu de l’information a été suffisant.

En l’espèce, s’agissant d’une vente passée entre les consorts N-X et C A et Q R, le notaire était tenu d’une obligation de conseil à l’égard des acquéreurs mais aussi envers l’ensemble des vendeurs. Concernant la vente d’un immeuble dont la propriété était démembrée entre usufruitière et nus-propriétaires, il se devait d’informer les vendeurs, en particulier M N, sur la répartition du prix de vente entre les vendeurs, usufruitière et nus-propriétaires, et sur les options existant en la matière dépendant de différentes méthodes d’évaluation de la valeur de l’usufruit, étant constant que cette évaluation se pratique conformément à un barème fixé par les dispositions du code général des impôts ou en tenant compte de l’âge de l’usufruitier et des revenus futurs du bien dans la mesure où l’application des dispositions susvisées ne s’impose qu’en matière fiscale. Il incombe dès lors au notaire, qui indique avoir procédé à une estimation fiscale dans l’acte, de prouver qu’il a préalablement porté à la connaissance d’M N les options ouvertes en matière d’évaluation de la valeur de l’usufruit en lui fournissant toutes informations utiles à ce sujet.

Or, l’acte de vente lui-même ne contient aucune mention se rapportant à une quelconque information donnée à ce sujet. Si l’intimée prétend qu’M N a consenti à l’utilisation de l’usufruit fiscal dès le compromis de vente du 19 novembre 2010, cet acte n’est pas produit, ce dont il se déduit que l’allégation du notaire sur ce point n’est pas prouvée et qu’en toute hypothèse, la référence faite dans ce compromis à l’existence d’informations fournies par le notaire quant aux options existant pour déterminer la valeur de l’usufruit n’est pas établie.

Z X et Maxime X ont chacun donné procuration à leur mère, M N, pour signer l’acte authentique. Mais cette circonstance ne démontre pas en elle-même qu’M N ait été informée par le notaire des options ouvertes pour l’évaluation de la valeur de l’usufruit, ce d’autant moins que ces procurations n’indiquent même pas la répartition du prix de vente entre les vendeurs. A fortiori, elles ne contiennent aucune indication sur un quelconque conseil donné par le notaire quant aux différentes méthodes de valorisation de l’usufruit.

Si le notaire établit qu’il a adressé le projet d’acte à M N le 15 février 2011 et si l’acte de vente a été signé le 28 février suivant, le délai ainsi écoulé entre ces deux dates est indifférent au regard de la question du respect du devoir de conseil par le notaire.

Quant à la lettre d’M N rédigée et remise au notaire le 28 février 2011, elle est libellée comme suit :

'A la suite de l’acte de vente que j’ai signé aujourd’hui et qui concerne l’appartement situé XXX je vous confirme les points suivants:

Le prix de vente de l’immeuble a été fixé à 181.000 euros. La valeur de l’usufruit qui me revient représente 400/651émes, soit une base de calcul en pleine propriété de 111.213, 52 euros.

J’ai décidé de retenir l’évaluation économique de l’usufruit … Ceci est possible pour toutes les mutations à titre onéreux, et permet de prendre en compte l’âge exact de l’usufruitier et le revenu net qu’il peut espérer du bien ou de la somme résultant de la vente, en prenant en compte le taux de rendement net sur la proportion en usufruit.

L’examen du marché immobilier donne des taux de rendements très nettement supérieurs à 4%. C’est donc ce taux qui est retenu dans les calculs, et il s’agit d’une hypothèse basse.

Ce qui donne un loyer annuel de 4.448, 54 euros.

Avec une espérance de vie de 28,1 années la valeur des flux à raison de 4.448,54 € par an, sans aucune actualisation donne un capital de 94.881,35 euros (337 mois aux taux de 2%).

La valeur de la nue-propriété ressort ainsi à 16.332,17 euros, pour 400/651émes soit 8.166,09 euros pour chaque enfant.

Pour rappel la valeur fiscale ressort à 181.000 x 400 / 651 x 50% par application du barème fiscal. Soit 55.606,76 pour les deux enfants.

Dans l’attente d’une transaction qui doit intervenir entre ces deux extrêmes, je vous demande donc:

1. De bloquer 55.606,76 euros sur les comptes de 1'étude,

2. De transférer le solde, soit 134.393,24 euros sur mon compte ouvert à la BNP Paribas'.

Or, dans la mesure où cette lettre a été rédigée postérieurement à l’acte de vente et à défaut de toute précision y figurant concernant l’origine des éléments qui y sont cités (évaluation économique, données prises en compte, le seul emploi des termes 'je vous confirme les points suivants’ ne permet pas d’en déduire qu’M N a été informée par le notaire, préalablement à l’acte de vente, des différentes méthodes possibles d’évaluation de l’usufruit et n’établit pas en tout état de cause, le contenu exact des informations qu’elle aurait alors reçues, étant observé que le notaire s’abstient de préciser dans quelles circonstances et de quelle manière, il aurait concrètement porté à la connaissance d’M N celles-ci.

La preuve du respect par le notaire de son devoir de conseil n’étant pas rapportée, M N est fondée à se prévaloir d’une faute de ce dernier à son égard, le consentement donné par M N à la vente ne l’empêchant pas de mettre ainsi en cause la responsabilité du notaire.

En revanche, M N n’est pas justifiée à invoquer l’existence d’une faute du notaire quant à l’absence de blocage des fonds sollicitée par elle dans sa lettre du 28 février 2011. En effet, le notaire ne pouvait bloquer le versement des fonds sur la seule demande d’M N, alors que l’acte de vente ne prévoyait pas une telle possibilité et que les autres vendeurs, Z et Maxime X auxquels le notaire a transmis la lettre susvisée, ont demandé à ce dernier de s’en tenir aux termes de l’accord contenu dans l’acte de vente et de leur verser l’intégralité des sommes leur revenant à ce titre.

Le jugement ayant dit dans son dispositif que le notaire avait commis une faute mais sans indiquer la nature de celle-ci et en précisant que celle-ci avait eu lieu lors de la rédaction de l’acte alors que le manquement au devoir de conseil retenu n’est pas une faute dans la rédaction de l’acte, il convient d’infirmer le jugement entrepris de ce chef et de dire que la SCP AF AG I J a commis une faute à l’égard d’M N pour avoir manqué à son devoir de conseil à l’occasion de la vente susvisée.

Sur le préjudice

La solution du litige implique notamment de déterminer quelle aurait été la valorisation de la part d’M N en nue-propriété et en usufruit en cas d’option lors de la vente pour une évaluation économique de la valeur de l’usufruit. Si M N fait état de deux méthodes à cet égard, lesquelles conduisent toutes deux à une part lui revenant supérieure à celle prévue dans l’acte de vente et à la somme versée par le notaire, la pertinence de ces méthodes ainsi que des éléments pris en compte reste incertaine de sorte que compte tenu des problèmes techniques posés, une expertise apparaît nécessaire.

Il convient donc d’ordonner avant dire droit une expertise.

Sur les frais et dépens

Il y a lieu de les réserver.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par mise à disposition publique et par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement en ce qu’il a dit que la SCP AF AG-I J a commis une faute lors de la rédaction de l’acte de vente du 28 février 2011 ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Dit que la SCP AF AG I J a commis une faute à l’égard d’M N pour avoir manqué à son devoir de conseil à l’occasion de la vente du bien situé XXX à XXX

Avant dire droit sur le préjudice :

Ordonne une expertise confiée à :

Madame AN AO AP AQ AR

XXX

57950 MONTIGNY-LES METZ

XXX

Avec la mission suivante :

1°) donner son avis sur la valorisation de la part revenant à M N au titre de la vente du 28 février 2011 de l’ensemble immobilier situé XXX à XXX aux consorts A R en cas d’option pour une évaluation économique de la valeur de l’usufruit ;

2°) A cet effet, se faire communiquer par les parties tous documents nécessaires à l’accomplissement de la mission ;

3°) Expliquer de manière détaillée la ou les méthodes de calcul utilisées, les différents éléments retenus et leur origine ;

4°) De manière plus générale, fournir tous éléments de nature à permettre l’évaluation du préjudice subi par M N ;

23°) Rédiger un pré-rapport qui sera adressé aux parties et laisser à celles-ci un délai déterminé de manière raisonnable pour faire leurs dires de manière écrite ; y répondre avec précision.

Subordonne l’exécution de la mission au dépôt de la consignation dans le délai imparti;

Dit qu’M N devra consigner avant le 5 décembre 2015 une somme de 1500 Euros à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire auprès de la Direction Départementale des Finances Publiques de Meurthe et Moselle – Pôle interregional des consignations – Hôtel des Finances – XXX,

Dit que faute de consignation dans le délai imparti, la mission de l’expert sera caduque et l’affaire sera rappelée devant la juridiction pour qu’il soit statué en l’état,

Impartit à l’expert un délai de 3 mois à compter de sa saisine pour exécuter sa mission,

Dit que l’expert devra référer à M^me B, conseillère commise pour suivre les opérations d’expertise, ou à tout autre magistrat de la Cour la substituant, de toutes difficultés rencontrées par lui dans l’exécution de la mission qui lui est confiée par la cour ;

Renvoie l’affaire à la mise en état du 14 juin 2016 et enjoint à M N de conclure pour cette date sur la réparation de son préjudice ;

Réserve les frais et dépens.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 05 Novembre 2015, par Monsieur HITTINGER, Président de Chambre, assisté de M^me Y, Greffier, et signé par eux.