COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

N° 2025/ 108

Rôle N° RG 22/01779 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2BT

[B] [U]

C/

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [12]

S.A.R.L. CITYA PARADIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier GIRAUD

M^e Philippe CORNET

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05320.

APPELANT

Monsieur [B] [U]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEES

Syndic. de copro. RÉSIDENCE TYRRHÉNIENNE, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. CITYA PARADIS Société à Responsabilité Limitée unipersonnelle au capital de 258.960 ', prise en la personne de ses représentants légaux en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 6 août 1990, conclu devant maître [M] [Y], notaire à [Localité 9] (13), monsieur [B] [U] a acquis la propriété de deux appartements et de deux caves représentants les lots n°2207, 2157, 2208 et 2258, dans un ensemble immobilier dénommé 'Résidence [10]', sis [Adresse 4] et [Adresse 2], à [Localité 8].

La société Citya Paradis exerce la fonction de syndic de la copropriété.

Le 25 janvier 2019, il a été convoqué à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires qui s’est tenue le 5 mars 2019. L’ordre du jour prévoyait notamment la résolution n°21 rédigée de la manière suivante : 'à la demande de Mme [C]: décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la condamnation des vide-ordures du bâtiment D 23, article 24".

Au cours de l’assemblée générale, cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires.

Par exploit d’huissier en date du 2 mai 2019, M. [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et

[Adresse 2] a Marseille (13) et la société Citya Paradis, devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin de voir :

— dire et juger que la résolution n°21 du procès-verbal d’assemblée générale du 5 mars 2019, portant décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la condamnation des vide-ordures du bâtiment D23 est irrégulière et infondée ;

— prononcer la nullité de la résolution n°21 du procès-verbal d’assemblée générale du 5 mars 2019, portant décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la condamnation des vide-ordures du bâtiment D23 ;

— condamner le syndic Citya Paradis à lui verser à la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’il a subis ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], à [Localité 7] (13), représenté par son syndic, la société Citya Paradis, à lui payer la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille, a:

— rejeté les demandes de M. [U] ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a notamment considéré que :

— la convocation avait été éditée le 25 janvier 2019, et que c’est à cette date que M. [U] avait adressé au syndic un message électronique demandant, si était inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée la suppression des vide-ordures, de proposer une alternative permettant à ceux qui désiraient conserver l’usage de cet équipement de continuer à l’utiliser, à charge pour eux d’en assurer l’entretien ;

— ce courrier s’analysait ainsi, non en une proposition de résolution, d’ailleurs non formulée et de toute façon tardive, mais en un élément à débattre lors de l’examen de la résolution ;

— la non-inscription de cette proposition alternative à l’ordre du jour de l’assemblée du 5 mars 2019, n’était pas susceptible d’entrainer l’annulation de la résolution n°21 ;

— il résultait de l’article 25 g de la loi du 10 juillet 1965 que n’étaient adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

— il ressortait des pièces versées que le syndicat des copropriétaires devait procéder à quatre nettoyages par an des parties communes du bâtiment D [Cadastre 3], contre deux nettoyages par an, pour les autres bâtiments et qu’un tel supplément d’intervention suffisait à établir leurs nécessités ;

— il s’en déduisait, que ce soit du fait de la saleté des gaines et des locaux des vide-ordures, ou de ce que cette saleté induisait en terme de bactéries et de nuisances, que la condamnation des gaines des vide-ordures avait été votée à bon escient à la majorité querellée, cette condamnation obéissant effectivement à des motifs d’hygiène ;

— il importait peu à cet égard que ce motif n’ait pas été précisément identifié dans la convocation et ait été ajouté dans le procès-verbal, cela ne caractérisant pas un défaut

ou un manque d’information de l’assemblée mais le résultat, après I’examen d’un projet

de résolution clair et denué d’ambiguïté, d’une délibération au terme de laquelle après

discussion avait été decidée de manière tout aussi claire la suppression des vide-ordures à la majorité requise ;

— la résolution queréllée avait été inscrite à l’ordre du jour parce qu’elle était proposée au vote par un copropriétaire, et que le contrat vote portait tant sur des prestations supportées par le syndicat (260 euros) que sur des prestations supportées par les copropriétaires du bâtiment concerné (90 euros par trappe), s’ils désiraient que la fermeture de leur trappe d’accès au vide-ordures soit réalisée par l’entreprise choisie;

— n’était pas rapportée la preuve d’une violation de la disposition suscitée, en fonction de laquelle le seuil de mise en concurrence avait effectivement été porté à 2 000 euros, par l’assemblée du 23 février 2016 ;

— il ne pouvait être fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 5 mars 2019, qui serait rejetée, ainsi que la demande subséquente tendant à obtenir la condamnation du syndic pour une faute dont la présence, du fait de ce qui précédait, n’apparaissait pas démontrée.

Suivant déclaration au greffe en date du 7 février 2022, M. [U] a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et :

— prononce l’annulation de la résolution n°21, votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 5 mars 2019 ;

— retienne la responsabilité pour faute de la société Citya ;

— condamne in solidum la société Citya Paradis et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— tout copropriétaire peut solliciter l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, la demande devant être faite auprès du syndic et celui-ci est tenu d’inscrire la résolution qui lui a été soumise;

— son courriel s’analyse en une proposition de résolution claire, précise et bien formulée et devait donner lieu à inscription pour débat à l’assemblée générale ce qui n’avait pas été le cas ;

— sa proposition n’était pas tardive et a été éditée le 25 janvier 2019, soit le même jour que l’édition de la convocation de l’assemblée générale ;

— il est démontré que la convocation datée du 25 janvier 2019 comporte des éléments du 28 janvier 2019 (s’agissant du devis sur la fermeture des vide-ordures), et pouvait donc possiblement intégrer sa demande de résolution ;

— son courriel du 25 janvier 2019 s’analysait en une demande de résolution alternative;

— la non-inscription de la proposition alternative n’était pas fondée ;

— le jugement se fonde uniquement sur des 'impératifs d’hygiène', sans tirer les conséquences de la méconnaissance par le syndicat des copropriétaires ;

— il n’y a pas eu de mise en concurrence de différentes sociétés, seule la société Bat’N Co a été produit ;

— la responsabilité du syndic est engagée en ayant refusé d’inscrire sa résolution à l’ordre du jour.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Citya Paradis, demande à la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris ;

— déboute M. [U] de ses demandes ;

— condamne M. [U] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Alain De Angelis.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— pour engager sa responsabilité, un copropriétaire, tiers au contrat de syndic ne peut agir que sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle ;

— sur l’absence de prise en compte de la demande d’inscription à l’ordre du jour d’un additif à la question relative à la résolution n°21, portée par M. [U] :

— tout copropriétaire qui souhaite faire inscrire une question à l’ordre du jour dot se manifester avant l’envoi des convocations, son projet devant être cohérent ;

— les convocations sont datées du 25 janvier 2019 ;

— le syndic n’a pas à se substituer aux copropriétaires pour suppléer les imprécisions, lacunes et insuffisances affectant son projet de résolution ;

— le courriel du 25 janvier 2019 de M. [U] évoque 'que soit rajoutée une solution alternative à cette demande de fermeture des vide-ordures’ ;

— cette phrase ne correspond à aucun projet de résolution ;

— elle n’a donc commis aucune faute ;

— sur l’absence de clarté de la résolution n°21 inscrite à l’ordre du jour et la nullité de cette résolution :

— la résolution présentée dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale était parfaitement précise et ne souffrait d’aucune ambiguïté ;

— sa rédaction est conforme aux exigences légales ;

— sur le problème d’hygiène du vide-ordures :

— la prolifération de nuisibles dans le bâtiment D 23 de la copropriété a conduit le syndic à souscrire un contrat de désinsectisation auprès de la SMA Assainissement prévoyant 4 passages annuels contrairement à deux pour les autres bâtiments ;

— la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965 ;

— il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir explicité les impératifs d’hygiène ;

— sur l’absence de mise en concurrence :

— un seul devis était joint car la somme des travaux était inférieure à 2 000 euros, le devis se subdivisant en deux parties ;

— aucun préjudice subi par M. [U] n’est démontré.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, demande à la cour qu’elle :

— à titre principal : confirme le jugement entrepris et déboute M. [U] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : déboute M. [U] de sa demande d’annulation complète de la résolution n°21 et prononce l’annulation partielle de cette résolution, uniquement en ce qu’elle désigne le titulaire du marché ;

— en tout état de cause : condamne M. [U] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— l’absence d’inscription du projet de résolution présentée par M. [U] est inopérant en ce que :

* cette demande était d’évidence tardive ;

* si aucun texte n’interdit de compléter l’ordre du jour postérieurement à la première convocation, rien ne l’impose non plus ;

* cette demande était imprécise et incomplète ;

— la résolution n°21 est parfaitement claire ;

* la majorité a été obtenue peu importe que ce soit sur l’article 24 mentionné sur la convocation, les votes ayant été obtenus à la majorité de l’article 25, puis 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* le motif d’hygiène est parfaitement caractérisé ;

* la rédaction de la résolution a évolué de manière marginale, à la suite des débats et est conforme à l’esprit du projet de résolution initiale ;

— sur la mise en concurrence :

* le montant du devis se subdivise en deux parties, une partie applicable aux parties communes, l’autre aux parties privatives (260 euros HT et 1620 euros HT) ;

* le devis était donc inférieur à 2 000 euros.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la responsabilité du syndic :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparer.

Il est acquis que pour engager la responsabilité du syndic de l’immeuble, un copropriétaire, tiers au contrat liant le syndic, peut agir sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle (Cass. 3e civ., 21 févr. 1995 ).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’absence de prise en compte de la demande d’inscription à l’ordre du jour d’un additif à la question relative à la résolution n°21 :

Aux termes de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, il est établi que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires a été éditée le 25 janvier 2019. L’ordre du jour prévoyait notamment la résolution n°21 rédigée de la manière suivante : 'à la demande de Mme [C]: décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la condamnation des vide-ordures du bâtiment D 23, article 24".

Le même jour à 14h10, M. [U] envoyait un courriel au syndic dans les termes suivants 'si vous avez un écrit de Mme [C] concernant les VO, on peut le mettre à l’AG et si c’est le cas, je demande que l’on fasse une demande alternative. Si vous voulez fermer les VO pas de problème mais laisser ceux qui veulent s’en servir le faire. Bien évidemment les frais d’entretien des VO seront à la charge des utilisateurs'.

Contrairement à ce que M. [U] soutient, cette phrase telle que rédigée dans son courriel, ne s’analyse pas en un 'projet de résolution'.

Un projet de résolution doit être rédigé de manière claire et précise, sans équivoque et doit pouvoir donner lieu à un vote. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, le courriel de M. [U] exprime une simple réflexion personnelle. Il est vague et imprécis. Il ne s’analyse pas en une demande de résolution alternative qui serait une proposition claire, précise et bien formulée, peu importe que soit établi son caractère tardif.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que ce courrier s’analysait en un élément à débattre lors de l’examen de la résolution. Sa non-inscription à l’ordre du jour de l’assemblée du 5 mars 2019, n’est pas susceptible à elle seule d’entraîner l’annulation de la résolution n°21.

Sur la clarté de la résolution n°21 :

En l’espèce, à la lecture de la résolution n°21, 'décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la condamnation des vide-ordures du bâtiment D 23, article 24" présentée dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est précise et ne souffre d’aucune ambiguïté sur la nature des travaux qu’elle souhaite entreprendre.

Aux termes de l’article 25 g de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix pour tous les copropriétaires les décisions concernant :

g) la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

Il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires doit procéder à quatre nettoyages par an des parties communes du bâtiment D [Cadastre 3], contre deux nettoyages par an pour les autres bâtiments (désinsectisation). Ce supplément d’interventions suffit établir une plus grande saleté que celle attendue.

Le motif d’hygiène est caractérisé et est connu de tous les copropriétaires.

La résolution n°21 adoptée, mentionne une 'condamnation des vide-ordures du bâtiment D [Cadastre 3] pour des raisons d’hygiène et de prolifération des cafards'.

Or il est acquis, qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, les copropriétaires disposant d’une liberté de discussion et de vote lors de l’assemblée générale.

L’esprit du projet de résolution quant à la suppression des vide-ordures n’a pas été modifié de manière significative.

Par ailleurs, peu importe que sur la convocation soit mentionné par erreur à côté de la résolution n°21, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’adoption. Il figure sur le procès-verbal de l’assemblée générale que les votes ont eu lieu à la majorité de l’article 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La mention de la majorité n’est pas une obligation dans la convocation.

Les votes ont été régulièrement tenus. C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que peu importe que le motif n’ait pas été précisément identifié dans la convocation et ait été ajouté dans le procès-verbal, cela ne caractérisant pas un défaut ou un manque d’information de l’assemblée mais le résultat, après l’examen d’un projet de résolution clair et dénué d’ambiguïté, d’une délibération au terme de laquelle après discussion il a été décidé de la suppression des vide-ordures à la majorité requise.

Sur l’absence de mise en concurrence :

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, précise les modalités de cette mise en concurrence. La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce lors de l’assemblée générale du 5 mars 2019, la résolution n°10 a été adoptée et prévoyait la mise en concurrence obligatoire à partir de la somme de 2 000 euros TTC. Cette résolution précisait que l’assemblée générale annuelle, pour satisfaire aux dispositions de l’article 4 de la loi du 31 décembre 1985, modifiant l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lui-même modifié par l’article 81-4 de la loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2 000, décide de fixer à 2 000 euros TTC, le montant de tous marchés, travaux, contrats et commandes, à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

Ainsi, concernant la résolution n°21, il a été joint à la convocation de l’assemblée générale du 5 mars 2019, un seul devis de la société Bat’n Co du 28 janvier 2019, pour un montant de 2 068 euros TTC.

La résolution n°21 a été adoptée et l’assemblée générale a retenu la proposition présentée par ladite entreprise pour un montant prévisionnel de 2 068 euros TTC. L’assemblée générale a précisé que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents, d’un montant total de 2 068 euros TTC seraient répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges bâtiment D 23.

Le montant retenu est donc supérieur au seuil fixé par l’assemblée générale à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

Afin de satisfaire à l’obligation de mise en concurrence, le syndic devait réunir plusieurs devis.

Afin de justifier de cette absence de mise en concurrence, il invoque le fait que le devis présenté comporte deux postes :

— le premier poste : tiroirs, (dépose des tiroirs vide-ordures de chaque logement et pallier, nettoyage de la zone d’étanchéité, fourniture et pose d’une plâque de tôle GALVA avec fixation …), de 1620 euros HT, s’analysant à la quote-part des seules parties privatives ;

— le second poste : parties communes (fourniture et pose de plâques tôle GALVA avec grille de ventilation dans le local vide-ordure, étanchéité par cordon joint solicone écrasé à la mise en place), de 260 euros HT, correspondant au coût des travaux parties communes.

Le syndicat des copropriétaires invoque une méprise de M. [U] sur la portée du devis communiqué, en ce qu’il se distingue une partie applicable aux parties communes, l’autre aux parties privatives.

Ce moyen visant à considérer que le devis doit s’analyser et se scinder en deux est inopérant à justifier le manque de respect par le syndic de l’obligation de mise en concurrence fixé à 2 000 euros. Le devis unique portait sur la somme globale de plus de 2 000 euros TTC.

En outre, ce seuil avait déjà été fixé par procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2016, résolution n°14 et à l’époque la société Citya Paradis exerçait déjà les fonctions de syndic.

Par conséquent ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne pouvaient ignorer que la mise en concurrence devait être respectée, s’agissant d’un devis supérieur à 2 000 euros TTC.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris sur ce point, en ce qu’il a estimé que la preuve d’une violation du seuil de mise en concurrence n’était pas rapportée.

M. [U] démontre que le syndic a donc violé les dispositions susvisées, s’abstenant de produire plusieurs devis soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Il s’évince de ces éléments que le syndic a commis une faute, en n’ayant pas satisfait à son obligation de mise en concurrence obligatoire eu égard au seuil de 2 000 euros, atteint et a violé les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967.

La responsabilité du syndic est donc établie et le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande d’annulation de la résolution n°21.

En effet, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires cette violation des dispositions légales ne saurait annuler uniquement le choix du prestataire.

Elle a effet sur le principe même du vote de la résolution dans sa globalité.

Conformément à l’ article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , le syndic est chargé de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Il doit exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès-verbaux d’assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions.

Il convient donc de prononcer l’annulation de la résolution n°21, votée lors de l’assemblée générale du 5 mars 2019.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [U] aux dépens et en ce qu’il n’y a dit y avoir lieu à application au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires et le syndic seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance d’appel. Ils seront condamnés verser à M. [U] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

PRONONCE l’annulation de la résolution n°21 du procès-verbal d’assemblée générale du 5 mars 2019, des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] ;

CONDAMNE in solidum la société Citya Paradis et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Citya Paradis et le syndicat des copropriétaires de leur demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE in solidum la société Citya Paradis et le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,