Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 27 novembre 2025, n° 25/02510

TGI 19 décembre 2024

CA Paris
Confirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Contestations sur la majoration de la redevance d'assainissement
La cour a estimé que la majoration n'est pas une clause pénale mais une compensation pour le surcoût de gestion lié aux retards de paiement, et qu'elle est légitime.
Rejeté
Responsabilité du syndic
La cour a jugé que le syndicat ne peut se prévaloir de la carence de son syndic pour échapper à ses obligations de paiement.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter les dépens et les frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Carrés de [Localité 15] conteste l'ordonnance du tribunal judiciaire qui l'a condamné à payer à Veolia Eau une somme de 24 785,88 euros, incluant une majoration de 3 345,86 euros pour redevance d'assainissement. La première instance a jugé que la créance n'était pas sérieusement contestable. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments du syndicat, a confirmé la décision de première instance, considérant que la majoration était légitime et non constitutive d'une clause pénale. Elle a également condamné le syndicat aux dépens et à verser 1 000 euros à Veolia au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 27 nov. 2025, n° 25/02510
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/02510
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 19 décembre 2024, N° 24/01375
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Florian CANDANCatherine BONNEAU
Cabinet(s) :	KAPRIME, SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CARRÉS DE [ Localité 15 ] SISE [ Adresse 7 ] c/ S.N.C. VEOLIA EAU ILE-DE-FRANCE, société d'avocats

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° 427 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02510 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKY3T

Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 décembre 2024 – président du TJ de [Localité 11] – RG n° 24/01375

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CARRÉS DE [Localité 15] SISE [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET L’IMMOBILIERE PARIROC, RCS de [Localité 11] n°317706018, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Florian Candan, avocat au barreau de Paris, toque : C1869

INTIMÉE

S.N.C. VEOLIA EAU ILE-DE-FRANCE, RCS de [Localité 14] n°524334943, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Catherine Bonneau de la SELARL KAPRIME société d’avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C 800

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La résidence « [Adresse 13] », située aux [Adresse 6] et [Adresse 3], est soumise au statut de la copropriété résultant des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.

Cet immeuble est alimenté en eau en exécution d’un contrat n°8408664, qui a été conclu avec la société Veolia Eau d’Ile-de-France, délégataire du syndicat des eaux d’Ile-de-France (SEDIF) chargé du service public de distribution de l’eau potable.

Faisant état d’un solde débiteur en principal de 21 440,02 euros toutes taxes comprises (TTC), outre le montant de la majoration de la taxe d’assainissement de 3 345,86 euros, selon décompte du 21 mars 2024, la société Veolia Eau d’Ile-de-France a mis en demeure son cocontractant de s’acquitter de ces sommes, successivement par lettres recommandées avec demande d’avis de réception distribuées les 2 novembre et 14 décembre 2023, le 29 janvier 2024 et le 2 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la société Veolia Eau d’Ile-de-France a fait assigner le syndicat des copropriétaires du Carré Tassigny sis [Adresse 4] (ci-après : le syndicat des copropriétaires ) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de l’entendre :

condamner le syndicat des copropriétaires du Carré [Localité 15] à lui payer à titre provisionnel les sommes de 24 785,88 euros TTC en principal, augmentée des intérêts à trois fois le taux de l’intérêt légal à compter de la première mise en demeure du 2 novembre 2023 et de 2 000 euros à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,

ordonner au syndicat des copropriétaires d’entreprendre les travaux réparatoires nécessaires afin de mettre fin à la fuite active constatée au niveau du compteur de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, qui pourront être directement recouvrés par la société d’avocats Kaprime.

Par conclusions signifiées à la partie défenderesse le 13 novembre 2024, la société Veolia Eau d’Ile-de-France a renoncé à sa demande au titre des travaux réparatoires.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas comparu ni ne s’étant fait représenter, le dit juge des référés a :

condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Pecorari, à payer à la société Véolia Eau d’Ile-de-France par provision la somme de 24 785,88 euros, répartie comme suit :

—  18 745,32 euros au titre des factures émises entre le 12 février 2021 et le 9 février 2024 et demeurées impayées au 8 août 2024, date de délivrance de l’assignation,

