Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 MARS 2017

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17061

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 8EME – RG n° 11-14-000580

APPELANTS

Monsieur F G Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant : Catherine BERLANDE avocat au barreau de PARIS, toque B678

Madame C Y épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant : Catherine BERLANDE avocat au barreau de PARIS, toque B678

INTIME

Monsieur D A

Né le XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M. Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. Y et M^me X, à la suite du décès de M^me E Z, survenu le XXX, ont hérité de nombreux biens immobiliers à XXX

Ces biens appartenait à M. Z, décédé le XXX, qui avait institué son épouse comme légataire universelle.

M. A occupait un appartement, propriété de M. Z, de 194, 96 mètres carrés, situé dans l’immeuble du XXX. Un bail meublé avait été consenti par M. Z à compter du 22 septembre 2012, pour une durée d’un mois.

Un contrat de location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire, renouvelable par tacite reconduction, a été régularisé, entre M. Y et M^me X et M. A, pour une durée de six mois à compter du 1^er janvier 2014, moyennant un loyer mensuel de 14 000 euros, outre 1 000 euros de charges forfaitaires mensuelles, soit une échéance mensuelle de 15 000 euros.

Les bailleurs ont fait délivrer à M. A, le 30 juin 2014, un congé pour vendre à effet du 31 décembre 2014, et, M. A ayant cessé de régler les sommes dues au titre de l’occupation des locaux à compter du mois de juillet 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail et le paiement d’un arriéré locatif de 75 000 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, M. Y et M^me X ont fait assigner leur locataire, par acte d’huissier de justice du 15 décembre 2014, devant le tribunal d’instance du 8^e arrondissement, qui par jugement contradictoire du 4 juin 2015, assorti de l’exécution provisoire, a :

— débouté M. A de sa demande en constatation de la nullité du bail le liant aux héritiers de M. Z,

— condamné M. A à payer à ses bailleurs une somme de 150 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2015,

— autorisé M. A à se libérer de sa dette par des versements de 25 000 euros en plus des loyers courants,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 janvier 2015,

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause réputée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés, en rappelant qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause résolutoire reprendrait ses effets, qu’il pourrait être procédé à l’expulsion de M. A, qui serait redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

M. Y et M^me X ont relevé appel de cette décision le 6 août 2015.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2016, les appelants demandent à la Cour de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. A de sa demande en constatation de la nullité du bail le liant aux héritiers de feu M. Z, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, condamné M. A à leur payer la somme de 150 000 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés au 30 avril 2015, outre intérêts, et fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer additionné des charges que celui-ci aurait payé si le bail s’était poursuivi jusqu’à la complète libération des lieux et condamné M. A au paiement de cette indemnité.

Les appelants demandent à la Cour d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect des délais de paiement accordés à M. A, et fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation au 4 janvier 2015, et, statuant à nouveau, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail meublé à usage de résidence secondaire consenti à M. A,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. A,

— fixer la date d’acquisition de la clause résolutoire et le point de départ de l’indemnité d’occupation de 15 000 euros par mois au 4 décembre 2014, soit un mois après la date du commandement de payer et délivrer,

— condamner M. A à leur payer une somme égale à 20 pour cent des sommes dues, en application des dispositions contractuelles, soit une somme de 23 059, 03 euros ;

— condamner M. A à payer aux appelants la somme de 115 295, 16 euros correspondant aux sommes dues au titre de l’occupation des lieux au 22 octobre 2015, date de l’expulsion, outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2014, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 90 000 euros, et à compter du 30 avril 2015, sur celle de 60 000 euros, et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour le surplus,

— condamner M. A aux dépens et à leur payer une indemnité de 4 000 euros à chacun des deux appelants en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les appelants précisent, dans leurs dernières conclusions, qu’il a été procédé à l’expulsion de M. A le 22 octobre 2015.

M. A, intimé et appelant à titre incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 14 avril 2016, demande à la Cour :

à titre principal,

— prononcer la nullité du bail écrit à effet au 1^er janvier 2014 et dire que la relation des parties reste régie par le bail du 22 septembre 2012,

— prononcer la nullité du congé pour vendre du 30 juin 2014 en vertu du contrat de bail écrit à effet au 1^er janvier 2014,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré en vertu du contrat de bail meublé à effet au 1^er janvier 2014,

— fixer le montant du loyer mensuel à 15 000 euros charges comprises,

— dire que M. A pourra se libérer de sa dette locative en 24 mois,

— dire que M. A pourra réintégrer les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

en tout état de cause

— condamner M. Y et M^me X à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. Y et M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande de nullité du bail écrit à effet au 1^er janvier 2014 et visant à ce qu’il soit jugé, en conséquence, que la relation des parties reste régie par le bail du 22 septembre 2012

A) Recevabilité des demandes

M. Y et M^me X font valoir que cette demande serait irrecevable parce qu’elle est nouvelle, M. A ayant soutenu devant le premier juge que la relation des parties était régie par un bail verbal et non par le bail écrit du 22 septembre 2012, et parce qu’elle ne respecte pas le principe de cohérence en vertu duquel « nul n’est recevable et fondé à se contredire au préjudice d’autrui ».

Sur ce M. A sollicitait déjà , devant le premier juge, l’annulation du bail qu’il a signé en 2014, pour vice du consentement, de sorte que cette demande, réitérée en cause d’appel, n’est pas nouvelle au sens de l’article 564 du Code de procédure civile.

M. A soutenait devant le premier juge que les relations des parties étaient régies par un bail verbal et que sa résidence principale était au Nigeria ; en cause d’appel, il fait valoir que les relations des parties sont régies par le bail écrit que feu M. Z lui a consenti au mois de septembre 2012 et que ce bail lui a été consenti à titre de résidence principale. Même s’il existe une contradiction entre les moyens invoqués successivement par M. A en première instance et en cause d’appel, M. A est fondé à invoquer – les défenses au fond pouvant être invoquées en tout état de cause – des moyens nouveaux pour justifier la prétention, à savoir l’annulation du bail signé en janvier 2014, qu’il avait soumise au premier juge.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel ne pourra être accueillie.

B) Bien-fondé des demandes

M. A, intimé, demande à la Cour de prononcer la nullité du bail à effet au 1^er janvier 2014 et de juger que la relation des parties reste régie par le bail écrit du 22 septembre 2012, dont il a disposé près de deux ans avant la régularisation du bail dont la nullité est demandé.

Il soutient que son consentement a été vicié par le dol des bailleurs, les man’uvres dolosives ayant consisté dans le fait que les propriétaires l’ont conduit à renoncer à un bail meublé à usage de résidence principale d’une durée d’un an pour accepter un bail meublé, beaucoup moins avantageux pour lui, de résidence secondaire pour une durée de six mois.

M. Y et M^me X répliquent que la réalité de des man’uvres dolosives alléguées par M. A n’est nullement démontrée, qu’elle est démentie par la chronologie des évènements et qu’au surplus, comme l’a relevé le premier juge, le bail régularisé en 2014 s’est substitué à celui signé en 2012 et dont M. A revendique le bénéfice.

Sur ce

Il résulte de l’article 1116 ancien du Code civil que « le dol constitue une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé ».

En l’espèce, alors que les bailleurs font valoir qu’ils n’ont découvert l’existence du bail consenti en 2012 que postérieurement au décès de M^me Z survenu le XXX, M. A ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que lorsque le bail litigieux a été signé en janvier 2014, les bailleurs avaient connaissance du contrat consenti par feu M. Z en septembre 2012, et, partant, qu’ils auraient man’uvré pour amener l’intimé à régulariser un nouveau bail moins avantageux pour lui.

En outre, M. A ne saurait utilement revendiquer le bénéfice du régime des locations meublées à usage de résidence principale, au seul motif qu’en page une du bail consenti en septembre 2012 par M. Z, se trouve cochée la case « location meublée constituant la résidence principale du locataire » au lieu de celle indiquant « location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire ».

En effet, en dernière page du bail, s’agissant de la clause relative à la durée du contrat, la case « logement constituant la résidence principale du locataire » n’a, cette fois-ci pas été cochée, et il a été indiqué que le logement était soumis aux dispositions du Code civil relatives aux habitations secondaires et aux logements de fonction. De plus, M. A ne peut prétendre bénéficier du régime des locations meublées à usage de résidence principale, alors même qu’il a soutenu en première instance que l’assignation qui lui avait été délivrée devant le premier juge encourrait la nullité pour n’avoir pas respecté l’allongement des délais de comparution prévus par l’article 643 du Code de procédure civile pour les personnes demeurant à l’étranger en affirmant : « M. A est domicilié à l’étranger. Sa résidence principale se situe au Nigeria. L’adresse à laquelle l’assignation lui a été délivrée – XXX à Paris 8^e – ne constitue que sa résidence secondaire » et en versant aux débats, pour accréditer ses dires, un avis d’imposition au Nigeria et un bail, qui faisait apparaître que le lieu de sa résidence principale se trouvait effectivement dans ce pays.

Par ailleurs, les allégations de M. A selon lesquelles il aurait été dupé par ses bailleurs, qui lui auraient fait la promesse de lui vendre l’appartement et auraient exigé, à cette fin, un versement en espèces de 200 000 euros, ne sont pas davantage établies et fermement contestées par M. Y et M^me X.

L’existence des man’uvres dolosives alléguées par M. A et qui auraient vicié son consentement, n’est donc pas démontrée.

Par suite, M. A sera débouté de ses demandes visant à voir prononcer la nullité du bail à effet au 1^er janvier 2014 et à voir juger, en conséquence, que la relation des parties reste régie par le bail écrit du 22 septembre 2012, et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que le bail régularisé en janvier 2014, a été régulièrement signé entre les parties, sans qu’aucun vice du consentement ne soit établi, et que sa validité ne pouvait être remise en cause, du seul fait de l’existence d’un bail antérieur conclu en septembre 2012 et auquel le bail litigieux, régularisé postérieurement, s’est substitué.

Subséquemment, M. A sera également débouté de ses demandes, dépourvues de tout fondement et visant à obtenir la nullité des actes consécutifs reposant sur le bail à effet au 1^er janvier 2014 et dont la nullité est sollicitée par voie de conséquence : congé aux fins de vente délivré le 30 juin 2014, commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 1^er janvier 2014.

II) Sur la demande, formée à titre subsidiaire par M. A, dans l’hypothèse où la nullité du bail et des actes consécutifs – congé pour vendre et commandement de payer – ne serait pas prononcée et visant à obtenir la requalification du bail à effet au 1^er janvier 2014 en bail meublé à titre de résidence principale

En application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la Cour n’est pas saisie de cette prétention du fait qu’émise dans le corps des dernières conclusions de M. A, elle n’a pas été reprise le dispositif de ces mêmes écritures.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

III) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le bail meublé à effet au 1^er janvier 2014 comporte une clause résolutoire indiquant qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges et un mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et que le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé.

Il est constant que, par acte d’huissier de justice du 3 novembre 2014, M. Y et M^me X, ont fait délivré à leur locataire un commandement de payer régulier en la forme et que ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Par suite, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, non pas à compter du 4 janvier 2015, comme l’a indiqué le premier juge, qui ne pouvait faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, après avoir constaté que cette même loi n’était pas applicable au contrat liant les parties, mais à compter du 4 décembre 2014.

Par suite, et comme le sollicitent à bon droit les appelants, l’indemnité mensuelle d’occupation est due à compter du 4 décembre 2014, date à laquelle M. A est devenu occupant sans droit ni titre et le bail s’est trouvé résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire.

IV) Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

A) Recevabilité de la demande

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le fait que le bail ne prévoit pas la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire est sans effet sur la recevabilité de cette demande, qui sera, en conséquence, jugée recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Le bail à effet au 1^er janvier 2014 n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le bail tenant lieu de loi aux parties ne prévoyait pas non plus cette suspension.

De ce fait, le juge d’instance ne pouvait, faute de texte ou de dispositions contractuelles le prévoyant, suspendre les effets de la clause résolutoire dont il avait constaté l’acquisition.

Le jugement déféré doit donc être infirmé de ce chef.

V) Sur la demande d’expulsion formée par les appelants et la demande de réintégration de M. A

Les appelants précisent dans leurs écritures que M. A a été expulsé le 22 octobre 2015, de sorte que la demande d’expulsion des bailleurs sera rejetée, pour être devenue sans objet.

Les solutions retenues sur la résiliation du bail à effet au 1^er janvier 2014 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et le débouté de M. A de l’ensemble de ses demandes emportent, par ailleurs, rejet de la demande de réintégration formée par M. A.

VI) Sur le montant de la dette locative

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. A à payer une somme de 150 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues et demeurées impayées au 30 avril 2015.

Toutefois, M. A ayant depuis le jugement déféré et jusqu’à la date de son expulsion , effectué des règlements, il convient d’actualiser la dette locative comme le sollicitent les bailleurs.

Il ressort, à cet égard, du décompte opéré par les appelants qu’à la date de l’expulsion de M. A, intervenue le 22 octobre 2015, la dette locative s’établit, sur la base d’un loyer mensuel, charges comprises, de 15 000 euros, et compte tenu des règlements opérés par M. A pour un total de 120 350 euros, à la somme de 115 295, 16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurées impayées.

Ce décompte n’est pas contesté par l’intimé. Par suite, M. A sera condamné, par actualisation de la dette locative, à payer aux appelants la somme de 115 295, 16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2014 sur la somme de 90 000 euros, à compter du 30 avril 2015 sur la somme de 60 000 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

VII) Sur la clause pénale

Les appelants sollicitent l’application de la clause pénale insérée au bail et ainsi libellée : « à titre de clause pénale, le preneur accepte entièrement et définitivement d’avoir à payer au payeur une somme égale à 20 pour cent des sommes dues, sans que ce paiement puisse le dispenser du règlement des sommes impayées et du règlement intégral des frais nécessaires au recouvrement de ces sommes ».

Les appelants sollicitent la condamnation de l’intimé au paiement de la somme de 23 059, 03 euros sur le fondement de cette clause.

(115 295, 16 x 0, 2).

En application de la convention tenant lieu de loi aux parties, il y a lieu de condamner M. A au paiement de la somme de 23 059, 03 euros, sans qu’il y ait lieu de réduire le montant de la « peine » fixée par le contrat, la réduction des obligations résultant d’une clause pénale « manifestement excessive » n’étant qu’une simple faculté pour la Cour et M. A n’exposant pas en quoi la peine contractuellement prévue serait manifestement excessive.

VIII) Sur la demande de délais formée par M. A

A) Recevabilité de la demande

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le fait que M. A n’ait pas respecté l’échéancier accordé par le premier juge, est sans incidence sur la recevabilité de la demande de délais que l’intimé forme en cause d’appel.

Cette demande sera, en conséquence, jugée recevable.

B) Bien-fondé de la demande

M. A, qui n’a pas respecté l’échéancier fixé par le premier juge, a déjà bénéficié des délais de la procédure et sa demande de délais en cause d’appel n’est pas justifiée ; aussi en sera-t-il débouté.

IX) Sur les demandes accessoires

M. A, qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de la première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant dit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 4 janvier 2015, ayant suspendu les effets de la clause résolutoire et fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation au 4 janvier 2015 ; Statuant à nouveau sur ces chefs

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 décembre 2014 et que le bail liant les parties à effet au 1^er janvier 2014 s’est trouvé résilié de plein droit à cette date ;

Fixe le point de départ du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation au 4 décembre 2014 ;

Ajoutant au jugement déféré

Condamne, par actualisation de la créance locative, M. D A à payer à M. F Y et M^me C X la somme de 115 295, 16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurées impayées au 22 octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2014 sur la somme de 90 000 euros, à compter du 30 avril 2015 sur la somme de 60 000 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne M. D A à payer à M. F Y et M^me C X la somme de 23 059, 03 euros en application de la clause pénale insérée au bail;

Déboute M. F Y et M^me C X de leur demande d’expulsion, devenue sans objet ;

Déclare M. D A recevable en ses demandes ;

Déboute M. D A de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. D A visant à obtenir la requalification du bail à effet au 1^er janvier 2014 en bail meublé à titre de résidence principale ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. D A à payer à M. F Y et M^me C X la somme totale de 5 000 euros ;

Condamne M. D A aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE