RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00350 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDUF

Minute n° 25/00074

S.A.R.L. NACARAT DEVELOPPEMENT

C/

S.C.I. PIERRE ET MARIE

Ordonnance Référé, origine Président du TJ de THIONVILLE, décision attaquée en date du 20 Février 2024, enregistrée sous le n° 23/00168

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. NACARAT DEVELOPPEMENT représentée par son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. PIERRE ET MARIE représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2025 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 22 Mai 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 1er mars 2019, La SCI Pierre et Marie a donné à bail commercial à la SARL Nacarat Développement des locaux situés [Adresse 3] à Bertrange, moyennant un loyer annuel de 14 880,48 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, pour une somme de 5 455,79 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, fait assigner la SARL Nacarat Développement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Thionville aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et au besoin prononcer la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de la SARL Nacarat Développement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

condamner la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie la somme provisionnelle de 5 711,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2023, outre les loyers postérieurement échus à cette date, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées en application de l’article 1155 du code civil,

condamner la SARL Nacarat Développement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 354 euros par mois, jusqu’à la libération des locaux, qui sera revalorisée selon les règles de revalorisation du loyer prévue par les parties dans le bail,

condamner la SARL Nacarat Développement au paiement d’une majoration de 20% des sommes dues, soit à la somme de 1 142,35 euros sur le fondement de la clause pénale stipulée au contrat de bail,

condamner la SARL Nacarat Développement au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance contradictoire du 20 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Thionville a :

Rejeté la demande de nullité du commandement de payer,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mai 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL Nacarat Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Condamné par provision la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie la somme de 9 926,58 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, pour une somme de 5 455,79 euros et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Nacarat Développement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à 1 370,66 euros par mois, qui sera revalorisée selon les règles de revalorisation du loyer prévu par les parties dans le bail du 1er mars 2019 ;

Condamné par provision la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie les indemnités d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Condamné La SCI Pierre et Marie à effectuer les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3],

Condamné La SCI Pierre et Marie à effectuer les travaux de l’allée de garage de l’immeuble situé [Adresse 3],

Condamné La SCI Pierre et Marie à procéder au remplacement de la chaudière et à la réparation des deux conduites de circulation d’eau chaude ou d’eau froide sanitaires situées au plafond du garage,

Rejeté les demandes d’astreinte,

Rejeté les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL Nacarat Développement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 avril 2023 ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 22 février 2024, enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 23 février 2024, la SARL Nacarat Développement a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, de cette ordonnance en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mai 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL Nacarat Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Condamné par provision la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie la somme de 9 926,58 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, pour une somme de 5 455,79 euros et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Nacarat Développement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à 1 370,66 euros par mois, qui sera revalorisée selon les règles de revalorisation du loyer prévu par les parties dans le bail du 1er mars 2019 ;

Condamné par provision la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie les indemnités d’occupation,

Rejeté les demandes d’astreinte,

Rejeté les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL Nacarat Développement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 avril 2023 ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La SCI Pierre et Marie a formé appel incident par voie de conclusions, sollicitant l’infirmation de l’ordonnance du 20 février 2024 en ce qu’elle l’a condamné à effectuer les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, les travaux de réfection de l’allée de garage de l’immeuble ainsi que le remplacement de la chaudière et des deux conduites de circulation d’eau chaude ou d’eau froide sanitaires situées au plafond du garage.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

Par note en délibéré envoyée le 22 avril 2025, la cour a fait remarquer aux parties que la SARL Nacarat Développement, dans le dispositif de ses dernières conclusions, demande l’infirmation de l’ordonnance dont appel et fait mention d’un local sis [Adresse 2], tandis que la présente procédure concerne le local sis [Adresse 3], et que les montants cités ne correspondent pas à ceux prononcés par l’ordonnance. Relevant qu’il s’agissait possiblement d’une erreur matérielle, la cour a invité les parties à transmettre leurs observations sur ce point avant le 12 mai 2025.

Par note en délibéré du 28 avril 2025, la SARL Nacarat Développement a confirmé qu’il s’agissait d’une erreur de plume.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 18 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Nacarat Développement demande à la cour d’appel de :

Faire droit à l’appel de la SARL Nacarat et Développement

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Rejeté la demande de nullité du commandement de payer

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mai 2023

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL Nacarat et Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier

Condamné par provision la SARL Nacarat et Développement à payer à la SCI Pierre et Marie la somme de 9 705,37 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, pour une somme de 5 372,97 euros et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Nacarat et Développement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux parla remise des clés, à une somme égale à 1 305 euros par mois, qui sera revalorisée selon les règles de revalorisation du loyer prévu par les parties dans le bail du 15 septembre 2014

Condamné par provision la SARL Nacarat et Développement à payer à La SCI Pierre et Marie les indemnités d’occupation

Et statuant à nouveau

Débouter la SCI Pierre et Marie de ses demandes

Constater que la SARL Nacarat et Développement est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution

En conséquence rejeter la demande de résiliation du bail et la demande d’expulsion subséquente

En tout état de cause, dire et juger que la clause résolutoire est réputée non avenue en raison du règlement des causes du commandement en septembre 2023

Condamner la SCI Pierre et Marie au paiement d’une provision de 7 440,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

Confirmer pour le surplus l’ordonnance en ce qu’elle ordonne la réalisation de travaux à la charge de la bailleresse et la condamne à ce titre,

L’infirmer en ce qu’elle rejette l’astreinte

Et statuant à nouveau sur ce point,

Assortir les dispositions de condamnation prononcées à l’encontre de la SCI Pierre et Marie d’une astreinte journalière de 300 euros par jour de retard

Rejeter l’appel incident et débouter la SCI Pierre et Marie de l’intégralité de ses demandes, fins conclusions et prétentions

Condamner la SCI Pierre et Marie au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens »

Au soutien de ses prétentions, la SARL Nacarat Développement précise être dirigée par le même gérant que la SARL Etudes Méthodes et Stratégies qui occupait les locaux jumelés et avaient des intérêts communs. Elle expose qu’il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur a failli à son obligation de permettre la jouissance paisible du bien à sa locataire, malgré ses réclamations répétées, et qu’elle n’a eu d’autre alternative que de suspendre les paiements de ses loyers, se prévalant ainsi de l’exception d’inexécution.

L’appelante ajoute que les désordres exposaient ses salariés à des dangers quotidiens, évoquant notamment une chute de tuile survenue le 12 janvier 2023 et un problème de chaudière. La SARL Nacarat Développement expose avoir fait intervenir, à ses frais, une société qui en a conclu, alors que la SCI Pierre et Marie lui avait rétorqué que l’obligation d’entretien était à sa charge, que la panne de chaudière ne provenait pas d’un défaut d’entretien mais d’un matériel vieillissant.

La SARL Nacarat Développement affirme ainsi, sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, que l’inexécution de son bailleur était suffisamment grave pour justifier sa propre inexécution, ce d’autant plus qu’elle est débitrice d’une obligation de sécurité à l’égard de ses salariés.

La SARL Nacarat Développement précise avoir procédé au règlement des causes du commandement de payer avant l’audience du 23 janvier 2024 pour démontrer sa bonne foi.

Selon la SARL Nacarat Développement, les factures produites par la SCI Pierre et Marie démontrent que la toiture n’était pas entretenue, qu’un sinistre a bien eu lieu et qu’une intervention était nécessaire. L’intimée ajoute que l’état de la toiture, de la chaudière et de la gouttière est confirmé par le rapport rédigé par l’agence immobilière.

La SARL Nacarat Développement soutient également que l’état dans lequel les locaux ont été laissés est sans incidence, précisant que, contrairement aux allégations de l’intimée, les locaux n’ont pas été occupés à titre d’habitation. L’appelante précise encore que les espaces verts ne faisaient pas partie du bail et que par conséquent leur entretien ne lui incombait pas.

Enfin, la SARL Naracat Développement affirme que la léthargie de la bailleresse à réaliser les travaux a généré et génère toujours pour elle un trouble de jouissance qu’elle s’estime fondée à voir réparé. Elle ajoute que seule l’astreinte permettra d’assurer une exécution de la décision et la pérennité de son activité dans de bonnes conditions. la SARL Nacarat Développement sollicite que la SCI Pierre et Marie soit condamnée au paiement d’une somme de 7 440,24 euros à valoir sur les dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance et précise que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer.

