COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 14 AVRIL 2015

N° 2015/ 239

Rôle N° 14/03081

SAS SOCIETE VIR 'VÉHICULES INTERVENTION RAPIDE'

C/

XXX

Société HBI FRANCE PROPCO APS

Grosse délivrée

le :

à :

SELARL BAGNIS DURAN

SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Novembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01350.

APPELANTE

SAS SOCIETE VIR 'VÉHICULES INTERVENTION RAPIDE’ PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL EN EXERCICE, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Claude VAUDANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laure LAYDEVANT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

XXX venant aux droits de la SCI COSMO MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Jean françois DURAN de la SELARL BAGNIS DURAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e PERRIN Orlane avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société HBI FRANCE PROPCO APS société de droit danois, immatriculée au Registre danois du Commerce et des Sociétés sous le numéro 28964455, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant Hestia Danmark Aps – - Center Boulevard 5 – 2300 COPENHAGUE

représentée par M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Y Z, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame Y Z, Conseillère

Madame A B, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2015,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société VIR Transports est une société de transport routier de marchandises, de déménagement et de montage de meubles.

Par acte du 22 septembre 2005, la sci COSMO Marseille a donné à bail à la société VIR Transports pour 9 ans, un entrepôt de 4 080 m2 à Vitrolles, moyennant un loyer annuel de 120 601,27 euros.

Un état des lieux en date du 15 décembre 2005 indique que le sol présente un revêtement en état d’usage et révèle des détériorations consécutives à la vétusté.

Par acte du 27 février 2006, la sci Cosmo a cédé à la société HBI France Propco APS un ensemble immobilier comprenant notamment l’entrepôt loué à la société VIR Transports.

Constatant une dégradation du sol de plus en plus importante, la société VIR Transports a contacté la société Halverton gestionnaire du bien ; quelques travaux ont été effectués par le bailleur, mais cela s’est avéré insuffisant.

Un autre constat d’huissier a été réalisé le 9 août 2006.

La société VIR Transports a demandé à la société Halverton de faire procéder à des réparations du sol ; le 9 octobre 2006, cette dernière a indiqué que lesdits travaux étaient à la charge du preneur.

Par exploits en date des 11 octobre 2007 et 29 janvier 2008, la société VIR Transports a attrait la sci Cosmo Marseille et HBI France Propco APS devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence.

Une ordonnance de référé du 11 mars 2008 dudit tribunal a ordonné une expertise confiée à Monsieur X qui a déposé son rapport le 30 septembre 2010.

Durant les opérations d’expertise, les parties se sont mises d’accord pour permettre à la société VIR Transports de réaliser des travaux afin de pouvoir exploiter.

La société VIR Travaux a attrait par exploits des 20 janvier et 3 février 2012 devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence, les sociétés SC Holdimmo venue aux droits de la sci Cosmo Marseille et HBI France Propco APS ; elle indique notamment qu’un de ses employés a été victime d’un accident du travail, en utilisant un engin élévateur Fenwick, accident dû à la défectuosité du sol.

Par jugement en date du 14 novembre 2013, le tribunal a :

— condamné HBI France Propco APS à payer à la société VIR Transports la somme de 96 223,24 euros,

— rejeté les demandes de la société VIR Transports à l’encontre de la société SC Holdimmo venue aux droits de la sci Cosmo Marseille,

— condamné cette dernière à garantir la société HBI France Propco APS des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 60 083,24 euros HT.

La société VIR Transports a interjeté appel le 14 février 2014.

Elle sollicite la réformation partielle du jugement.

La société HBI France Propco APS conclut à titre principal à l’infirmation du jugement, au débouté de la société VIR Transports et à sa condamnation à lui rembourser la somme de 117 094,94 euros qu’elle a versée en exécution du jugement.

La société SC Holdimmo conclut au débouté de la société VIR Transports et en tout état de cause à l’infirmation des condamnations en garantie prononcées à son encontre.

SUR QUOI :

Attendu qu’il convient de noter que les demandes formulées par la société VIR Transports à l’encontre de la société SC Holdimmo venant aux droits de la sci Cosmo Marseille qui n’est plus propriétaire seront rejetées ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; que le seul bailleur de la société VIR Transports est la société HBI France Propco APS.

Sur les désordres :

Sur les désordres affectant la structure de la dalle de sol :

'Attendu que la société HBI France Propco APS soutient que l’expert aurait qualifié à tort les travaux de grosses réparations alors qu’il ne s’agirait selon elle que de travaux d’entretien à la charge du preneur.

Attendu qu’aux termes de l’article 9 'réparations et travaux’ du bail commercial, la bailleresse s’est engagée à supporter les grosses réparation telles que définies par l’article 606 du code civil.

Qu’il convient également de se référer aux articles R111-26 et R111-27 du code de la construction et de l’habitation qui définissent respectivement les gros et menus ouvrages.

Qu’il résulte de ces articles que les planchers ainsi que leurs revêtements en matériaux durs sont des gros ouvrages.

Qu’il est de jurisprudence constante qu’au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Que l’expert a relevé que les désordres affectaient la structure des dalles planchers ; que ce dommage mettant en cause la solidité et la pérennité de la structure d’un élément porteur, répond à l’esprit des grosses réparations ; qu’en effet, une dalle exécutée conformément aux règles de l’art n’a aucune raison de voir sa structure interne dégradée après plus de 30 ans d’usage ; l’expert relève en outre le caractère exceptionnel voire anormal des désordres et l’importance de leur coût.

Qu’il n’existe donc aucun doute possible sur le fait qu’en l’espèce, c’est bien la structure du batiment qui est en cause et non le seul revêtement.

Qu’au vu du rapport d’expertise, il est incontestable que les travaux relèvent de l’article 606 du code civil et doivent, conformément aux termes du bail, être mis à la charge du bailleur.

'Attendu par ailleurs, qu’aucune faute ou négligence ne peut être reprochée à la société VIR Transports ; qu’en effet, l’expert relève que l’utilisation intensive de l’entrepôt par la société VIR Transports ne peut être qualifiée de 'mauvaise utilisation’ ; qu’en effet, l’activité commerciale et les conditions d’exploitation des entrepôts par la société VIR Transports étaient connues par le bailleur HBI et correspondent aux termes du bail du 22 septembre 2005.

Que bien au contraire, la société VIR a informé très rapidement son bailleur de la dégradation anormale du sol et faisait réaliser des travaux à ses frais pour un montant de 7 000 euros HT.

Qu’il résulte de ce qui précède, que la bailleresse doit réparation sur le fondement de l’article 606 du code civil, sans qu’il soit besoin de statuer sur la théorie des vices cachés.

Attendu qu’il résulte de ce qui précède qu’il convient de condamner la société bailleresse, la société HBI France Propco APS à rembourser à la société VIR Transports la somme de 37 139 euros HT réglée par cette dernière à la société Solastra au titre des désordres affectant la structure de la dalle du sol.

Sur les désordres affectant la couche d’usure et les désordres ponctuels :

Attendu que le jugement entrepris a considéré que la réparation des désordres affectant la couche d’usure de la dalle relevait de l’entretien du bien loué et incombait donc au locataire la société VIR Transports.

Attendu qu’en vertu de l’article 1719-2 du code civil, le bailleur est tenu d’entretenir le bien en l’état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Attendu que l’aggravation des désordres n’étant pas due à un défaut d’entretien ou à un usage anormal des locaux par la société VIR Transport mais à la médiocrité de la couche d’usure de la dalle, la société VIR Transports n’a pas lieu d’être tenue à réparer les désordres affectant la couche d’usure des dalles-plancher.

La société VIR Transports est totalement étrangère aux dégradations qui sont apparues moins de trois mois après le début de l’exploitation conforme au bail ; qu’en effet le bail a été conclu avec la société VIR Transports afin que cette dernière puisse y exercer son activité ; que le bailleur ne pouvait ignorer que pour l’exercice de son activité, la société VIR Transports devait utiliser du matériel nécessaire au transport de ses colis et notamment des chariots élévateurs de type Fenwick ; que le bailleur devait délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle et s’assurer que son locataire puisse pour l’exercice de son activité, jouir paisiblement des lieux.

Que ces réfections relèvant en conséquence également de l’article 606 du code civil, doivent être prises en charge par le bailleur.

Qu’il convient en conséquence de réformer le jugement en ce sens.

Que le bailleur devra en conséquence être condamné à rembourser à la société VIR transports la somme de 54 690 euros qu’elle a réglée correspondant à :

— facture Solastra du 25 mai 2009 correspondant à la partie des travaux effectués sur la couche d’usure, d’un montant de 27 810 euros HT

— facture Spade du 27 avril 2009 correspondant aux rayonnages, d’un montant de 26 880 euros HT.

Sur les dégradations ponctuelles isolées :

Attendu que c’est à juste titre qu’en ce qui concerne les dégradations isolées principalement au droit des joints de dilatation, en particulier dans l’entrepôt n°3, le tribunal a retenu qu’elles étaient la conséquence de la vétusté et de l’usage ; que ces dégradations relèvent de l’entretien et doivent être mises à la charge du preneur.

Que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes de la société VIR Transports :

Sur le préjudice de jouissance :

Attendu que la société VIR Transports sollicite à ce titre la somme de 89 649,12 euros au titre d’une absence d’occupation d’une partie des locaux entre le 3^e trimestre 2008 et le 4 mai 2009.

Attendu toutefois que cette absence d’occupation des locaux n’est justifiée que par un constat d’huissier en date du 8 octobre 2008 ; que pourtant, des factures de nettoyage des locaux litigieux démontrent que ces derniers ont été nettoyés en totalité en octobre, novembre et décembre 2008.

Que l’expert n’a nullement conclu que les désordres justifiaient un déménagement.

Que cette demande sera rejetée.

Sur le remboursement des travaux effectués à ses frais par la société VIR Transports :

Attendu que conformément aux indications du bailleur, la société VIR Transports a fait intervenir la société Provence Construction pour une remise en état provisoire des sols de l’entrepôt ; que l’expert a d’ailleurs constaté la réalité des travaux

Que la réparation de ces désordres incombait, ainsi que cela a été dit précédemment au bailleur ; que même si ces réparations n’ont pas donné le résultat escompté, la bailleresse, la société HBI France Propco APS sera condamnée à rembourser à la société VIR Transports la somme de 7 000 euros HT ; que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la dégradation des engins de manutention :

Attendu que c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il incombait au bailleur de prendre en charge les dégradations des engins liées à l’état du sol sauf à en modifier le quantum ; qu’il convient de condamner la société HBI France Propco APS à verser à ce titre à la société VIR Transports la somme de 13 623,45 euros au lieu de 12 944,24 euros retenue par le premier juge.

Que le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la facture d’entretien des locaux :

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement sur ce point en ce qu’il a parfaitement évalué ce préjudice à la somme de 3 000 euros HT.

Sur le préjudice social :

Attendu qu’il n’est pas établi que l’accident survenu le 14 juin 2006 soit en lien direct avec l’état du sol ; qu’il pourrait s’agir d’ une erreur de conduite de l’engin par le salarié.

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté toute demande à ce titre.

Sur l’atteinte à l’image et à la notoriété de la société VIR Transports :

Attendu que la société VIR Transports ne rapporte pas la preuve de prétendues plaintes de clients qui auraient indiqué avoir reçu des paquets endommagés ; qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande sur ce point.

Sur la garantie de la société SC Holdimmo par rapport au bailleur :

Attendu qu’il convient de rappeler que selon acte notarié en date du 27 février 2006, la sci Cosmo Marseille a vendu l’immeuble loué à la société VIR Transports, à la société HBI France Propco APS.

Attendu qu’en vertu de l’article 1641 et suivants du code civil, le vendeur doit garantie à l’acheteur des vices cachés ; que les vices dont s’agit étaient indécelables lors de la vente, qu’ils n’ont été connus qu’à partir de l’analyse des prélèvements effectués par l’expert judiciaire et ne pouvaient être décelés même par un acquéreur professionnel.

Attendu en conséquence que la société SC Holdimmo, vendeur professionnel est tenue à la garantie des vices cachés.

Qu’elle ne peut se retrancher derrière la clause du bail aux termes de laquelle la société VIR Transports s’interdit tout recours contre le bailleur du fait de l’état des locaux, à son entrée dans les lieux, en déclarant les accepter dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance et en renonçant à pouvoir exiger la moindre réparation en cours du bail.

Que la société SC Holdimmo venant aux droits de la sci Cosmo Marseille, qui ne peut se prévaloir de cette clause d’exclusion de garantie des vices cachés, devra garantir la société HBI France Propco APS de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière.

Attendu qu’il ne saurait y avoir lieu, en première instance ou en cause d’appel, à octroi de dommages et intérêts ou à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quelques parties que ce soit.

Attendu que les dépens de première instance et les dépens en cause d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause, seront mis à la charge définitive de la société SC Holdimmo.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré.

Infirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance d’Aix en Povence en date du 14 novembre 2013 ;

et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté :

Déboute les demandes formulées par la société VIR Transports à l’encontre de la société SC Holdimmo ;

Condamne la société HBI France Propco APS à rembourser à la société VIR Transports la somme de 37 139 euros HT au titre des désordres affectant la structure de la dalle du sol ;

Condamne la société HBI France Propco APS à rembourser à la société VIR transports la somme de 54 690 euros qu’elle a réglée correspondant à :

— facture Solastra du 25 mai 2009 correspondant à la partie des travaux effectués sur la couche d’usure, d’un montant de 27 810 euros HT,

— facture Spade du 27 avril 2009 correspondant aux rayonnages, d’un montant de 26 880 euros HT.

Déboute la société VIR Transports concernant les dégradations ponctuelles isolées ;

Déboute la société VIR Transports pour le trouble de jouissance ;

Condamne la société HBI France Propco APS à rembourser à la société VIR Transports la somme de 7 000 euros HTcorrespondant aux travaux effectués à ses frais par la société VIR Transports ;

Condamne la société HBI France Propco APS à verser à ce titre à la société VIR Transports la somme de 13 623,45 euros au lieu de 12 944,24 euros retenue par le premier juge ;

Condamne la société HBI France Propco APS à verser au titre de la facture d’entretien des locaux à la société VIR Transports la somme de 3 000 euros HT ;

Déboute la société VIR Transports de ses demandes concernant le préjudice social et l’atteinte à l’image et à la notoriété de la société VIR Transports ;

Condamne la société SC Holdimmo venant aux droits de la sci Cosmo Marseille à garantir la société HBI France Propco APS de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière ;

Dit n’ y avoir lieu, en première instance ou en cause d’appel, à octroi de dommages et intérêts ou à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quelques parties que ce soit ;

Dit que les dépens de première instance et les dépens en cause d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause, seront mis à la charge définitive de la société SC Holdimmo;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,