RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01333 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGL6

S.A.S. COGESIM IMMOBILIER

C/

[R]

Jugement Au fond, origine TJ à compétence commerciale de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 07 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/00105

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MAI 2026

APPELANTE :

S.A.S. COGESIM SML IMMOBILIER

Représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Février 2026 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 19 Mai 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Marion GIACOMINI

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me MARTIN,Conseillère

M. MICHEL, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par M^me Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 mai 2021, M. [G] [R] a cédé l’intégralité des 760 parts sociales de la société [R] Gestion, qui exerce une activité de gestion immobilière, d’agence immobilière avec transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion de locations et syndic de copropriété, à la SAS Cogesim SML Immobilier pour un prix de 200.000 euros.

Par acte extra-judiciaire signifié le 24 avril 2023, la SAS Cogesim SML Immobilier a fait citer M. [R] devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de voir:

— dire et juger M. [R] entièrement responsable des préjudices qu’elle a subis du fait de ses agissements et du non-respect de ses obligations relatives à l’acte de cession de parts sociales conclu le 5 mai 2021,

— condamner M. [R], avec le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes:

-145.013 euros au titre des prélèvements opérés sans juste motif par M. [R] sur les comptes de la société [R] Gestion,

-5.689 euros réglée par la société [R] Gestion après la cession au titre des dépenses personnelles de M. [R],

-131.922 euros au titre du surcoût de son personnel nécessaire pour procéder aux opérations de régularisation,

-327.404 euros au titre de la perte d’exploitation subie,

soit un total de 610.028 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, subsidiairement du jugement à intervenir,

—  6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens.

Par conclusions récapitulatives du 8 décembre 2023, la SAS Cogesim SML Immobilier a réitéré les termes de son assignation et conclu au débouté des demandes de M. [R].

Par conclusions du 17 août 2023, M. [R] a demandé au tribunal de:

A titre principal,

— dire l’action de la SAS Cogesim SML Immobilier irrecevable,

Subsidiairement sur le fond,

— débouter la SAS Cogesim SML Immobilier de toutes ses demandes,

— condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 7 mai 2024, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a:

— débouté la SAS Cogesim SML Immobilier de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de M. [R],

— condamné la SAS Cogesim SML Immobilier à payer à M. [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Cogesim SML Immobilier aux frais et dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 11 juillet 2024, la SAS Cogesim SML Immobilier a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation, du jugement rendu en ce qu’il l’a notamment:

— déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de M. [R] à lui payer les sommes de :

-145.013 euros au titre des prélèvements opérés sans juste motif par M. [R] sur les comptes de la société [R] Gestion,

-5.689 euros réglée par la société [R] Gestion après la cession au titre des dépenses personnelles de M. [R],

-131.922 euros au titre du surcoût de son personnel nécessaire pour procéder aux opérations de régularisation,

-327.404 euros au titre de la perte d’exploitation,

soit la somme totale de 610.028 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation et subsidiairement à compter du jugement,

— déboutée de sa demande formée à l’encontre de M. [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers frais et dépens,

— condamnée à payer à M. [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 18 novembre 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Cogesim SML Immobilier demande à la cour de:

— recevoir son appel et le dire bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de M. [R] et l’a condamnée à payer à M. [R] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens,

Et statuant à nouveau,

Avant dire droit,

— ordonner une mesure d’expertise comptable avec pour mission notamment de :

— identifier et constater les prélèvements de fonds réalisés par M. [R] sur les comptes bancaires de la société [R] Gestion,

— déterminer et valoriser l’ensemble des préjudices subis résultant des manquements et négligences observés dans la gestion des dossiers clients de la société [R] Gestion, et du défaut d’accompagnement de M. [R] et de la perte de clientèle subséquente,

— lui réserver de parfaire ses demandes après dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause,

— condamner M. [R] à lui payer:

— la somme de 145.013 euros au titre des prélèvements qu’il a opérés sans juste motif sur les comptes de la société [R] Gestion,

— la somme de 5.689 euros réglée par la société [R] Gestion après la cession au titre de ses dépenses personnelles,

— la somme de 131.922 euros au titre du surcoût de son personnel nécessaire pour procéder aux opérations de régularisation,

— la somme de 327.404 euros au titre de la perte d’exploitation subie,

— avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [R] en tous les frais et dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Cogesim SML Immobilier conteste avoir méconnu l’article 15 de l’acte de cession dès lors que M. [R] a refusé toute médiation en ne donnant pas suite à ses courriers des 10 août 2021 et 3 décembre 2021. Elle considère qu’une médiation était vouée à l’échec au regard de l’ampleur du différend. Elle ajoute que M. [R] a renoncé à invoquer cette fin de non-recevoir en première instance et ne peut plus s’en prévaloir.

Elle fait valoir que M. [R] a prélevé un montant total de 145.013 euros sur le compte de la SARL [R] Gestion entre le 23 mars 2021 et le 1er juin 2021, en violation de l’article 12.2.2.1 du contrat de cession et de l’article 1986 du code civil qui prévoit la gratuité du mandat du gérant d’une SARL.

Elle soutient que ces virements ne constituent pas la rémunération due à M. [R] en sa qualité de gérant, les statuts ne prévoyant pas une rémunération à hauteur des sommes prélevées et M. [R] ne justifiant d’aucune décision d’assemblée générale ayant fixé une rémunération de ses fonctions.

Elle estime que leur montant excède une juste et normale rémunération, d’autant que M. [R] n’en percevait plus au début de l’année 2021 en raison de son arrêt maladie indemnisé par ailleurs. Selon elle, ces prélèvements, de nature exceptionnelle, exigeaient l’approbation de l’assemblée générale et constituent un détournement d’actif.

Elle affirme qu’il est indifférent que la convention de cession mentionne que le compte de la SARL [R] Gestion sera créditeur de la somme de 15.000 euros au 1er juin 2021, l’actif bancaire n’ayant pas été exclu du périmètre de la cession.

Elle relève également que M. [R] a prélevé en juin 2021 un montant de 5.689,73 euros sur le compte de la SARL [R] Gestion au titre de dépenses personnelles, postérieurement à la cession qui a pris effet le 31 mai 2021, renvoyant au rapport d’expertise de M. [M]. Elle fait état du silence de la convention de cession sur ces flux financiers.

Elle ajoute avoir constaté des dysfonctionnements et manquements comptables antérieurs à la cession, dont elle n’avait pas été informée, le cédant ayant donné une apparence de bonne tenue de la comptabilité alors qu’il ne pouvait ignorer la situation.

Elle reproche à M. [R] d’avoir manqué aux obligations prévues par l’acte de cession, notamment en ne lui remettant pas l’ensemble des documents visés par son article 8 et en particulier le bilan 2020 et l’état actualisé au 31 mai 2021.

Elle fait état du non-paiement de l’expert-comptable ayant empêché d’établir les comptes et bilans de 2020 et la situation au 31 mai 2021, exigeant de recourir à son propre expert-comptable pour procéder à la régularisation nécessaire.

Elle allègue également une mauvaise gestion des copropriétés, en particulier l’absence d’organisation des assemblées générales destinées à l’approbation des comptes. Faisant état de demandes par la banque remontant à 2020, elle impute à ce manquement le blocage des comptes bancaires et le refus de renouvellement des chéquiers au nom de la copropriété. Elle ajoute avoir sollicité par recommandé du 10 août 2021 les transmissions nécessaires, en vain.

Elle décrit les manquements dus aux négligences professionnelles de M. [R], constitués de comptes non conformes ou non validés, mandats de gestion expirés, assemblées générales non tenues, déclarations de sinistre non traitées, comptes financiers aléatoires ou suspects, disparitions de fonds concernant les copropriétés.

Elle critique l’absence d’information à cet égard et l’apparence contraire donnée par le cédant, d’une bonne gestion.

Elle relève que la conformité attestée par l’audit de la situation au 31 mai 2021 repose sur des données comptables qui correspondent en réalité à l’exercice 2019.

Elle indique avoir dû régulariser toutes les anomalies, et avoir dû justifier les manquements auprès des clients.

Elle fait état du temps considérable nécessaire à la reconstitution des informations et des dossiers en énumérant les diligences nécessaires, générant un surcoût de travail pour son personnel estimé à 131.922 euros par le rapport d’expertise qu’elle reprend, et renvoie aux attestations de son personnel, soutenant que le travail s’est encore poursuivi en 2023.

Elle invoque également la défaillance de M. [R] à son obligation d’accompagnement stipulée à l’article 9 de l’acte de cession, qu’elle présente comme essentielle et déterminante pour l’acquéreur.

Selon elle, la clause mentionnant la maladie de M. [R] et excluant toute indemnisation en cas d’empêchement pour raison de santé prive cette obligation de sa substance et doit être réputée non écrite en raison de son caractère abusif.

Elle ajoute que M. [R] a mené une campagne de dénigrement à son encontre, en violation de l’article 11 du contrat de cession. En conséquence de ces manquements, elle indique avoir perdu de nombreux clients pour une perte estimée par l’expert à 327.404 euros sur une période de 7 années.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 21 novembre 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [R] demande à la cour de:

— rejeter l’appel de la SAS Cogesim SML Immobilier, le dire mal fondé,

— déclarer irrecevables l’action et les demandes de la SAS Cogesim SML Immobilier,

— confirmer le jugement au besoin par adjonction ou substitution de motifs, en déclarant irrecevables l’action et les demandes de la SAS Cogesim SML Immobilier,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SAS Cogesim SML Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

— déclarer irrecevable la demande nouvelle de la SAS Cogesim SML Immobilier tendant à voir ordonner avant dire droit une mesure d’expertise comptable, subsidiairement la dire mal fondée et la rejeter,

— déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SAS Cogesim SML Immobilier, les rejeter,

— débouter la SAS Cogesim SML Immobilier de l’ensemble de ses demandes, tant irrecevables que mal fondées,

— condamner la SAS Cogesim SML Immobilier aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à lui payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] soutient que l’action et les demandes de la SAS Cogesim SML Immobilier sont irrecevables, celle-ci l’ayant assigné sans avoir préalablement engagé une procédure de conciliation, en violation de l’article 15 de l’acte de cession, ni l’avoir mis en demeure de remédier aux manquements allégués.