—  3 345,86 euros au titre de la majoration de la redevance assainissement pour ces mêmes factures,

dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 8 août 2024,

rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Véolia Eau d’Ile-de-France la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la société d’avocat Kaprime,

rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, au visa de l’article 1er du Protocole additionnel n°1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

condamné le syndicat des copropriétaires du Carré Tassigny sis [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic la société Pecorari tout l’immobilier Pecorari (l’immobilière Pariroc), à payer à la société Véolia Eau d’Ile-de-France par provision la somme de 24 785,88 euros, répartie comme suit :

la somme de 3 345,86 euros au titre de la majoration de la redevance assainissement pour ces mêmes factures,

dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 8 août 2024,

condamné le syndicat des copropriétaires du Carré [Localité 15], représenté par son syndic la société Pecorari tout l’immobilier Pecorari (l’immobilière Pariroc), à payer à la société Véolia Eau d’Ile-de-France la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires du Carré [Localité 15], représenté par son syndic la société Pecorari tout l’immobilier Pecorari (l’immobilière Pariroc), aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la société d’avocats Kaprime,

statuant à nouveau sur ces chefs,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Veolia eau d’Ile-de-France, Y ajoutant,

laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, au visa des articles 27 du règlement du service public de l’eau et R.2224-19-9 du code général des collectivités territoriales, la société Veolia Eau d’Ile-de-France a demandé à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

par conséquent,

confirmer l’ordonnance de référé du 19 décembre 2024 dont appel en ce qu’elle condamné le syndicat des copropriétaires au règlement de la somme de 3 345,86 euros au titre de la redevance de la majoration de la taxe d’assainissement ;

confirmer l’ordonnance de référé du 19 décembre 2024 dont appel en ce qu’elle a prononcé la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Société Veolia Eau Ile de France,

statuant à nouveau sur ces chefs,

condamner le syndicat des copropriétaires au règlement de la somme de 3 345,86 euros au titre de la redevance de la majoration de la taxe d’assainissement ;

condamner syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Veolia Eau d’Ile-de-France.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, selon l’article R.2224-19-9 du code général des collectivités territoriales, 'A défaut de paiement dans un délai de trois mois à compter de la présentation de la quittance et dans les quinze jours d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la redevance est majorée de 25 %'.

Et, il résulte de l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales que 'Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes'.

Au cas d’espèce, les parties indiquent qu’en exécution de la décision entreprise le syndicat des copropriétaires a procédé au règlement de la somme de 21 440,02 euros, représentant la condamnation en principal pour les factures demeurées impayées, au moyen d’un virement effectué le 16 avril 2025 et reçu en comptabilité par la société Veolia Eau d’Ile-de-France le 17 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires précise qu’il ne conteste pas la somme provisionnelle au principal de 21 440,02 euros, ne poursuivant pas l’infirmation de la décision entreprise de ce chef. En revanche, il conteste être redevable de la majoration de la redevance d’assainissement, au titre de laquelle il a été condamné à verser provisionnellement la somme de 3 345,86 euros à la société Veolia Eau d’Ile-de-France.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’absence de règlement des factures est imputable à son syndic. Cependant, ce faisant, il n’élève aucune contestation sérieuse. En effet, pour être déchargé de son obligation de paiement des redevances au titre de la fourniture d’eau, il ne peut valablement se prévaloir de la carence de son propre syndic qui, désigné par l’assemblée générale des copropriétaires peut à tout moment être révoqué, outre qu’à la supposer avérée, il est possible d’y pallier notamment en obtenant du juge des référés la désignation d’un administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires soutient encore que cette majoration constituant une pénalité automatique et à taux fixe imposée au titulaire du contrat, sans qu’il n’existe de possibilité d’en contester le principe ou le quantum, elle contrevient à l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Mais, comme le fait valoir la société Veolia Eau d’Ile-de-France, l’article R. 2224-19-9 du code général des collectivités territoriales n’institue pas une clause pénale mais une majoration destinée à compenser le surcoût de gestion lié aux retards de paiement et qui puise sa légitimité dans la compétence normative du législateur pour assurer l’équilibre financier du service public de l’assainissement.

Aussi, alors que la majoration prévue par ce texte est issue du règlement et ne peut s’analyser en une clause pénale contractuelle susceptible d’être révisée par le juge du fond, qu’il n’est pas justifié qu’elle engendrerait une atteinte disproportionnée aux droits de l’assujetti, qu’aucune critique n’est élevée quant au constat de l’absence de règlement des sommes dues dans les quinze jours de la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée, ni quant au montant exactement chiffré par le premier juge, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la demande à ce titre. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le sens de cet arrêt commande que la décision entreprise soit également confirmée en ce qui concerne les frais et dépens.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera aussi condamné aux dépens d’appel.

En outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la société Veolia Eau d’Ile-de-France la somme de mille (1 000) euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du Carré Tassigny sis [Adresse 5], représenté par son syndic, aux dépens d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du Carré Tassigny sis [Adresse 5], représenté par son syndic, à payer à la société Veolia Eau d’Ile-de-France la somme de mille (1 000) euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT