RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/00792 – N° Portalis DBVS-V-B7D-E7WJ

Minute n° 20/00265

B

C/

X, Y

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de SAINT-AVOLD, décision attaquée en date du 15 Février

2019, enregistrée sous le n° 11.18.563

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 07 JUILLET 2020

APPELANTE :

Madame Z B

[…]

[…]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/004576 du 16/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Monsieur D X

[…]

[…]

Représenté par M^e Emilie CHARTON, avocat au barreau de METZ

Madame E Y épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie CHARTON, avocat au barreau de METZ

A la date du 05 mai 2020, l’affaire a été fixée par le président de la chambre en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les parties ayant expressément accepté le recours à ces dispositions par formulaire joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2020 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M^me Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Président de chambre

ASSESSEURS : M. Eric LAMBERT, Conseiller

M. Olivier MICHEL, Conseiller

GREFFIER présent au prononcé du délibéré : Nejoua TRAD-KHODJA

Arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 août 2016, M. D X et M^me E X née Y ont consenti un bail à M^me Z Merabet portant sur un appartement situé […], clos des maraîchers à Forbach (57600) moyennant un loyer mensuel de 280 euros outre 84 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte d’huissier signifié le 4 avril 2018, M. et M^me X ont fait délivrer à M^me B un commandement de payer la somme de 1.508,60 au titre de l’arriéré locatif et de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte d’huissier signifié le 6 août 2018, M. et M^me X ont fait citer M^me B devant le tribunal d’instance de Saint-Avold aux fins de voir prononcer la résiliation du bail du 7 août 2016, ordonner l’expulsion de la locataire, la voir condamner au paiement de la somme de 1.543,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au mois de juillet 2018 inclus, des loyers et charges postérieurs jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant des loyers et charges jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 341,10 euros révisable annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail, aux intérêts sur le montant des loyers et accessoires calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer, à une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien qu’ayant constitué avocat, M^me B n’a pas fait valoir d’observation.

Par jugement du 15 février 2019, le tribunal d’instance de Saint-Avold a :

— prononcé aux torts de M^me B la résiliation du bail conclu entre cette dernière et M. et M^me X

— ordonné en conséquence à M^me B de libérer le logement et ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de M^me B ainsi que tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— écarté de l’arriéré locatif sollicité par M. et M^me X les frais de rejet de prélèvement et les sommes mises en compte au titre de la taxe sur les ordures ménagères

— condamné M^me B à payer à M. et M^me X la somme de 1.960,36 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2018 ainsi que la somme mensuelle de 341,10 euros au titre du loyer majoré de la provision sur charges à compter du 1^er décembre 2018 jusqu’à la résiliation du bail prenant effet au prononcé du jugement, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision

— condamné M^me B à payer à M. et M^me X à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite de lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au bail ayant lié les parties

— condamné M^me B aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas le coût du commandement visant la clause résolutoire

— condamné M^me B à verser à M. et M^me X la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a observé que les propriétaires ne sollicitaient pas le bénéfice du commandement de payer mais le prononcé de la résiliation du bail et a rappelé que le locataire avait l’obligation de payer les loyers et charges et celle de s’assurer contre les risques locatifs. Il a relevé au regard de l’historique de compte que M^me B avait cessé de payer régulièrement les échéances locatives, qu’elle avait accumulé au 30 novembre 2018 un arriéré de 1.960,36 euros après déduction des frais de rejet de prélèvement (60 euros) et des taxes sur les ordures ménagères non justifiées (392 euros) et qu’elle ne produisait pas d’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Il a estimé que ces manquements étaient suffisamment graves pour légitimer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M^me B. Il a ordonné par voie de conséquence la libération des lieux, l’expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire et l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif, des loyers et charges courants ainsi qu’à une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 25 mars 2019, M^me B a interjeté appel de l’ensemble des dispositions du jugement du tribunal d’instance de Saint-Avold du 15 février 2019.

Elle conclut à l’infirmation de la décision en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— débouter M. et M^me X de leur demande de résiliation de bail et de l’ensemble de leurs demandes y compris les frais de commandement de payer et d’article 700

— inviter M. et M^me X à recalculer la créance locative en enlevant depuis le début du bail, l’ensemble des prélèvements indus de 12 euros au titre des 'frais d’opposition'

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et l’autoriser à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues à M. et M^me X dans un délai de 2 ans par 24 mensualités égales

— l’admettre au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’appelante fait valoir qu’elle a toujours été de bonne foi dans ses rapports avec ses bailleurs et que malgré ses très faibles moyens, elle a réussi à contenir la dette locative jusqu’à ce jour. Elle explique qu’elle n’a pas eu de revenus en 2018, qu’elle a perçu uniquement le revenu de solidarité active de 644 euros, qu’elle est privée de l’allocation logement de 309 euros depuis que M. et M^me X ont prétendu à la Caisse d’Allocations Familiales qu’elle ne payait pas son loyer (janvier 2018), qu’ils ont refusé avec mauvaise foi d’accepter un plan d’apurement alors que celui-ci permettrait de débloquer les allocations logement sur l’année manquante. Elle souligne qu’au cours du mois de janvier 2019, après avoir emprunté de l’argent à sa famille, elle a pu procéder à un règlement de 1.360 euros et ramener ainsi la dette locative de 2.756,99 euros à 1.741,62 euros. Elle ajoute que de jurisprudence constante, un propriétaire ne peut se prévaloir d’un commandement délivré de

mauvaise foi et demande à la cour d’appliquer cette jurisprudence.

M. et M^me X concluent à la confirmation du jugement et au rejet de l’ensemble des demandes de M^me B, et demandent à la cour de :

— prononcer la résiliation du bail du 7 août 2016

— ordonner à M^me B de libérer les lieux de tous occupants de son chef

— ordonner à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique

— condamner M^me B à leur verser la somme provisionnelle de 1.960,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, mois de novembre 2018 inclus, ainsi qu’une somme mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des charges à compter du 1^er décembre 2018 jusqu’à la résiliation du bail prenant effet au prononcé du jugement

— condamner M^me B à payer une somme mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des charges à titre d’indemnité d’occupation, soit la somme de 344,63 euros (révisée) à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— dire que ladite indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux

— dire que les sommes auxquelles a été condamnée M^me B produiront intérêts au taux légal à compter de la décision

— condamner M^me B aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer

— réactualiser la dette de M^me B au montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation impayées et condamner l’appelante au paiement de la somme de 2.430,88 euros selon décompte au 21 mai 2019

— condamner M^me B au paiement des entiers dépens d’appel, outre le paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que M^me B n’a produit d’attestation locative pour l’appartement loué ni en première instance, ni en cause d’appel et soulignent que l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance est essentielle. Ils expliquent que depuis l’origine du bail, ils rencontrent des difficultés pour obtenir le paiement des loyers et charges en précisant qu’à compter du mois de novembre 2017, les prélèvements ont été systématiquement rejetés pendant 16 mois consécutifs jusqu’en mars 2019 et qu’en l’espace de 21 mois, la locataire n’a honoré que 3 échéances. Ils observent que M^me B n’a pris aucune disposition, qu’elle a laissé s’aggraver la situation et qu’elle ne peut donc être considérée comme de bonne foi. Ils ajoutent que le commandement de payer du 4 avril 2018 est resté infructueux et qu’au mois de mai 2019 la dette locative qui ne cesse de s’aggraver faute par M^me B de s’acquitter de l’indemnité d’occupation, s’élève à 2.430,88 euros.

M. et M^me X soutiennent que l’appelante n’est pas en mesure de s’acquitter de sa dette locative dans le délai de 24 mois, en observant qu’elle ne justifie pas d’un nouvel emploi ou d’un retour à meilleur fortune et qu’elle ne parvient même pas à régler une échéance sans voir ses prélèvements rejetés. Ils expliquent que la locataire s’est engagée à effectuer un versement de 200 euros le 15 février 2018, de 150 euros le 20 février 2018 et qu’elle n’a pas respecté son engagement. Ils observent au regard des arrêts de travail produits par l’appelante, que le revenu de solidarité active ne constitue pas son unique ressource comme elle le soutient, qu’elle exerce une activité salariée pour la société Logifare et qu’elle dissimule l’exactitude de ses ressources. Ils rappellent

qu’ils ont fait le choix d’engager la procédure sur le fondement de l’article 1224 du code civil indépendamment du commandement de payer et précisent qu’ils ont refusé le plan d’apurement en raison de la mauvaise foi de M^me B .

Les intimés soulignent enfin que le tribunal a déjà soustrait de l’arriéré locatif les frais de rejet de prélèvement et les sommes mises en compte du chef de la taxe sur les ordures ménagères, de sorte que selon eux aucune nouvelle déduction n’est à effectuer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 16 mai 2019 par M^me B et le 4 juin 2019 par M. et M^me X auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2020 ;

Sur la demande de résiliation du contrat de location

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, paragraphes a et g, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que les manquements de la locataire à l’une et à l’autre de ces obligations sont suffisamment graves pour légitimer la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

En effet, s’agissant de l’obligation de paiement des loyers et charges, il ressort des décomptes versés aux débats qu’entre novembre 2017 et septembre 2018, les prélèvements des échéances locatives de M^me B ont été systématiquement rejetés, qu’au cours de la même période la locataire n’a procédé qu’à des règlements sporadiques, la première fois au mois d’avril 2018, donc 6 mois après le début des rejets des impayés et qu’elle a constamment été débitrice d’un arriéré. Il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale de cette situation alors qu’ils en ont l’obligation légale, ni avoir . Les intimés ne peuvent davantage être incriminés et en particulier être qualifiés de mauvaise foi pour avoir refusé la proposition de plan d’apurement. Outre le fait que cette acceptation relève de leur libre appréciation, le rejet durable des prélèvements, l’absence d’apurement et l’augmentation de la dette locative qui au 10 mai 2019 s’élève à 1.978,88 euros (après déduction des frais de rejet de prélèvement et des taxes sur les ordures ménagères non justifiées) légitiment à tout le moins leur refus.

Postérieurement au dépôt de ses conclusions récapitulatives, M^me B a versé aux débats une lettre de son organisme bancaire datée du 4 juin 2019, indiquant avoir reçu de sa part un ordre de virement de 2.500 euros au profit du mandataire des bailleurs, susceptible d’apurer l’intégralité de l’arriéré locatif de l’époque. Cependant, ce courrier est à lui seul insuffisant pour démontrer l’effectivité d’un virement, l’organisme bancaire ayant donné son accord pour y procéder 'sous réserve que toutes les conditions permettant cette acceptation soient réunies'. Aucune pièce ne confirme la réunion des dites conditions et il est rappelé que de nombreux prélèvements ont été précédemment rejetés. En outre, même à en admettre la réalité, ce virement ne peut occulter l’inexécution durable par la locataire de son obligation de payer le loyer.

En ce qui concerne l’obligation de s’assurer, elle figure expressément dans la notice d’information annexée au contrat de location paraphée par M^me B, et elle lui a été rappelée dans le commandement qui lui a été délivré le 4 avril 2018. Pour autant, la souscription à un moment quelconque d’une police couvrant les risques locatifs, n’est ni justifiée, ni même alléguée par M^me B. Celle-ci ne fournit aucune explication à cet égard et son manquement pendant toute la durée du bail apparaît délibéré.

Il s’ensuit que le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de location liant les parties aux torts de la locataire, ordonné à celle-ci de libérer les locaux et à défaut de libération volontaire, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des loyers

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les intimés sollicitent la condamnation de M^me B au paiement de la somme de 2.430,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2019 telle qu’elle ressort du décompte versé aux débats. Le premier juge a exactement déduit du précédents décompte 452 euros, figurant à nouveau dans l’arrêté de compte actualisé, respectivement au titre de frais d’opposition prélèvement de 60 euros au total (5 x 12 euros) et du chef des taxes sur les ordures ménagères de 392 euros (195 euros pour l’année 2017 et 197 euros pour l’année 2018). En effet, ces frais et taxes ne font l’objet d’aucun justificatif. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Le solde s’élève à 1.978,88 euros et M^me B ne justifie pas d’un paiement à déduire de cette somme, étant indiqué qu’il résulte de ce qui précède qu’elle n’établit pas avoir effectivement procédé au règlement de la somme de 2.500 euros au début du mois de juin 2019. En conséquence, le jugement déféré est infirmé et M^me B est condamnée au paiement de la somme de 1.978,88 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 21 mai 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le jugement est également infirmé en ce qu’il a condamné M^me B au paiement de sommes mensuelles de 341,10 euros au titre du loyer majoré de la provision sur charges à compter du 1^er décembre 2018 jusqu’à la résiliation du bail. En effet, il n’y a désormais plus lieu de statuer sur la demande présentée de ce chef par M. et M^me X, puisque ces loyers sont inclus dans l’arriéré arrêté au 21 mai 2019 étant rappelé que la résiliation est prononcée à compter du 15 février 2019.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du contrat de location, M^me B est désormais occupante sans droit ni titre de l’appartement et est redevable à ce titre d’une indemnité mensuelle d’occupation. C’est donc à bon droit que le premier juge l’a condamnée à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et révisable dans les mêmes conditions que dans le bail ayant lié les parties.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

M. et M^me X ne se prévalent pas de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location et la résiliation du bail est prononcée sur le fondement de l’article1741 du code civil et non constatée en vertu de ladite clause. Dès lors, la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Le texte précise que par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il est constaté que M^me B ne justifie pas de sa situation actuelle puisque si elle prétend ne percevoir que le RSA, il est produit un arrêt de travail du mois d’avril 2019 faisant état d’un employeur, mais elle ne produit aucun contrat de travail ou bulletin de salaire. En outre, il est relevé que depuis le jugement la dette locative s’est aggravée et que l’appelante n’a pas été en mesure de verser régulièrement l’indemnité d’occupation, étant relevé que pour la dernière échéance figurant sur le décompte (mai 2019) le prélèvement a été à nouveau rejeté. La preuve que l’appelante est désormais en mesure, en plus du règlement de l’indemnité d’occupation, d’apurer sa dette dans le délai légal n’est pas rapportée et en conséquence la demande de délais est rejetée.

Sur les indemnités sur le fondement de l’article 700 et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées, y compris en ce que les bailleurs ont été déboutés de leur demande tendant au paiement par la locataire du commandement visant la clause résolutoire du 4 décembre 2018.

Par décision du 16 mai 2019, le bureau d’aide juridictionnelle a accordé à M^me B le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire.

M^me B, partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel. Pour des raisons d’équité, elle est en outre condamnée à payer aux intimés la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de la somme qu’elle a été condamnée à payer de ce chef en première instance. Elle est enfin déboutée de sa demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé aux torts de M^me B la résiliation du bail conclu entre cette dernière et M. et M^me X

— ordonné en conséquence à M^me B de libérer le logement de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef

— ordonné à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M^me B ainsi que tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— écarté de l’arriéré locatif sollicité par M. et M^me X les frais de rejet de prélèvement et les sommes mises en compte au titre de la taxe sur les ordures ménagères

— condamné M^me B à payer à M. et M^me X à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite de lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au bail ayant lié les parties

— condamné M^me B aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas le coût du commandement visant la clause résolutoire

— condamné M^me B à verser à M. et M^me X la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M^me B à payer à M. et M^me X la somme de 1.978,88 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 21 mai 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande tendant à la condamnation de M^me B au paiement d’une somme mensuelle d’un montant égal au montant du loyer majoré des charges à compter du 1^er décembre 2018 jusqu’à la résiliation du bail ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M^me B de ses demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et d’aide juridique provisoire ;

CONDAMNE M^me B à payer à M. et M^me X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me B aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame TRAD-KHODJA, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT