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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre B

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04753

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 MAI 2015

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11-14-0008

APPELANTE :

SARL SOCATRIMM

[…]

[…]

représentée par M^e Laure BENHAFESSA de la SELARL SELARL AVOCAT LAURE TIDJANI BENHAFESSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Laure BENHAFESSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur K-L X

né le […] à STRASBOURG

[…]

[…]

représenté par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Sandra VERGNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant la SCP SIMON, avocats au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame Y A épouse X

née le […] à TUNIS

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Sandra VERGNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant la SCP SIMON, avocats au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame B C

[…]

[…]

Assignée le 5 août 2015 et le 12 novembre 2015 – Procès verbal de recherches infructueuses

Madame D E

de nationalité Française

[…]

[…]

Assignée le 5 août 2015 et le 12 novembre 2015 – Procès verbal de recherches infructueuses

SA CGI ASSURANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE SELARL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Ninon CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Bertrand NERAUDAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SA F G prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège venant aux droits de la SA CGI ASSURANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE SELARL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de M^e Ninon CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Bertrand NERAUDAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Septembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2017, en audience publique, Monsieur Christian COMBES, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre

Madame Chantal RODIER, Conseiller

M. Christian COMBES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame H I

ARRET :

— de défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre, et par Madame H I, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

K-L et Y X, propriétaires d’une maison d’habitation sise à Roujan, en ont confié la gestion à la SARL OCF ensuite devenue SOCATRIMM, toutes deux à l’enseigne Century 21, d’abord au moyen d’un mandat de location sans exclusivité au mois de février 2011, ensuite dans le cadre d’un mandat de gestion le 1^er septembre 2011.

Le 25 février 2011, ils ont adhéré à la garantie des loyers impayés et des dégradations locatives souscrite par la SARL OCF auprès des assureurs CGI G et Aviva sous police AXEL

10-000578 souscrite le 30 mars 2010 par l’intermédiaire de la société de courtage CGIA Conseils.

Le 5 mars 2011, la SARL OCF agissant en qualité de mandataire de K-L et Y X consentait un bail d’habitation de l’immeuble à B C et D E assorti d’un état des lieux contradictoire.

A la suite de la défaillance des locataires ayant conduit à leur expulsion des lieux loués, l’état des lieux réalisé le 18 juin 2012 à la requête de K-L et Y

X mentionne des dégradations dont ils ont acquitté les travaux de réparation pour un montant de 7 436.50 €.

L’assureur a refusé sa garantie pour non respect de l’obligation faite au souscripteur du contrat d’adresser préalablement une mise en demeure au locataire dans les 30 jours de l’état des lieux le mettant en demeure de régler le montant des dégradations.

En raison de ce refus de prise en charge, K-L et Y X ont fait délivrer assignation au mandataire et à l’assureur, lequel a assigné les locataires en intervention forcée.

C’est dans ces conditions que selon jugement rendu le 22 mai 2015, le tribunal d’instance de Béziers a déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de B C et D E après avoir constaté la nullité de l’assignation, condamné la SARL SOCATRIMM à payer à K-L et Y X outre celle de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 7 436.50 € à titre de dommages et interets correspondant aux réparations locatives, rejeté la demande formée par la SA CGI ASSURANCE tendant à être relevée indemne par la société F G venant aux droits de la SA CGI ASSURANCE et rejeté le surplus des demandes formées par le bailleur à l’encontre de la SARL SOCATRIMM au titre du paiement du dépôt de garantie et en réparation de sa résistance qualifiée d’abusive, comme à l’encontre de la SA F G.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL SOCATRIMM a relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n’apparaissent pas critiquables.

Par conclusions dernières en date du 2 septembre 2015, elle conteste avoir commis une faute quelconque dans la gestion de son mandat en faisant valoir que les dispositions de l’article 3.3 des conditions générales du contrat retenues par le premier juge et qui imposent l’envoi d’une mise en demeure au locataire ne lui sont pas opposables faute d’avoir été approuvées.

Elle soutient avoir respecté ses obligations en transmettant à l’assureur l’ensemble des pièces en sa possession utiles à la gestion du sinistre le 20 octobre 2012 dès réception de la facture des travaux adressée par les époux X et souligne qu’elle s’est trouvée déchargée de son mandat le 6 septembre 2011 au profit du cabinet ARC des diligences qui lui incombaient au titre du recouvrement des sommes dues par les locataires. Dès lors la SA CGI ASSURANCE a fait preuve de déloyauté en invoquant successivement le retard mis dans la déclaration du sinistre puis le défaut de mise en demeure préalable.

Elle soutient encore que les époux X ont concouru à leur préjudice en n’adressant la facture détaillée et acquittée des travaux que le 9 décembre 2013, soit 14 mois après la réalisation des travaux, en dépit des demandes formées à leur adresse en raison du caractère insuffisant de celles transmises initialement.

Poursuivant l’infirmation du jugement dont appel, elle conclut au rejet des demandes formées par les époux X et demande de condamner la SA CGI ASSURANCE et la société F G à indemniser ces derniers de toutes sommes découlant du contrat de bail, sinon à titre subsidiaire de condamner les mêmes et B C et D E à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et en tout état de cause de condamner toutes parties défaillantes à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

Par conclusions dernières en date du 8 septembre 2015 K-L et Y X soutiennent avoir transmis à la SARL SOCATRIMM le 20 octobre 2012 l’état des lieux de sortie du 18 juin 2012 et les devis de remise en état, puis le 22 octobre 2012 les deux factures acquittées par leurs soins.

Ils lui reprochent d’avoir commis des fautes dans la gestion de son mandat, d’abord en ne les informant pas de l’absence de provision du chèque correspondant au dépôt de garantie, ensuite en n’ayant pas accompli les diligences nécessaires auprès de l’assureur afin d’obtenir la prise en charge des dégradations locatives, contestant l’avoir déchargé de son mandat.

S’ils sollicitent la confirmation de la décision déférée, ils y ajoutent la condamnation solidaire de la SA CGI G à leur payer la somme de 7 436.50 € au titre des réparations locatives en soulignant qu’ils sont tiers au contrat d’assurance dont les clauses leur sont inopposables, outre sur leur appel incident la condamnation de la SARL SOCATRIMM à leur payer les sommes de 630 € au titre du dépôt de garantie et de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral 'vu leur résistance abusive’ et des deux à leur payer une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

Par conclusions dernières en date du 27 octobre 2015 la SA F G venant aux droits de la SA CGI G oppose aux époux X la déchéance de garantie née de l’application du contrat dont la SARL SOCATRIMM a reconnu avoir reçu les conditions générales lors de la signature des conditions particulières le 30 mars 2010 et qui portent sur l’envoi d’une mise en demeure préalable et le respect d’un délai de 60 jours courant à compter de la constatation de la dégradation locative.

Elle soutient que l’intervention du cabinet ARC, société de recouvrement de créance, ne concernait que le premier sinistre correspondant au non-paiement des loyers de telle sorte que la SARL SOCATRIMM n’a jamais été déchargée de son mandat alors que les dégradations n’ont été constatées que postérieurement à la décision d’expulsion pour donner lieu à une seconde déclaration de sinistre.

Poursuivant la confirmation du jugement critiqué, elle discute à titre subsidiaire le montant de sa garantie en raison de la vétusté des lieux qui ne devrait pas excéder la somme de 2 000 € après application d’une franchise équivalent au dépôt de garantie.

Elle conclut de même au rejet des prétentions que les époux X forment à son encontre pour cette raison qu’ils ont donné mandat à la SARL SOCATRIMM de gérer leur bien, et en particulier de l’assurer, et demande à titre subsidiaire d’être relevée indemne par B C et D E et en tout état de cause de condamner l’appelante ou tout succombant à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

B C et D E assignées le 12 novembre 2015 sous la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Attendu qu’il est à constater de manière liminaire que nul ne remet en cause la disposition de la décision déférée ayant déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de B C et D E après que le premier juge ait constaté la nullité de l’assignation de telle sorte que la cour ne pourra que confirmer ce chef du jugement déférée avec cette conséquence qu’elle n’est pas valablement saisie des demandes récursoires que pourtant la SARL SOCATRIMM et la SA F G forment à leur encontre ;

Attendu que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Attendu au cas précis que le mandat de gérance confié par K-L et Y X à la SARL SOCATRIMM le 1^er septembre 2011 autorise cette dernière à accomplir pour leur compte et en leur nom tous actes d’administration et notamment d’abord en matière de gestion des loyers (encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie… donner quittance, reçu et décharges… régler les charges de copropriété et les récupérer éventuellement auprès des locataires… procéder à la révision des loyers), ensuite en matière de recouvrement à défaut de paiement du locataire et encore en matière d’G, savoir 'à la demande du mandant, souscrire, signer ou résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en oeuvre les garanties accordées par le contrat, et à cet effet faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et en percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d’assurance' ;

Attendu que si nul ne discute qu’à la suite de la défaillance des locataires, la SARL SOCATRIMM a effectué une déclaration de sinistre le 5 juillet 2011 qui a donné lieu à garantie de la part de l’assureur et à l’intervention du cabinet ARC le 6 septembre 2011 qui a obtenu la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, l’appelante ne peut en tirer cette conséquence en l’absence de décision prise par les époux X qu’elle se serait trouvée déchargée de son mandat, ni que l’intervention de ce cabinet, limitée à ce qui précède, incluait une demande de prise en charge d’éventuelles dégradations locatives dès lors que celles-ci n’ont été constatées que le 18 juin 2012, postérieurement à l’ordonnance de référé rendue le 24 avril 2012 constatant le jeu de la clause résolutoire dont se trouvait assorti le bail ;

Que ces dégradations, décrites dans l’état des lieux de sortie dressé le 18 juin 2012 par Maître Z et qui consistent essentiellement en des salissures ou affectent le sol (pavés cassés) et certains équipements des lieux loués (abattant WC, vitres cassées) ont été portées à la connaissance du mandataire au plus tard le 20 octobre 2012 au moyen du courriel que lui a adressé Y X contenant les deux devis établis les 21 juin et 8 juillet 2012, suivi le 22 octobre suivant des factures correspondant au travaux de rénovation et aux frais d’enlèvement des meubles et objets délaissés pour un total de 7 436.50 € ;

Qu’il est constant que le mandataire a effectué la déclaration de ce second sinistre le 22 octobre 2012, preuve s’il en était encore besoin qu’il n’avait nullement été déchargé de son mandat de gestion ;

Que si l’assureur lui a opposé le 10 décembre 2012 une déchéance de garantie pour déclaration tardive ensuite rapportée le 14 janvier 2013, il est constant que la SARL SOCATRIMM n’a pas rempli l’obligation mise à sa charge par l’article 3.3 des conditions générales imposant à l’assuré d’adresser au locataire, dans les 30 jours ouvrables suivant la remise des clefs ou le procès-verbal de constat ou l’état des lieux contradictoire, une lettre RAR mettant celui-ci en demeure de régler les dégradations constatées et chiffrées ;

Que ces dispositions sont opposables à la SARL SOCATRIMM qui ne peut soutenir que le seul document à considérer serait le bulletin individuel d’adhésion au contrat AXEL 10-000578 du 25 février 2011 qu’elle a fait signer aux époux X, alors que les conditions particulières de ce contrat auquel a souscrit la SARL OCF le 30 mars 2010, aux droits et obligations de laquelle elle vient par suite de l’acquisition de son fonds de commerce, mentionnent son acceptation de l’ensemble des conditions particulières et générales dont elle reconnaît avoir reçu un exemplaire, l’ensemble constituant le contrat d’G ;

Et qu’en sa qualité de professionnel de la gestion locative, la SARL SOCATRIMM, à l’origine de l’adhésion du bailleur à ce contrat d’assurance et qui selon les termes du mandat doit en assurer la gestion des sinistres, ce qui suppose qu’elle en avait apprécié les conditions, ne pouvait ignorer l’importance de cette démarche préalable à l’exercice du recours offert à l’assureur à l’encontre du locataire à laquelle elle a d’ailleurs souscrit, mais tardivement, le 8 avril 2013 sans pouvoir reprocher à la SA CGI G une exécution déloyale du contrat dès lors que celle-ci en a fait une application exacte ;

Qu’elle ne peut davantage invoquer la faute du mandataire dont elle reconnaît qu’il lui a adressé dès le mois d’octobre les factures des travaux au motif que celles-ci n’étaient ni détaillées, ni acquittées alors qu’il lui appartenait par une instruction sérieuse du dossier de ne pas attendre leur mise en demeure du 22 juin 2013 pour faire valoir cette circonstance alors qu’elle était informée de la déchéance opposée par l’assureur, et ce pour un motif distinct, depuis le 14 janvier 2013, ce dont elle n’avait manifestement pas avisé son mandant ;

Qu’il s’ensuit du tout, ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, que la SARL SOCATRIMM a par sa gestion fautive de ce second sinistre privé le bailleur de la garantie à laquelle il avait adhéré, lui causant un préjudice correspondant aux frais de remise en état qu’il a du en conséquence acquitter ;

Attendu que si constitue encore une faute l’omission de l’information que le mandataire se devait de fournir sans délai du défaut de provision du chèque reçu des locataires censé constituer le dépôt de garantie prévu au bail, K-L et Y X n’en n’ont finalement souffert aucun préjudice dès lors qu’ils ont obtenu la réparation intégrale des manquements que ce versement était censé garantir ;

Et qu’ils n’établissent pas davantage un abus du droit de la SARL SOCATRIMM d’agir en justice ;

Attendu que s’ils dirigent également leur action à l’encontre de l’assureur sans d’ailleurs en préciser le fondement, en soulignant que les conditions particulières du contrat d’assurance ne leur ont pas été soumises, une telle action est vouée à l’échec pour cette raison qu’ils ont expressément donné mandat à la SARL SOCATRIMM de gérer les sinistres pouvant donner lieu à garantie en subrogeant le mandataire dans tous leurs droits à recouvrement et qu’à supposer qu’ils puissent invoquer le préjudice lié à l’exécution défectueuse du contrat, il ressort de ce qui précède que la responsabilité n’en incomberait qu’au seul mandataire ;

Attendu s’agissant enfin des actions récursoires, que la SARL SOCATRIMM ne saurait obtenir la condamnation de l’assureur à la relever indemne pour les motifs qui précèdent, dès lors qu’elle est seule à l’origine de la faute et n’établit pas une gestion déloyale du dossier de sa part, ni celle des locataires pour les raisons exposées en préliminaire ;

Attendu que succombant, la SARL SOCATRIMM doit les dépens ainsi que le paiement à K-L et Y X d’une part, à la SA F G d’autre part, d’une même somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

Déclare les appels tant principal qu’incident recevables en la forme,

Confirme la décision déférée,

Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties,

Condamne la SARL SOCATRIMM aux dépens ainsi qu’à payer à K-L et Y X d’une part, à la SA F G d’autre part, une même somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président.

CC