RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01838 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FRP5

Minute n° 24/00283

S.A.S. ICADE PROMOTION

C/

[C]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 30 Juin 2021, enregistrée sous le n° 16/01712

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

S.A.S. ICADE PROMOTION, Représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-luc HENAFF, avocat postulant au barreau de METZ

et par M^e Julien SCHAEFFER, avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Septembre 2024 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 05 Décembre 2024, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MAUCHE,Conseillère

M^me FOURNEL, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Hélène BAJEUX, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 20 juin 2014, M. [F] [C] a acquis de la SAS Icade Promotion le lot 7 situé au dernier étage du bâtiment E ainsi que le lot 16 au sein de la [Adresse 4] à [Localité 2] (57), à savoir un appartement et un emplacement de parking couvert.

La livraison des lots est intervenue selon procès-verbal du 26 juin 2015 et à cette occasion M. [C] a émis plusieurs réserves, et notamment : Réclamation pour la réalisation d’un plafond sur terrasse suivant notice descriptive.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 juillet 2015, puis lettres de son conseil des 16 octobre et 10 novembre 2015, M. [F] [C] s’est plaint de non-conformités, à savoir le fait que la terrasse du lot 7 était couverte par une pergola composée de poutrelles alors qu’il avait été contractuellement prévu la pose d’une dalle de béton, et que la séparation entre son lot n° 7 et le lot voisin se résumait à un brise-vue, alors qu’il était contractuellement prévu une cloison.

Par lettre du 30 janvier 2016, M. [F] [C] a également évoqué l’absence de convertine sur une poutrelle recouvrant la terrasse.

N’ayant pas obtenu satisfaction auprès de la SAS Icade Promotion, M. [F] [C] a assigné cette dernière, par acte d’huissier délivré le 9 mai 2016, devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de voir, notamment :

commettre un expert aux fins de constater les non-conformités affectant les lots vendus

condamner la SAS Icade Promotion à remettre l’appartement en conformité avec les stipulations contractuelles sous astreinte comminatoire de 1 000,00 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement.

M. [C] a ultérieurement porté sa requête en expertise devant le juge de la mise en état, laquelle l’a rejetée par ordonnance du 08 juin 2018, en considérant que le litige ne soulevait aucun problème technique qui nécessiterait le recours à un expert.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2021, le tribunal de grande instance de Metz a :

Déclaré M. [F] [C] recevable en sa demande au sujet de la couvertine ;

Condamné la SAS Icade Promotion à réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [F] [C], conformément au devis EBI du 8 juin 2015-réalisation d’une toiture panneaux sandwich avec étanchéité ayant recueilli l’assentiment du demandeur, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du jugement ;

Rejeté les demandes plus amples de M. [F] [C] au sujet de la séparation de sa terrasse avec la terrasse voisine et au sujet de la couvertine ;

Condamné la SAS Icade Promotion à payer à M. [F] [C] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SAS Icade Promotion de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS Icade Promotion aux dépens ;

Prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Sur la recevabilité de la demande relative à la couvertine, le tribunal a rappelé que le vendeur devait garantir les vices apparents jusqu’à la date la plus tardive entre la réception des travaux et l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’acquéreur, et que l’action pouvait être intentée jusqu’à une année après cette date. Le tribunal a ainsi considéré que, le procès-verbal de livraison datant du 26 juin 2015, l’acquéreur avait jusqu’au 26 juillet 2016 pour agir. Le tribunal a ajouté qu’en l’absence de réception, le délai ne pouvait courir, la SAS Icade Promotion étant restée taisante sur ce point.

Sur la couverture de la terrasse, le tribunal a relevé que le contrat se référait aux plans cotés des lots, à la notice descriptive et au plan de masse ayants valeur contractuelle.

Il a précisé que, sauf tromperie ou imprécision des documents contractuels, les documents publicitaires ne relevaient pas du contrat, et estimé que le plan de masse était illisible pour un non-initié, outre le fait qu’il prévoyait la possibilité pour le promoteur de le modifier, et qu’il contredisait la notice descriptive.

A propos de cette notice, le tribunal a relevé que celle-ci était strictement identique à celles des bâtiments C et D dont les terrasses du 2ème étage étaient recouvertes d’une dalle béton et qu’en particulier la rédaction du § 1.3.3.1 au sujet des terrasses était strictement identique dans les trois notices, alors pourtant que les terrasses du 2ème étage des bâtiments C et D étaient recouvertes. Il a en outre observé que la notice descriptive du bâtiment E ne prévoyait à aucun endroit la pose d’une pergola et de poutrelles, équipements spécifiques qui auraient pourtant dû être mentionnés dans la notice.

Le tribunal a encore relevé le fait que le demandeur s’était plaint de l’absence de dalle béton dans différents mails et que le défendeur n’avait pas protesté, allant jusqu’à proposer une solution par le devis EBI du 8 juin 2015.

Il en a donc conclu que la non-conformité de la terrasse de M. [C] aux documents contractuels était établie, et compte tenu de l’accord donné par les consorts [C] sur le devis EBI du 8 juin 2015, a ordonné la réalisation par la société Icade des travaux de couverture prévus à ce devis.

Sur la séparation des terrasses, le tribunal a indiqué que la notice descriptive faisait mention de claustras pour séparer les terrasses ou balcons, et non d’une véritable cloison de sorte qu’il a rejeté ce chef de demande.

Le tribunal a également rejeté la demande fondée sur l’absence d’une couvertine sur une des poutrelles, notamment au regard du fait qu’aucune photo n’était produite et qu’en tout état de cause il était fait droit à la demande principale de mise en conformité complète de la terrasse.

Par déclaration au greffe en date du 19 juillet 2021, la SAS Icade Promotion a interjeté appel, cet appel tendant à son annulation et subsidiairement à son infirmation en ce qu’il a :

Déclaré M. [F] [C] recevable en sa demande au sujet de la couvertine ;

Condamné la SAS Icade Promotion à réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [F] [C] conformément au devis EBI du 8 juin 2015 – réalisation d’une toiture panneaux sandwich avec étanchéité ayant recueilli l’assentiment du demandeur – sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du jugement ;

Condamné la SAS Icade Promotion au paiement d’une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Débouté la SAS Icade Promotion de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononcé l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 18 novembre 2021, le premier président de la cour d’appel de Metz a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire au motif que les travaux n’avaient pas un caractère irréversible.

Par conclusions du 18 janvier 2022, M. [F] [C] a interjeté appel incident et a sollicité que soit :

Déclaré recevable et bien-fondé son appel incident ;

Infirmé le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Icade Promotion à réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [F] [C] conformément au devis du 8 juin 2015, réalisation d’une toiture panneaux sandwich étanchéité, ayant recueilli l’assentiment du demandeur, et débouté M. [F] [C] de sa demande en réalisation d’une séparation entre la terrasse de son appartement et celle voisine du sien par un mur en dur.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 16 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Icade Promotion demande à la cour d’appel de :

« Recevoir la SAS Icade Promotion en son appel et le dire bien fondé.

Rejeter, au contraire, l’appel incident de M. [C] et le dire mal-fondé.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Dit et jugé que la non-conformité de la terrasse de l’appartement de M. [C] était établie,

En conséquence, condamné la SAS Icade Promotion à réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [C] sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du jugement et à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Juger que la non-conformité de la terrasse de l’appartement de M. [C] n’est aucunement établie.

En conséquence, débouter M. [C] de ses demandes à ce titre.

Subsidiairement et en tout état de cause,

Constater que les travaux mis à la charge de la SAS Icade Promotion par le jugement entrepris ont été exécutés en cours de procédure d’appel.

En conséquence, supprimer l’astreinte assortissant l’obligation de réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [C] mise à la charge de la SAS Icade Promotion, laquelle n’a plus d’objet.

Plus subsidiairement encore, ordonner le report du point de départ de l’astreinte assortissant l’obligation de réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [C], laquelle ne commencera à courir qu’à l’issue d’un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu’il a rejeté les autres chefs de demandes de M. [C].

En tout état de cause,

débouter M. [C] de ses demandes tendant à la condamnation de la SAS Icade Promotion à mettre son appartement en conformité en :

— Couvrant la terrasse avec une dalle en béton ;

— Séparant la terrasse de son appartement et celle voisine du sien par un mur

en dur.

Condamner M. [C] à payer à la SAS Icade Promotion la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de 1 ère instance et d’appel. ».

La SAS Icade Promotion conteste l’interprétation faite par les premiers juges de la notice descriptive en son article 1.3.1.1, en faisant valoir que celle-ci est claire et précise, qu’elle ne fait référence qu’à la dalle de béton armé situé sous la terrasse et non au-dessus de celle-ci, et que ses dispositions ne sont applicables qu’aux appartements ayant une terrasse au-dessus d’eux ce qui n’est pas le cas de l’appartement de M. [C], qui est situé au dernier étage du bâtiment E.

Elle conteste l’interprétation que fait M. [C] des dispositions de l’article 1.3.1.1. et notamment les conséquences de l’absence de tiret entre « sous » et « terrasse », en maintenant que les termes employés visent bien les sous-terrasses, c’est-à-dire la dalle de béton située sous une terrasse.

Elle ajoute qu’il n’a jamais été prévu, dans la notice descriptive, de dalle de béton au dernier étage du bâtiment E, étant précisé que les propriétaires des deux autres lots n’ont aucunement protesté contre cette absence, que la notice descriptive étant spécifique au bâtiment E il ne peut être tiré aucune conclusion de la couverture des terrasses des bâtiments B et D par des dalles de béton, et que le plan de masse annexé à l’acte notarié, signé sans réserves par M. [C], fait mention de poutrelles apparentes et non d’une dalle de béton.

La SAS Icade Promotion fait également valoir que de jurisprudence constante les documents publicitaires sont hors du champ contractuel, qu’en tout état de cause ceux dont se prévaut M. [C] ne concernent que les bâtiments C et D, et que seule la notice descriptive annexée à l’acte de vente peut être prise en compte pour déterminer ses obligations contractuelles.

Enfin elle considère que le mail du 16 juin 2015 ne vaut pas reconnaissance de non-conformité en ce qu’elle aurait proposé de recouvrir la terrasse puisqu’il n’existe pas d’accord ferme, la réponse n’ayant été donnée que pour avis, afin d’évaluer la faisabilité du projet, et cette proposition n’ayant été faite que dans une démarche commerciale.

Elle ajoute encore que l’exécution du jugement en vertu de l’exécution provisoire qui y était attachée ne vaut pas acquiescement, et que l’appel n’est pas devenu sans objet en raison de l’exécution des travaux, étant rappelé que le premier président, pour refuser l’arrêt de l’exécution provisoire, a indiqué que les travaux n’étaient pas irréversibles, tout comme M. [F] [C]. Les travaux ayant été réalisés en cours d’instance, elle en conclut qu’il n’y a plus lieu de prononcer une astreinte et que le jugement devrait à minima être infirmé de ce chef.

A titre subsidiaire elle fait valoir que M. [C] ne peut à la fois se prévaloir du courriel du 16 juin 2021 (lire 2015) pour considérer que celui-ci vaut reconnaissance de la non-conformité et contester en même temps les remèdes prévus dans ce même mail. Elle relève ainsi que Mme [C] avait expressément accepté l’offre de couvrir la terrasse par des panneaux sandwich, en relevant que « l’aspect sera identique à la salle de béton prévue initialement ».

Enfin quant à la demande de séparation des terrasses, la société Icade Promotion observe que l’absence alléguée d’un mur en dur entre les terrasses était visible à la réception et n’a fait l’objet d’aucune réserve, et qu’en tout état de cause la notice descriptive dans son point 2.7.4. prévoit explicitement, le cas échéant, la présence de claustras de séparation de certaines terrasses ou certains balcons.

Par ses dernières conclusions du 11 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [F] [C] demande à la cour d’appel de :

« Sur l’appel principal de la SAS Icade Promotion,

Déclarer la SAS Icade Promotion mal fondée en son appel contre le jugement du 30 juin 2021,

La débouter,

Sur l’appel incident de M. [C],

Déclarer M. [C] recevable et bien fondé en son appel incident contre le jugement du 30 juin 2021,

Infirmer le jugement de la première chambre civile du 30 juin 2021 du tribunal judiciaire de Metz en ce qu’il a condamné la SAS Icade Promotion « à réaliser les travaux de couverture de la terrasse de M. [C] conformément au devis du 8 juin 2015, réalisation d’une toiture panneaux sandwich avec étanchéité, ayant recueilli I 'assentiment du demandeur » et débouté M. [C] de sa demande en réalisation d’une séparation entre la terrasse de son appartement et celle voisine du sien par un mur en dur ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SAS Icade Promotion à mettre l’appartement de M. [C] en conformité avec les stipulations du 1.3.3. « Sous terrasse » en couvrant la terrasse dudit appartement avec une dalle en béton,

Condamner la SAS Icade Promotion à mettre l’appartement de M. [C] en conformité avec les documents graphiques en séparant la terrasse de son appartement et celle voisine du sien par un mur en dur,

En toute hypothèse,

Condamner la SAS Icade Promotion à payer à M. [C] une indemnité de procédure de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux dépens

Rejeter toutes conclusions plus amples ou contraires. »

Sur l’appel principal, M. [C] rappelle d’abord les motifs pour lesquels les premiers juges ont retenu l’existence d’une non-conformité.

Quant à la notice descriptive, qui a valeur prépondérante, il réplique que, contrairement à ce que soutient la société Icade, celle-ci prévoit bien que la terrasse du dernier étage du bâtiment E devait être couverte. Il se réfère aux termes de la section 1.3.3.1., sous l’intitulé sous terrasse, selon lesquels la couverture est assurée par une dalle constituée d’une dalle armée coulée en place ou sur prédalle.

Il soutient que le terme « terrasse » désigne aussi bien les terrasses accessibles que celles qui ne le sont pas, et relève qu’en l’occurrence le dernier étage de l’immeuble E, à toit plat, est bien une terrasse non accessible. Il relève d’ailleurs que lorsqu’il est nécessaire de distinguer entre terrasse accessible et terrasse inaccessible, la notice procède aux distinctions nécessaires, ce qu’elle ne fait pas dans la section précitée.

Il soutient en outre qu’il convient de faire la différence entre la locution « sous terrasse » qui s’applique quel que soit le type de terrasse situé au-dessus d’un lieu construit quel qu’il soit, et le terme « sous-terrasse » qui indique « « la position inférieure dans l’espace d’une terrasse, située elle-même sous une terrasse ».

Dès lors qu’il était bien prévu au dernier étage du bâtiment E, la construction d’une terrasse, quand bien même elle serait inaccessible, M. [C] en conclut que son propre appartement, situé sous cette terrasse, est concerné par la terminologie « sous terrasse ».

D’autre part, M. [F] [C] indique que son consentement a été influencé par les documents publicitaires, qui présentent systématiquement les terrasses situées au dernier étage comme devant être recouvertes, ces documents ayant, selon la jurisprudence, une certaine portée contractuelle, car ils permettent d’éclairer et interpréter la notice descriptive, et en l’occurrence la corroborer.

Il ajoute que les terrasses des autres bâtiments, avec une notice descriptive strictement identique à celle du bâtiment E et réalisés par la SAS Icade Promotion, ont toutes été recouvertes par une dalle en béton, conformément à la notice-type.

Il observe encore que la notice descriptive du bâtiment E ne décrit nullement les prestations qui ont été réalisées dans les faits, à savoir des poutrelles de béton au lieu d’une dalle, preuve du bien-fondé de son raisonnement, et considère également que le plan de masse n’a pas la même valeur contractuelle, puisque illisible pour un non initié et susceptible d’être modifié par le promoteur.

Enfin, M. [F] [C] rappelle que, par mail du 16 juin 2016, la SAS Icade Promotion a proposé de couvrir la terrasse en joignant un devis de M. [P], de sorte que le fait même qu’elle ait sollicité un entrepreneur pour remédier à une non-conformité vaut reconnaissance. Il ajoute que sa mère a indiqué, au vendeur, que l’aspect serait identique à la dalle prévue initialement, sans que cette précision n’ait été contestée.

Il précise que le syndicat des copropriétaires, non mis en cause, a donné son accord pour les travaux qui sont dorénavant intégrés aux parties communes de sorte que, sauf autorisation du syndicat des copropriétaires, leur enlèvement n’est plus possible.

Sur son appel incident, M. [C] considère que les premiers juges ne pouvaient sans se contredire retenir l’existence d’un défaut de conformité tenant à l’absence de la dalle béton en couverture, et condamner la société Icade à poser de simples panneaux sandwich, en se référant à un accord qu’il n’a pas donné, seul son avis ayant été sollicité par courriel.

Concernant la séparation avec le lot voisin, M. [F] [C] indique que la représentation sur les documents graphiques démontre qu’il ne s’agissait pas de claustras, mais de réalisations en dur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de M. [C] tendant à la pose d’une dalle béton au-dessus de sa terrasse

Au soutien de sa demande, M. [C] se réfère principalement aux termes de la notice descriptive, et accessoirement aux documents publicitaires ainsi qu’aux échanges de courriels relatifs à la pose de panneaux sandwichs, en déniant toute valeur contractuelle au plan masse.

L’acte authentique de vente passé entre les parties décrit ainsi le lot n° 7 :

« Au deuxième étage : un appartement comprenant : un séjour-cuisine, une chambre, un local toilette avec WC, une entrée, deux emplacements de placards.

Un balcon »

Il ne mentionne pas que ce balcon (en réalité une terrasse) serait couvert, et précise que sont annexés à l’acte les plans cotés objets de la présente vente, qui « prévaudront en cas de discordance avec les plans annexés au règlement de copropriété sus énoncé », la notice descriptive des logements collectifs, et le plan masse, documents qui par ailleurs avaient été préalablement communiqués par le notaire à M. [C] par courrier recommandé du 28 mai 2014.

La notice descriptive du bâtiment E, comporte une première partie relative aux caractéristiques techniques générales de l’immeuble, et un chapitre 1.3 intitulé : « PLANCHERS ».

Il est exact, par comparaison avec la notice des bâtiments B et D, que l’ensemble des mentions figurant à ce chapitre 1.3 sont identiques dans les deux notices. Cependant la notice relative au bâtiment E comporte, au bas de toutes ses pages, les mentions « notice du 4 octobre 2012 « Flore & sens » bat E », de sorte qu’il n’existe aucune ambiguïté sur le fait que ces descriptions similaires s’appliquent aux 3 bâtiments.

Ce chapitre 1.3. « Planchers » est lui-même divisé en différents paragraphes et sous paragraphes aux intitulés suivants :

« 1.3.1. Plancher bas du sous-sol (pour bât. B3 et D3)

(suivent les caractéristiques techniques du plancher constitué soit d’un dallage béton soit d’une dalle portée)

1.3.1. Plancher bas du rez-de-chaussée

(suivent les caractéristiques techniques, dallage béton ou dalle portée)

1.3.2. Planchers sur étage courant

(suivent les caractéristiques techniques de la dalle avec possibilité d’un isolant dans la mesure où la pièce habitable serait située au-dessus d’une pièce non chauffée)

1.3.3. Plafond sous terrasse ou sous toiture

1.3.3.1. Sous terrasses

« Dalle constitué d’une dalle béton armé coulée en place ou sur prédalle, épaisseur selon calcul de l’ingénieur béton, sous-face lisse recevant dans les parties habitables une préparation selon nécessité et un enduit projeté grains fins.

Isolation complémentaire sur le dessus suivant calculs thermiques à l’aplomb des parties habitables

1.3.3.2 Sous toiture

Il est constitué, dans les parties habitables, de plaques de plâtre vissées sur ossature métallique, elle-même fixée à la charpente, et/ou dalle pleine. Un isolant sera déroulé ou soufflé au-dessus, épaisseur selon étude thermique.

1.3.4. Planchers sur locaux collectif, techniques, entrées, circulation et locaux divers

1.3.5. Planchers sur locaux non chauffés ou ouverts. »

Il se déduit de l’intitulé de ce chapitre, comme des indications qu’il contient, que celui-ci ne concerne que la description technique des planchers ou plafonds du bâtiment. Aucune indication concernant la configuration ou les caractéristiques des terrasses n’y figure, non plus qu’aucune indication pouvant laisser penser que la totalité des terrasses du bâtiment serait nécessairement couverte.

En particulier et contrairement à ce qu’indique M. [C] dans ses conclusions, la notice n’indique pas que « la couverture est assurée par une dalle constituée d’une dalle armée… etc.' ». Le terme « couverture » n’y est pas employé, en particulier ne figure pas au paragraphe 1.3.3.

Les termes « sous terrasses », effectivement sans « tiret », ne servent qu’à distinguer suivant qu’un plafond se trouve situé sous une terrasse ou sous une toiture. Il ne signifie donc nullement que toute terrasse se trouverait nécessairement située sous un plafond (en l’occurrence une dalle).

Il aurait pu en être différemment si ce paragraphe s’était intitulé « plafond sur terrasses », ce qui n’est pas le cas, de sorte qu’il ne vise nullement l’hypothèse revendiquée par M. [C], à savoir celle d’une dalle située au-dessus de sa terrasse.

Par ailleurs le fait que le chapitre précité ne fasse aucune distinction entre terrasse accessible et non accessible, est sans incidence puisque ce chapitre ne traite pas des terrasses en elles-mêmes mais des planchers ou plafonds. A l’inverse, cette distinction est effectivement faite entre terrasse accessible et non accessible, à propos du poste 1.8.4. « étanchéité et accessoires » inclus dans le chapitre « toiture », dans la mesure où une terrasse accessible nécessite une protection supplémentaire de l’étanchéité posée.

De même l’argument tiré par M. [C] du fait qu’il n’est pas mentionné « sous-terrasse » mais sous terrasse, est sans incidence, voire est de nature à infirmer la démonstration que M. [C] tente de faire. Ainsi il soutient que l’emploi du terme « sous-terrasse » « indique la position inférieure dans l’espace d’une terrasse située elle-même sous une terrasse ». Or précisément, il n’a pas été fait usage dans la notice de ce terme, de sorte qu’il ne peut en être déduit que la terrasse de M. [C] serait elle-même située sous une terrasse, et donc par hypothèse couverte.

Enfin le fait que la notice descriptive ne fasse pas mention des poutrelles installées au-dessus de la terrasse de M. [C] (et de son voisin), ne peut être considéré comme la preuve de ce qu’il était en réalité prévu de couvrir la terrasse, au contraire des observations et arguments précités. Tout au plus pourrait-il être déduit de cette absence d’indication dans la notice, que la terrasse n’aurait pas dû être surplombée de telles poutrelles, ce qui n’implique pas qu’elle devait être couverte.

Par ailleurs, le fait que les notices descriptives des trois bâtiments C, D et E soient identiques, au moins pour le chapitre 1.3 « Planchers », et ce alors que toutes les terrasses des bâtiments C et D seraient couvertes, n’a pas les conséquences que lui prêtent M. [C] et les premiers juges.

D’une part et ainsi que déjà relevé le chapitre 1.3 ne donne aucune indication sur la localisation ou la configuration des terrasses. Plus généralement, la notice litigieuse se borne en réalité à définir et exposer les caractéristiques techniques générales de l’immeuble, puis à exposer les caractéristiques des locaux privatifs et leurs équipements, puis également à exposer les caractéristiques des parties communes intérieures, extérieures, ainsi que les équipements généraux de l’immeuble, mais ne donne aucune indication sur la configuration de l’immeuble et ses particularités architecturales.

D’autre part, il résulte de la photographie des bâtiments C et D produite par l’intimé lui-même (pièce n° 11) que le bâtiment D est pourvu à son dernier étage d’une terrasse non couverte et bordée par un garde-corps parfaitement visible sur la photo, étant observé en outre que celle-ci ne permet pas d’appréhender la totalité des deux bâtiments et qu’il n’est pas produit de photos du bâtiment E. Il est ainsi inexact de soutenir que les terrasses des bâtiments C et D seraient entièrement couvertes et qu’il devrait donc en être de même du bâtiment E compte tenu de la similitude de la notice.

Quant aux documents publicitaires auxquels se réfère également M. [C] en leur conférant une valeur pratiquement contractuelle, la cour observe qu’ils montrent des bâtiments (cf. pièce n° 10, 2 pages) qui pour certains comportent bien des terrasses couvertes, mais qui comportent également au moins une terrasse découverte, voire deux sur le second document.

Enfin, et s’il est exact que le plan masse annexé à l’acte de vente, et également communiqué préalablement à M. [C], peut paraître d’une interprétation difficile, il reste que rien dans ce document ne matérialise une couverture de la terrasse, alors au contraire qu’y apparaissent les poutrelles posées dessus. En outre, le plan coté de l’appartement, également signé par M. [C] et annexé à l’acte de vente, ne comporte pas davantage d’indication pouvant laisser penser que la terrasse serait couverte puisqu’il est juste indiqué sur le plan « terrasse ».

De même, aucune conclusion concernant la réalité des obligations contractuelles de la société Icade Promotion ne peut être tirée du fait que celle-ci s’est procuré un devis portant sur la couverture de la terrasse par des panneaux sandwich et l’a communiqué à M. [C], une telle démarche ne valant pas reconnaissance d’une inexécution contractuelle et pouvant effectivement s’expliquer par un geste commercial, étant observé qu’il n’est rien dit de la charge du coût de ces travaux.

S’il est vraisemblable que M. [C] ait commis une erreur d’interprétation au vu des différents documents précités, il résulte cependant de son argumentation qu’il ne recherche pas l’origine éventuellement partagée d’une telle erreur, mais soutient uniquement que les documents contractuels prévoyaient bien la pose d’une couverture sur sa terrasse, raison pour laquelle il revendique uniquement l’exécution du contrat.

Cependant pour l’ensemble des raisons précitées, il n’apparaît pas que la SAS Icade Promotion ait eu l’obligation contractuelle de couvrir la terrasse de M. [C], de sorte que sa demande en exécution des travaux d’installation d’une couverture sur la terrasse ne peut aboutir.

Il convient dès lors d’infirmer sur ce point le jugement dont appel, et de débouter M. [C] de ce chef de demande.

L’infirmation et le débouté rendent sans objet l’appel incident portant sur la demande de réalisation d’une dalle, alors que des panneaux sandwich ont été posés, avec l’accord de M. [C].

II- Sur la demande de M. [C] tendant à obtenir la pose d’un mur en dur comme séparation entre sa terrasse et celle de son voisin

M. [C] considère que la seule représentation en gris de la séparation entre les terrasses sur les documents graphiques, à l’instar des murs en dur, suffit à prouver que cette séparation devait être réalisée par un mur en dur.

Cependant le seul document graphique produit par M. [C] et matérialisant la cloison entre les deux terrasses, est le plan coté sur lequel la séparation, si elle apparaît en gris, n’a cependant pas la même épaisseur que l’ensemble des murs de l’appartement et évoque davantage une simple cloison, de sorte qu’il ne peut en être déduit de similitude entre ces murs et la séparation litigieuse.

De plus et ainsi que relevé par les premiers juges, le chapitre 2.7 « serrurerie et garde-corps » comprend un point 2.7.4 « ouvrages divers », mentionnant : « le cas échéant, claustras de séparation de certaines terrasses ou certains balcons par cadre métallique et remplissage au choix de l’architecte ».

Il résulte donc de cette indication que la SAS Icade Promotion n’a pas pris l’engagement contractuel d’édifier un mur en dur à titre de séparation entre la terrasse de M. [C] et celle de son voisin, mais uniquement de poser un claustra, ce qui a été fait.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande sur ce point.

III- Sur les dépens d’instance et les frais irrépétibles.

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement dont appel pour ce qui concerne ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [C] qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il est également équitable d’allouer à la SAS Icade Promotion, en remboursement de ses frais irrépétibles, une somme de 3.000 €, soit 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [F] [C] de sa demande au titre de l’édification d’un mur en dur entre sa terrasse et la terrasse voisine,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [F] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SAS Icade Promotion à mettre son appartement en conformité avec les stipulations du paragraphe 1.3.3. « sous terrasse », en couvrant la terrasse de son appartement d’une dalle en béton,

Condamne M. [F] [C] aux entiers dépens de première instance,

Condamne M. [F] [C] à verser à la SAS Icade Promotion une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

Constate que l’appel incident de M. [C] tendant à la pose d’une dalle béton au-dessus de sa terrasse devient sans objet,

Condamne M. [F] [C] aux entiers dépens d’appel,

Condamne M. [F] [C] à verser à la SAS Icade Promotion une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La Greffière Le Président de chambre