RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 15/03615

XXX

C D

C/

X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 06 Novembre 2015, enregistrée sous le n° 14/03127

COUR D’APPEL DE METZ 3^e CHAMBRE – TI ARRÊT DU 08 JUIN 2017 APPELANTE :

Madame E C D

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur Y X

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2017 tenue par Madame FEVRE, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 08 Juin 2017.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Z A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame SCHNEIDER, Président de Chambre M. HUMBERT, Conseiller

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2005, Madame B X, aux droits de qui vient Monsieur Y X, a donné en location à Madame E C D un logement, situé XXX à Metz, moyennant un loyer mensuel de 760,00 euros indexé, plus 60,00 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2014, Monsieur Y X a fait sommation à Madame E C D de lui payer son arriéré de loyers locatif pour un montant de 16.792 euros.

Le 31 mai 2014, Madame E C D a quitté le logement et rendu les clés.

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2014, Monsieur Y X a fait assigner Madame E C D en paiement de la somme de 21.838,85 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par jugement en date du 6 novembre 2015, le tribunal d’instance de Metz a condamné Madame E C D à payer à Monsieur Y X la somme de 19.133 euros au titre des loyers définitivement arrêtés avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014, date de la sommation de payer, condamné Monsieur Y X à payer à Madame E C D la somme de 500,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ordonné la compensation entre les dettes des parties et, en conséquence, a condamné, après compensation, Madame E C D à payer à Monsieur Y X la somme de 18.633 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014, rejeté toutes autres demandes, condamné Madame E C D à payer à Monsieur Y X la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, condamné Madame E C D aux dépens.

La déclaration d’appel de Madame E C D a été remise au greffe de la cour le 24 novembre 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 17 juin 2016, Madame E C D demande de débouter Monsieur X de son appel incident, d’infirmer le jugement déféré et à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 9.200 euros en réparation du préjudice subi au titre du trouble de jouissance,

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 8.844 euros au titre de son préjudice matériel énergétique,

— dire que s’agissant de l’arriéré locatif, seule une somme de 16.912,35 euros est susceptible de se voir appliquer les intérêts légaux à compter du 2 mai 2014,

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 avril 2016, Monsieur Y X demande de :

— dire Madame C D irrecevable et mal fondée en son appel, – débouter Madame C D de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame C D au paiement de l’arriéré locatif,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement des charges locatives et en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 500,00 euros au titre du prétendu trouble de jouissance de Madame C D,

— dire recevable et bien fondé sa demande,

— condamner Madame C D à lui payer la somme de 21.838,85 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 2 mai 2014,

— condamner Madame C D à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— dire exécutoire par provision la décision à intervenir,

— condamner Madame C D à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris ceux de la sommation de payer.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juillet 2016.

SUR CE,

LA COUR,

Attendu que Madame C D conteste devoir toute somme au titre des charges dont Monsieur X demande le paiement en l’absence de justificatifs et fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à payer des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014 sur tous les loyers dûs alors que la sommation de payer du 2 mai 2014 portait sur la somme limitée à 16.912,35 euros ;

Qu’elle soutient avoir subi un préjudice important tant au titre du trouble de jouissance que de la surconsommation énergétique et conteste la somme de 500,00 euros insuffisante qui lui a été allouée par le premier juge ; qu’elle prétend que le logement loué ne respectait pas les normes de décence, avoir adressé plusieurs courriers recommandés à son bailleur et l’avoir même assigné en référé pour solliciter la mise aux normes thermiques du logement qui ne pouvait pas être chauffé correctement en hiver ; qu’elle explique que la température ne dépassait 16/17° en poussant la chaudière en continue ; que les joints d’étanchéité des fenêtres n’assuraient plus le clos et laissaient le vent d’engouffrer dans l’habitation ; que, sous une fenêtre du séjour, il n’existait aucune cloison, l’ancienne porte ayant été obstruée par l’apposition d’une simple planche de bois à l’intérieur et des planchettes à l’extérieur sur une surface de 15 m² laissant le vent passer ; qu’il en était de même pour l’une des chambres ; qu’il y avait des moisissures du fait d’infiltrations autour des ouvrants ; qu’elle a fait procéder à un diagnostic énergétique le 19 mars 2012, lequel a mis en évidence une consommation de gaz de 3.701 euros à l’année, soit plus de 300 euros par mois ; que le propriétaire n’a rien fait pour assurer le clos de l’habitation et une isolation thermique ; qu’il a seulement fait installer une plaque de polystyrène scotchée sous la fenêtre ; que l’inspection sanitaire réalisée le 26 mai 2014 par le service d’hygiène et de santé de la Mairie de Metz a constaté une situation contraire aux dispositions des articles 33 et 40-1 du règlement sanitaire départemental de la Moselle et a relevé des moisissures autour des fenêtres, des infiltrations d’eau au plafond de la pièce principale et de la chambre et un dysfonctionnement de la ventilation haute ; que Monsieur X n’a pas mis en conformité le logement loué qui n’était pas décent au sens du décret du 30 janvier 2002 ; qu’elle estime que l’indemnisation du trouble de jouissance subi a été sous-évaluée et demande le paiement de dommages-intérêts d’un montant de 9.200 euros correspondant à 25 % du loyer du 1^er septembre 2010 au 31 mai 2014 ; qu’elle prétend avoir également supporté une surconsommation de gaz au regard d’une consommation moyenne attendue pour un logement de 130 m² de 20.317 kwh énergivore et sollicite une indemnisation d’un montant de 8.844 euros à ce titre; qu’elle fait valoir qu’en cas de condamnation à son égard après compensation des créances réciproques des parties, elle est en droit d’obtenir de larges délais de paiement compte tenu de ses difficultés financières due à la charge disproportionnée de chauffage qu’elle a dû supporter pendant plusieurs années et à ses conditions de travail au sein du conseil général en tant qu’éducatrice spécialisée de l’aide sociale à l’enfance ;