Il indique également que l’appelante n’a pas qualité ni intérêt d’agir en paiement des prélèvements reprochés sur le compte de la société [R] gestion avant la cession, et alors que son lien contractuel avec l’appelante se limite à la cession réalisée, celle-ci ne pouvant agir en qualité de subrogé de l’EURL [R] Gestion.

Il invoque la nouveauté des moyens relatifs au caractère abusif de la clause sur l’obligation d’accompagnement, faisant valoir que la clôture était prévue initialement le 6 novembre 2025, et ajoute que l’appelante, non consommateur, ne peut se prévaloir du régime des clauses abusives.

Il affirme que la demande d’expertise avant dire droit est irrecevable au regard de l’article 564 du code de procédure civile, aucun élément nouveau n’étant démontré. Il estime que les demandes de la SAS Cogesim SML Immobilier ne sont pas sérieuses et qu’elle dispose déjà de l’ensemble des éléments nécessaires, rappelant qu’une expertise ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, d’autant que la mission envisagée ne relèverait pas de la compétence d’un expert.

Il expose que trésorerie n’était pas incluse dans le prix de cession, tel que fixé par la lettre d’intention du 14 décembre 2020, les parties ayant convenu qu’elle serait de 5.000 euros au moment de la cession, avant de décider, dans l’acte définitif, de la porter à 15.000 euros. Il indique l’absence de réclamation antérieure à ce titre. Il soutient que la trésorerie provenait de rémunérations non versées depuis de nombreuses années.

Il explique que les prélèvements effectués entre le 1er et le 4 juin 2021 l’ont été par des créanciers de la SARL [R] Gestion et correspondent à des dépenses de fonctionnement, pour l’essentiel relatives aux charges du mois de mai 2021, et non à des dépenses personnelles.

Il estime que l’acte de cession ne prévoit pas que les charges réglées après la cession soient déduites du prix de vente, le surplus de trésorerie de 15.000 euros convenue entre les parties étant destiné à les couvrir. Selon lui, le caractère fautif des prélèvements n’est pas établi.

Il affirme que l’ensemble des documents prévus par l’acte de cession a été remis à l’acquéreur lors de la vente et que ceux visés à l’article 8 se trouvaient dans les locaux, lesquels ont été transmis à la SAS Cogesim SML Immobilier lors de sa prise de possession de l’agence le 1er juin 2021. Il fait valoir qu’elle établit détenir l’ensemble des extraits bancaires en les produisant aux débats et reconnaît avoir reçu la situation bilancielle au 31 mai 2021 ainsi que le bilan clos au 31 décembre 2020, comme en attestent ses courriels des 4 et 18 juin 2021. Il ajoute lui avoir communiqué son identifiant et son mot de passe permettant l’accès au registre des copropriétés pour l’accès et la mise à jour des documents administratifs de la gestion du syndic.

Il affirme que l’appelante ne démontre pas les dysfonctionnements et manquements antérieurs à la cession qu’elle invoque. Selon lui, le rapport d’expertise de M. [M], par ailleurs non contradictoire, se borne à proposer une méthode de chiffrage, en présumant les fautes sur la base des seules déclarations de la dirigeante de la SAS Cogesim SML Immobilier. Il relève qu’il ne cite aucun exemple de copropriété qui n’aurait pas été à jour de ses assemblées.

Il soutient que tous les dossiers de copropriété étaient à jour et que les blocages de compte ne résultent pas d’une absence d’assemblées générales, les banques vérifiant seulement que le donneur d’ordre est titulaire du mandat de syndic. Il affirme que l’appelante, ayant dissous la SARL [R] Gestion avant de se faire nommer en qualité de syndic en ses lieu et place, n’a obtenu le déblocage des comptes qu’au fur et à mesure qu’elle justifiait auprès de la banque de la détention effective du mandat. Il assure avoir mis à jour chacun des dossiers de gestion locative ou de copropriété et rappelle que le dernier audit réalisé avant la cession au titre de la garantie financière, en date du 31 mars 2021, confirme que la comptabilité était correctement tenue. Il affirme la bonne tenue de sa gestion locative et de copropriété, renvoyant au courrier énonçant les diligences réalisées.

Il conteste tout manquement à son obligation d’accompagnement, rappelant que l’article 9 de l’acte de cession prévoyait expressément que, atteint d’une longue maladie, il exécuterait cet engagement en fonction de son évolution et excluait toute indemnisation en cas d’empêchement pour raisons de santé. Il en réfute le caractère abusif et soutient que la SAS Cogesim SML Immobilier ne peut s’en prévaloir, n’ayant pas la qualité de consommateur.

Il indique avoir été en arrêt de travail durant toute l’année 2021 à la suite d’une ablation partielle du poumon, ce qui l’empêchait d’assurer l’accompagnement prévu, précisant qu’affaibli et immunodéprimé, il n’était pas physiquement présent à l’agence. Il ajoute que son épouse a assuré le fonctionnement de cette dernière dans l’attente de la cession, s’efforçant de répondre aux demandes de Mme [I] et de transmettre les informations nécessaires au traitement des dossiers après la cession.

La clôture a été prononcée le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir pour non-respect de la clause de médiation préalable

Nul ne peut se prévaloir en appel d’un moyen auquel il a expressément renoncé devant les premiers juges.

En l’espèce, il résulte de la lecture du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Sarreguemines le 7 mai 2024 que, lors de l’audience, M. [R] a indiqué par son conseil ne pas avoir saisi le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir tenant à l’absence de tentative de conciliation préalable en méconnaissance de l’article 15 de l’acte de cession de parts sociales car il souhaitait un jugement sur le fond et ne plus soutenir sa fin de non-recevoir à ce titre. Le tribunal a ainsi retenu qu’il n’était pas saisi de la fin de non-recevoir correspondante.

Ayant renoncé à ce moyen, M. [R] ne peut plus s’en prévaloir à l’appui de l’irrecevabilité de la demande invoquée à hauteur de cour.

Par ailleurs la délivrance d’une mise en demeure préalable à l’action en responsabilité contractuelle relève de l’appréciation du fond et sera examiné à ce titre.

En conséquence la demande tendant à faire déclarer la demande de dommages et intérêts de la SAS Cogesim SML Immobilier irrecevable sur ce fondement est rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande formée au titre du caractère abusif de la clause d’accompagnement

Selon l’article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La protection du consommateur contre les clauses abusives implique de relever d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de faits nécessaires.

Il en résulte que la règle de la concentration temporelle des prétentions en cause d’appel ne s’oppose pas à l’examen d’office par le juge des clauses dont l’annulation est pourtant réclamée dans un jeu de nouvelles conclusions.

En conséquence la demande tendant à faire déclarer irrecevable le moyen tiré du caractère abusif de la clause d’accompagnement est rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à solliciter le paiement des prélèvements réalisés avant le 1er juin 2021

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt.

En l’espèce, si les prélèvements reprochés à M. [R] ont été réalisés avant l’effet de la cession, ils ont des conséquences sur la trésorerie disponible lors de la prise de possession de l’entreprise par le cessionnaire qui dès lors à qualité à agir et intérêt à agir sur ce point à titre personnel.

En conséquence la demande à ce titre sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise avant-dire droit

Selon l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer une compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Une mesure d’instruction, destinée à établir le bien-fondé des prétentions formulées par l’appelant devant les premiers juges, pouvant être ordonnée même d’office par la cour lorsqu’elle l’estime nécessaire, la demande d’expertise avant dire droit est donc recevable.

Sur l’irrecevabilité du surplus des prétentions formées par la SAS Cogesim SML Immobilier irrecevables

Si M. [R] conclut à l’irrecevabilité de toutes les demandes formées par la SAS Cogesim SML Immobilier il ne développe cependant aucun moyen à ce titre.

Dès lors, par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, il convient de rejeter la demande de M. [R] tendant à voir déclarer irrecevable le surplus des prétentions formées par la SAS Cogesim SML Immobilier.

Sur la demande d’expertise

Les éléments et pièces fournis par les parties et soumis à leurs observations contradictoires, permettent d’apprécier la réalité des prélèvements de fonds invoqués en demande, et d’évaluer les préjudices subis résultant des manquements et négligences, du défaut d’accompagnement, de la perte de clientèle alléguée. En particulier l’évaluation réalisée sur le temps consacré aux régularisations est étayée par les attestations des salariés.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’organiser une expertise comptable avant-dire droit.

Sur la demande de condamnation au titre des prélèvements opérés sur les comptes de la société [R] Gestion

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Par ailleurs l’article 1231 du même code prévoit que sauf inexécution définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il en résulte en premier lieu que la mise en demeure n’est pas requise s’agissant d’une obligation de ne pas faire, en l’espèce celle concernant les prélèvements reprochés, dès lors que l’inexécution est en ce cas nécessairement définitive pour le préjudice ainsi causé.

En l’espèce, la lettre d’intention ayant pour objet l’acquisition des titres de la société [R] Gestion a pour objet la cession de l’intégralité des parts sociales.

Elle indique en son article 3.2 intitulé calcul du prix de cession, que le prix fixé initialement à 200.000 euros est calculé en fonction des résultats et précise expressément «Il est convenu entre les parties que le cédant se versera la trésorerie nette excédentaire en amont de la cession. La trésorerie nette sera de l’ordre de 5.000 euros à la date de réalisation.»

Elle ne comporte pas de précision supplémentaire sur le solde des comptes bancaires inclus dans le périmètre de l’acte, la lettre d’intention ne portant que sur la totalité des titres qui composent le capital social de la société.

Certes l’article 12.2.2.1 intitulé gestion courante depuis le 31 décembre 2020, précise que le garant déclare et garantit que depuis le 31 décembre 2020 inclus jusqu’au jour du transfert de propriété inclus, «la société a été gérée normalement et a poursuivi ses activités selon le cours normal des affaires et aucun événement significatif de nature à affecter sa situation financière, ses actifs, son fonctionnement n’est intervenu.»

Cette précision n’a pas pour effet d’imposer un solde du compte courant de la société ou une trésorerie inchangés entre la lettre d’intention du 14 décembre 2020 et l’acte de cession du 5 mai 2021, voire la prise de possession le 31 mai 2021.

En effet la page 5 de l’acte de cession de titres signé le 5 mai 2021 dispose expressément «engagement du cédant: conformément à l’accord des parties, le compte bancaire détenu par la société [R] gestion['] sera créditeur d’un montant de 15.000 euros à la date de signature des présentes.»

Il est constant que cette somme se trouvait sur le compte lorsque la cession a pris effet le 31 mai 2021. D’ailleurs l’analyse des relevés de compte produits permet de vérifier que le solde, qui s’établissait à 102.850,31 euros au 31 décembre 2020, était encore créditeur de 33.814,12 euros au 31 mai 2021 et donc supérieur au montant de 15.000 euros convenu entre les parties.

En l’absence d’obligation supplémentaire, aucune inexécution contractuelle ne peut être reprochée à ce titre concernant les prélèvements listés dans le rapport de M. [M], antérieurs au 31 mai 2021, et il n’y a pas davantage lieu d’examiner les moyens relatifs à l’habilitation ou aux causes des prélèvements opérés par l’ancien gérant. C’est à juste titre que les premiers juges ont rejeté cette demande.

Sur la demande de condamnation au titre de la somme de 5.689 euros réglée par la société [R] Gestion après la cession au titre des dépenses personnelles de M. [R],

Il est constant que l’entrée en possession est intervenue le 31 mai 2021. Dès lors à compter de cette date et à défaut de prévision expresse dans la lettre d’intention puis dans l’acte de cession du 5 mai 2021, le dirigeant ne disposait d’aucune autorisation pour réaliser des prélèvements supplémentaires, même causés par des charges afférentes au fonctionnement de l’entreprise.

L’analyse du relevé de compte du mois de juin 2021 comporte plusieurs débits qui se rapportent au mois précédent, ainsi que cela est reproduit dans le tableau des conclusions de l’appelante.

Les sommes concernées sont relatives à une rémunération, des frais de banque et aux opérations réalisées par carte bancaire et correspondent à des opérations réalisées antérieurement au 31 mai 2021.

En outre même en retirant ces paiements du solde au 31 mai 2021, le reliquat dépasse toujours le montant convenu par les parties ainsi que rappelé ci-dessus.

En conséquence la demande de paiement de ces sommes doit être rejetée.

En revanche, les autres opérations afférentes aux prestations informatiques, locations de logiciel, à l’abonnement internet orange, et au prêt véhicule, portées sur ce relevé de compte du mois de juin 2021, concernent des charges exposées postérieurement à la cession à effet au 31 mai 2021.

Malgré le solde du compte bancaire qui excède la somme convenue entre les parties, l’acte de cession est taisant sur le maintien de prélèvements ultérieurs pour payer ces frais et charges.

M. [R] n’établit aucune cause telle que la reprise par la société des abonnements ou véhicules concernés.

Dès lors les montants correspondants seront retenus soit la somme de 3.163,79 euros et M. [R] sera condamné au paiement correspondant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt, le jugement qui a rejeté cette demande sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation au titre du surcoût de son personnel nécessaire pour procéder aux opérations de régularisation

L’article 8 de l’acte de cession du 5 mai 2021 organise les transmissions de documents et prévoit en particulier que le cédant remettra lors du transfert de propriété au cessionnaire qui le reconnaît, une série de documents dont:

«-le livre des assemblées générales de la société à jour

— l’ensemble des documents notamment comptables qui ne serait pas conservés dans les locaux,

[']

— l’ensemble des moyens de paiement de la société,

— l’ensemble des références des comptes bancaires détenus par la société et les codes nécessaires à -leur gestion ainsi que le cas échéant les pouvoirs et documents relatifs au changement de signataire»

et concernant les portefeuilles gérés:

«-le registre des mandats de l’ensemble des mandats de gestion, de syndic, de transaction et autres; -les arrêtés comptables pour chacune des copropriétés administrées par le cédant à la date du 31 mai 2021, [']

— les comptes inhérents à chaque mandat».

Si l’article 12.2.2.3 a), inséré dans la partie déclaration et garanties, prévoit concernant les registres et documents «tous les comptes livres comptables registres et autres pièces comptables requis par la loi ont été correctement tenus et sont en possession de la société. À cet égard les réunions des organes sociaux de la société ont été régulièrement tenues et leurs décisions prises valablement conformément à la loi et à ses statuts» il se rapporte à la gestion de la société et non à la bonne exécution des transactions ou mandats pour lesquels elle est missionnée.

Il incombe à M. [R] qui s’est ainsi obligé, d’établir l’exécution de cette obligation de faire.

Relativement au blocage des comptes faute de régularisation des mandats, le dossier fait apparaître que par courriel du 30 novembre 2022, le directeur d’agence de la Société Générale auprès de laquelle étaient ouverts les comptes de copropriété a indiqué que:

«les premiers courriers des comptes de copropriété pour la mise à jour obligatoire des informations ont été envoyés en octobre 2020 suivis de plusieurs relances.

À ce jour nous n’avons aucun document permettant la mise à jour des comptes de copropriété d’où les restrictions appliquées à vos comptes.

Concernant les virements que vous nous transmettez régulièrement, je vous informe que nous n’aurons plus la possibilité de les réaliser gratuitement à compter du 15 décembre 2022.

De plus si nous n’avons pas réceptionné au 30 décembre 2022 les éléments permettant de mettre à jour chaque compte de copropriété nous serons dans l’obligation de procéder aux clôtures.»

Par ailleurs le courriel du 1er février 2023 émis par l’adjointe du responsable d’agence de la Société Générale, indique:

«j’ai pu vérifier le nombre de comptes débloqués ces derniers mois grâce à vos justificatifs, ils sont au nombre de 12. À ce jour il nous reste 17 comptes à débloquer.»

Le rapprochement de ces deux écrits permet de déduire que le 30 novembre 2022, 17 mois après l’effet de la cession, le blocage n’était pas encore réalisé, la dirigeante de la société Cogesim ayant été mise en garde de la mise à jour nécessaire de chaque compte de propriété dans un délai d’un mois par le courriel du 30 novembre 2022, d’une part, et d’autre part que sur 29 comptes ayant fait l’objet d’un blocage, 12 avaient été débloqués au 1er février 2023, 17 autres comptes restant à débloquer à cette date.

La société Cogesim n’invoque pas dans ses écritures les restrictions appliquées à ses comptes.

Elle invoque uniquement le blocage des comptes. Or il résulte des écrits de la Société générale qu’à la date de la prise de possession le 31 mai 2021, les comptes n’étaient pas bloqués.

De surcroît les attestations des salariés ne comportent pas de date du blocage effectif.

Dès lors, lorsque la Société Générale l’a alertée en octobre 2022 avec avertissement du blocage qui interviendrait faute de régularisation le 31 décembre 2022, il lui incombait de réagir. Ne prouvant pas qu’à cette époque le blocage à venir était encore dû à ce qui manquait déjà en octobre 2020, ni à supposer ce préalable rempli que l’impossible régularisation s’est maintenue du fait de l’inertie de M. [R], étant souligné qu’elle avait le pouvoir de direction de l’entreprise depuis le 1er juin 2021, elle ne prouve pas de manquement de M. [R] à l’origine de ce blocage et donc du préjudice qu’elle invoque à ce titre en termes de temps passé.

Sur l’obligation d’accompagnement, relativement au caractère abusif du libellé de la clause d’accompagnement, l’article liminaire du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à l’acte liant les parties, définit le consommateur comme une personne physique. Par ailleurs, l’article L212-1 du même code ci-dessus reproduit réserve le bénéfice de la législation applicable aux clauses abusives, aux contrats conclus entre professionnels et consommateurs.

Il en résulte que l’appelante n’étant pas éligible à ce régime, ne peut obtenir que cette clause soit déclarée non écrite et le moyen correspondant est rejeté.

L’article 9 de l’acte de cession de titres signé entre les parties le 5 mai 2021 prévoit une obligation qu’il désigne comme période d’accompagnement ainsi libellée:

«afin d’assurer la continuité de l’exploitation, les parties ont convenu que M. [R] accompagnera la société et l’acquéreur, ce qui constitue pour ce dernier une condition essentielle et déterminante, à la suite de la réalisation de la cession, en support pendant une période allant jusqu’au 30 novembre 2021.»

Cette obligation est assortie d’une clause complémentaire selon laquelle:

«le cédant entend rappeler qu’il a dû se résoudre à céder la société objet des présentes en raison d’une longue maladie. Il fera en conséquence ses meilleurs efforts pour honorer cet engagement en fonction de l’évolution de sa maladie, ce dont l’acquéreur reconnaît être pleinement et valablement informé. En conséquence pour le cas où M [R] serait empêché pour raison de santé de remplir le présent engagement, l’acquéreur ne pourra nullement solliciter la moindre indemnisation à ce titre.

Cet accompagnement s’effectuera à titre gracieux, à la demande expresse de l’acquéreur et selon le planning arrêté d’un commun accord entre les parties à raison de deux jours maximum par semaine.

Au titre de cet accompagnement, M. [R] réalisera, notamment, les diligences suivantes :

— présentation des clients,

— transmission des informations concernant les clients et les dossiers de travail,

— transmission des logiciels et des informations comptables,

— organisation et usages internes de la société,

— suivi du recouvrement sur les créances antérieures à la cession.

M [R] accompagnera l’acquéreur tant d’un point de vue commercial, technique qu’administratif.»

M. [R] produit l’attestation de paiement d’indemnités journalières pour maladie sur l’année 2021 intégralement. Il établit l’indemnisation sur l’année complète, pour son état de santé, lequel était connu de la cessionnaire lors de la signature de l’acte. En outre celle-ci ne prouve pas l’avoir sollicité à ce titre, alors que l’acte prévoit qu’elle doit en faire la demande.

En conséquence il n’y a pas lieu de retenir une inexécution fautive de M. [R], ni par suite d’allouer des dommages et intérêts à ce titre.

Par ailleurs, relativement à l’état des dossiers et au temps nécessaire à leur remise en ordre, Mme [K] sous-traitante administrative, auto entrepreneur en comptabilité, indique dans son attestation:

«En ma qualité d’intervenant au service syndic j’atteste par la présente avoir passé trois fois plus de temps dans la clôture comptable d’une vingtaine de copropriétés. En effet chaque copropriété a dû faire l’objet d’une étude complète puisque même les éléments de l’esquisse d’étage étaient faux. Plusieurs factures manquantes et non saisies, une grande perte de temps pour contacter les fournisseurs pour obtenir et saisir les factures. De nombreuses erreurs également sur des esquisses d’étage appliquées et non validées au service du cadastre entraînant l’annulation des comptes et la remise en informatique de l’ensemble des éléments.

Une grande perte de temps également au téléphone avec les clients pour leur expliquer les erreurs de l’agence [R]. On a rencontré également des soucis dans les dossiers sinistres non traités, non déclarés ou non suivis, de même sur les procédures travaux en cours.»

M. [J], employé, décrit les difficultés rencontrées plus spécifiquement dans les mandats de gestion locative, dans le contact avec les locataires de l’ancienne agence [R]. En effet selon lui «ces derniers sont las des engagements pris par cette dernière et jamais respectés. Travaux non effectués, régularisation des charges rarement faites.

(') En cas d’impayés de ces locataires, nous avons beaucoup de difficultés à recouvrer les sommes dues car beaucoup de dossiers ne sont pas complets avec le numéro de téléphone inexistant, pas d’adresse mail, des garants sans attestation de revenus, sans pièce d’identité.»

Il ajoute l’absence d’historique sur les travaux réalisés, l’absence d’état des lieux d’entrée pour la moitié des dossiers.

Ces témoignages, concordants quant à l’état non suivi et incomplet des dossiers transmis, prouvent suffisamment le manquement de M. [R] à ses obligations de remise telles qu’elles ressortaient de la bonne exécution de la cession.

En présence des attestations circonstanciées des salariés, le courriel émanant de la salariée énonçant les diligences réalisées auquel a répondu Mme [I] le 2 juin 2021, le jour suivant l’effet de la cession, soit avant d’être en mesure de vérifier la réalité des diligences, ne peut prouver la tenue régulière des assemblées générales, ni la mise à jour des mandats de gestion locative.

De même le rapport d’audit de l’assurance garantie financière du 31 mars 2021 qui a constaté par sondage la tenue de deux assemblées générales au 31 décembre 2019, sans préciser la date à laquelle se sont effectivement réunies les assemblées générales concernées, ne peut en prouver la tenue régulière en 2020, exercice qui précédait la cession et qui devait être assuré par M [R].

Enfin sur la non transmission des documents comptables et en particulier du bilan de l’exercice 2020 et de la situation arrêtée au 31 mai 2021, M. [M] précise dans son rapport, en page 4

«la convention, signée entre les parties, est assortie d’une série d’obligations dont M. [R] ne semble pas s’être acquitté parmi lesquelles:

la présentation tardive du bilan établi au 31 décembre 2020 et l’absence de la présentation d’une situation comptable a arrêté au 31 mai 2021.»

Il résulte de ces précisions qu’à sa date, l’appelante avait obtenu le bilan établi au 31 décembre 2020.

Par ailleurs la lettre d’intention fixe en son article 7.1 un calendrier prévisionnel qui prévoit la remise de la situation comptable du 30 juin 2021 au cessionnaire, au plus tard le 30 août 2021.

M. [R] ne prouve pas cette remise, ni que les documents se trouvaient dans les locaux de la société le 31 mai 2021.

Les inexécutions ou mauvaises exécutions fautives retenues ci-dessus justifient d’indemniser le surcroît de travail et démarches, rendus nécessaires pour mettre les dossiers à jour, assurer la bonne poursuite ou la bonne fin des gestions locatives, étant rappelé que seul le temps excédant le temps usuel de prise de connaissance de nouveaux dossiers doit être indemnisé.

En l’espèce les attestations des salariés ne fournissent qu’une estimation globale du temps passé pour l’ensemble des reprises, et restent non détaillées et imprécises. Elles ne sont pas corroborées par le registre du personnel ou des bulletins de paie prouvant des embauches supplémentaires nécessaires ou heures supplémentaires payées à ce titre. En l’état elles permettent pas de vérifier le temps réellement passé à ces remises à jour et régularisations.

Ainsi au regard des tâches décrites, du volume du portefeuille de l’agence, les dommages et intérêts au titre du surcoût du personnel nécessaire pour procéder aux reprises nécessaires pour combler les lacunes ou inexactitudes des dossiers telles que ci-dessus décrites par les salariés, seront fixés à la somme de 30.000 euros.

M. [R] sera condamné à payer cette somme à la SAS Cogesim SML Immobilier avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation au titre de la perte d’exploitation subie

L’appelante invoque la mauvaise gestion antérieure et Mme [K] indique dans son attestation, que:

«la lenteur de l’étude complète des copropriétés n’a pas permis à la société Cogesim de se faire renouveler dans ses fonctions malgré nos explications sur les erreurs de l’agence [R] aux copropriétaires.»

L’appelante fait aussi état d’un comportement de dénigrement par M. [R].

Toutefois rien au dossier ne prouve des agissements de M. [R] ayant eu pour objet ou pour effet de porter atteinte à la réputation ou à l’image de l’appelante.

Relativement au lien de causalité et au préjudice, l’appelante ne prouve pas la résiliation des mandats ou contrats de gestion qu’elle liste dans le tableau qu’elle a remis à M. [M] pour faire évaluer son préjudice. Aucune pièce, aucun courriel n’étaye une perte d’activité ou de clients.

Dès lors et sans qu’il soit nécessaire d’analyser la teneur des avis Google, les messages de satisfaction à M. [R], le rôle causal des modifications des horaires d’ouverture, ou du déménagement de l’agence, ce préjudice, non prouvé, ne peut être indemnisé.

La demande correspondante est rejetée et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où chaque partie succombe partiellement en ses demandes, le jugement sera infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partage les dépens de première instance par moitié entre chacune des parties.

L’équité commande de rejeter les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort.

Chaque partie succombant également partiellement en appel, il convient de partager les dépens engagés devant la cour par moitié entre chacune des parties.

Au regard de l’équité, les demandes formées par les parties devant la cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Cogesim SML Immobilier recevable;

Déclare la demande de paiement au titre des prélèvements opérés avant le 1er juin 2021, formée par la SAS Cogesim SML Immobilier recevable;

Déclare la demande de la SAS Cogesim SML Immobilier d’expertise en avant dire droit recevable;

Déboute M. [G] [R] de sa demande tendant à voir déclarer le surplus des prétentions formées par la SAS Cogesim SML Immobilier irrecevables;

Rejette la demande d’expertise avant dire droit,

Infirme le jugement rendu le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Sarreguemines dans toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Déboute la SAS Cogesim SML Immobilier de sa demande de condamnation formée à l’encontre de M. [G] [R] au titre des prélèvements opérés sur les comptes de la société [R] Gestion avant le 31 mai 2021;

Condamne M. [G] [R] à payer à la SAS Cogesim SML Immobilier la somme de 3.163,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt, en remboursement de ses dépenses personnelles,

Condamne M. [G] [R] à payer à la SAS Cogesim SML Immobilier la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt, au titre du surcoût de personnel nécessaire pour procéder aux opérations de régularisation;

Rejette la demande d’indemnisation formée par la SAS Cogesim SML Immobilier au titre de la perte d’exploitation subie;

Déboute la SAS Cogesim SML Immobilier du surplus de ses prétentions;

Condamne chaque partie à la moitié des dépens de première instance;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

Condamne chaque partie à la moitié des dépens de l’appel;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.

La Greffière La Conseillère faisant fonction de

Présidente de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.