Par conclusions du 06 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Pierre et Marie demande à la cour d’appel de :

« Débouter la SARL Nacarat Développement de son appel,

Déclarer recevable et fondé l’appel incident formé par la SCI Pierre et Marie portant sur la condamnation de la SCI Pierre et Marie à effectuer les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], les travaux de réfection de l’allée de garage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], le remplacement de la chaudière et la réparation de deux conduites de circulation d’eau chaude ou d’eau froide sanitaires situées au plafond du garage,

Infirmer l’ordonnance dans cette seule limite,

Statuant à nouveau,

Débouter la SARL Nacarat Développement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Déclarer que l’appel de la SARL Nacarat Développement n’a plus d’objet du fait de son départ des lieux,

Condamner la SARL Nacarat Développement aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI Pierre et Marie une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, la SCI Pierre et Marie soutient en premier lieu que la SARL Nacarat Développement ne sollicite pas la nullité du commandement de payer et précise que ce dernier a été valablement délivré le 11 avril 2023 et qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles. La SCI Pierre et Marie expose que la SARL Nacarat Développement n’a pas procédé au règlement du loyer dans le délai d’un mois ni saisi la juridiction pour faire valoir une quelconque exception d’inexécution. L’intimé estime donc que la clause résolutoire est acquise au 11 mai 2023.

S’agissant de sa condamnation par le juge des référés aux travaux de réfection de la toiture, de l’allée du garage, de la chaudière et des deux conduites de circulation de l’eau chaude et de l’eau froide sanitaire, la SCI Pierre et Marie affirme que la SARL Nacarat Développement n’a jamais fait état de manquements du bailleur au jour de l’acquisition de la clause résolutoire. La SCI Pierre et Marie ajoute que le bail a été renouvelé chaque année et que les pièces produites par le preneur sont insuffisantes à établir un éventuel manquement contractuel de sa part. Au contraire, selon la SCI Pierre et Marie, la SARL Nacarat Développement a continué à user des locaux sans difficultés et suppose que l’état de la maison laisse apparaitre qu’elle a été utilisée comme lieu d’habitation. La SCI Pierre et Marie déplore d’ailleurs un manque d’entretien des locaux.

La SCI Pierre et Marie ajoute qu’il résulte du procès verbal d’expulsion, établi par commissaire de justice en présence d’un gendarme et d’un serrurier que les locaux ont été déménagés mais qu’il subsiste des déchets à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble.

Concernant la toiture, la SCI Pierre et Marie soutient que des tuiles s’étaient envolées à la suite d’une tempête et qu’elle a procédé sans tarder à leur remplacement, précisant en outre que le démoussage de la toiture a également été effectué.

S’agissant de la chaudière et des tuyaux, la SCI Pierre et Marie soutient qu’il suffit de se reporter au bail commercial pour constater que la charge de leur entretien revient à la SARL Nacarat Développement et que l’absence de chauffage et d’eau chaude résulte de sa seule négligence. La bailleresse précise en outre avoir procédé au remplacement du ballon d’eau chaude courant 2022 et avoir payé la facture du chauffagiste le 13 janvier 2023.

Concernant le bitume, l’intimée expose qu’il n’est pas démontré que celui-ci empêcherait l’accès au bien loué et l’exercice de l’activité du preneur et que les photographies produites démontreraient le contraire.

La SCI Pierre et Marie estime ainsi qu’elle n’a pas manqué à ses obligations, à la différence de la SARL Nacarat Développement qui, elle, aurait manqué à ses obligations quant à la destination des lieux loués et à leur entretien.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est observé que si la SARL Nacarat Développement a visé dans sa déclaration d’appel les chefs du dispositif de l’ordonnance ayant rejeté les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’ayant condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 avril 2023 et en ce qu’elle a rappelé l’exécution provisoire, ces demandes d’infirmation ne sont pas reprises dans ses dernières conclusions.

En application de l’article 954 alinéa 4 du code de procédure civile, elle est donc réputée avoir abandonné ses demandes d’infirmation et il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces points.

En outre, contrairement aux prescriptions de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la SARL Nacarat Développement, alors qu’elle sollicite l’infirmation du chef de l’ordonnance ayant rejeté la demande de nullité du commandement de payer, ne formule ni moyens ni prétentions au soutien de cette demande d’infirmation. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

La clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, d’abord, il est observé que le bail conclu entre les parties le 1er mars 2019 comporte une clause résolutoire stipulée ainsi : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exactes de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. »

Cette clause a été reproduite sur le commandement de payer signifié le 11 avril 2023, sur lequel figure également la mention du délai d’un mois laissé au preneur pour régler l’arriéré de loyer évalué à 5 455,79 euros et réclamé dans l’acte.

D’une part, il ressort du décompte produit par la SCI Pierre et Marie, issu de la société Clear LG Immo, dont il n’est pas contesté qu’elle est gestionnaire du bail, la présence de versements de 1 305 euros chacun encaissés les 24 mai et 19 juin 2023 ainsi que de 5 711,79 euros le 19 septembre 2019. Aucun de ces versements n’est intervenu dans le délai d’un mois à compter du 11 avril 2023.

D’autre part, la SARL Nacarat Développement reconnait avoir réglé les causes du commandement de payer en date du 12 septembre 2023 seulement, par virement de la somme de 5 711,79 euros et ne conteste pas avoir suspendu le règlement de ses loyers.

N’ayant réglé aucune somme avant le 11 mai 2023, il est donc acquis que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois laissé pour le faire.

Cependant, la SARL Nacarat Développement évoque avoir sciemment suspendu l’exécution de son obligation de paiement en réciprocité de l’inexécution de son bailleur à ses obligations. Il convient donc de déterminer si l’exception d’inexécution ainsi soulevée est susceptible de constituer une contestation sérieuse empêchant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du code civil dispose qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il est constant que l’exception d’exécution entraine la suspension de l’obligation d’exécuter de celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, pour justifier son inexécution, la SARL Nacarat Développement oppose au bailleur l’inexécution de son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bien par le locataire évoquant notamment des désordres à l’endroit de la toiture, du revêtement de l’allée donnant accès au garage, de la chaudière et des tuyaux d’eau chaude et d’eau froide sanitaire.

La SARL Nacarat Développement entend notamment apporter la preuve de ces faits par la production de la copie d’un mail, envoyé le 27 juillet 2023 avec pour destinataire l’adresse mail « [Courriel 6]@orange.fr » et dans lequel figurent les désordres suscités avec également un problème de chaudière, ainsi que d’un procès verbal de constat de commissaire de justice établi en septembre 2023.

Il est observé que ces deux éléments sont datés de plus de trois mois après la délivrance du commandement de payer. Ils ne permettent donc pas d’apprécier l’existence d’un désordre antérieure au commandement de payer justifiant sérieusement la suspension de son obligation de paiement des loyers par le preneur et ainsi l’arriéré de loyer réclamé.

La SARL Nacarat Développement produit également un document, ne comportant aucun destinataire et semblant être une copie d’un mail envoyé le 12 janvier 2023 dans lequel il est indiqué que la société Garanka est intervenue et que le compte-rendu de son intervention ainsi que ses conclusions figurent en pièce jointe du mail. Le mail signale également la chute de tuiles. Ce document est dépourvu de toute force probante dans la mesure où il ne permet pas de constater par qui il a été reçu, les documents annoncés en pièces jointes ne sont pas produits.

Si la SARL Nacarat Développement produit en outre deux devis établis par la société Garanka en date des 13 janvier 2023, pour un montant de 526,96 euros, et 06 avril 2023, pour un montant de 1 129,76 euros, il apparait que le premier de ces devis ne préconise pas un remplacement d’appareil tandis que le second suggère cette solution. Il apparait en outre que les travaux figurant sur le premier n’ont pas été effectués puisqu’ils apparaissent sur le second, mise à part un jeu de tube silicone pour 33,84 euros hors taxes.

Rien ne permet d’établir que ces documents ont été communiqués au bailleur. En tout état de cause, étant rappelé que le montant de l’arriéré s’élève au 11 avril 2024 à plus de 5 000 euros, le montant des réparations évoquées ne justifie pas une telle inexécution de la part du locataire.

Enfin, les attestations produites font état d’une panne de chauffage courant mars 2023 et d’une chute de tuile en juillet 2023. D’une part, à supposé même que la panne de chauffage soit imputable au bailleur, cet évènement, survenu en mars et donc un mois avant le commandement de payer, ne justifie pas un arriéré de loyer supérieur à 5 000 euros et donc équivalent à près de 4 mois de loyer le mois suivant. D’autre part, la chute de tuile évoquée étant survenue en juillet, elle ne peut justifier une suspension de ses obligations de paiement par la SARL Nacarat Développement antérieure à avril 2023.

La SARL Nacarat Développement n’apporte donc aucun élément sérieux au soutien de l’exception d’inexécution qu’elle invoque.

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a ainsi joué de plein droit au 11 mai 2023.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 11 mai 2023.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de la SARL Nacarat Développement.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, il est observé que la SARL Nacarat Développement demande l’infirmation du chef de l’ordonnance ayant statué sur l’arriéré de loyer et l’indemnité d’occupation ainsi que le débouté des demandes adverses.

Cependant, aucun moyen n’est soulevé par la SARL Nacarat Développement au soutien de ces demandes en dehors de l’exception d’inexécution qui a déjà été tranchée comme ne constituant pas une contestation sérieuse.

Ainsi, en application de l’article 954 du code de procédure civile, il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

Condamné par provision la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie la somme de 9 926,58 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, pour une somme de 5 455,79 euros et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Nacarat Développement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à 1 370,66 euros par mois, qui sera revalorisée selon les règles de revalorisation du loyer prévu par les parties dans le bail du 1er mars 2019 ;

Condamné par provision la SARL Nacarat Développement à payer à La SCI Pierre et Marie les indemnités d’occupation,

Au titre du trouble de jouissance

La SARL Nacarat Développement sollicite une provision de 7 440,24 euros au titre du préjudice de jouissance qu’elle estime avoir subi du fait de l’inexécution du bailleur à ses obligations contractuelles.

Toutefois, les éléments apportés au soutien de cette demande ne permettent pas d’établir l’évidence d’une gêne ou d’une privation dans l’usage du bien, la seule évocation d’un danger, s’agissant de la toiture, ne suffisant pas à écarter tout doute quant à la réalité du préjudice allégué. Il en est de même pour la chaudière et l’eau chaude, étant rappelé qu’il s’agit de locaux commerciaux.

La contestation de la SCI Pierre et Marie contre cette demande est dès lors sérieuse et il n’y a donc pas lieu a référé.

Il y sera ajouté à l’ordonnance qui n’a pas statué sur ce point.

Sur les demandes de remise en état

Pour rappel, aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il a été établi que le bail a été résilié au 11 mai 2024, que la SARL Nacarat Développement était depuis lors occupante sans droit ni titre jusqu’au 17 décembre 2024. Il n’y a donc plus lieu de faire application de obligations du contrat de sorte que la SARL Nacarat Développement est mal fondée à s’en prévaloir.

Les demandes de remise en état de la toiture, de l’allée de garage ainsi que de la chaudière et des conduites d’eau ne donnent donc pas lieu à référé.

L’ordonnance sera infirmée sur ces points.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Comme il a été évoqué à titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les chefs de l’ordonnance ayant rejeté les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ayant condamné la SARL Nacarat Développement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 avril 2023, aucune demande d’infirmation de ces chefs n’apparaissant dans le dispositif des dernières conclusions des parties.

Ajoutant à l’ordonnance, la SARL Nacarat Développement succombant à hauteur de cour, l’équité commande de la condamner à payer à la SCI Pierre et Marie la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Pour des considérations d’équité également, il y a lieu de la condamner au paiement des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance rendue le 20 février 2024 en ce qu’elle a :

Condamné La SCI Pierre et Marie à effectuer les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3],

Condamné La SCI Pierre et Marie à effectuer les travaux de l’allée de garage de l’immeuble situé [Adresse 3],

Condamné La SCI Pierre et Marie à procéder au remplacement de la chaudière et à la réparation des deux conduites de circulation d’eau chaude ou d’eau froide sanitaires situées au plafond du garage,

La confirme pour le surplus des dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réfection de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réfection de l’allée de garage de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état de la chaudière et à la réparation des deux conduites de circulation d’eau chaude et d’eau froide sanitaire situées au plafond du garage ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité provisionnelle au titre d’un préjudice de jouissance ;

Condamne la SARL Nacarat Développement aux dépens d’appel ;

Condamne la SARL Nacarat Développement à payer à la SCI Pierre et Marie la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La greffière La présidente de chambre