Attendu que Monsieur Y X réplique qu’il justifie de sa créance au titre de l’arriéré locatif ; que Madame C D ne justifie d’aucun paiement de sa dette malgré les échéanciers mis en place ; qu’il a établi un décompte détaillé des charges et indique que sa locataire n’a payé aucune consommation d’eau pendant la durée du bail ; qu’il conteste l’existence d’un trouble de jouissance et d’une surconsommation énergétique qui sont des moyens soulevés par sa locataire tardivement, à partir de 2010, pour échapper à son obligation de paiement ; qu’il soutient qu’il n’y a eu aucun état des lieux d’entrée et que le logement est présumé avoir été en bon état de réparations locatives ; qu’il est impossible qu’un locataire reste dans un logement insalubre avec une chaleur de 16/17° en hiver dans l’habitation et une facture de chauffage de 3.700 euros par an ; que Madame C D a fait appel aux services d’hygiène de la ville qui ne lui a adressé aucune injonction de faire des travaux et n’a relevé qu’une trace de moisissure autour d’une fenêtre ; qu’il n’a jamais été avisé d’un problème quelconque ; que les factures de gaz produites en première instance révèlent une consommation normale pour une maison individuelle de 5/6 pièces et que les factures étaient impayées de sorte qu’il y avait un report sur chaque nouvelle facture ; qu’il estime avoir respecté ses obligations de bailleur et ne rien devoir à Madame C D qui est de mauvaise foi et fait preuve d’une résistance abusive qui doit être sanctionnée;

Attendu que l’appel interjeté dans les formes et délais légaux est recevable ;

Attendu que la créance de Monsieur X au titre des seuls loyers impayés, hors charges lesquelles sont totalement injustifiées en appel comme elles l’étaient en première instance et frais de relance indus, est d’un montant de 19.133 euros et n’est pas contestée ; que Madame C D doit être condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 mai 2014 sur la somme de 16.912,35 euros et de l’assignation du 17 octobre 2014 pour le surplus ;

Attendu qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Attendu que, d’une part, s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée et que les lieux sont présumés avoir été délivrés en bon état de réparations locative, il s’agit d’une présomption simple qui peut être combattue par des preuves contraires ; que, d’autre part, les lieux doivent être entretenus par le bailleur pour répondre à leur usage et assurer une jouissance paisible du logement par le locataire en application de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989;

Attendu que Madame C D justifie avoir adressé à son bailleur une première lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er septembre 2010 lui rappelant avoir signalé à l’agence immobilière, chargée de la gestion de la location du bien, l’existence d’une fuite d’eau continue autour de la chaudière l’obligeant à recharger l’eau à plusieurs reprises pour assurer le bon fonctionnement de la chaudière et du chauffage, lui indiquant que, malgré l’intervention d’un chauffagiste en 2007, la fuite a persisté malgré l’arrêt de la chaudière à la suite de la suspension de son abonnement au gaz pour un défaut de paiement et qu’après le rétablissement du gaz, la chaudière ne s’est pas rallumée et que l’eau continue toujours à fuir, que ce n’est pas normal et qu’il n’y a eu aucune réponse à ses demandes de réparations auprès de l’agence immobilière concernant aussi un défaut d’étanchéité des huisseries en différents endroits et d’isolation du séjour ; qu’elle a réitéré sa demande par une seconde lettre recommandée avec accusé de réception du 21 septembre 2010 également restée sans réponse;

Attendu qu’il ressort des pièces produites que Madame C D a fait assigner en référé son bailleur par acte du 3 mai 2012 pour obtenir sa condamnation à effectuer tous les travaux d’isolation nécessaires dans la pièce principale et une chambre ; que, par ordonnance en date du 3 août 2012, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses; qu’à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à Madame C D le 22 mai 2012, Monsieur X l’a faite assigner en référé en résiliation du bail et expulsion par acte du 14 novembre 2012 et que, par ordonnance du 16 juillet 2013, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur des demandes de Monsieur X contre Madame C D compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur la créance du bailleur à qui est opposé une exception d’inexécution ;

Attendu que Madame C D justifie avoir fait réaliser un diagnostic énergétique du logement dont il résulte qu’il est mal isolé et classé G et énergivore générant un coût annuel de consommation de gaz de 3.701 euros ;

Attendu qu’il résulte des clichés photographiques produits que les finitions autour de la fenêtre de la salle de bains n’ont pas été achevées et qu’il n’y a pas une parfaite isolation thermique de la pièce ; que les joints d’étanchéité des fenêtres sont tombés ; que l’ancienne porte-fenêtre du séjour a été bouchée par une planche de bois d’un côté et des planchettes de l’autre côté sans cloison ou mur ;

Attendu qu’il est établi que, le 26 mai 2014, l’inspection sanitaire de la ville de Metz a procédé à une visite du logement loué par Madame C D et que les deux agents venus sur les lieux ont constaté l’existence de moisissures autour de la fenêtre de la salle de bains, des infiltrations d’eau au plafond d’une des chambres et de la pièce principale, que la ventilation haute de la salle de bains ne fonctionne pas ; que cette situation est contraire aux dispositions des articles 33 et 40-1 du règlement sanitaire départemental de la Moselle; que ce service a demandé au propriétaire de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier ;

Attendu qu’il se déduit suffisamment de ces éléments que le logement n’est pas étanche à l’air ; qu’il y a des infiltrations d’eau et un problème avec la chaudière ; que malgré les demandes de Madame C D, son bailleur n’a rien fait pour remédier aux désordres affectant la maison et la chaudière de sorte que la locataire a subi un trouble de jouissance depuis le mois de septembre 2010 jusqu’à son départ des lieux le 31 mai 2014 ;

Attendu que Monsieur X qui a été défaillant doit réparer le préjudice subi par Madame C D ;

Attendu que la cour dispose des éléments suffisant pour chiffrer ce préjudice à 25% du loyer dû par Madame C D, soit la somme de 200,00 euros pendant 45 mois et la somme totale de 9.000 euros ;

Attendu qu’il convient de condamner Monsieur X à payer à Madame C D la somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi avec intérêts à compter de la présente décision qui fixe la créance;

Attendu que s’agissant de la surconsommation de chauffage, l’appelante produit quelques factures éparses de gaz dont une partie fait apparaître un report d’impayés antérieurs d’un montant élevé remontant à 2006 et s’aggravant chaque année; qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une surconsommation anormalement élevée pour une maison ancienne mal isolée d’une surface de 130 m² comprenant 5/6 pièces, constituée d’un logement au premier étage sur un rez-de chaussée comprenant un garage et une cave, ni de la consommation qui aurait pu être la sienne dans cette configuration, ni d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par l’indemnité de son trouble de jouissance ; que la facture du 18 janvier au 26 avril 2011 d’un montant de 1.170 euros pour la période hivernale n’apparaît pas excessive ; qu’elle est mal fondée en sa demande en dommages-intérêts de ce chef ;

Attendu que chaque partie étant créancière de l’autre, il convient d’ordonner la compensation entre leurs créances réciproques ;

Attendu qu’eu égard à l’ancienneté de la dette et à l’absence de justificatifs actuels sur la situation financière de Madame C D, il n’y a pas lieu de lui accorder les délais de paiement sollicités ;

Attendu que Monsieur X ne rapporte la preuve d’aucune résistance abusive de Madame C D et d’aucun préjudice autre que celui de retard de paiement déjà réparé par les intérêts produits par sa créance ; qu’il sera débouté de sa demande en dommages-intérêts ;

Attendu que le jugement déféré sera infirmé partiellement en ce qu’il a accordé à Monsieur X des intérêts sur sa créance à compter du 2 mai 2014 pour le tout et l’a condamné à payer à Madame C D la somme de 500,00 euros en réparation du trouble de jouissance subi et condamné cette dernière, après compensation, à payer la somme de 18.633 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014 et confirmé pour le surplus en ses autres dispositions ;

Attendu que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Attendu que Madame C D, qui succombe en partie et reste débitrice, supportera les dépens d’appel ; qu’il n’y a pas lieu d’y inclure les frais de la sommation de payer du 2 mai 2014 qui resteront à la charge de Monsieur X;

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code procédure civile,

DÉCLARE l’appel recevable,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame E C D à payer à Monsieur Y X la somme de 19.133 euros au titre des loyers définitivement arrêtés avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014, date de la sommation de payer, condamné Monsieur Y X à payer à Madame E C D la somme de 500,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ordonné la compensation entre les dettes des parties et, en conséquence, a condamné, après compensation, Madame E C D à payer à Monsieur Y X la somme de 18.633 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014,

Statuant à nouveau quant à ce,

CONDAMNE Madame E C D à payer à Monsieur Y X la somme de 19.133 euros au titre des loyers définitivement arrêtés avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2014 sur la somme de 16.912,35 euros et à compter du 17 octobre 2014 pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur Y X à payer à Madame E C D la somme de 9.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la compensation entre les dettes des parties,

CONFIRME pour le surplus le jugement déféré en ses autres dispositions,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Madame E C D aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 08 Juin 2017, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de Madame Z A, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre