RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/02099 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GBWW

Minute n° 25/00209

[Y]

C/

[G], [I], [E]

Ordonnance , origine Conseiller de la mise en état de [Localité 6], décision attaquée en date du 27 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 21/00906

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 17 JUILLET 2025

APPELANTE :

Madame [J] [Y]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-006015 du 03/08/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉS :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Isabelle TARRAL, avocat au barreau de THIONVILLE

INTERVENANTS FORCES :

Monsieur [S] [I]

[Adresse 4]

Non représenté

Madame [V] [E]

[Adresse 4]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 octobre 2010, par avenant au contrat de location initial du 1er décembre 2002, M. [M] [T] a consenti à Mme [J] [Y] un bail sur un local d’habitation meublé situé [Adresse 2]. Par acte authentique du 11 février 2020, M. [T] a vendu cet immeuble à M. [F] [G].

Par acte d’huissier signifié le 10 juin 2020, M. [G] a fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, condamner la locataire à évacuer les lieux sous astreinte et à lui verser les sommes de 1.443 euros au titre l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2020, de 400 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] s’est opposée aux demandes et a sollicité une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement des délais de paiement.

Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a':

— prononcé la résiliation du bail liant les parties à compter de la décision

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 1] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991

— débouté M. [G] de sa demande d’astreinte

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Y] à M. [G] à la somme de 400 euros, APL à régulariser le cas échéant et condamné Mme [Y] à payer à M. [G] cette indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées

— condamné Mme [Y] à payer à M. [G] la somme de 5.200 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision

— débouté Mme [Y] de sa demande de délais de paiement

— condamné Mme [Y] à payer à M. [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 13 avril 2021, Mme [Y] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par acte du 16 mai 2024 remis à domicile, elle a fait signifier des conclusions récapitulatives avec appel en intervention forcée à M. [S] [I] et Mme [V] [E], auxquels M. [G] a vendu l’immeuble par acte authentique du 24 août 2023. Les intervenants forcés n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 janvier 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes

— à défaut calculer la créance de M. [G] sur la base d’un loyer de 350 euros hors charges récupérables

— ordonner le remboursement par M. [G] des sommes trop perçues au titre de l’exécution provisoire et le débouter de toute demande au titre de l’arriéré locatif

— à titre subsidiaire suspendre les effets de la résiliation du contrat de bail et lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois pour s’acquitter du montant de l’arriéré locatif, dire et juger qu’à l’issue des délais de paiement accordés et si la dette est soldée, la résiliation du contrat de bail sera considérée comme non avenue

— condamner M. [I] et Mme [E] à la remise en état et mise en conformité de l’appartement loué, sous astreinte de 150 euros par jour de retard deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— réduire pendant la durée des travaux le montant du loyer à la somme de 271 euros par mois

— condamner M. [G] à lui payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi

— condamner M. [I] et Mme [E] à lui payer une indemnité d’un montant de 357 euros par mois au titre du préjudice de jouissance subi du 20 août 2023 et jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir, et de 357 euros par mois à compter de la date de l’arrêt et jusqu’à exécution totale des travaux de mise en conformité

— débouter M. [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure d’appel.

L’appelante expose que le logement a été loué meublé moyennant un loyer de 350 euros par mois, le bail prévoyant en outre la possibilité d’une provision sur charges sans pour autant en déterminer le montant, qu’après la vente de l’appartement, M. [G] a fixé unilatéralement le loyer à la somme de 400 euros sans justification, qu’il n’a pas produit de décompte exact des charges récupérables pour l’année 2020, que l’APL a été suspendue en raison de la vente puis régularisée par un rappel de 3.244 euros versé à M. [G] en février 2021, qu’elle a soldé l’arriéré locatif et que pour pouvoir reprendre l’instance elle a été contrainte de régler un loyer de 400 euros dont à déduire l’allocation logement de 271 euros, ainsi que les avances sur charges facturées par le bailleur.

Elle précise que l’acte de vente du 24 août 2023 confirme un loyer mensuel de 350 euros par mois hors charges et qu’elle n’a jamais signé l’avenant numéro 3 bis du 1er mars 2021'produit par l’intimé, lequel procède d’un montage et comporte une signature qui n’est pas la sienne, qu’elle n’a pas davantage signé l’avenant 3 bis daté du 11 février 2020 utilisé par l’intimé lors de la vente de l’immeuble et qu’elle a déposé plainte à son encontre. Elle conteste avoir fait obstacle à l’accès aux parties communes de l’immeuble et s’être approprié une cave, soulignant qu’elle occupe le logement et cette cave depuis 2002 sans contestation. Elle ajoute justifier d’une assurance contre les risques locatifs et sollicite le remboursement par M. [G] des trop perçus au titre du loyer, subsidiairement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, elle soutient que le logement présente un caractère indécent au vu du constat d’huissier, que les intimés ne justifient pas de son refus à la réalisation de travaux et sollicite la condamnation de M. [N] et Mme [E] sous astreinte à procéder à la remise en état des locaux et la diminution du loyer pendant la durée des travaux, outre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 octobre 2024, M. [G] demande à la cour de confirmer le jugement et de':

— débouter Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes

— constater le règlement par l’appelante de la somme de 4.704 euros au titre des arriérés locatifs

— subsidiairement, dire et juger qu’il ne pourra être recherché que sur la période du 11 février 2020 au 24 août 2023

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Sur la résiliation du bail, il expose que les relations avec l’appelante sont difficiles, qu’elle n’a pas réglé son loyer ni justifié de la souscription d’une assurance malgré ses demandes, qu’elle a refusé l’accès aux parties communes et s’est approprié une cave qui est une partie commune, que les locaux sont dans un état lamentable et que ces différents éléments caractérisent des manquements graves à ses obligations contractuelles justifiant la résolution du bail.

Il conteste le caractère indécent du logement qui selon lui reste à déterminer faute de preuve objective, soulignant que l’appelante n’a pas accepté les interventions à son domicile, ni formulé de demande d’expertise. Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts au motif qu’elle ne justifie pas des préjudices subis et qu’en tout état de cause, elle n’a pas permis de remédier au trouble en le laissant intervenir pour entreprendre de potentiels travaux, de sorte qu’elle a contribué à son propre dommage, ajoutant que sa responsabilité ne saurait être recherchée pour la période postérieure à la vente de l’appartement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions combinées des articles 1373 code civil et 287 et 288 du code de procédure civile, que lorsqu’une partie à laquelle est opposé un acte sous seing privé en dénie l’écriture et la signature, il appartient au juge de vérifier l’acte contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte, au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous éléments de comparaison.

En l’espèce, les parties s’opposent notamment sur le montant du loyer et se prévalent de plusieurs avenants au contrat de location litigieux. Outre l’avenant n°1 daté du 24 octobre 2010 fixant le loyer mensuel à 400 euros et versé aux débats en original dont l’authenticité ne fait l’objet d’aucune contestation, il est produit deux autres avenants «'n°3 bis'» datés respectivement des 1er mars 2011 et 11 février 2020, faisant état d’un loyer de 350 euros dont l’appelante conteste la signature apposée en son nom.

Étant rappelé que le juge est tenu de procéder à une vérification d’écriture et que celle-ci ne peut être faite que sur le document contesté en original, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter M. [G] à produire les avenants des 1er mars 2011 et 11 février 2020 en original et les parties, en particulier l’appelante, à produire tous documents contemporains à ces deux actes sur lesquels figurent sa signature et à présenter leurs éventuelles observations. Les demandes et les dépens sont réservés et la procédure renvoyée à la mise en état.

PAR CES MOTIFS':

LA COUR, statuant par arrêt par défaut et avant dire droit, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats ;

ORDONNE avant dire droit’à M. [F] [G] de produire en original les avenants «'numéro 3bis'» datés respectivement des 1er mars 2011 et 11 février 2020'et aux parties, en particulier à Mme [J] [Y], de produire tous documents contemporains à ces deux avenants sur lesquels figure sa signature et de faire toutes observations utiles ;

RENVOIE la procédure à la mise en état du 2 décembre 2025 ;

RESERVE le surplus des demandes et les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT