COUR D’APPEL DE METZ

Chambre des référés

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GNOK

MINUTE N°25/00308

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [I] [V] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEUR:

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant, non assisté

Nous Sylvie RODRIGUES, conseillère,agissant par délégation de M. le Premier Président de la Cour d’appel,assistée de Sarah PETIT, greffière, à l’audience des référés du 04 Septembre 2025 tenue publiquement, avons mis l’affaire en délibéré au 02 Octobre 2025, et avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 er mai 2018, M. [Z] [N] a consenti à Monsieur [C] [P] [I] [V] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 450 € (incluant 20 euros de provision sur charges).

Après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2023, remis à l’étude, M.[Z] [N] a fait citer à comparaître M. [C] [P] [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 07 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ a

· déclaré recevable les demandes de Monsieur [Z] [N] à l’encontre de Monsieur [P] [I] [V] [C].

· constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le I er mai 2018 entre Monsieur [Z] [N] et Monsieur [P] [I] [V] [C] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 27 septembre 2023.

· condamné Monsieur [P] [I] [V] [C] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 6455,00 euros (six mille quatre cent cinquante-cinq euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance du mois de Juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023.

· dit n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

· ordonné en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [I] [V] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

· ordonné à Monsieur [P] [I] [V] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent j ugement ;

· dit qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] [V] [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [Z] [N] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ,

· dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-l et suivants et R433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] [V] [C] à payer à Monsieur [Z] [N] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, outre indexation, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6455,00 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [P] [I] [V] [C] est déjà condamné provisionnellement par le présent jugement au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 27 septembre 2023 et la date du présent jugement.

· constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [P] [I] [V] [C] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

· condamné Monsieur [P] [I] [V] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l’acte introductif d’instance et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

· condamné Monsieur [P] [I] [V] [C] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

· débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

· rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article. 514 du code de procédure civile ;

· rappelé que, conformément à l’article 24 IX de la loi du 6 juillet 1989, la notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à I’article L441-2-3 ducode de la construction et de l’habitation.

Par déclaration du 04 juin 2024, M. [C] [P] [I] [V] a interjeté appel de ce jugement.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, M. [C] [P] [I] [V] a fait assigner en référé M. [Z] [N] devant le premier président de la cour d’appel de Metz aux fins de voir, au visa des dispositions de l’article R121-22 du code de procédure civile d’exécution :

· Ordonner l’arrêt ou encore le sursis de l’exécution provisoire de droit au jugement rendu le 7 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de Metz.

· Condamner Monsieur [N] en tous les frais et dépens.

Au soutien de sa demande, M. [C] [P] [I] [V] fait valoir que compte tenu de sa situation précaire, la recherche d’un nouveau logement est difficile. Il estime être bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution concernant son obligation de payer les loyers dans la mesure où le logement, objet du litige, n’est pas décent, au vu de l’absence d’eau chaude dû à une défectuosité affectant la chaudière du logement. Il ajoute que ce désordre est apparu postérieurement au constat de décence rendu par le CALM le 1er octobre 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2025.

Lors de cette audience, M. [C] [P] [I] [V], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et moyens.

M. [Z] [N] qui a comparu en personne, fait valoir que M. [C] [P] [I] [V] ne met aucune bonne volonté à partir du logement litigieux et ne recherche pas de solution de relogement. Il expose qu’il n’y a pas de chaudière dans le logement loué mais un ballon d’eau chaude électrique, dont l’entretien qui incombe au locataire, n’est pas réalisé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision devant être rendue le 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Il convient de rappeler qu’il est constant qu’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation est un moyen qui, compte tenu de son caractère très pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d’appel, avec des chances suffisamment raisonnables de succès.

Selon l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. »

Cette obligation est reprise par l’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion du bail : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable à la cause, dispose que le logement doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. En application de ces dispositions, le logement doit notamment :

' assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès devant être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires devant assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (article 2.1 ),

' comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaud conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement (article 2.5),

' être doté de dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (article 2.6).

Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018, est venu préciser les qualités minimales que doit revêtir un logement « énergétiquement » décent : le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, permettre une aération suffisante, ses dispositifs d’ouverture et éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

Le locataire a quant à lui comme obligation principale, en vertu de l’article 7 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

' refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

' poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

' obtenir une réduction du prix ;

' provoquer la résolution du contrat ;

' demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En matière de bail d’habitation, la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent est définie spécifiquement par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le preneur est tenu de la mettre en 'uvre s’il souhaite suspendre le paiement du loyer ou en obtenir la réduction, sans pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution pour cesser de son initiative de payer les loyers.

De la même façon, le preneur ne peut se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation de délivrance du logement en bon état d’usage et de réparation pour s’affranchir du paiement des loyers, sans autorisation judiciaire.

Il n’en va autrement que lorsque les manquements du bailleur aux obligations résultant du contrat de bail engendrent une impossibilité totale pour le preneur d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

En l’espèce, au soutien de son appel contre le jugement de première instance, M. [C] [P] [I] [V] invoque l’indécence du logement loué. Le seul élément versé aux débats au soutien de cette affirmation est un diagnostic-constat décence établi par l’organisme SOLIHA ayant réalisé une visite initiale du logement litigieux le 20 août 2019 et une visite de contrôle le 15 septembre 2020. A la lecture de ce diagnostic, il apparaît que les éléments d’indécence relevés lors de la visite initiale à savoir « Le plancher bois devant l’évier a été fragilisé par une Infiltration d’eau qui a depuis été réparée, mais le plancher abîmé n’a pas été remplacé. L’allège de la seule fenêtre du logement n’est pas réglementaire, elle est trop basse. » ont été réparés. Lors de la visite de contrôle, l’auteur du diagnostic a ainsi relevé « le plancher abîmé a été remplacé. Un garde-corps a été posé pour éviter une chute ».

S’agissant de l’absence de cuisine équipée, il sera relevé qu’aux termes d’un courrier produit aux débats par M. [C] [P] [I] [V], il apparaît que M. [Z] [N] a consenti à une réduction de loyer mensuel de 50 euros à compter du 1er octobre 2020 compte tenu de l’absence de cuisine équipée.

Si M. [C] [P] [I] [V] invoque une défectuosité de la chaudière du logement loué ayant pour conséquence une absence d’alimentation en eau chaude de ce logement, il ne verse aucun élément aux débats au soutien de cette affirmation alors que la preuve lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En conséquence, aucun élément d’indécence de nature à rendre impossible l’utilisation des lieux loués conformément à la destination du bail et donc de permettre au preneur de se prévaloir de l’exception d’inexécution n’est établi.

Ainsi, il apparaît que l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision de première n’est pas rapportée.

Le moyen sérieux d’annulation ou de réformation et l’existence de conséquences manifestement excessives étant des conditions cumulatives au sens des dispositions précitées, en l’absence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire doit être rejetée sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence de conséquences manifestement excessives.

Monsieur [C] [P] [I] [V] sera condamné aux dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sylvie RODRIGUES, conseillère, agissant par délégation de M. le Premier Président de la Cour d’appel, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, insusceptible de recours,

REJETONS la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 07 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de METZ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] [I] [V] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 02 octobre 2025.

La greffière, La présidente,

Sarah PETIT Sylvie RODRIGUES