RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01342 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGMZ

Minute n° 25/00187

[S] NEE [E]

C/

S.A. [Adresse 7]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

11 Juin 2024

24/000329

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

APPELANTE :

Madame [K] [S] née [E]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004348 du 24/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller, pour le président régulièrement empêché, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par actes sous seing privé des 20 décembre 2019 et 3 janvier 2020, la SA d’HLM Batigere a conclu avec Mme [K] [E] épouse [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage, situés [Adresse 4], moyennant au total un loyer mensuel de 431,58 euros outre 94,93 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2023, la SA d’HLM Batigere Habitat, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée aux contrats.

Par acte d’huissier du 5 mars 2024, elle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel la somme de 1.134,96 euros au titre des loyers et charges impayés échus, une indemnité d’occupation mensuelle de 572,46 euros jusqu’à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 juin 2024, le juge des référés a':

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [E] concernant le logement et le garage situés [Adresse 2] à compter du 9 décembre 2023

— ordonné l’expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens et dit qu’à défaut de départ volontaire la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— condamné Mme [E] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat à titre de provision la somme de 91,87 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 23 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné Mme [E] à son paiement à titre de provision au profit de la SA d’HLM Batigere Habitat jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 572,46 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail

— condamné Mme [E] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais de commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 15 juillet 2024, Mme [E] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 2 décembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— débouter la SA d’HLM Batigere Habitat de ses demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif, de résiliation de plein droit du contrat de bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

— subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire et dire qu’à l’issue des délais de paiement si la dette locative est soldée la résiliation du contrat de bail sera réputée non avenue,

— débouter la SA d’HLM Batigere Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens de première instance et d’appel.

Elle conteste le montant de l’arriéré locatif aux motifs que les avis d’échéance incluent des frais d’huissier indus ou présentent un montant injustifié et conclut au rejet des demandes de l’intimée. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir retrouvé un emploi en CDI depuis février 2024, vivre seule avec plusieurs enfants dont un handicapé, avoir soldé l’arriéré locatif, régler le loyer courant et avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 24 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 février 2025, la SA d’HLM Batigere Habitat demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit des baux consentis à Mme [E] concernant l’appartement et le garage sis [Adresse 5] et l’a condamnée aux entiers frais et dépens de première instance

— l’infirmer pour le surplus

— dire n’y avoir lieu à condamner Mme [E] au titre de l’arriéré locatif

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 24 septembre 2024

— dire qu’en cas de paiement des loyers et charges courants par Mme [E] selon les modalités prévues aux contrats de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué et les contrats de bail seront poursuivis

— dire que, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets de plein droit

— ordonner en ce cas l’expulsion de Mme [E] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux

— dire que, en ce cas, Mme [E] sera tenue au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis et la condamner à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux

— condamner Mme [E] au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Sur la résiliation du bail, elle expose que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai légal et que la décision de recevabilité de la commission de surendettement, rendue postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, est sans incidence. Sur l’arriéré locatif, elle fait valoir que la dette locative arrêtée au 28 mai 2024 était de 91,87 euros hors frais d’huissier, que cette somme a été réglée depuis l’ordonnance, que les montants figurant sur les quittances sont justifiés et qu’il n’y a aucune augmentation indue du loyer. Elle ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 24 septembre 2024, avec mise en place d’une clause cassatoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer signifié à l’appelante le 26 octobre 2023 d’avoir à payer la somme de 1.199,24 euros au titre de l’arriéré locatif, est demeuré infructueux dans le délai légal, étant précisé que la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 24 septembre 2024 est sans emport puisqu’elle est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire intervenue le 9 décembre 2023. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 9 décembre 2023.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constaté que les deux parties concluent à l’infirmation de l’ordonnance ayant condamné Mme [E] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat à titre de provision la somme de 91,87 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 23 mai 2024, l’intimée admettant que cette somme a été apurée depuis l’ordonnance. Les contestations émises par l’appelante quant aux avis d’échéance sont sans emport. En conséquence l’ordonnance est infirmée et l’intimée est déboutée de sa demande de provision.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon les dispositions de l’article 24 VI et VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement en l’absence d’arriéré locatif. Toutefois, il ressort des pièces produites que l’appelante a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total de ses dettes par décision de la commission de surendettement du 27 décembre 2024 et l’intimée admet qu’elle a repris le paiement du loyer courant et qu’il n’y a plus de dette locative. Il s’ensuit qu’en application de l’article 24 VIII, les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de 2 ans à compter de la décision de la commission soit le 27 décembre 2024. Il est rappelé que l’appelante est tenue de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à l’expulsion de la locataire, sans nouvelle décision judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en fixant à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 572,46 euros jusqu’à la libération des lieux. Eu égard à ce qui précède sur la suspension des effets de la clause résolutoire, il est rappelé que cette indemnité ne sera due qu’en cas de non respect des dispositions précitées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit des baux consentis à Mme [K] [E] épouse [S] concernant le logement et le garage situés [Adresse 3] [Adresse 9], à compter du 9 décembre 2023

— condamné Mme [K] [E] épouse [S] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [K] [E] épouse [S] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 27 décembre 2024 ;

DIT qu’en cas de paiement des loyers et courants et charges par Mme [K] [E] épouse [S] selon les modalités prévues au contrat de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi;

DIT que, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit;

ORDONNE en ce cas l’expulsion de Mme [K] [E] épouse [S] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que, en ce cas, Mme [K] [E] épouse [S] devra verser à la SA d’HLM Batigere Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis et la condamne à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Y ajoutant,

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel';

DEBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT REGULIEREMENT EMPECHE