Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 15 DECEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06098 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDM7R

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Février 2021 -Président du TJ de PARIS – RG n° 20/52638

APPELANTE

S.A.R.L. CANNELLE DIFFUSION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

83720 TRANS-EN-PROVENCE

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de PARIS, toque : P497

INTIMEE

S.A.S.U. CARMILA FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-sophie TODISCO, avocat au barreau de PARIS

Assistée par M^e Pauline COSSÉ, avocat au Barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Novembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Par acte sous seing privé du 12 novembre 2007, la société Klecar France SNC a donné à bail à la société Cannelle Diffusion un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial Carrefour à Trans-en-Provence (Var), pour une activité de commerce de prêt à porter, moyennant un loyer annuel de base de 28.810 euros HT-HC et un loyer annuel HT variable d’un montant égal au solde positif de la différence entre le loyer annuel de base et 7,10 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, pour y exploiter un commerce de prêt à porter masculin.

Par avenant du 2 mai 2018, la société Carmila France, venant aux droits de la société Klecar France SNC, et le preneur sont convenus d’une mensualisation temporaire du paiement des loyers pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. Les modalités de règlement par trimestre d’avance, prévues au bail initial, ont repris cours à compter du 1er juillet 2019.

Plusieurs échéances demeurant impayées, la société Carmila France a fait délivrer au preneur le 15 octobre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire, commandement resté infructueux, et, par acte d’huissier du 14 février 2020, a assigné la société Cannelle Diffusion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et le condamner au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire rendue le 19 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Cannelle Diffusion de sa demande de constat en constat de l’existence de contestations sérieuses sur la validité de la clause résolutoire insérée au bail et les effets attachés à son visa par le commandement de payer délivré le 15 octobre 2019 par la société Carmila France ;

— constaté l’acquisition, le 16 novembre 2019 à 0 h 00, de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la société Carmila France, bailleur, et la société Cannelle Diffusion, preneur ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Cannelle Diffusion et de tout occupant de son chef des lieux loués dans la galerie marchande du centre commercial Carrefour à Trans-en-Provence (Var) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé par provision, au montant du loyer exigible le 18 novembre 2019, sans actualisation pour l’avenir, taxes et des charges incluses, l’indemnité d’occupation dont la société Cannelle Diffusion sera redevable à compter du 19 novembre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— condamné, par provision, la société Cannelle Diffusion à payer à la société Carmila France la somme de 35.000 euros au titre des loyers impayés, taxes, charges, accessoires et indemnité d’occupation dont l’exigibilité n’est pas sérieusement constable ;

— dit que cette provision emporte intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer au prorata des loyers TTC et charges échus à cette date et à compter de l’assignation pour le solde de son montant ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’un taux d’intérêt majoré de cinq points ;

— débouté la société Carmila France du surplus de ses demandes, dont celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Cannelle Diffusion aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La SARL Cannelle Diffusion a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 31 mars 2021.

Par dernières conclusions remises le 8 juillet 2021, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-41, code de commerce, 699, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 19 février 2021 ;

statuer à nouveau sur les points ci-dessous précisés,

à titre principal,

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses aux demandes de paiement des loyers formulées par la société Carmila France compte tenu de l’exception d’inexécution, de la situation de force majeure et de la destruction partielle de la chose louée ;

— débouter la société Carmila France de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Cannelle Diffusion ;

— rejeter la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formulée par la société Carmila France ;

— juger que les sommes réclamées par la société Carmila France se heurtent à des contestations réelles et sérieuses ;

— juger qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes formées par la société Carmila France au titre du dépôt de garantie ;

— juger qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes formées par la société Carmila France ;

— débouter la société Carmila France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— juger que la société Cannelle Diffusion est un locataire de bonne foi et que sa situation actuelle et celle de son créancier justifient qu’elle bénéficie de délais de paiements ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’épurement de toutes sommes qui pourraient être dues par la défenderesse ;

— accorder à la société Cannelle Diffusion, un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

— juger qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société Cannelle Diffusion s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;

en tout état de cause,

— condamner la société Carmila France à payer à la société Cannelle Diffusion la somme de 2.000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Carmila France aux entiers dépens distraits au profit de la SCP HB & associés, avocats au barreau de Paris.

Elle oppose, en premier lieu, l’existence de contestations sérieuses de l’obligation de paiement des loyers de la 'période Covid', en raison :

— des périodes de fermeture de l’établissement ;

— des périodes où son magasin était ouvert mais devait faire respecter les règles de distanciation et où, donc, son activité était affectée.

Elle invoque :

— l’exception d’inexécution, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance : par arrêté du 15 mars 2020, l’accueil du public a été interdit à certaines catégories d’établissements. Il n’y a pas eu pendant cette période de délivrance et de jouissance paisible du local commercial ; cette situation correspond au critère d’impossibilité absolue posée par la cour de cassation et permet au preneur d’opposer l’exception d’inexécution à son bailleur ;

Postérieurement à la réouverture, les mesures contraignantes ont affecté la commercialité du local. Le manquement à l’obligation de délivrance s’est poursuivi si bien que l’intégralité du loyer ne saurait être exigée tant que le retour à une exploitation normale et conforme aux prévisions contractuelles des parties ne sera pas effectif.

— la force majeure à laquelle répond l’épidémie de covid-19 ;

— la perte de la chose louée : du fait des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, la jouissance des locaux donnés à bail par la société Cannelle Diffusion se trouve substantiellement

diminuée voire impossible pour certaines périodes ; l’appelante est donc fondée à obtenir une réduction de loyer proportionnelle à la privation de jouissance dont elle est victime ; ainsi, l’obligation de paiement de l’appelant est sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant.

L’appelante demande, en deuxième lieu, l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. La bailleresse avait indiqué qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 octobre 2019. Le gérant de la société appelante a découvert qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré lors de la réception de l’assignation en référé le 14 février 2020 et n’a donc pas pu régulariser la situation.

Elle demande, en troisième lieu, l’octroi de délais de paiement et produit, au soutien de cette demande, un bilan, montrant notamment que son chiffre d’affaires est en hausse.

Elle invoque, en quatrième lieu, le risque de conséquences manifestement excessives pour lui en cas de confirmation de l’ordonnance, qu’il devrait, en cette hypothèse, licencier des salariés et mettre un terme à son activité commerciale.

Elle conclut, enfin, au rejet de l’appel incident du bailleur tendant à modifier le montant de la somme à laquelle le locataire est condamné par provision : la condamnation par provision a été limitée aux loyers dus antérieurement à la crise sanitaire ; elle démontre qu’une contestation sérieuse existe quant à l’obligation de paiement de ces loyers de la période 'covid 19" ; elle demande donc à la cour de juger qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

La SASU Carmila France, par dernières conclusions remises le 18 octobre 2021, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de sa disposition relative au montant de la condamnation par provision de la société Cannelle Diffusion fixée à la somme de 35.000 euros au titre des loyers impayés, taxes, charges, accessoires et indemnité d’occupation, et notamment en ce que le président du tribunal judiciaire de Paris a :

* débouté la société Cannelle Diffusion de sa demande de constat de l’existence de contestations sérieuses, et plus généralement de ses demandes, fins et prétentions,

* constaté l’acquisition, le 16 novembre 2019 à 0 h 00 de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la société Carmila France, bailleur, et la société Cannelle Diffusion, preneur ;

* ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Cannelle Diffusion et de tout occupant de son chef des lieux loués dans la galerie marchande du centre commercial Carrefour à Trans-en-Provence (Var) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

* dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* fixé, par provision, au montant du loyer exigible le 18 novembre 2019, sans actualisation pour l’avenir, taxes et des charges incluses, l’indemnité d’occupation dont la société Cannelle Diffusion sera redevable à compter du 19 novembre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

par conséquent,

— débouter la société Cannelle Diffusion de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter la société Cannelle Diffusion de ses demandes de constat de l’existence de contestations réelles et sérieuses ;

à titre d’appel incident,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit « Condamnons, par provision, la société Cannelle Diffusion à payer à la société Carmila France la somme de 35.000 euros au titre des loyers impayés, taxes, charges, accessoires et indemnité d’occupation, » ;

statuant à nouveau,

— condamner la société Cannelle Diffusion au versement de la somme provisionnelle de 58.186,93 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 30 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner la société Cannelle Diffusion à payer à la société Carmila France à payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel,

— condamner la société Cannelle Diffusion aux entiers dépens de première instance (dont le coût du commandement de payer) et d’appel, dont distraction.

Elle conclut à la confirmation de la condamnation par provision du locataire au paiement des loyers portant sur la période antérieure au covid-19 : en l’espèce, le locataire n’a pas réglé certains loyers depuis 2017 ; à partir de 2019, le locataire n’a plus régularisé ces impayés. Les causes du commandement, visant la clause résolutoire, signifié au preneur, n’ont pas été réglées dans le mois par le preneur, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur sont incontestables.

Sur l’appel incident sur le montant de la somme provisionnelle à laquelle le locataire a été condamné, elle souligne qu’aucune faute ne pouvant être imputée au bailleur, le preneur est tenu de régler l’intégralité des loyers, puis des indemnités d’occupation et charges, nonobstant toute fermeture administrative. L’intimée sera condamnée au paiement de la somme de 58.186,93 euros correspondant au décompte arrêté au 30 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Elle oppose, en outre, l’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de paiement du loyer :

— sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ; l’obligation de délivrance se limite à la délivrance du bien conforme aux stipulations contractuelles ; or, en l’espèce, le local a bien été loué, et il ne pouvait simplement pas être ouvert au public ; en outre, le preneur n’a pas respecté l’obligation de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2019 et ne peut donc pas invoquer l’exception d’inexécution comme argument ;

— sur la force majeure : l’épidémie de covid-19 ne constitue pas un cas de force majeure, conformément à ce qui a pu être retenu par plusieurs juridictions ;

— la perte de la chose louée : les mesures de fermeture administrative concernant l’activité du preneur et non les locaux loués ; ainsi, l’impossibilité d’user du local ne peut être assimilée à une perte de la chose ; en tout état de cause, ces éléments portent sur une période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle demande la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a refusé l’octroi de délais de paiement. Le commandement de payer date de juillet 2019, soit près de 24 mois, et depuis lors, la dette locative a augmenté et n’a jamais fait l’objet de règlements ; l’appelante ne justifie d’ailleurs ni de l’accomplissement de démarches auprès du bailleur pour trouver une solution amiable, ni de sa situation financière. Elle souligne enfin que l’argument tendant à démontrer le risque de conséquences manifestement excessives est inopérant dans le cadre de cette procédure.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Il est constant que, par actes du 15 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur pour la somme de 8.347 euros au titre des loyers impayés pour la période de juillet à octobre 2019. Il n’est, par ailleurs, pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de délivrance de cet acte, les effets de la crise sanitaire et des mesures prises à partir de mars 2020 étant, dès lors, sans effet sur l’apparition, en 2019, d’une dette locative importante.

L’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ne se heurtant, dans ces conditions, à aucune contestation sérieuse, l’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition, le 16 novembre 2019 à 0 h 00, de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la société Carmila France, bailleur, et la société Cannelle Diffusion, preneur, et a ordonné l’expulsion de cette dernière.

Sur la dette locative

La société Carmila France réclame la condamnation la société Cannelle Diffusion au versement de la somme provisionnelle de 58.186,93 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 30 septembre 2020.

Le local commercial n’ayant été soumis à aucune mesure de fermeture administrative de juin à septembre 2020, les sommes relatives à cette période, dont le preneur n’invoque, à aucun moment, le caractère inexact, sont exigibles.

Les seuls loyers litigieux sont ceux des mois de mars, avril et mai 2020, correspondant à un montant total de 12.781,29 euros (4.260,43 x 3).

Sur la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, la société Canelle a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges dus au titre des périodes de fermeture administrative du commerce situé dans un centre commercial – loyers et charges susceptibles de faire l’objet d’une réduction en application de l’article 1722 du code civil, décision qui ne peut relever que du juge du fond – de sorte que la cour dira n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de la période de mars à mai 2020 d’un montant de 12.781,29 euros.

La dette locative de 45.405,64 euros (58.186,93 – 12.781,29) ne se heurte, dans ces conditions, à aucune contstation sérieuse. La cour condamnera, à titre provisionnel, la société Canelle au paiement de cette somme et infirmera, en ce sens, la décision déférée.

Sur la demande de délais

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Le preneur ne soutient pas avoir réglé le mondre loyer et ne produit aucun document établissant sa situation financière actuelle, ni aucun élément probant sur ses perspectives financières ni sur ses capacités à respecter un échéancier de paiement. Dès lors sa demande de délais de paiement ne peut prospérer et l’ordonnance doit être confirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 12.781,29 euros au titre de la période de mars à mai 2020 ;

Condamne, par provision, la société Cannelle Diffusion à payer à la société Carmila France la somme de 45.405,64 euros au titre des loyers impayés, taxes, charges, accessoires ;

Condamne la société Cannelle Diffusion aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT