RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01960 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GIKZ

[X]

C/

S.A. [Adresse 4]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

04 Septembre 2024

1223634

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

APPELANTE :

Madame [U] [X]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000304 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2020, la SA d’HLM Batigere Grand Est a consenti un bail à Mme [U] [X] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 415,36 euros, outre 60,08 euros d’avance sur charges.

Par acte du 2 mai 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 11 octobre 2023, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA Batigere Grand Est, a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 5.406,22 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte du 17 juin 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 512,02 euros jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] a demandé au juge de constater l’existence d’une contestation sérieuse, se déclarer incompétent, débouter la SA d’HLM Batigere de ses demandes, subsidiairement lui octroyer des délais de paiements et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 4 septembre 2024, le juge des référés s’est déclaré compétent pour statuer sur la procédure en l’absence de contestation sérieuse et a':

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 juillet 2020 entre la SA d’HLM Batigere et Mme [X] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 juillet 2023

— condamné à titre provisionnel Mme [X] à payer à la SA d’HLM Batigere la somme de 5.406,22 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 sur la somme de 1.040,23 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— rejeté la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Mme [X]

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à Mme [X] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut la SA d’HLM Batigere pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel Mme [X] à payer à la SA d’HLM Batigere une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme 512,02 euros à compter du 2 juillet 2023, outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.406,22 euros outre intérêts à laquelle Mme [X] est déjà condamnée provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 2 juillet 2023 et la date de l’ordonnance, dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [X] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— rejeté tout autre demande

— condamné Mme [X] à payer à la SA d’HLM Batigere la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 2 mai 2023, de l’assignation en référé du 11 octobre 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 octobre 2023.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 24 octobre 2024, Mme [X] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 octobre 2025, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance, lui accorder des délais de paiement rétroactifs et suspendre les effets de la clause résolutoire, constater que ces délais ont permis d’apurer la dette, juger que la clause résolutoire est réputée non avenue, débouter la SA d’HLM Batigere de l’ensemble de ses demandes et la condamner aux dépens d’instance et d’appel et à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir apuré l’arriéré locatif et que le bailleur reconnaît que le solde est nul. Elle demande à la cour de lui accorder des délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire et constater que la clause résolutoire est réputée non avenue, ajoutant être de bonne foi et s’acquitter de son loyer courant.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 février 2025, la SA d’HLM Batigere Habitat, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné Mme [X] à lui payer, à titre provisionnel, de la somme de 5.406,22 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2024, ainsi que la régularisation des charges de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 sur la somme de 1.040,23 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— débouter Mme [X] de toutes ses demandes

— la condamner à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle expose que les règlement invoqués n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif visé au commandement de payer dans le délai légal, que la clause résolutoire a été acquise et le bail résilié au 2 juillet 2023, que le compte locataire est nul en raison des importants rappels d’APL et de RLS et que le règlement des loyers et charges courants n’est pas assuré à l’avenir. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiements rétroactifs et de suspension de la clause résolutoire, ajoutant que l’appelante ne justifie pas de sa situation personnelle actuelle et de sa capacité à s’acquitter des loyers et charges courants pour l’avenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié à Mme [X] le 2 mai 2023 d’avoir à payer la somme de 1.952,25 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par l’intimée, l’appelante a uniquement effectué deux règlements de 712,02 euros les 5 mai et 9 juin 2025, soit un montant total de 1.424,04 euros, lequel est insuffisant pour couvrir la dette locative.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 juillet 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant Mme [X] à verser à l’intimée à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 512,02 euros à compter de la résiliation du bail. L’ordonnance est confirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et du relevé compte arrêté au 27 février 2025 (pièce 9) que l’arriéré locatif a été totalement apuré le 5 février 2025. Le fait que la dette ait été couverte par un règlement réalisé par la mère de l’appelante et des rappels de la CAF est sans emport dès lors que ces règlements ont bien été imputés sur le compte locataire, l’intimée admettant que le solde est nul.

En conséquence, la demande de provision est rejetée et l’ordonnance infirmée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’appelante a apuré la totalité de l’arriéré locatif au jour où la cour statue, étant observé que si l’intimée émet des doutes pour l’avenir, elle ne produit aucun décompte actualisé démontrant une absence de paiement du loyer courant depuis février 2025. Il convient d’accorder à l’appelante des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du commandement de payer jusqu’au 5 février 2025, de constater que durant ce délai elle a apuré l’intégralité de sa dette et réglé le loyer courant et en déduire que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit dans les conditions contractuelles.

La demande d’expulsion est rejetée et l’ordonnance est infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 juillet 2020 entre la SA d’HLM Batigere et Mme [U] [X] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 juillet 2023

— condamné à titre provisionnel Mme [U] [X] à payer à la SA d’HLM Batigere une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme 512,02 euros à compter du 2 juillet 2023, outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.406,22 euros outre intérêts à laquelle Mme [U] [X] est déjà condamnée provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 2 juillet 2023 et la date de l’ordonnance, dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— rejeté tout autre demande

— condamné Mme [U] [X] à payer à la SA d’HLM Batigere la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 2 mai 2023, de l’assignation en référé du 11 octobre 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 octobre 2023';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat de sa demande de provision au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mai 2024 ;

ACCORDE à Mme [U] [X] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, à compter du 2 juillet 2023 jusqu’au 5 février 2025 ;

CONSTATE qu’au 5 février 2025 Mme [U] [X] justifie avoir apuré l’arriéré locatif et réglé le loyer courant ;

DIT que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter du 5 février 2025 ;

DEBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DEBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat et Mme [U] [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT