RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02258 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FSSF

Minute n° 24/00175

S.C.I. LE POLE SANTE

C/

[K], [X], [U], [C]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 04 Août 2021, enregistrée sous le n° 18/01165

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

S.C.I. LE POLE SANTE représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame [V] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Madame [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Madame [G] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2024 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 07 Novembre 2024, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Le Pôle Santé a loué des appartements dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à des professionnels du secteur médical ou paramédical.

Ainsi, le 1er avril 2014, la SCI Le Pôle Santé et M. [F] [X], ostéopathe, ont conclu un contrat de bail professionnel commençant à courir à compter de cette date, pour un loyer de 400 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros par mois, avec une régularisation annuelle au 1er septembre. Le montant des charges locatives a été fixé à la somme de 271 euros à compter du mois d’août 2014.

Le 16 juin 2014, la SCI Le Pôle Santé et le cabinet infirmier composé de Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U] ont également conclu un contrat de bail professionnel pour un loyer de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 271 euros, le bail commençant à courir à compter du 1er septembre 2014.

Le 8 août 2017, M. [X] a reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui sollicitant la somme de 1.217,10 euros au titre des charges impayées, frais d’actes inclus. A cette même date, Mmes [C], [K] et [U] ont reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1.347,06 euros, frais inclus, également au titre des charges impayées. Ces sommes ont été acquittées par les preneurs.

Par acte d’huissier délivré le 3 avril 2018, Mmes [U], [K], [C] et M. [X] ont fait assigner la SCI Le Pôle Santé devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de la voir, selon leurs dernières conclusions récapitulatives:

— dire et juger recevable et bien fondée leur action

— débouter la SCI Le Pôle Santé de l’ensemble de ses demandes

En conséquence,

— condamner la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [C], [K] et [U] la somme de 14.127,10 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, subsidiairement à compter du prononcé du jugement à intervenir;

— condamner la SCI Le Pôle Santé à payer à M. [X] la somme de 13.595,06 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, subsidiairement à compter du prononcé du jugement à intervenir;

— condamner la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [C], [K], [U] et M. [X] une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SCI Le Pôle Santé aux entiers frais et dépens;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse et selon ses dernières conclusions récapitulatives, la SCI Le Pôle Santé a demandé au tribunal de:

— débouter M. [X] et Mmes [C], [K] et [U] de leurs demandes

A titre subsidiaire,

— juger que M. [X] était fondé à solliciter le remboursement de la somme de 2.868,84 euros

A titre conventionnel

— condamner solidairement Mmes [C], [K] et [U] à lui payer la somme de 1.469,88 euros au titre de l’arriéré de charges locatives

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 35,16 euros au titre de l’arriéré de charges locatives

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux dépens.

Par jugement du 4 août 2021, le tribunal judiciaire de Metz a:

— déclaré Mmes [K], [U], [C] et M. [X] recevables en leur action;

— condamné la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [K], [U] et [C] la somme de 13.458 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

— condamné la SCI Le Pôle Santé à payer à M. [X] la somme de 13.466,96 euros au titre du remboursement des provisions sur charge avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

— condamné la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [K], [U] et [C] la somme de 137,06 euros et à M. [X] la somme de 128,10 euros au titre des frais d’huissiers des commandements de payer du 8 août 2017;

— débouté la SCI Le Pôle Santé de ses demandes au titre des arriérés de charges locatives et de dommages et intérêts;

— débouté la SCI Le Pôle Santé de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [K], [U], [C] et M. [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SCI Le Pôle Santé aux entiers dépens;

— prononcé l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 9 septembre 2021, la SCI Le Pôle Santé a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation, du jugement en reprenant dans sa déclaration chacun des chefs du jugement.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 29 avril 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Le Pôle Santé demande à la cour de:

— la recevoir en son appel;

— infirmer le jugement du 4 août 2021 en toutes ses dispositions;

— déclarer M. [X] d’une part et Mmes [C], [K] et [U], irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, et les en débouter;

— la juger bien fondée en ses demandes;

— condamner solidairement Mmes [C], [K] et [U] à lui payer la somme de 2.213,54 + 300 + 2.474,97 + 300 + 2.523 + 300 + 2.599,16 + 300 + 1.466,26 + 150 euros au titre des charges locatives, à déduire les provisions sur charges versées à hauteur de 2.710 + 3.252 + 1.800 + 2.197 euros;

En conséquence,

— condamner solidairement Mmes [C], [K] et [U] à payer à la SCI Le Pôle Santé la somme de 2.667,95 euros et subsidiairement de 1.317,95 euros, majorée des intérêts de retard à compter du 23 novembre 2016, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière;

— condamner M. [X] à payer à la SCI Le Pôle Santé la somme de 581,79 + 300 + 2.722,51 + 300 + 2.474,97 + 300 + 2.552,99 + 300+ 2.599,17 + 300 + 1466,28 + 150 euros au titre des charges locatives, à déduire les provisions sur charges versées à hauteur de 300 + 2.889 + 3.252 + 1921 + 2.076 euros;

En conséquence,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 2.999,11 euros et subsidiairement de 1.366,13 euros, majorée des intérêts de retard à compter du 23 novembre 2016, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière;

Très subsidiairement, et si la cour jugeait que la répartition des charges devait être réalisée selon une clé de répartition proportionnelle,

— lui donner acte qu’elle se reconnaît débitrice de M. [X] à hauteur de la somme de 654,73 euros;

— condamner solidairement Mmes [C], [K] et [U] à lui payer la somme de 17.757,84 euros majorée des intérêts de retard à compter du 23 novembre 2016, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [X] d’une part et Mmes [C], [K] et [U] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner M. [X] d’une part et Mmes [C], [K] et [U] aux dépens d’instance et d’appel.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives du 9 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mmes [C], [K], [U] et M. [X] demandent à la cour de:

Vu les dispositions des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989

— rejeter l’appel;

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

— débouter la SCI Le Pôle Santé de l’ensemble de ses demandes;

A titre subsidiaire,

— limiter la condamnation de M. [X] et Mmes [C], [K], [U] aux factures de gaz et d’électricité;

— ordonner compensation des sommes ;

— condamner la SCI Le Pôle Santé au remboursement des sommes indûment perçues ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Le Pôle Santé aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’au règlement d’une somme de 2.000 euros à payer à chacun de M. [X] et Mmes [C], [K], [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de relever au préalable que si la SCI Le Pôle Santé a dans sa déclaration d’appel, demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il avait rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, elle ne forme plus devant la cour de demande sur ce point. Par application des dispositions de l’article 954 du code civil, la cour n’en est donc pas saisie.

Sur la recevabilité des prétentions formées par les intimés

Si la SCI Le Pôle Santé invoque le défaut d’intérêt à agir des intimés, les moyens soulevés à ce titre tendent à établir que les charges locatives dont elle a sollicité le paiement auprès des intimés «étaient justes et justifiées, tant en leur principe qu’en leur quantum». Ces moyens relèvent de l’appréciation du bien fondé de ses propres prétentions.

Les intimés, qui ont conclu un bail avec la SCI Le Pôle Santé ont bien un intérêt à contester les charges qui leur ont été imputées et à former des demandes reconventionnelles à ce titre.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. [X] ainsi que Mmes [C], [K] et [U] recevables en leur action.

Sur les textes applicables

Le bail conclu le 1er avril 2014 entre la SCI Le Pôle Santé et M. [X] précise qu’il s’agit d’un bail professionnel et il dispose qu’il est régi par les dispositions d’ordre public de l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que par les dispositions non contradictoires des articles 1713 à 1762 du code civil.

Ces mêmes mentions sont contenues dans le bail conclu le 16 juin 2014 entre la SCI Le Pôle Santé et Mmes [C], [K] et [U].

L’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 concerne la durée du bail et ne comporte aucune disposition sur les charges.

Le bail conclu avec M. [X] comporte un article 7 intitulé «Charges» qui stipule ceci:

«Charges proprement dites – en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués, le loyer étant stipulé «net de charges» et notamment 150 euros [porté à 271 euros à compter d’août 2014]. Lesdites charges feront l’objet de provisions périodiques payables en même temps et dans les mêmes conditions que le loyer et d’une régularisation de charges annuelle à la date du 1er septembre 2014. A cette dernière date, le bailleur s’oblige à communiquer au preneur tous justificatifs établissant la nature et le montant desdites charges. La provision périodique est fixée actuellement à 150 euros [271 à compter d’août 2014]

Le preneur acquittera directement ses impôts personnels relatifs à l’occupation des locaux loués afin que le bailleur ne puisse être inquiété ou poursuivi à ce sujet. Le preneur s’oblige à communiquer au bailleur, sur simple demande de ce dernier tous justificatifs du paiement desdits impôts.»

Le bail conclu avec Mmes [C], [K] et [U] reprend dans son intégralité cet article 7, la seule différence étant que le montant de la provision est fixé à 271 euros.

Aucun de ces contrats ne fait référence à la loi du 6 juillet 1989.

Le simple fait que le conseil du bailleur ait indiqué que cette loi s’appliquait dans ses courriers ne suffit pas à établir que telle était la volonté des parties, d’autant qu’il rappelle également aux preneurs que le contrat a été conclu «en application des articles 1103 et 1104 du code civil», sans mentionner la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette loi s’applique aux baux d’habitation ou aux baux mixtes comportant à la fois une habitation et un local professionnel.

Les baux conclus par les parties ne comportent aucune partie réservée à l’habitation des preneurs.

En l’absence de preuve d’une volonté certaine et non équivoque des parties de se soumettre à la loi du 6 juillet 1989 au moment de la conclusion du contrat, il n’y a pas lieu d’appliquer celle-ci.

Seules les dispositions des articles 1713 à 1762 du code civil s’appliquent ainsi que les dispositions contractuelles prévues par les parties.

Sur les charges sollicitées par la SCI Le Pôle Santé

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’absence de dispositions légales sur le paiement des charges, les parties sont libres de déterminer quelles seront les charges mises à la charge du preneur.

En l’espèce, l’article 7 de chacun des contrats de bail conclu par la SCI Le Pôle Santé prévoit, ainsi qu’il l’a été indiqué plus haut, que le preneur rembourse «l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués». Toutefois, il appartient au bailleur d’une part de procéder à la régularisation des charges chaque année au 1er septembre et d’autre part, de produire pour cette date au preneur tous les justificatifs permettant d’établir la nature et le montant des charges.

Les charges n’ont donc pas été limitativement énumérées dans le bail.

Contrairement à ce que prétend la SCI Le Pôle Santé, les preneurs n’ont pas conclu d’accord sur la nature des charges leur incombant. Le seul accord produit a été conclu entre l’appelante et la SCI Les Trente Jours et n’est donc pas opposable aux preneurs.

La SCI Le Pôle Santé sollicite le paiement de diverses charges qu’il convient d’examiner successivement.

A titre préalable, il résulte des pièces produites et notamment du plan versé aux débats par la SCI Le Pôle Santé, que les baux professionnels consentis portent sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété, comportant des parties communes ainsi que 3 appartements. Un appartement n°1 dont est propriétaire la SCI Trente Jours, un appartement n°2 dont est propriétaire la SCI Le Pôle Santé ainsi qu’un appartement n°3 dont la SCI Le Pôle Santé est seulement preneur et qu’elle a sous-loué d’une part à M. [X] et d’autre part à Mmes [C], [K] et [U]. Si les intimés affirment qu’il y a 4 appartements et non 3 ils ne produisent aucun document permettant de le justifier.

Sur les «charges locatives résultant du statut de copropriété de l’immeuble»

La SCI Le Pôle Santé reconnaît dans ses conclusions avoir sollicité auprès du syndic le décompte des charges locatives qu’elle a réglées à son bailleur et qu’elle entend répercuter sur ses propres locataires. Elle demande à ce titre 300 euros par an à titre de provision, tant auprès de M. [X] qu’auprès de Mmes [C], [K] et [U], et ce à compter du 1er septembre 2014 pour ces dernières et à compter du 1er avril 2014 pour M. [X].

Toutefois, la SCI Le Pôle Santé ne produit aucune pièce permettant de déterminer quelles charges locatives elle a réglées en sa qualité de preneur à son propre bailleur et dont elle serait en droit de solliciter le remboursement auprès des intimés dans le cadre des sous-locations qu’elle leur a consenties.

Faute de respecter son obligation de justifier de l’existence des charges qu’elle impute au preneur dans chaque bail professionnel et de régulariser les charges, la SCI Le Pôle Santé ne peut solliciter, pour chaque bail, la somme de 300 euros par an depuis l’entrée dans les lieux de M. [X] d’une part et de Mmes [C], [K] et [U] d’autre part.

La demande en paiement de ces charges doit donc être rejetée.

Sur les charges relatives au nettoyage des locaux

La SCI Le Pôle Santé produit à l’appui de ses demandes en paiement formées contre les intimés à ce titre des bulletins de paie pour la femme de ménage.

Cependant, il convient de relever que pour la période allant du 1er juillet 2014 au 30 avril 2016, l’employeur mentionné sur les bulletins de salaires n’est pas la SCI Le Pôle Santé mais M. [B] gérant de cette dernière. Si l’appelante soutient qu’il s’agit d’une erreur, elle ne rapporte cependant pas la preuve que les prestations de ménage ont été effectuées pour cette période au bénéfice des intimés et non pas au bénéfice du gérant de la SCI Le Pôle Santé à titre personnel.

Par ailleurs, les intimés justifient avoir, par l’intermédiaire de leur conseil par courrier du 27 janvier 2017 reçu le même jour, avisé le conseil du bailleur qu’ils ne souhaitaient plus bénéficier à compter du 1er janvier 2017 de divers services dont celui «de la femme de ménage et du poste «produits d’entretien» y afférent. Le bailleur ne pouvant imposer unilatéralement ces prestations aux preneurs, sera dès lors débouté de ses demandes formées au titre de ces charges à compter du 1er février 2017 (les preneurs ne justifiant pas que le bailleur avait eu connaissance de leur demande dès le 1er janvier 2017).

Si pour la période allant du 1er mai 2016 au 31 janvier 2017, la SCI Le Pôle Santé produit des bulletins de salaires sur lesquels elle apparaît comme employeur, ainsi que des factures d’achats de produits d’entretien établies à son nom, il convient de relever que la SCI Le Pôle Santé est également propriétaire d’un appartement dans l’immeuble. Si elle affirme avoir pris comme critère les tantièmes de copropriété, elle ne produit aucune pièce permettant de déterminer quels étaient les tantièmes applicables aux locaux donnés à bail pour chacun des contrats. Les documents émis par le syndic concernent la SCI Le Pôle Santé en sa qualité de copropriétaire de l’appartement (il est même ajouté de manière manuscrite qu’il s’agit de l’appartement n°2) et la SCI les Trente Jours. Aucun document ne précise les tantièmes correspondant aux locaux donnés à bail à la SCI Le Pôle Santé puis faisant l’objet d’une sous-location aux intimés.

Au surplus, le plan des locaux produit par l’appelante permet de constater que l’appartement donné à bail aux intimés comportait également une partie attribuée à M. [B], ainsi que des parties communes, accessibles par ce dernier mais également par M. [X] ainsi que par Mmes [C], [K] et [U]. Or, il n’est pas établis quels tantièmes de la copropriété étaient donnés à bail à M. [X] d’une part et à Mmes [C], [K] et [U] d’autre part.

S’agissant du critère de la surface occupée par chaque preneur invoqué à titre subsidiaire par la SCI Le Pôle Santé, il convient de relever que, dans ses conclusions, la SCI Le Pôle Santé ne précise pas quelle est la surface retenue pour chaque bail, ni la surface totale de l’immeuble et renvoie à ses pièces.

Le document établi par l’agent immobilier daté du 17 décembre 2018 mentionne que seule une mesure faite par un diagnostiqueur immobilier certifié peut attester de la véracité des surfaces trouvées. Il convient d’observer à ce titre que les «fiches de mesurage» ayant servi au calcul des surfaces sont remplies de manière manuscrite et ne sont pas signées. La valeur probante de ces documents qui concernent les locaux occupés par les intimés ainsi que les autres appartements de l’immeuble n’est donc pas certaine mais elle n’est pas remise en cause par les intimés.

Par ailleurs, si la SCI Le Pôle Santé a calculé les charges en attribuant au bail conclu par M. [X] une surface de 10 m² et au bail conclu avec Mmes [C], [K] et [U] une surface de 37,06 m², il résulte du tableau de répartition des charges établi sur la base des surfaces données à bail que la femme de ménage employée par la SCI Le Pôle Santé effectuait également des prestations pour d’autres appartements de l’immeuble. Or, il n’est pas justifié de manière certaine de la surface totale des locaux nettoyés par la femme de ménage, ce qui remet en compte l’assiette de calcul de la répartition des charges.

Enfin, il ressort des pièces versées aux débats que la régularité et la fréquence des prestations effectuées par la femme de ménage a été mise en cause non seulement par les intimés mais également par d’autres occupants. La SCI Le Pôle Santé ne justifie pas du nombre d’heures d’entretien des locaux effectuées par mois pour M. [X] d’une part et Mmes [C], [K] et [U] d’autre part, notamment par la fiche de poste ou le contrat de travail de la femme de ménage. Dès lors, il n’est pas établi que le critère de la surface de chacun des locaux donnés à bail soit un critère de répartition équitable pour cette prestation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes formées au titre du nettoyage des locaux seront donc rejetées.

Sur la taxe d’ordures ménagères

Les justificatifs produits à ce titre concernent la SCI Trente Jours ou la SCI Le Pôle Santé mais en sa qualité de propriétaire, soit pour les locaux ne concernant pas les intimés.

Les demandes en paiement des taxes d’ordures ménagères seront donc rejetées sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés à ce titre.

Sur l’alarme

Dans le courrier du 27 janvier 2017 adressé au conseil du bailleur visé précédemment, les intimés ont également informé ce dernier qu’ils ne souhaitaient plus bénéficier à compter du 1er janvier 2017 d’une alarme. Le bailleur ne pouvant imposer unilatéralement cette prestation aux preneurs, il sera dès lors débouté de ses demandes en paiement à compter du 1er février 2017 (les preneurs ne justifiant pas que le bailleur avait eu connaissance de leur demande dès le 1er janvier 2017).

S’agissant de la période antérieure, les factures produites sont établies au nom de M. [B] et de M. et Mme [B], avec la mention «médecin». Il n’est donc pas justifié que cette prestation concernait les intimés.

La SCI Le Pôle Santé sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la prise en charge des frais d’alarme.

Sur l’extincteur

La facture de la société SICLI produite à l’appui de la demande formée au titre des charges relatives allant du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 mentionne une prestation de vérification de l’alarme et ne correspond pas à un extincteur. Il en est de même de la facture d’un montant de 47,52 euros de la même société correspondant à une intervention du 9 juin 2017.

La facture du 9 juin 2017 de la société SICLI d’un montant de 95,26 euros émise au nom de la SCI Le Pôle Santé comporte diverses prestations peu détaillées : «vérification forfaitaire, verif. Extinct. Eau AFFF 6l, pièces détachées, charges, ensemble de sécurité 4 inclus».

Cette facture ne concerne donc pas le coût d’installation d’un extincteur, mais vise une «vérification» d’extincteur dont la pertinence et la nécessité ne sont pas établies, ainsi qu’un dispositif de sécurité qui relève de l’alarme susvisée et n’a donc pas à être supporté par les preneurs au regard des motifs susvisés.

Les demandes en paiement de charges formées au titre de l’extincteur seront donc rejetées.

Sur les factures de gaz et d’électricité

L’appelante produit à l’appui de ses prétentions des factures mentionnant uniquement «SCI Le Pôle Santé» sans aucune référence à l’appartement n°3 faisant l’objet des baux professionnels objets du litige. La seule mention manuscrite ajoutée au crayon avec l’indication appartement n°3 ne suffit pas établir avec certitude que ces factures ne concernent que les locaux donnés à bail aux intimés et non l’appartement dont la SCI Le Pôle Santé est également propriétaire dans l’immeuble.

Les demandes fondées sur ces factures seront donc rejetées.

La SCI Le Pôle Santé indique que les consommations de gaz et d’électricité ont été réparties à titre principal selon le nombre d’occupants. Toutefois il n’est pas justifié que ce critère de répartition, généralement utilisé pour des locaux d’habitation, soit équitable pour des locaux professionnels.

S’agissant du critère de répartition en fonction de la surface des locaux donnés à bail, retenu à titre subsidiaire par la SCI Le Pôle Santé, il convient d’observer que cette dernière a appliqué une surface «a minima» puisque, alors que l’agent immobilier mentionnait 30,53 m² pour les locaux louées à M. [X] et 37,06 m² pour ceux loués à Mmes [C], [K] et [U]. Or, elle n’a retenu, pour effectuer ses calculs, que la surface de 10m² pour M. [X] correspondant à la surface d’une seule pièce, et 30,46m² pour les locaux occupés par les infirmières. Elle n’a donc pas comptabilisé les espaces communs. Ce critère est donc équitable et sera appliqué.

Il résulte des factures produites correspondant aux consommations gaz et électricité de l’appartement occupé par les intimés ainsi que du tableau de répartition des charges en fonction des surfaces, non remis en cause par les preneurs, que ces derniers devaient les sommes suivantes :

pour la période allant du 1er avril 2014 au 30 juin 2015

pour M. [X] du 1er avril 2014 au 30 juin 2015

24,14 euros au titre de la souscription à l’abonnement gaz

163,60 euros au titre de consommation de gaz (31,76+49,44+82,40)

18,25 euros au titre de la souscription à l’abonnement électricité

100,99 euros au titre de la consommation électrique (3,98+19,03+27,72+16,29+17,83+16,14)

soit un total de 306,98 euros

pour Mmes [C], [K] et [U] du 1er septembre 2014 au 30 juin 2015

401,59 euros au titre de la consommation de gaz (150,59 +251)

153,09 euros au titre de la consommation électrique (49,62+54,30+49,17)

soit un total de 554,68 euros

pour la période allant du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016

pour M. [X]

156,55 euros au titre de la consommation de gaz (17,80+38,83+66,42+33,50)

80,62 euros au titre de la consommation électrique (30,80+32,10+17,72)

soit un total de 237,17 euros

pour Mmes [C], [K] et [U]

476,89 euros au titre de la consommation de gaz (54,21+118,29+202,33+102,06)

151,76 euros au titre de la consommation électrique (97,78+53,98)

soit un total de 628,65 euros

pour la période allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017

pour M. [X]

185,60 euros au titre de la consommation de gaz (15,51+33,07+92,58+44,44)

94,31 euros au titre de la consommation électrique (31,49+19,69+16,53+22,79+3,81)

soit un total de 279,91 euros

pour Mmes [C], [K] et [U]

565,33 euros au titre de la consommation de gaz (47,25+100,72+281,99+135,37)

287,31 euros au titre de la consommation électrique (95,93+59,99+50,36+69,42+11,61)

soit un total de 852,64 euros

pour la période allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018

pour M. [X]

137,37 euros au titre de la consommation de gaz (18,41+38,33+90,58+40,05)

57,34 euros au titre de la consommation électrique (13,54+12,80+17,51+13,49)

soit un total de 194,71 euros

pour Mmes [C], [K] et [U]

570,76 euros au titre de la consommation de gaz (56,09+116,76+275,92+121,99)

174,69 euros au titre de la consommation électrique (41,25+39+53,34+41,10)

soit un total de 745,45 euros

pour la période allant du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018 (date à laquelle les intimés ont quitté les lieux)

pour M. [X]

93,79 euros au titre de la consommation de gaz (28,94+56,07+8,78)

30,17 euros au titre de la consommation électrique (12,13+18,04)

soit un total de 123,96 euros

pour Mmes [C], [K] et [U]

285,69 euros au titre de la consommation de gaz (88,14+170,80+26,75)

91,88 euros au titre de la consommation électrique (36,94+54,94)

soit un total de 377,57 euros.

Sur le compte entre les parties au titre des charges

Entre la SCI Le Pôle Santé et M. [X]

Il résulte des motifs susvisés que M. [X] devait régler au titre des charges sur toute la période d’exécution du bail la somme totale de 1.142,73 euros (306,98 euros + 237,17 euros + 279,91 euros + 194,71 euros + 123,96 euros).

Or, il ressort des tableaux fournis par la SCI Le Pôle Santé que M. [X] a payé sur cette même période des provisions pour charges à hauteur de 10.438 euros (300 euros + 2.889 euros + 3.252 euros + 1.921 euros + 2.076 euros). M. [X] ne justifie pas avoir réglé plus que cette somme.

Il est ainsi établi que la SCI Le Pôle Santé a perçu indûment 9.295,27 euros (10.438 ' 1.142,73).

Le jugement, qui retient une somme supérieure, sera infirmé et la SCI Le Pôle Santé sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 9.295,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 août 2021.

Entre la SCI Le Pôle Santé et Mmes [C], [K] et [U]

Il résulte des motifs susvisés que Mmes [C], [K] et [U] devaient pour la période d’exécution du bail (1er septembre 2014 ' 31 décembre 2018) la somme totale de 3.158,99 euros au titre des charges (554,68 euros + 628,65 euros + 852,64 euros + 745,45 euros + 377,57 euros).

Or, selon les tableaux produits par la SCI Le Pôle Santé, les intimées ont versé pour toute la durée du bail des provisions sur charges à hauteur de 9.959 euros (2.710 euros + 3.252 euros + 1.800 euros + 2.197 euros), étant précisé que Mmes [C], [K] et [U] ne justifient pas avoir réglé une somme supérieure.

Il est ainsi établi que la SCI Le Pôle Santé a perçu indûment au titre des charges la somme de 6.800,01 euros.

Le jugement, qui condamne le bailleur à payer aux intimées une somme supérieure, sera infirmé et la SCI Le Pôle Santé sera condamnée à payer à Mmes [C], [K] et [U] la somme de 6.800,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 août 2021.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes relatives aux charges.

Sur les demandes de remboursement des frais de commandement de payer

Les intimés justifient avoir réglé des frais, soit 128,10 euros pour M. [X] et 137,06 euros pour Mmes [C], [K] et [U], au titre des commandements de payer visant la clause résolutoire qui leur ont été délivrés à tort le 8 août 2017 puisqu’il est établi qu’ils n’étaient pas débiteurs des charges qui étaient sollicitées dans le commandement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné à ce titre la SCI Le Pôle Santé à payer à M. [X] la somme de 128,10 euros et à payer à Mmes [C], [K] et [U] la somme de 137,06 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées, la SCI Le Pôle Santé succombant principalement.

La SCI Le Pôle Santé succombant également à titre principal devant la cour, celle-ci sera condamnée aux dépens.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner la SCI Le Pôle Santé à payer à M. [X] la somme de 2.000 euros et à payer à Mmes [C], [K] et [U], ensemble, la somme de 2.000 euros.

L’équité commande par ailleurs de débouter la SCI Le Pôle Santé de ses prétentions formées sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare recevables les prétentions formées par Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U] ainsi que M. [F] [X];

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 4 août 2021 en ce qu’il a:

— déclaré M. [F] [X] et Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U] recevables en leur action;

— condamné la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U] la somme de 137,06 euros et à M. [F] [X] la somme de 128,10 euros au titre des frais d’huissiers des commandements de payer du 8 août 2017;

— débouté la SCI Le Pôle Santé de ses demandes au titre des arriérés de charges locatives;

— débouté la SCI Le Pôle Santé de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U] et M. [F] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SCI Le Pôle Santé aux entiers dépens;

— prononcé l’exécution provisoire du présent jugement;

L’infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau,

Condamne la SCI Le Pôle Santé à payer à M. [F] [X] la somme de 9.295,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 août 2021;

Condamne la SCI Le Pôle Santé à payer à Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U] la somme de 6.800,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 août 2021;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Le Pôle Santé aux dépens;

Condamne la SCI Le Pôle Santé à payer à M. [F] [X] la somme de 2.000 euros et à Mmes [G] [C], [V] [K] et [Z] [U], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la SCI Le Pôle Santé de sa demande formée sur ce même fondement.

Le greffier La présidente de chambre

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