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délivrées le
à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C
(anciennement dénommée 1o Chambre Section D)

ARRET DU 07 DECEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/06160

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 MAI 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
No RG 12/01441

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires […] représentée par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LIMOUZY dont le siège social est situé […] , inscrite au RCS de Narbonne 784 145 930 elle- même représentée par son Président en exercice.
LES TENILLES II-SAINT PIERRE LA MER
[…]
représenté et assisté par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER /GIRARD/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant substitué par M^e Annabelle PORTE-FAURENS, avocat au barreau de NARBONNE

INTIME :

Monsieur Joël Y…
né le […] à Toulon (83000)
de nationalité Française
[…]
représenté et assisté de M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SCP SAINTE-CLUQUE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant substitué par M^e Elsa LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 Octobre 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 OCTOBRE 2016, en audience publique, madame Chantal RODIER, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

L’affaire mise en délibéré au 06 décembre 2016 a été prorogé au 07 décembre 2016.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*
* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La résidence « Les […] » est un lotissement de 67 pavillons et 67 places de parking, constitué en copropriété horizontale régie par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application.

L’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2012 a décidé dans sa résolution no 14 de : « considérer chaque lot comme des parties privatives, façades et toitures, sans que cela ne remette en cause l’obligation de se conformer au règlement de copropriété quant à l’usage des immeubles et à l’harmonie de la copropriété »

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2012, Monsieur Joël Y…, propriétaire d’un lot de cette copropriété, a fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires de la […] , devant le tribunal de grande instance de Narbonne, aux fins de :
- faire juger que cette résolution no 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2012 a trait à l’aliénation des parties communes aux copropriétaires, ce qui a une incidence sur la destination de l’immeuble et les droits des copropriétaires, et qu’elle ne pouvait en conséquence être votée qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires en application des dispositions du dernier paragraphe de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- en conséquence, prononcer la nullité de cette résolution no14 de l’assemblée générale du 24 août 2012.

Le syndicat des copropriétaires concluait au débouté des demandes adverses et demandait de :
- Juger, sur le fondement du rapport d’expertise du 18 mai 2007, que les façades et toitures de la résidence […]sont des parties privatives,
- Juger que la seule règle applicable s’agissant de l’adoption de la résolution no 14 est la règle de la double majorité de l’article 26-a,
- Par conséquent, juger valide la résolution no 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2012,
- Condamner Monsieur Joël Y… à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 5 mai 2014, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

Constaté qu’il est impossible de dissocier d’un point de vue technique les façades et les toitures des îlots de pavillons composant la copropriété […] , les couvertures de ces différents îlots composant cette copropriété recouvrant plusieurs pavillons,

Constaté qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les toitures et terrasses de la copropriété résidence […]sont des parties communes, de sorte que leur entretien doit être supporté par l’ensemble des copropriétaires,

Constaté que par l’assemblée générale du 24 juillet 1999, le syndicat des copropriétaires de la résidence […]a décidé expressément de considérer comme parties communes les toitures,

Constaté que par assemblée générale du 24 août 2012, le syndicat des copropriétaires a décidé à la majorité des copropriétaires présents de « considérer chaque lot comme des parties privatives, façades et toitures sans que cela ne remette en cause l’obligation de se conformer au règlement de copropriété quant à l’usage des immeubles et à l’harmonie de la copropriété »

Dit que la résolution no 14, ayant trait à l’aliénation des parties communes aux copropriétaires, ne pouvait être votée qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires,

Prononcé la nullité de la résolution no 14 de l’assemblée générale en date du 24 août 2012,

Dit n’y avoir lieu a ordonné l’exécution provisoire,

Rejeté le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

APPEL

Le syndicat des copropriétaires de la résidence […]a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 13 août 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2016.

*****

Vu les dernières conclusions en date du 14 septembre 2015 du syndicat des copropriétaires de la […] , auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de :

Réformer le jugement,

Juger que :
- depuis l’origine il est considéré que les façades et toitures étaient des parties privatives,
- les façades et les toitures des maisonnettes sont parfaitement dissociables les unes des autres,
- les façades les toitures des pavillons composant la résidence […]sont des parties privatives, conformément à leur usage et aux dispositions du règlement de copropriété comme aux conclusions expertales,
- il n’existe aucun document mentionnant expressément que les façades seraient des parties communes,
- la résolution no 14 de l’assemblée générale du 24 août 2012 ne constitue pas une aliénation ou un acte de disposition, puisque précisant le règlement de copropriété quant à la nature juridique des façades,
- la résolution no 14, si elle constitue un acte d’aliénation ou de dispositions concernant les toitures, elle n’en est pas pour autant irrégulière ou nulle puisque ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble,
- il n’est pas démontré que l’aliénation des toitures, désormais parties privatives, porterait atteinte à la destination de l’immeuble,
- la résolution no 14 concernant les toitures n’était pas soumise à la règle de l’unanimité prévue à l’article 26 dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, mais au premier alinéa, point – a) du même article de la même loi,
- la résolution no 14 n’est pas entachée de nullité,

Débouter Monsieur Y… de toutes ses demandes,

Le condamner au paiement de la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

*****

Vu les dernières conclusions en date du 16 décembre 2014 de Monsieur Y…, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de :

Constater que :
- Il est impossible de dissocier d’un point de vue technique les façades et les toitures des îlots de pavillons, composant la copropriété Les […], les couvertures de ces différents îlots composant cette copropriété recouvrant plusieurs pavillons,
- en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les toitures et terrasses de la copropriété résidence […]sont des parties communes, de sorte que leur entretien doit être supporté par l’ensemble des copropriétaires,
- par assemblée générale du 24 juillet 1999 le syndicat des copropriétaires a décidé expressément de considérer comme parties communes les toitures,
- par assemblée générale du 24 août 2012, le syndicat des copropriétaires a décidé à la majorité des copropriétaires présents dans sa résolution no 14 de : « considérer chaque lot comme des parties privatives, façades et toitures, sans que cela ne remette en cause l’obligation de se conformer au règlement de copropriété quant à l’usage des immeubles et à l’harmonie de la copropriété »
- en application de l’article 26 dernier paragraphe de la loi du 10 juillet 1965, une assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,

Juger que :
- le changement de destination des toitures et des façades, de parties communes en parties privatives, de la […] , aura forcément des incidences à la fois sur la destination de l’immeuble et sur les toits des copropriétaires,
- la résolution no 14, ayant trait à l’aliénation des parties communes aux copropriétaires ne pouvait être votée qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires,

En conséquence,

Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution no 14 de l’assemblée générale en date du 24 août 2012,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir.

*****

SUR CE

Pour demander la nullité de la résolution no 14 précitée dans l’exposé du litige, au motif qu’elle n’a pas été adoptée à l’unanimité, l’intimé doit démontrer :
- en premier lieu, que cette résolution constitue une aliénation de parties communes en parties privatives s’agissant des façades et toitures des pavillons ;
- en second lieu, dans l’hypothèse où les toitures et les façades des maisons auraient été jusqu’à présent des parties communes, que cette aliénation aux copropriétaires de chaque lot porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Il convient en premier lieu de se référer aux textes applicables à la situation de fait, avant d’envisager la question de la nullité de la résolution no 14 de l’assemblée générale du 24 août 2012, en prenant en compte son incidence au regard de l’historique de la vie de la copropriété ainsi que des difficultés juridiques et techniques soulevées, lesquelles sont différentes s’agissant des toitures et des façades.

Sur les textes applicables :

La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 donne la définition de principe des parties privatives et des parties communes dans ses articles 2 et 3, aux termes desquels :
- « Sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé »
- Sont communes les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence, où la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
*le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
*le gros oeœuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
*les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
*les locaux des services communs ;
* les passages et corridors. »

C’est donc tout d’abord au critère de l’usage d’une partie qu’il y a lieu de se référer pour rechercher sa qualification.

Mais surtout, la définition légale des parties communes n’a d’intérêt que dans le silence ou la contradiction des titres.

Or en l’espèce, le règlement de copropriété précise, en son chapitre 3 intitulé « parties communes et parties privatives », page 36 les définitions à donner en l’espèce, compte-tenu de la configuration particulière de cette copropriété horizontale dans laquelle certains bâtiments sont mitoyens et d’autres non :

— Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. (
) Elles comprennent notamment :
* la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées des constructions,
* les entrées, passage et voie de desserte intérieure, avec leurs équipements et leurs accessoires, tels que les dispositifs d’éclairage,
* la totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leurs accessoires, tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs, établi dans le sol jusqu’à la pénétration dans les bâtiments d’habitation ;
* Et en général, tous les locaux, aménagements et services communs à l’ensemble des propriétaires des maisons, plantations ; il est en outre précisé que les emplacements de garages pour automobiles, aménagés sur le sol commun, demeureront parties communes même s’ils sont affectés à un usage privatif des propriétaires. »

— « Les parties privatives comprennent, pour chaque lot constitué sur l’ensemble immobilier : la totalité des aménagements qui composent la maison individuelle prévue sur ce lot, ainsi que le droit d’usage exclusif du sol d’assiette de cette construction et du patio attenant.
Les cloisons séparatives des locaux des 2 maisons individuelles jumelées appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces maisons. »

Il ressort de cette définition conventionnelle que les façades et les toitures ne sont pas comprises dans l’énumération des parties communes définies par le règlement de copropriété.

En revanche, les façades et la toiture composent chacune des maisons individuelles, dont elles constituent des aménagements de sorte qu’elles correspondent à la définition de parties privatives au sein de cette résidence.

En effet, contrairement aux copropriétés d’immeubles constitués d’appartements en étages, la résidence dont s’agit est composée exclusivement de maisons individuelles, de sorte qu’en l’espèce les façades et les toitures sont bien à l’usage exclusif de leurs propriétaires ; elles ne sont en toute hypothèse pas à l’usage commun de l’ensemble des copropriétaires.

Peu importe dès lors l’énumération donnée dans la définition légale des parties communes, puisque celle-ci n’a d’intérêt que dans le silence ou la contradiction des titres, ce qui n’est pas le cas d’espèce.

Sur l’incidence de la résolution no 16 de l’assemblée générale du 24 juillet 1999

Il n’est pas contesté que de 1981 à 1989, les façades et les toitures étaient considérées, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, comme des parties privatives, ainsi que cela ressort notamment des procès-verbaux d’assemblées générales annuelles, produits en pièce 8 par le syndicat des copropriétaires à titre d’exemples pour les années 1994, 1996 et 1997.

Monsieur Y… s’appuie sur le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juillet 1999, selon lequel les toitures seraient dorénavant considérées comme parties communes.

Cependant, il est en premier lieu observé que le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juillet 1999 n’a pu avoir d’incidence que sur la question des toitures et jamais sur celles des façades.

En conséquence, s’agissant des façades, elles ont toujours été parties privatives selon le règlement de copropriété, sans qu’aucune assemblée générale ne soit venue modifier leur qualification juridique.

S’agissant des toitures, la résolution no 16 de l’assemblée générale du 24 juillet 1999 apparaît ici comme contraire au règlement de copropriété qui fait la loi des parties.

À cet égard, la résolution no 14 de l’assemblée générale en date du 24 août 2012 ne vient en réalité que contrer l’assemblée générale de 1999, pour venir réaffirmer la définition conventionnelle des toitures selon le règlement de copropriété comme parties privatives.

Dès lors, il ne s’agit là que d’une réaffirmation claire et ferme de la primauté du règlement du copropriété et de la nature des toitures comme éléments des maisons individuelles, au même titre que les façades, à l’usage exclusif des propriétaires des lots, et non d’une aliénation.

Par ailleurs, le notaire confirme la qualification de parties communes des toitures, contredisant ainsi toutes prétentions de l’intimé qui se fonde sur les difficultés observées par l’expert technique pour arguer du caractère indissociable des toitures de certains lots.

Or, à cet égard, il est bien évident que les hypothétiques obstacles techniques pour délimiter certaines toitures de quelques lots mitoyens seraient aisément surmontés dans l’hypothèse où l’ensemble des copropriétaires déciderait un jour, à l’unanimité, de sortir du statut de copropriété. L’argument technique n’est donc nullement probant.

Sur la question d’une atteinte à la destination de l’immeuble, comme critère déterminant les règles de vote de la résolution :

En toute hypothèse, à supposer que l’on puisse – comme l’a fait le premier juge – considérer que la résolution 14 litigieuse devrait être interprétée comme constituant une aliénation des toitures au profit des copropriétaires, encore faudrait-il, pour qu’elle encourt la nullité, démontrer qu’elle n’a pas été adoptée selon les règles de vote applicables au cas d’espèce.

Or, au regard des dispositions – prises ensemble – de l’article 26, dernier alinéa, et de l’article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ; le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires hormis celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation. »

Dès lors, l’assemblée générale n’a nul besoin du vote unanime de l’ensemble des copropriétaires, mais peut se contenter de la majorité des 2/3 concernant les actes de disposition d’acquisition qui ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble.

Or, on ne voit pas en quoi le fait de réaffirmer le caractère privatif des toitures – tel que figurant initialement au règlement de copropriété et avec pour seul effet de rappeler que leur entretien incombe à chaque propriétaire – porterait atteinte à la destination de l’immeuble et à son usage.

En effet, la seule restriction prévue au règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, en son article 4 (2^e partie), stipule que « les pavillons ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice des professions libérales est toutefois toléré dans les locaux privatifs qui pourront être affectés aux études d’officiers publics ou ministériels, cabinets d’avocats, architectes, médecins, agent d’assurances, arbitre de commerce, administrateurs de biens, à l’exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs. »

Or, il est bien évident que l’entretien des toitures incombant individuellement à chaque copropriétaire n’est pas de nature à porter atteinte à l’occupation bourgeoise requise au titre de la destination de l’immeuble, tendant seulement à écarter l’installation de commerces.

Monsieur Y… prétend encore que l’aliénation des toitures constituerait un risque de dégradation de l’esthétique, de l’harmonie de la copropriété et du confort des copropriétaires, l’aspect général de l’immeuble étant implicitement considéré comme faisant parti de sa destination.

Toutefois la résolution no 14 dont il est recherché l’annulation, rappelle expressément l’obligation qui est faite aux copropriétaires, lorsqu’ils entreprennent des travaux, d’avoir à se conformer au règlement de copropriété quant à l’usage des immeubles et à l’harmonie de la copropriété.

Le fait que chaque copropriétaire se doive de respecter le cahier des charges pour préserver l’harmonie de la copropriété, lorsqu’il effectue des travaux afférents aux parties privatives, constitue une limite suffisante pour préserver l’esthétique de la copropriété.

En effet, l’usage privatif consenti à un copropriétaire ne le dispense pas de soumettre à l’autorisation du syndicat tous travaux touchant à l’extérieur de la résidence. Il ressort notamment des pièces 8, 9 et 11 que le syndicat des copropriétaires ne manque pas, lors des résolutions de l’assemblée générale, de prendre en considération le respect de l’harmonie de la copropriété lors des demandes d’autorisation de travaux touchant à l’extérieur de la résidence.

Dès lors, en l’absence de démonstration de ce que la résolution no 14 de l’assemblée générale du 24 août 2012 porterait atteinte à la destination de l’immeuble, cette assemblée a pu valablement adopter la résolution no 14 selon la majorité des 2/3, pour contrer la résolution no 16 de l’assemblée générale de 1999, y compris si l’on y voit une aliénation de parties communes en parties privatives.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a néanmoins prononcé la nullité de cette résolution.

Monsieur Y… qui succombe en toutes ses prétentions supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2000 € au titre des frais irrépétibles de ce dernier.

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions des articles 2,3, 8 et 26 de loi no 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété et les pièces produites,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Juge que la résolution no 14 de l’assemblée générale du
24 août 2012 n’encourt pas la nullité,

Déboute Monsieur Joël Y… de toutes ses demandes,

Condamne Monsieur Joël Y… à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […]la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Joël Y… aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MM/CR