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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/05391

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUIN 2015

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11-14-0556

APPELANTS :

Monsieur B C

[…]

[…]

représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame D Z

[…]

[…]

représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur X A

[…]

[…] représenté par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Francis TOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame Y A

[…]

[…]

représenté par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Francis TOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Juin 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 JUILLET 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Ouahiba BOUAZIZ, faisant fonction de greffier

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par M^me Ouahiba BOUAZIZ, faisant fonction de greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

X et Y A ont consenti un bail d’habitation à C B et Z D par contrat du 22 novembre 2012 moyennant un loyer de 800 €, outre 92 € de provision sur charge.

Par acte du 18 mars 2014, Z D et C B ont assigné X et Y A aux fins de voir constater le caractère indécent du logement lié aux infiltrations ayant entraîné des moisissures non résolues par les bailleurs, de prononcer la résiliation du bail au 29 novembre 2013, et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Le jugement rendu le 26 juin 2015 par le tribunal d’instance de Béziers énonce dans son dispositif :

'

Rejette les demandes de Z D et C B.

'

Condamne solidairement Z D et C B à verser à X et

Y A la somme de 3 505 € au titre des loyers et charges.

'

Rejette les autres demandes.

'

Condamne Z D et C B à verser à X et Y

A la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Condamne Z D et C B aux dépens.

Le jugement déboute Z D et C B de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance dans la mesure où ils ont eux-mêmes participé à la réalisation des désordres constatés en n’ouvrant quasiment jamais les volets du logement et qu’ils chauffaient avec un poêle à pétrole, comme cela ressort des diverses attestations établies par les voisins.

Le jugement retient également que suite aux intempéries de 2013 ayant entraîné des dégâts des eaux dans le logement loué, les bailleurs ont dépêché un artisan qui a effectué les réparations nécessaires pour faire cesser les fuites, mais que selon l’attestation de ce dernier, Z D et C B ont refusé par la suite qu’il exécute les travaux de remise en peinture, outre le fait qu’il a constaté que les désordres liés à des fuites dans la salle de bain résultaient de la mauvaise installation par les locataires d’une machine à laver.

Le jugement constate que Z D et C B ont donné congé par lettre reçue le 2 décembre 2013, ce qui fait courir le délai de préavis de 3 mois à compter de cette date, et les rend redevables des loyers de novembre et décembre 2013, ainsi que de janvier et février 2014, soit une somme de 3 505 €, le loyer d’octobre 2013 dont ils sont débiteurs étant compensé par le dépôt de garantie.

Le jugement retient que les autres demandes reconventionnelles des bailleurs doivent être rejetées dès lors qu’ils ne justifient pas de la remise en état du jardin, ni d’un préjudice à l’appui de leurs demande en dommages et intérêts.

Z D et C B ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 juillet 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2017.

Les dernières écritures de Z D et C B ont été déposées le 12 octobre 2015.

Les dernières écritures du X et Y A ont été déposées le 9 décembre 2015.

Le dispositif des dernières écritures de Z D et C B énonce :

'

Infirmer le jugement du 26 juin 2015 en ce qu’il a rejeté les demandes de Z

D et C B.

'

Condamner les époux A à payer à Z D et C B la

somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.

'

Prononcer la résiliation de plein droit du bail au 29 novembre 2013.

'

Rejeter les demandes reconventionnelles des époux A.

'

Condamner les époux A à payer à Z D et C B la

somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous frais et dépens.

Z D et C B soutiennent que l’attestation établie par l’artisan et produite par les bailleurs n’est pas probante, l’artisan, au service des bailleurs, n’étant pas encore immatriculé, ni assuré lors de son intervention.

Ils ajoutent que le premier juge a retenu cette attestation alors qu’ils produisaient des écrits des services sociaux et d’un huissier, ainsi que de multiples relances adressées à leurs bailleurs qui démontrent qu’ils n’avaient aucune intention d’empêcher la réalisation des travaux qu’ils réclamaient.

Ils font observer que le premier juge a considéré que le fait qu’ils n’ouvraient quasiment pas leurs volets participait aux désordres, alors que cette argumentation ne peut être sérieusement soutenue, une maison devant pouvoir être fermée intégralement en journée sans que cela ne génère une quelconque humidité.

Ils soutiennent que de mars à novembre 2013, ils ont vécu dans un logement affecté d’humidité et de moisissures comme l’ont constaté à la fois les services de l’agglomération, un huissier de justice, et des témoins, et que ce logement, non conforme aux critères de décence, leur a causé divers désagréments, tels que la détérioration de leurs effets personnels ou la défectuosité des appareils électriques, et a rendu difficile la grossesse de Z D comme en atteste son dossier médical.

Ils soutiennent que les bailleurs sont tenus de les indemniser dès lors qu’ils ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent, puisqu’il est manifeste que le logement présentait des risques pour leur santé et leur sécurité physique.

Ils exposent que compte tenu de l’indécence du logement, de l’inertie des bailleurs, et du fait qu’ils étaient parents d’un nouveau né, ils ont résilié le bail sans respecter le délai de préavis afin de retrouver dans l’urgence un nouveau logement décent.

Ils ajoutent qu’il est de jurisprudence constante que les locataires sont dispensés de préavis lorsqu’un manquement grave du bailleur est établi comme en l’espèce, d’autant qu’ils ont toujours régulièrement réglé leur loyer, sans se prévaloir de l’inexécution par les bailleurs des travaux pour refuser de payer les loyers échus.

Ils font observer que les bailleurs se contredisent à plusieurs reprises dans leur argumentation puisqu’ils prétendent qu’une première intervention a eu lieu en mars 2013, alors que les locataires ne les ont sollicités qu’à partir d’avril 2013, et que ces derniers ont refusé l’accès à l’artisan, rendant impossible la réalisation des travaux, alors qu’ils ont effectué de nombreuses démarches afin d’obtenir une intervention dans leur logement.

Ils ajoutent que les factures produites par l’artisan ont des numéros consécutifs mais sont éloignées de 4 mois, que l’artisan a constaté que le bidet aurait été enlevé alors que l’état des lieux de sortie constate qu’il est toujours en place, et que les voisins ayant attesté des volets fermés n’occupent leur maison qu’un mois dans l’année, outre le fait qu’il n’est pas démontré en quoi le fait de ne pas ouvrir les volets dégrade le logement.

Ils exposent que les bailleurs prétendent que le logement était en parfait état jusqu’en mars 2013, sans mentionner les importantes intempéries survenues à cette période, et alors même que les services d’hygiène ont déclaré le logement insalubre.

Ils soutiennent que le loyer d’octobre 2013 a été intégralement réglé, le défaut de perception du complément de loyer par la CAF s’expliquant par le fait qu’ils n’étaient plus éligibles aux APL en raison de la hausse de leurs revenus.

Ils ajoutent que la demande des bailleurs au titre à l’état du gazon n’est pas plus justifiée puisqu’il est établi par des correspondances que le robinet extérieur ne fonctionnait pas malgré plusieurs relances de leur part.

Le dispositif des écritures de X et Y A énonce :

'

Confirmer le jugement du 26 juin 2015.

'

Rejeter l’ensemble des demandes présentées par Z D et C B

au titre du trouble de jouissance.

'

Condamner solidairement Z D et C B au paiement de la

somme de 3 505 € au titre des loyers et charges des mois d’octobre 2013 à fin février 2014.

'

Condamner Z D et C B au paiement de la somme de 2 500 €

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux A soutiennent que le logement a été loué en bon état comme en atteste à la fois l’état des lieux d’entrée et le diagnostic immobilier réalisé avant la mise en location, même s’il existait quelques défauts, tels que des tâches et des traces d’infiltration, constatés dans l’état des lieux et portés à la connaissance des locataires.

Ils soutiennent que Z D et C B, contrairement à ce qu’ils prétendent, les ont prévenus dès mars 2013 du dégât des eaux survenu à la suite des intempéries, comme le démontre le courrier en date du 14 mars 2013 dans lequel les locataires rappellent les nombreux appels téléphoniques qu’ils ont échangé.

Ils exposent que l’artisan mandaté par eux a pu intervenir dès mars 2013 pour effectuer les travaux nécessaires, et a constaté à cette occasion que les problèmes d’humidité provenaient en partie d’une machine à laver que les locataires avaient installé sans autorisation à la place du bidet.

Ils ajoutent que si les locataires prétendent que le bidet n’a pas été déplacé, ils affirment pour autant dans une note adressée par leur ancien conseil au juge des référés que le bidet a été déplacé avec l’autorisation des bailleurs.

Ils soutiennent qu’il était prévu que l’artisan revienne après son intervention afin de reprendre les peintures, mais que Z D et C B lui ont refusé l’accès, laissant volontairement le logement se dégrader, et qualifiant l’attestation de l’artisan comme fausse, alors qu’ils n’ont jamais déposé plainte à son encontre, d’autant que s’ils critiquent la facture émise par ce dernier, ils reconnaissent qu’il est effectivement intervenu en mars 2013.

Ils font observer que Z D et C B ont prétendu de mauvaise foi que les bailleurs avaient fait preuve d’inertie alors qu’il ressort de courriers et de justificatifs d’intervention qu’ils ont entrepris les démarches nécessaires.

Ils affirment que Z D et C B, selon l’attestation des voisins, n’ouvraient quasiment pas les volets de la maison et utilisaient un poêle à pétrole, ce qui accélérait le phénomène de condensation, et que lors de l’état des lieux de sortie établi le 10 janvier 2014, le logement était inoccupé depuis novembre 2013, de sorte qu’il n’a pas été aéré pendant 2 mois.

Ils ajoutent que le constat a été effectué par un huissier mandaté par les locataires, puisqu’ils avaient précédemment insulté l’huissier mandaté par les bailleurs, l’empêchant ainsi d’effectuer le procès verbal de constat.

Ils exposent que les 2 rapports émanant de la Communauté d’Agglomération produits par Z D et C B n’indiquent pas la date précise à laquelle ils ont été effectués, soit avant, soit après l’intervention du plombier, ni leur teneur précise, de sorte qu’il est permis de douter de leur valeur probatoire.

Ils ajoutent que le second rapport, rédigé par un responsable chargé de la délinquance, donc étranger aux problèmes d’habitat, ne mentionne plus les désordres constatés dans le premier rapport, mais en invoque de nouveaux dont les bailleurs n’ont été informés qu’à la réception de la lettre de départ des locataires.

Ils sollicitent la condamnation de Z D et C B au paiement de la somme de 3 505 € correspondant aux loyers des mois de novembre et décembre 2013, ainsi que de janvier et février 2014, puisque le délai de préavis de 3 mois courrait jusqu’au 2 mars 2014, les locataires ayant donné congé par courrier reçu le 2 décembre 2013, et ayant indiqué que le loyer d’octobre 2013 dont ils étaient également redevables se compensait avec le dépôt de garantie.

MOTIFS

La cour observe d’abord que la question de la remise en état du jardin n’est plus en débat le premier juge ayant débouté les bailleurs de leur demande à ce titre et ces derniers demandant seulement la confirmation du jugement de première instance.

Sur les désordres affectant le logement et le préjudice de jouissance :

Z D et C B soutiennent en appel comme en première instance que de mars 2013 à novembre 2013 ils ont vécu dans un logement affecté d’humidité et de moisissures suite à des infiltrations survenues dans le logement au mois de mars et en raison de l’inertie des bailleurs à entreprendre les travaux et à résoudre les problèmes.

En application de l’article 1719 du code civil il pèse sur le bailleur une obligation de délivrer au preneur un logement décent et une obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Toutefois concernant l’obligation pour le bailleur d’exécuter les réparations qui lui incombent en cas de survenue d’un désordre elle suppose que le bailleur ait été averti des dits désordres et qu’il n’ait alors entrepris aucune diligence suffisantes pour y remédier.

En l’espèce il ressort des écritures des consorts Z D et C B et des pièces produites que ces derniers ne soutiennent pas qu’un logement indécent leur a été délivré mais que suite à des infiltrations survenues en mars 2013 leurs bailleurs n’auraient pas fait procéder aux réparations utiles pour y remédier.

Il apparaît en effet que par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mars 2013 Z D et C B ont informé leurs bailleurs de nombreuses infiltrations d’eau dans le logement.

Les époux A justifient alors avoir fait intervenir courant mars 2013 un professionnel pour remédier aux désordres en l’occurrence Monsieur G H, intervention qui ne peut être sérieusement remise en cause, Z D et C B écrivant à nouveau à leurs bailleurs le 5 avril 2013 et indiquant alors « A la suite de notre première lettre recommandée datant du 14 mars dernier, un homme d’entretien est intervenu pour mettre la maison hors d’eau, c’est à dire limiter la progression des fuites d’eau au niveau de la terrasse et de l’angle Nord-Est de la façade de la maison. Les fuites semblent être résorbées toutefois la maison présente en taux d’humidité et de moisissures alarmants… »

Par conséquent il est constant que dès qu’ils ont été avisés des problèmes d’infiltrations dans le logement loué, les époux A ont fait intervenir un professionnel.

Ce dernier atteste dans un compte rendu rédigé le 16 mars 2013 des désordres diagnostiqués, des travaux entrepris dont certains relèvent de l’entretien locatifs ( changement du mécanisme de la cuvette des WC pour cause de calcaire).

Le plombier mentionne également dans son compte rendu que certaines infiltrations sont imputables aux locataires comme le mauvais branchement de la machine à laver et il ajoute que les locataires ont refusé ensuite qu’il procède aux travaux d’embellissements.

Ces constatations sont confirmées dans une attestation établie par Monsieur G H et ne seraient être dénuées de valeur probante au seul motif que l’artisan n’aurait pas encore été immatriculé au moment de son intervention.

Les bailleurs versent également aux débats deux courriers en date des 16 avril 2013 et 4 mai 2013 démontrant qu’ils ont réalisé les démarches nécessaires pour qu’il soit procédé par des professionnels aux réparations des désordres affectant la cuisine intégrée du logement et en particulier l’électroménager, équipement neuf lors de l’entrée dans les lieux le 16 novembre 2012.

Par ailleurs le courrier en date du 17 avril 2013 adressé par le service Politique de l’Habitat du département de l’Hérault et indiquant qu’une visite des services sur place a fait apparaître une indécence au niveau des points suivants : pont thermique, fonctionnement électrique, présomption de fuite sur la bonde de douche et fuite sur équipements cuisine ne peut caractériser suffisamment un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, dans la mesure où il n’est pas mentionné à quelle date les désordres invoqués ont été constatés ni qu’ils sont imputables aux bailleurs.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Z D et C B ne démontrent pas que les lieux loués sont indécents ou mal entretenus suite à non respect par les bailleurs de leurs obligations.

C’est donc à juste titre que le premier juge les a débouté de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. La décision querellée sera donc confirmée sur ce point.

Sur la dette locative :

Il est constant que par courrier en date du 29 novembre 2013 reçue le 2 décembre 2013 Z D et C B ont informé leurs bailleurs de ce qu’ils résiliaient le bail sans préavis au motif que le logement était classé indécent.

Il est aussi constant que les loyers de novembre et décembre 2013 et de janvier et février 2014 n’ont pas été réglés, le loyer du mois d’octobre 2013 étant compensé par le dépôt de garantie.

Il sera rappelé que les situations permettant au preneur de bénéficier d’un préavis réduit à un mois sont strictement encadrées par la loi et reposent essentiellement sur des motifs professionnels et il n’est pas démontré ni même soutenu que ces conditions sont remplies en l’espèce.

Par ailleurs si un preneur peut invoquer l’exception d’inexécution et donc le non paiement du loyer c’est sous réserve que le logement soit inhabitable ce qui n’est pas démontré en l’espèce, la cour rappelant qu’elle a précédemment considéré que le courrier du service Politique de l’Habitat du département de l’Hérault était insuffisant.

Par conséquent c’est à bon droit que le juge d’instance a fixé à 3 505 € la somme due au titre des loyers de novembre et décembre 2013 et de janvier et février 2014.

Le jugement entrepris sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires:

La décision de première instance sera confirmée sur ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance.

En outre Z D et C B succombant en appel seront condamnés à payer aux époux A la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 juin 2015 par le tribunal d’instance de BEZIERS.

Y ajoutant ,

Condamne Z D et C B aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d’appel .

Condamne Z D et C B à payer à X et Y A la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président