RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. N°

N° RG 16/00947 – N° Portalis DBVS-V-B7A-ECP5

Minute n° 18/00536

Z, Z

C/

H I

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 09 Mars 2016, enregistrée sous le n° 14/00742

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2018

APPELANTS :

Monsieur B Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/003370 du 12/05/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Madame C Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/005329 du 20/06/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉ :

Monsieur G H I

[…]

[…]

Représenté par M^e Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 28 Juin 2018 tenue par Madame FEVRE, Président de Chambre, Monsieur X et Madame Y, Conseillers, pour l’arrêt être rendu le 27 Septembre 2018.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. X, Conseiller

Madame Y, Vice-Président placé,

Par bail verbal ayant pris effet au mois de mai 2013, Monsieur G H I a donné en location à Monsieur B Z et Madame C F un logement situé […].

Par acte d’huissier en date du 28 août 2014, Monsieur G H I a fait assigner Monsieur B Z et Madame C Z afin de voir prononcer la résiliation du bail et prononcer l’expulsion des locataires, outre leur condamnation à lui payer l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation et diverses sommes accessoires.

Par jugement en date du 9 mars 2016, le tribunal d’instance de Saint Avold a déclaré la demande recevable, prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, condamné Monsieur B Z et Madame C Z à évacuer le logement situé […] ainsi que tous occupants de leur chef et le cas échéant avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux, dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte, condamné solidairement Monsieur B Z et Madame C Z à payer à Monsieur G H I la somme de 4.755,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1^er mars 2015 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur B Z et Madame C Z à Monsieur G H I à compter de la résiliation jusqu’au départ définitif des lieux et restitution des clés à la somme de 450,00 euros, charges et avances sur charges non comprises, et les a condamnés au paiement de cette somme, débouté Monsieur B Z et Madame C Z de leur demande reconventionnelle, ordonné l’exécution provisoire, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum Monsieur B Z et Madame C Z aux dépens.

La déclaration d’appel de Monsieur B Z et Madame C Z a été remise au greffe de la cour le 21 mars 2016.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2018, Monsieur B Z et Madame C Z demandent de dire leur appel recevable et bien fondé, infirmer le jugement déféré et à la cour, statuant à nouveau, de :

— dire que le montant du loyer mensuel est de 400,00 euros par mois,

— dire que le montant de l’arriéré locatif, arrêté au 31 mars 2015, est de 2.539,64 euros,

— leur accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de leur arriéré locatif,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 400,00 euros par mois,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires compte tenu de leur départ des lieux,

— dire que leur demande reconventionnelle est recevable et bien fondée,

— condamner, en conséquence, Monsieur G H I à leur payer la somme de 80,00 euros par mois pour la période d’occupation, soit la somme totale de 1.840,00 euros arrêtée au 31 mars 2016 à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

— ordonner la compensation entre les créances réciproques,

— partager les dépens de première instance et laisser les dépens d’appel à la charge de Monsieur G H I.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 juin 2017, Monsieur G H I demande la confirmation du jugement déféré, le rejet de toutes les demandes de Monsieur B Z et Madame C Z, leur condamnation à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2018.

SUR CE,

LA COUR,

Attendu que Monsieur B Z et Madame C Z soutiennent que le montant du loyer convenu entre les parties est de 400,00 euros par mois et non de 450,00 euros comme le réclame Monsieur G H I; que c’est à tort que le premier juge a déduit de l’attestation de loyer envoyée à la CAF par Monsieur G H I et complétée par lui que le montant du loyer était de 450,00 euros alors que ce document n’a aucune valeur contractuelle ; que Monsieur G H I a menti à la CAF dans le courrier qu’il lui a adressé le 19 novembre 2013 lui indiquant que ses locataires ne payaient pas leur loyer et qu’ils lui devaient une somme de 1.378 euros alors qu’ils avaient payé la somme totale de 1.200 euros de mai à décembre 2013 en plus de l’APL versée directement au bailleur ; qu’en outre le calcul de Monsieur G H I confirme que le loyer était de 400,00 euros, sinon la somme due aurait été de 1.500 euros ; qu’il n’est pas prouvé qu’ils ont accepté un loyer de 450,00 euros par mois ; que, par courrier du 14 avril 2014, ils ont rappelé à leur bailleur que le loyer dû était de 400,00 euros par mois en réponse au commandement de payer du 14 avril 2014 visant un loyer mensuel de 450,00 euros; que la CAF a versé une APL de 250,00 euros et eux un loyer résiduel de 150,00 euros, soit un total de 400,00 euros ; qu’ils ajoutent qu’ils ont versé 150,00 euros par mois et que le montant de l’APL était de 351,68 euros, soit un total de 501,68 euros supérieur au loyer compte tenu d’un plan d’apurement établi en décembre 2013 ; que la pièce n°5 produite par l’intimé est un faux ; que Monsieur G H I leur a fait régler une somme de 50,00 euros de provisions sur charges alors qu’il n’est justifié d’aucune charge récupérable ; qu’ils prétendent que le loyer doit ainsi être fixé à la somme mensuelle de 400,00 euros de même que l’indemnité d’occupation ; que le décompte des sommes dues se trouve réduit à 2.539,64 euros ; qu’ils sollicitent des délais de paiement de 36 mois pour solder cette dette compte tenu de leur situation financière, Monsieur Z percevant une allocation de solidarité de Pôle Emploi de 16,25 euros par jour et Madame Z un RSA de 168,11 euros par mois ; qu’il n’est pas démontré que Monsieur Z a hérité ;

Qu’ils font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande reconventionnelle ; qu’ils soutiennent que cette demande est fondée ayant subi un préjudice de jouissance compte tenu de l’état du

logement loué qui, sans être insalubre, était en mauvais état d’entretien et de réparations ; qu’ils en justifient par le rapport d’enquête de la CAF qui relève un système électrique vétuste, la chambre étant éclairée par un câble traversant le couloir, l’éclairage de la salle de bains par la porte qui doit rester ouverte, des volets qui ne peuvent pas être fermés compte tenu de l’état des sangles, un carrelage de salle de bains qui se décolle et des moisissures dans les WC ; qu’ils ajoutent s’en être plaint auprès de leur bailleur verbalement, puis par un courrier du 1^er avril 2014 resté sans réponse et que les photographies qu’ils produisent en appel confirment le mauvais état du logement affecté d’infiltrations tenant à l’absence d’étanchéité des fenêtres et du jardin non entretenu ;

Attendu que Monsieur G H I réplique que le montant du loyer est de 450,00 euros, ce qui est confirmé par les documents adressés à la CAF qui a calculé l’APL sur cette base ; que les appelants ne produisent pas le dossier d’APL qu’ils ont remis à la CAF afin de bénéficier d’un APL indiquant aussi le montant du loyer qu’ils ont déclaré ; qu’il n’avait aucune raison de déclarer à la CAF un loyer supérieur à ce qui avait été convenu entre les parties ; qu’en appel, Monsieur B Z et Madame C Z produisent des quittances de loyer de mai à décembre 2013 modifiées, raturées sur les dates et les montants laissant apparaître un montant de 450,00 euroc changé en 400,00 euros, les privant de toute force probante ;qu’en outre, Monsieur B Z et Madame C Z lui reprochait dans leur lettre de 1^er avil 2014 de ne pas avoir remis de quittances de loyers en se prévalant pour la première fois d’un loyer de 400,00 euros après avoir reçu un commandement de payer ; qu’il ajoute que les locataires lui ont versé 200,00 euros en juillet, août et septembre 2013 en plus de l’APL de 250,00 euros, soit un total de 450,00 euros ; qu’en tout état de cause, ils n’ont plus rien payé à compter du mois de décembre 2013, laissant augmenter leur arriéré locatif ; que s’il a commis des erreurs de calcul compte tenu de son âge et des versements irréguliers et partiels de ses locataire et des décalages de versements effectués par la CAF, il a rectifié ses erreurs et tenu compte de toutes les sommes perçues dans le commandement de payer du 10 mars 2015 et a versé un décompte actualisé et juste de sa créance au premier juge comme en appel ; qu’il n’y a jamais eu de provisions sur charges et aucune charge réclamée ; qu’il s’oppose aux délais de paiement sollicité compte tenu de sa propre situation de propriétaire privée qui a besoin de cette ressource complémentaire pour vivre et des délais déjà obtenus par Monsieur B Z et Madame C Z qui n’ont rien payé depuis décembre 2013 ;

Que s’agissant de la demande reconventionnelle des appelants, il fait valoir qu’il n’y a aucune preuve d’un trouble de jouissance et des désordres allégués ; que le rapport de la CAF démontre que le logement n’était pas insalubre et que la description de l’appartement qui en est faite n’est pas probante ; que les dégradations du logement commises par les appelants ne peuvent pas lui être imputées ; qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives ; qu’il est justifié d’une seule lettre simple de réclamation après le commandement de payer ; que les photos produites ne comportent aucune date, ni heure et ne valent rien; qu’il est vraisemblable que les locataires n’ont pas entretenu le logement et cherchent à en tirer partie ;

Attendu que si les parties conviennent avoir conclu un bail verbal, elles sont en désaccord sur le montant du loyer qui serait de 400,00 ou 450,00 euros ;

Attendu que si les appelants contestent la valeur contractuelle de l’attestation de loyers en date du 17 décembre 2013 établie par Monsieur G H I à la demande de la CAF pour l’étude des droits de Monsieur B Z pour l’année 2014, ils ne produisent pas eux-mêmes le dossier qu’ils ont constitué pour la CAF et leur demande de prise en charge par une APL les obligeant à indiquer le montant du loyer dû au bailleur ;

Que c’est sur la base de cette attestation de loyer que la CAF a calculé le droit à APL de Monsieur B Z qui ne l’a pas contesté ; qu’en outre, les appelants versent eux-mêmes aux débats un plan d’apurement signé par les parties en décembre 2013, pour solder l’arriéré de loyers existant alors d’un montant de 750,00 euros compte tenu des APL versées, ce qui correspond au solde impayé sur

la base d’un loyer de 450,00 euros mensuels compte tenu des versement effectués tant par la CAF que par le locataire jusqu’en décembre 2013, de sorte qu’ils ne peuvent pas contester l’existence d’un arriéré locatif, et ce sans même tenir compte de la pièce n°5 produite par l’intimée dont l’authenticité est contestée par Monsieur B Z et Madame C Z ;

Attendu que les appelants ne peuvent pas se prévaloir d’une lettre en date du 1^er avril 2014, sans valeur probante, adressée par Monsieur Z à Monsieur G H I en réponse à un précédent courrier du 27 février 2014, ni de la copie de quelques quittances de loyer (juin à octobre 2013 plus celle de janvier 2014) produites pour la première fois en appel en parfaite contradiction avec le courrier précité, dans lequel Monsieur Z reprochait aussi à son bailleur de ne pas lui avoir donné les quittances des loyers payés jusqu’alors, lesquelles comportent des ratures sur le montant payé et sur les dates et mentionnent une provision sur charges de 50,00 euros malgré l’absence de preuve de toute avance sur charges contractuellement convenue et de charges récupérables réclamées par le bailleur ;

Attendu que c’est justement que le premier juge a retenu un loyer mensuel de 450,00 euros et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à cette somme ;

Attendu que l’arriéré locatif est justifié par les pièces produites et il est établi que tous les paiements ont été pris en compte laissant subsister un solde de 4.755,79 euros arrêté au 31 mars 2015 ;

Attendu que si Monsieur B Z et Madame C Z affirment avoir quitté les lieux, ils ne justifient pas de la date à laquelle ils ont remis les clés et restitué le logement à leur bailleur ; qu’en l’absence de tous éléments sur leur départ effectif des lieux, la cour, qui statue au jour de la demande, ne peut que maintenir la résiliation du bail et leur expulsion telle que prononcée par le premier juge ;

Attendu que Monsieur B Z et Madame C Z demandent des dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pendant leur occupation du logement, reprochant à leur bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparations ; qu’ils leur incombant de le démontrer ;

Attendu que l’attestation de Monsieur A relatant que Monsieur G H I lui interdisait de rendre visite à Monsieur Z et lui disait que son locataire ne payait pas son loyer est dénuée de pertinence pour le prouver ;

Attendu qu’en appel, Monsieur B Z et Madame C Z versent aux débats le rapport d’enquête de la CAF, venue sur les lieux, en date du 20 mars 2014, duquel il ressort que l’électricité est vétuste et n’est pas aux normes ; qu’il n’y a pas de prise de courant dans une chambre et qu’un câble traverse le couloir pour fournir l’électricité dans cette pièce, que la porte de la salle de bains doit rester ouverte et laisser la lumière du couloir allumé pour éclairer la salle de bains, les volets de la chambre, de la cuisine et de la salle de bains ne peuvent pas être fermés en l’absence de sangles en état de fonctionnement, le balcon s’effrite sans mise en danger pour les locataires, le carrelage de la salle de bains se décolle du mur et qu’il y a des moisissures dans les WC provenant du carrelage qui se décolle dans la salle de bains ; que le logement n’est pas insalubre, ni indécent puisque le seul élément présentant une insécurité pour les locataires est la vétusté de l’électricité ;

Attendu que même s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée et que les lieux sont présumés en bon état, le locataire peut en apporter la preuve contraire par tous moyens et que le rapport de la CAF susvisé vaut preuve que le logement présente une électricité vétuste qui ne peut être imputée aux locataires à la suite d’une occupation de quelques mois ;

Attendu qu’il est ainsi prouvé que le logement était affecté d’une installation électrique non conforme et vétuste susceptible d’être dangereuse pour les personnes et insuffisante pour assurer le bon

éclairage du logement; qu’il en résulte un trouble dans la jouissance paisible des locataires ;

Attendu qu’eu égard aux éléments de la cause, il est justifié d’indemniser les locataires à concurrence de la somme de 50,00 euros par mois, soit une somme totale de (50 x 23 1.150,00 euros et de condamner Monsieur G H I à leur payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui fixe le préjudice subi ;

Attendu qu’il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;

Attendu que le jugement déféré sera confirmé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur B Z et Madame C Z ;

Attendu qu’en appel, Monsieur B Z et Madame C Z sollicitent un délai de paiement de 36 mois ;

Attendu qu’eu égard à la situation respective des parties, à l’absence de tout paiement de Monsieur B Z et Madame C Z depuis le mois de décembre 2013, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais des appelants ;

Attendu que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur B Z et Madame C Z, qui demeurent débiteurs, supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur B Z et Madame C Z,

Statuant à nouveau quant à ce et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur G H I à payer à Monsieur B Z et Madame C Z la somme de 1.150,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Monsieur B Z et Madame C Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 27 Septembre 2018, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de M^me D E, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre