Cour d'appel de Montpellier, 9 juin 2016, n° 13/05656

TGI Montpellier 4 mars 2013

CA Montpellier
Infirmation partielle 9 juin 2016

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat secondaire pour les dommages causés
La cour a jugé que le syndicat secondaire est responsable des dommages causés aux parties privatives par le défaut d'entretien des parties communes, et doit donc rembourser les frais engagés pour les mesures conservatoires.
Accepté
Obligation du syndicat principal d'entretenir les parties communes
La cour a confirmé que le syndicat principal est responsable de l'entretien des parties communes et doit réaliser les travaux d'évacuation des eaux pluviales.
Accepté
Nécessité de garantir le financement des travaux
La cour a jugé qu'il est nécessaire de garantir le financement des travaux en ordonnant la consignation des frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 9 juin 2016, n° 13/05656
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	13/05656
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 4 mars 2013, N° 10/03664

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascale CHANSSAUDChristophe PONSKarine BEAUSSIER ROCHEBLAVE
Cabinet(s) :	VERBATEAM AVOCATS
Parties :	SARL PMS PEYROU MULTI SERVICES, Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE LES COLLINES D' ESTANOVE BATIMENT B1 c/ Société civile SCPF BRIDAMIA

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 9 JUIN 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/05656

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 MARS 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 10/03664

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE LES COLLINES D’ESTANOVE BATIMENT B1

représenté par son Syndic la SARL PMS PEYROU MULTI SERVICES dont le siège social est XXX

XXX

représenté par M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Syndicat PRINCIPAL des copropriétaires de la résidence COLLINES D’ESTANOVE

administré par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LMG, dont le siège social est sis XXX, XXX

XXX

représenté par M^e Christophe PONS, avocat postulant et plaidant au barreau de MONTPELLIER

Société civile SCPF BRIDAMIA

XXX

représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Karine BEAUSSIER, avocat plaidant substituant la SCP VERBATEAM avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE de CLOTURE du 12 AVRIL 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MARDI 3 MAI 2016 à 8H45 en audience publique, Madame A B, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame E F, Conseillère

Madame A B, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, et par Madame Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

XXX est copropriétaire du lot de 2600 situé en rez-de-chaussée et occupé par La Poste et du lot de 2700 abritant un appartement de fonction, dans le bâtiment B1 de la copropriété Les collines d’Estanove à Montpellier.

Le local du bâtiment situé en bas d’une pente est inondé par fortes pluies et la SCPF Bridamia a obtenu en référé la désignation d’un expert puis, par exploits des 16 et 17 juin 2010, a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier le syndicat principal de la copropriété ainsi que le syndicat secondaire bâtiment B pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 44'288,64 € exposée au titre des réparations conservatoires et pour voir condamner le syndicat principal seul à réaliser les travaux indispensables à la bonne évacuation des eaux pluviales.

Par jugement du 4 mars 2013 ce tribunal a :

' condamné le syndicat secondaire les collines d’Estanove bâtiment B à payer à la SCP F Bridamia avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2010, au titre des mesures conservatoires réalisées, la somme de 42'613,69 €,

' débouté la SCP F Bridamia de sa demande de dommages et intérêts,

' condamné le syndicat principal les collines d’Estanove à réaliser, dès l’autorisation de travaux donnée par l’expert judiciaire Malacamp, l’agrandissement prévu par cet expert des réseaux d’évacuation d’eau de pluie Sud et Ouest de la copropriété,

' condamné le syndicat principal à consigner d’ores et déjà à cet effet la somme de 88'172,70 € sur un compte CARAM du bâtonnier de l’ordre des avocats de Montpellier,

' dit que faute de justification de la consignation dans un délai de trois mois suivant le jugement le syndicat principal les collines d’Estanove sera redevable envers la SCPF Bridamia d’une astreinte de 20 € par jour de retard,

' condamné le syndicat principal les collines d’Estanove et le syndicat secondaire les collines d’Estanove bâtiment B solidairement aux dépens comprenant ceux du référé expertise et à payer encore à la SCP F une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que dans les rapports entre codébiteurs solidaires les frais irrépétibles et les dépens seront partagés par moitié.

Le syndicat des copropriétaires secondaire les collines d’Estanove bâtiment B1 a relevé appel de cette décision le 19 juillet 2013.

Vu les conclusions de l’appelant remises au greffe le 14 décembre 2015,

Vu les conclusions du syndicat principal des copropriétaires de la résidence collines d’Estanove, appelant incident, remises au greffe le 17 avril 2014,

Vu les conclusions de la SCPF Bridamia, appelante incidente, remises au greffe le 4 décembre 2013,

Vu l’ordonnance de clôture du 12 avril 2016,

M O T I F S

Sur les désordres et leurs causes :

L’ensemble immobilier les collines d’Estanove est géré par un syndicat principal et les copropriétaires de chaque bâtiment ont constitué des syndicats secondaires.

Le lot 2600 de la copropriété les collines d’Estanove, dépendant du syndicat secondaire du bâtiment B1, appartenant la société civile particulière familiale Bridamia et loué à La Poste, est implanté en un point bas et sert d’exutoire à toute la zone située en amont.

Ainsi les locaux de La Poste ont été envahis d’eau sur une hauteur de plus d’un mètre lors de cinq inondations depuis 1998, la dernière ayant eu lieu au mois de septembre 2005.

L’expert judiciaire Malacamp a relevé que toute l’installation d’évacuation des eaux pluviales était mal gérée en amont : grilles de section insuffisantes et mal positionnées, parking servant de déversoir dont la surcharge en eau s’écoule vers le lot 2600 et inadaptation des réseaux.

L’expert a confié à Y Z, ingénieur spécialisé dans les voiries et réseaux divers, une étude hydraulique dont il résulte que l’installation privative du réseau d’évacuation des eaux pluviales est sous dimensionnée et incapable d’assurer sa fonction d’évacuation des eaux de ruissellement provenant des fonds supérieurs.

Par ailleurs le problème principal vient du réseau public sous dimensionné et les inondations affectant le lot 2600 ne pourront être évitées tant que les travaux envisagés par la commune sur le réseau public ne seront pas réalisés.

Le syndicat principal des copropriétaires de la résidence les collines d’Estanove a confié une étude à un expert hydrologue, Monsieur X, qui confirme ce diagnostic : défaut d’évacuation des réseaux internes et grilles avaloirs en nombre insuffisant ou de section insuffisante.

Sur les mesures provisoires :

L’expert Malacamp préconise des mesures conservatoires : étanchéité du mur du bâtiment B1 en périphérie sur une hauteur de 1,50 m, réalisation de trottoirs en pied de mur pour garantir l’étanchéité, étanchéité des murs et pose de batardeaux pour une somme TTC de 42.613,69 €.

Le premier juge a condamné le syndicat secondaire du bâtiment B1 à rembourser à la société Bridamia le montant des mesures provisoires qu’elle a déjà réalisées pour protéger son lot des inondations.

Ce syndicat secondaire soutient que les parties inondées du lot 2600 ne sont pas sous son emprise et qu’en conséquence il ne doit pas assumer le coût des mesures provisoires d’autant qu’il n’est pas responsable de l’implantation du bâtiment en contrebas d’une pente.

Aux termes du règlement de copropriété du syndicat secondaire ce lot 2600 comprend 13230 millionièmes des parties communes dont 4009 millionièmes des parties communes aux copropriétaires du bâtiment B1.

Le syndicat secondaire de copropriété du bâtiment B1 ne peut soutenir qu’il n’a aucune emprise sur la partie des bâtiments inondés puisque le lot 2006 comprend à la fois des parties privatives subissant les inondations et des millionièmes de parties communes de ce syndicat secondaire affectées à l’utilité de tous les copropriétaires, notamment le gros oeuvre du bâtiment.

Or, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux parties privatives par le défaut d’entretien de ces parties communes.

Ainsi il doit prendre les mesures conservatoires qui s’imposent et notamment exécuter les travaux destinés à mettre fin aux dommages subis par un copropriétaire.

L’expert Malacamp, au titre des mesures provisoires, a prévu l’exécution d’une maçonnerie pour étancher en périphérie les murs faisant partie du gros oeuvre du bâtiment B et donc de ses parties communes.

En revanche certaines mesures provisoires doivent être réalisées au-delà des murs extérieurs du bâtiment B et donc hors de son emprise : trottoir en pied de mur et batardeaux. Ils sont donc à la charge du syndicat principal qui doit assurer l’entretien des parties communes à l’ensemble immobilier quitte à répercuter le coût de cet entretien auprès de chaque syndicat secondaire au prorata de ses millièmes dans les parties communes générales.

Le syndicat secondaire du bâtiment B1 ne peut non plus soutenir que seuls les constructeurs de l’ensemble immobilier sont responsables de la mauvaise configuration des lieux et ainsi de l’implantation du lot appartenant à la société Bridamia en contrebas d’une pente.

En effet le syndicat est responsable des dommages causés à un copropriétaire par les vices de construction même s’ils ne sont pas de son fait.

Est assimilé au vice de construction le vice de conception tel le mauvais aménagement des lieux conçu par le promoteur.

En conséquence le syndicat secondaire du bâtiment B1 devra rembourser à la société Bridamia le coût de l’étanchéité des murs, soit la somme de 39.046,76€ estimée par l’expert judiciaire au mois d’octobre 2008 tandis que le syndicat principal remboursera, quant à lui, celle de 3.566,93€ pour la réalisation du trottoir et des batardeaux.

La société Bridamia ne peut réclamer une somme supérieure au titre de l’actualisation de ces travaux puisqu’ils ont été réalisés à la fin de l’année 2008, époque de leur estimation par l’expert judiciaire.

Sur les mesures définitives :

Le syndicat principal de la copropriété les collines d’Estanove a la charge de l’entretien des parties communes générales et supporte la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires par les vices de construction.

Les parties n’ont pas produit de plan des réseaux d’évacuation des eaux pluviales. Selon l’expert, ces réseaux sont situés dans les parties communes générales jusqu’à proximité du bâtiment B1.

Le syndicat principal ne démontre pas qu’une partie des réseaux se situe sous ce bâtiment et donc dans son emprise. Il doit donc supporter seul la réfection des réseaux d’évacuation de l’ensemble immobilier.

L’expert judiciaire préconise la réfection des réseaux Sud et Ouest en amont du réseau hydraulique aval communal.

Cependant, à l’instar de l’expert C X, il précise que ces travaux ne pourront être effectués avant les travaux d’agrandissement du réseau public par la commune puisque dans le cas contraire la surcharge de ce réseau public entraînerait des débordements en amont et ainsi à nouveau des inondations au sein de la copropriété les collines d’Estanove.

En revanche il est nécessaire d’ores et déjà de surélever de 50 cm le muret figurant sur la coupe AA facilitant ainsi un écoulement du caniveau préfabriqué.

Le syndicat principal doit donc être condamné à réaliser cette surélévation.

Il devra par ailleurs consigner le coût des autres mesures définitives, soit la somme TTC de 77.767,50 € afin de permettre le commencement sans retard des travaux dès l’agrandissement par la commune du réseau public.

Les conclusions du cabinet d’études CEREG produites par la société Bridamia ne peuvent être prises en considération puisqu’elles n’ont pu être techniquement appréciées par l’expert judiciaire. Il appartenait à cette société de se faire assister d’un technicien pendant les opérations d’expertise qui ont duré près de deux ans.

La société Bridamia réclame la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts sans expliciter ni démontrer l’existence d’un préjudice.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de cette demande.

L’appel en garantie du syndicat principal des copropriétaires à l’encontre du syndicat secondaire du bâtiment B1 doit être écarté puisque la présente décision répartit la charge de l’entretien et de la réfection des parties communes en fonction de l’emprise et de la responsabilité de chaque syndicat.

P A R C E S M O T I F S

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la SC PF Bridamia de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a condamné le syndicat principal les collines d’Estanove et le syndicat secondaire du bâtiment B1 aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne le syndicat secondaire les collines d’Estanove bâtiment B1 à payer à la SC PF Bridamia, au titre des mesures provisoires, la somme de 39.046,76 € avec intérêts au taux légal à compter du mois de juin 2010.

Condamne le syndicat principal les collines d’Estanove à payer à la SCPF Bridamia, au titre des mesures provisoires, la somme de 3.566,93 € avec intérêts au taux légal à compter du mois de juin 2010.

Condamne le syndicat principal les collines d’Estanove à surélever de 50 cm le muret figurant sur la coupe AA du rapport d’expertise et ce, dans les deux mois de la signification de la présente décision, délai passé lequel courra une astreinte de 150€ par jour de retard pendant 60 jours après quoi il sera à nouveau fait droit.

Condamne le syndicat principal les collines d’Estanove à consigner sur un compte CARAM du bâtonnier de l’ordre des avocats de Montpellier la somme de 77.767,50 € assortie des intérêts au taux légal à compter du mois de juin 2010.

Dit que le syndicat principal les collines d’Estanove devra réaliser les travaux de réfection des réseaux d’évacuation des eaux pluviales Sud et Ouest dès l’agrandissement du réseau public par la commune de Montpellier.

Déboute le syndicat principal les collines d’Estanove de son appel en garantie formé à l’encontre du syndicat secondaire du bâtiment B1.

Condamne in solidum le syndicat principal les collines d’Estanove et le syndicat secondaire du bâtiment B1 à payer à la SC PF Bridamia la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens y compris ceux du référé expertise et le coût de l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dit que dans leurs rapports le syndicat principal les collines d’Estanove et le syndicat secondaire du bâtiment B1 supporteront chacun la moitié de la somme allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile et la moitié des dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT