[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 07/02/2019

N° de MINUTE : 80/19

N° RG : 18/03686 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RVDC

Arrêt rendu le 03 Mai 2018 par le Cour de cassation

Arrêt rendu le 02 février 2017 par la cour d’appel de Douai

Jugement rendu le 29 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Dunkerque

DEMANDEURS A LA DÉCLARATION DE SAISINE

Monsieur F X

né le […] à Nantes

de nationalité française

[…]

[…]

Madame G Z épouse X

née le […] à Dunkerque

de nationalité française

[…]

[…]

SCI S T A L

[…]

[…]

Représentés par M^e François D, avocat au barreau de Dunkerque substitué par M^e Gueit, avocat au barreau de Dunkerque

[…]

SARL MD Invest

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque

SCP Y et autres

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno Khayat, avocat au barreau de Dunkerque substitué par M^e Leupe, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l’audience publique du 13 Décembre 2018 tenue par H I et Claire Bertin, magistrats chargés d’instruire le dossier qui, après rapport oral de H I, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

H I, conseiller

Claire Bertin, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente et Fabienne Dufossé, greffière, auquel la minute a été remise par la magistrate signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2010, la société MD INVEST a été mandatée par M. F X et son épouse, M^me G Z, épouse X (les époux X) aux fins de procéder à une synthèse de leur situation patrimoniale et d’effectuer des propositions de défiscalisation.

Ils ont signé, le 25 novembre 2010, un acte intitulé compromis de vente avec la SNC Marignan Résidences (ci-après la SNC Marignan) aux termes duquel les époux X s’engagaient à acquérir un immeuble, sis à […], pour un prix de 305 000 euros.

Ce compromis a été adressé à l’étude de Maître Y, notaire associé à Lille, par courriel en date du 14 décembre 2010 émanant de la SNC Marignan.

Les époux X ont constitué entre eux une SCI, dénommée STAL, et immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Dunkerque le 15 décembre 2010.

La SNC Marignan, vendeur, précisait au notaire le 22 décembre 2010 que les époux X

feraient usage de la faculté de substitution et feraient acheter le bien par une SCI dénommée STAL.

La vente a été réitérée en la forme authentique devant Maître Y le 27 janvier 2011.

Le 6 novembre 2012, la Direction Générale des Finances Publiques (ci-après la DGFP) a notifié aux époux X plusieurs propositions de rectification dans le cadre de leurs déclarations de revenus des années 2009, 2010 et 2011.

L’administration fiscale a refusé aux époux X l’application du taux de réduction d’impôt de 25% prévue à l’article 199 septvicies du code général des impôts au titre des investissements réalisés en 2011 au motif que le bien immobilier acquis est un logement neuf achevé et non un logement acquis au moyen d’une vente en l’état futur d’achèvement. Elle ajoutait que la date de la réalisation de l’investissement locatif Scellier à retenir est la date de signature de l’acte authentique d’achat.

Dans un courrier du 9 janvier 2013, l’administration fiscale a maintenu sa position antérieure.

Par actes des 14 et 17 juin 2013, les époux X et la SCI STAL ont assigné la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés devant le tribunal de grande instance de Dunkerque aux fins d’obtenir la réparation de leur préjudice consécutif aux réductions d’impôts dont ils n’ont pu bénéficier.

Selon jugement du 29 avril 2015, le tribunal de grande instance de Dunkerque a :

• débouté les époux X et la SCI STAL de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la réduction d’impôt ;

• condamné in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés à payer aux époux X la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant du contrôle fiscal ;

• condamné in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés à payer aux époux X la somme de 236 euros en réparation de leur préjudice matériel';

• débouté chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• laissé à chacune des parties la charge de ses dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 septembre 2015, les époux X et la SCI STAL ont interjeté appel de ce jugement.

Selon arrêt du 2 février 2017, la cour d’appel de Douai a confirmé en toutes ses dispositions ce jugement et y ajoutant a':

• dit que la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés seront tenus chacun pour moitié de la dette envers l’autre ;

• condamné in solidum les époux X et la SCI STAL aux dépens d’appel ;

• débouté les parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X et la SCI STAL ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Selon arrêt du 3 mai 2018, la Cour de cassation a

• cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 février 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ;

• remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoyant devant la cour d’appel de Douai, autrement composée,

et a notamment :

• condamné la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés aux dépens ;

• vu l’article 700 du code de procédure, rejeté leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer aux époux X et à la SCI STAL la somme de 3 000 euros.

La Cour de cassation a jugé dans ses motifs :

• au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que la cour d’appel de Douai, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l’absence de faute de la société d’investissement, les investisseurs et la SCI STAL n’auraient pas été en mesure de signer l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier de l’avantage fiscal qu’ils attendaient, n’a pas donné de base légale à sa décision ;

• au visa de l''article 1382, devenu 1240 du code civil, que la cour d’appel de Douai, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, en l’absence de faute du notaire, les investisseurs et la SCI STAL n’auraient pas été en mesure de signer l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier de l’avantage fiscal qu’ils attendaient, n’a pas donné de base légale à sa décision.

Le 27 juin 2018, les époux X et la SCI STAL ont saisi la cour d’appel de Douai sur renvoi après cassation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2018, les époux X et la SCI STAL demandent à la cour :

• confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque le 29 avril 2015 en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés ;

• confirmer également le jugement en ce qu’il a alloué aux concluants une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice matériel et moral ;

• l’infirmer pour le surplus et :

1) Vu les articles 1354, 1355, 1134, 1147 et 1992 du code civil, 1383, 1383-1, 1231-1 et 1240 nouveaux,

• condamner in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et ses associés à payer, au titre de la réduction d’impôt ou à titre de dommages et intérêts d’un montant équivalent après imputation du règlement de 3 333 euros effectué par la société MD INVEST :

— d’une part, à M. X la somme de 21 331,20 euros ;

— d’autre part, à M^me Z, épouse X la somme de 5 332,80 euros ;

— et, enfin, aux concluants, pour les majorations encourues, la somme de 356 euros ;

— en déduisant de ces sommes celle de 3 333 euros réglée par la société MD INVEST le 19 mars 2013, le tout avec intérêts à compter du 17 juin 2013, date de l’assignation, au besoin à titre de

complément de dommages et intérêts ;

2) Vu les articles 1382 et 1383 du code civil, 1240 et 1241 nouveaux,

• condamner in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et ses associés à payer à la SCI STAL, la somme de 2 493 euros ;

• pour les causes sus-énoncées, avec intérêts à compter du 17 juin 2013, date de l’assignation et ce, au besoin, à titre de dommages et intérêts ;

3) Vu l’article 700 du code de procédure civile,

• les condamner à payer à l’ensemble des concluants, une somme globale de 5'000 euros au titre de leurs frais irrépétibles tant de première instance que d’appel ;

• débouter les sociétés intimées des demandes qu’elles pourraient présenter à l’encontre des concluants ;

• condamner, in solidum, la société MD INVEST et la SCP J-K Y et ses associés aux entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux X et la SCI STAL font valoir que la société MD INVEST a reconnu sa responsabilité par aveu extrajudiciaire dès lors qu’elle s’est engagée par courrier du 14 mai 2013 à régler la somme de 3 333 euros avant le 15 septembre de chaque année fiscale et que cette proposition a été acceptée par eux sous la réserve que la société MD INVEST justifie d’une garantie bancaire ou d’assurance. Ils précisent que ce courrier renfermait un aveu de la société MD INVEST de l’ensemble des éléments de fait de nature à engager sa responsabilité, soit :

— la reconnaissance d’un manquement à l’obligation d’information sur les conditions auxquelles était subordonné le bénéfice de la réduction d’impôt de 25% prévue par le dispositif Scellier, en particulier sur la nécessité de conclure l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010,

— la reconnaissance que ce manquement à l’obligation d’information avait fait perdre aux concluants la possibilité de signer l’acte dans le délai imposé par la loi et ainsi de profiter de l’avantage fiscal,

— la faute commise était à l’origine de l’intégralité de la perte subie par eux, correspondant à la non-obtention de la réduction d’impôt de 25%, puisqu’elle s’était engagée à les indemniser à hauteur du supplément d’imposition mise à leur charge pendant toute la période 2011/2019.

Sur les fautes commises par la société MD INVEST, ils précisent tout d’abord que sa responsabilité est d’autant plus engagée qu’elle s’est faite rémunérer pour la mise en place de cet investissement immobilier. Ils expliquent que sa responsabilité est contractuelle à l’égard des époux X et délictuelle envers la SCI STAL. Ils soutiennent ensuite que le conseil en gestion de patrimoine est débiteur à l’égard de ses clients d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil.

Ils soutiennent que la société MD INVEST ne peut pas prétendre que sa mission se terminait le 15 décembre 2010, de sorte qu’elle devait les informer de toute évolution de la législation fiscale et les aviser que les conditions d’obtention du taux de réduction de 25% qui conditionnait leur achat étaient subordonnées à une signature de l’acte authentique avant le 31 décembre 2010, ce qui était d’ailleurs réalisable en prévoyant un paiement à terme avec une clause résolutoire comme suggéré ultérieurement au notaire par le promoteur le 17 décembre 2010. Ils soulignent qu’à aucun moment la société MD INVEST ne les a informés de ce qu’ils ne pourraient plus bénéficier du taux de réduction de 25% après le 31 décembre 2010. Ils ajoutent que lors de la signature de l’acte le 27 janvier 2011, on leur a confirmé le taux de 25% repris dans l’acte. Ils précisent que le moyen tiré de la tardiveté de l’immatriculation de la SCI STAL est inexact.

Ils soutiennent encore que M. A est intervenu tout au long des démarches nécessaires à leur projet d’investissement immobilier et que la société MD INVEST devait les avertir du changement de taux de réduction applicable en l’absence de signature de l’acte authentique avant le 31 décembre 2010.

Sur les fautes commises par l’office notarial, ils rappellent qu’ils n’ont aucune connaissance particulière de la législation fiscale et encore moins de la législation immobilière. Ils précisent que le procès engagé ne concerne pas les redressements fiscaux de 2009 et 2010, mais ceux postérieurs au 31 décembre 2010 et correspondant à l’absence de bénéfice du taux de réduction de 25%.

Ils soutiennent que Maître Y aurait dû les informer et leur préciser qu’ils ne pourraient obtenir la réduction de 25%, objectif de leur investissement si, comme il le prétend, il était dans l’impossibilité de recevoir l’acte authentique avant le 31 décembre 2010. Ils avancent encore que le moyen tiré de la tardiveté de l’immatriculation de la SCI STAL est inexact. Ils ajoutent que rien n’empêchait la signature de l’acte authentique avant le 31 décembre 2010 et expliquent à ce titre que :

— c’est à tort que le notaire a déposé l’avant-contrat au rang des minutes du notaire au plus tard le 31 décembre 2010.

— c’est par leur méconnaissance des conditions imposées pour obtenir un taux de défiscalisation de 25% que le notaire et la société MD INVEST n’ont pas utilisé une technique juridique élémentaire : la signature d’un acte avec paiement différé et clause résolutoire.

Ils font donc valoir qu’il était possible de permettre la réduction de 25% voulue par les concluants entre le 15 et le 31 décembre 2010. Ils en concluent que Maître Y a manqué à son devoir de conseil et il lui appartenait de leur rappeler lors de la signature de l’acte authentique qu’ils ne pourraient que bénéficier d’un taux de défiscalisation de 15%. Ils avancent enfin qu’à aucun moment, ni avant, ni après le 31 décembre 2010, Maître Y ne les a informé qu’ils ne pourraient prétendre à la réduction de 25% qu’ils voulaient.

Ils font valoir que la société MD Invest ne peut soutenir que sa responsabilité serait couverte à raison de la faute du notaire.

Sur le préjudice des époux X et de la SCI STAL, ils font valoir qu’il est constitué par :

— la différence entre la réduction d’impôts espérée (25%) et la réduction d’impôts appliquée par la DGFP (15%) à laquelle les époux X pouvaient prétendre au titre de l’impôt sur les revenus de 2011 à 2019 inclus,

— l’obligation pour la SCI STAL de payer la taxe foncière alors qu’elle aurait dû en être dispensée,

— une perte mensuelle liée à la location du bien à des locataires aux faibles ressources et à une réduction d’impôts de 15% seulement.

Ils soutiennent que leur préjudice n’est pas constitué par une simple perte de chance et précisent que le part des réductions d’impôts sur leur revenu dont ils auraient pu bénéficier doit être réparé intégralement.

Sur le lien de causalité, ils font valoir que le litige ne porte pas sur l’imputabilité d’un retard qui aurait affecté le processus de conclusion de l’acte authentique de vente, mais sur les fautes commises par le notaire et la société MD INVEST qui ne les ont pas informés en temps utile sur la nécessité de conclure la vente au plus tard le 31 décembre 2010. Ils précisent qu’informés, les époux X auraient pu renoncer à l’investissement puisque leur achat était conditionné à l’obtention de cette réduction de 25%. Ils ajoutent que ce taux de 25% n’était pas espéré mais garanti. Ils ajoutent que la

perte de l’avantage fiscal aurait pu être évitée avec un autre investissement et que cette perte de l’avantage fiscal n’est pas le seul préjudice dont ils demandent la réparation, notamment parce que l’acquisition immobilière constitue pour eux une charge imprévue et importante.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2018, la SCP J-K Y et autres associés demande à la cour de confirmer le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque et de condamner les époux X et la SCI STAL à payer Maître Y, ès qualités, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux deux procédures menées devant la juridictions de céans, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCP J-K Y et autres associés fait valoir que l’arrêt de la Cour de cassation reproche à la juridiction du second degré de ne pas avoir recherché si les investisseurs et la SCI n’auraient pas été en mesure de signer l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier de l’acte fiscal qu’ils attendaient. Elle avance que la Cour de cassation n’a pas remis en cause l’appréciation du dossier faite par les juges du fond mais se borne à dire que l’absence de préjudice des époux X et de la SCI STAL suppose la démonstration que l’acte authentique ne pouvait être signé avant le 31 décembre 2010. Elle demande donc à la cour de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Dunkerque mais en enrichissant la démonstration par l’impossibilité pour l’office notarial d’instrumenter la vente avant le 31 décembre 2010.

Elle fait ensuite valoir que la SCI STAL n’a pas été effectivement immatriculée à la date du 15 décembre 2010 car :

— l’annonce légale nécessaire à l’immatriculation n’a été publiée que le 17 décembre 2010,

— l’établissement prêteur n’était pas en possession des statuts et de l’extrait Kbis de la SCI STAL le 23 décembre 2010,

— la lettre de substitution de la société STAL aux époux X pour l’acquisition du bien immobilier date du 28 décembre 2010.

Elle en conclut que le délai de signature de la SCI se réduisait à une semaine.

Elle soutient encore au vu des échanges de mails qu’elle fournit au débat que la signature de l’acte de vente n’était plus possible avant le 31 décembre 2010, ce dont toutes les parties étaient avisées. Elle précise ensuite que la solution du paiement différé avec clause résolutoire n’est de nouveau envisagée par le vendeur qu’à l’issue du mois de janvier, lorsque l’existence du prêt est certaine mais que la mise à disposition des fonds tarde. Elle avance donc qu’il est faux d’affirmer qu’il suffisait d’établir un acte avec paiement différé et clause résolutoire à partir du 15 décembre 2010 pour qu’ils ne subissent aucun préjudice. Elle rappelle que la signature, du seul fait de l’absence d’immatriculation de la SCI STAL au RCS, était impossible avant la dernière semaine de décembre.

Enfin, elle soutient qu’à la réception du compromis de vente le 14 décembre 2010 et jusqu’au 28 décembre 2010, elle a fait en sorte de privilégier une signature de l’acte avant le 31 décembre 2010. Elle indique que ce n’est que le 30 décembre 2010, lorsque le notaire a été informé que le prêt souscrit par les demandeurs n’aurait force exécutoire qu’en 2011, que le dépôt du compromis au rang des minutes de l’étude a été acté car le vendeur n’entendait pas, dans ces circonstances, accorder sa signature à l’acte définitif dont un projet avait été rédigé. En outre, elle avance que même si le vendeur en avait décidé autrement, à la date du 30 décembre 2010, les statuts de la SCI STAL ne lui avaient pas été transmis, ce qui ne permettait pas d’instrumenter l’acte.

Elle en conclut que l’impossibilité pour les parties à l’acte authentique de signer avant le 31 décembre

2010 était acquise.

Sur la responsabilité de la société MD INVEST, elle souligne que c’est cette dernière qui a procédé au montant financier et fiscal et qu’elle s’est faite rémunérer ses prestations à ce titre. Elle ajoute que le compromis a été signée 25 novembre 2010, hors sa présence, et sous l’égide du gestionnaire de patrimoine. Elle précise qu’il n’a pas été précisé aux époux X qu’à défaut de réitération de l’acte devant notaire le 31 décembre 2010, ils perdraient le bénéfice de la réduction fiscale escomptée.

Sur la responsabilité des époux X, elle souligne que le notaire n’a commis aucune faute puisque Maître Y n’était chargé que de recevoir l’acte authentique et a été tenu à l’écart des modalités d’acquisition. Elle souligne qu’à aucun moment les époux X ne l’ont interrogé sur les conséquences fiscales d’une acquisition avant ou après le 31 décembre 2010 et qu’ils se sont totalement remis à leur conseiller en gestion de patrimoine et à la société de promotion immobilière.

Sur la faute de Maître Y, elle rappelle qu’il n’est intervenu que pour formaliser et recevoir l’acte authentique, qu’il n’était pas chargé de l’obtention de l’avantage fiscal, la société MD INVEST en étant chargée, ni de la mise en place du prêt qui ressortait aussi du rôle de la société MD INVEST. Elle rappelle encore que c’est justement le retard dans la mise en place du prêt qui a interdit la régularisation de l’acte de vente avant le 31 décembre 2010. Elle soutient ensuite que la mention de la réduction fiscale de 25% au titre de l’investissement Scellier dans l’acte de vente a été mentionnée sur l’affirmation de la société MD INVEST et qu’il a précisé que la disposition fiscale litigieuse ne s’applique que sous certaines conditions. Elle ajoute que le notaire a précisé que la vente a été précédée d’un contrat de réservation en date du 25 novembre 2010, de sorte qu’il pensait se situer dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, avec signature d’un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010, qui permettait de bénéficier de l’avantage fiscal. Or, elle explique que le contrat régularisé entre le vendeur et l’acheteur directement sans le concours du notaire, s’il ressemble à un contrat de réservation, s’intitule en réalité 'compromis de vente'. Elle soutient que la présentation de ce document ainsi que l’absence de mention de la nécessité de régulariser l’acte avant le 31 décembre 2010 ont induit Maître Y en erreur et dans la croyance fausse qu’il s’agissait d’un contrat de réservation, lequel aurait permis de recevoir la vente avant le 31 janvier 2011 et de faire bénéficier aux acquéreurs du dispositif Scellier. Elle rappelle que Maître Y, dès réception du compromis de vente, a attiré l’attention des parties sur la difficulté de régulariser l’acte avant le 31 décembre 2010, et a tout fait pour que les acquéreurs bénéficient de l’avantage fiscal.

Sur le prétendu préjudice subi et l’absence de lien de causalité, elle soutient que le notaire ne peut être reconnu responsable alors que le dommage qui est invoqué se serait réalisé même s’il n’avait commis aucune faute. Elle fait valoir que les époux X ne peuvent soutenir que le défaut d’information du notaire a contribué à leurs préjudices alors que l’investissement immobilier qu’ils réalisaient était voué à l’échec dès le 25 novembre 2010, date de signature du compromis de vente. Elle souligne que la loi prévoyait le bénéfice du taux de 25% aux immeubles acquis en l’état future d’achèvement, or, les époux X ont acquis un immeuble achevé et Maître Y n’est jamais intervenu à l’acte. Elle ajoute que même mieux informés, ils n’auraient pas pu bénéficier de la réduction de 25% que l’acte ait été signé ou non avant le 31 décembre 2010.

Elle explique enfin que les époux X soutiennent qu’ils n’auraient pas signé l’acte le 27 janvier 2011 s’ils avaient été informés de l’impossibilité de bénéficier du taux de réduction, de sorte que leur préjudice consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. Elle soutient donc que leur préjudice ne peut être indemnisé par la différence de réduction d’impôts de 25% à 15% à laquelle, selon eux, ils auraient pu prétendre. En outre, en l’absence de tout investissement, ils n’auraient pas obtenu une quelconque réduction d’impôts et surtout ils auraient dû payer leur impôt sur le revenu correspondant au montant du redressement fiscal subi. Elle fait valoir qu’ils demandent l’indemnisation d’un préjudice futur incertain.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2018, la société MD INVEST demande à la cour de :

' à titre principal,

• dire qu’elle n’a commis aucune faute,

• dire que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice actuel,

en conséquence

• débouter les époux X et la SCI STAL de l’intégralité de leurs demandes articulées à son encontre,

' à titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la cour estimait sa responsabilité engagée et le préjudice des époux X caractérisé,

• débouter les époux X de leur demande de condamnation in solidum d’ elle et de Maître Y pour l’ensemble de leurs préjudices,

• ordonner un partage de responsabilité entre elle et la SCP J-K Y et autres associés et dire qu’elle ne sera condamnée in solidum avec la SCP que dans la limite de 5% du préjudice subis par les demandeurs,

• condamner in solidum la SCP J-K Y et autres associés, les époux X et la SCI STAL à lui verser la somme de 3 000 euros aux entiers dépens et frais d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le société MD INVEST fait valoir que le principe de l’exclusion du taux de 25% de réduction d’impôt n’est pas acquis puisque l’article 199 septvicies du code général des impôts a toujours énoncé que le taux de réduction d’impôt de 25% s’appliquait aux logements construits en 2009 et 2010 et ne prévoit pas de conditions quant à la date de signature du contrat préliminaire ou de l’acte authentique de vente. Selon elle, il était possible de soutenir que le compromis de vente entrait dans le champ d’application de l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , étant donné qu’il s’agissait d’un programme de logements neufs inscrits dans une opération immobilière, et d’invoquer les dispositions de l’article 1589 du code civil puisqu’il faut s’atteler au contenu du contrat pour en apprécier la qualification exacte.

Elle soutient ensuite que les époux X et la SCI STAL ne peuvent plus se fonder sur sa simulation qui stipule que l’investissement sera réalisé le 15 décembre 2010, puisque leur investissement a été réalisé après cette date. Elle explique que lors de la réalisation de l’étude, selon les dispositions législatives en vigueur et pour un investissement devant être réalisé avant le 15 décembre 2010, l’opération prévue entrait dans le champ d’application de l’article 199 septvicies du code général des impôts qui prévoyait un taux de réduction de 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010. Elle précise qu’elle n’était pas partie au compromis de vente du 25 novembre 2010 et à l’acte de vente du 27 janvier 2011. Enfin, elle soutient que la DGFP se basant sur des dispositions transitoires non applicable au jour de la rédaction de la consultation, aucune faute ne peut être retenue contre elle.

Elle soutient encore qu’elle n’a aucune responsabilité, ni dans la rédaction de l’avant contrat et de l’acte de vente, ni dans le calendrier de signature des actes. Elle explique qu’elle n’est intervenue que pour réaliser une étude patrimoniale conformément au contrat la liant aux époux X. Elle avance en outre qu’elle n’avait aucune emprise sur le calendrier de la constitution de la SCI STAL à l’origine du retard dans la réalisation de l’opération et n’avait pas été avertie de l’adoption de la modification législative par Maître Y, alors même que celui-ci avait été prévenu par le promoteur immobilier.

Elle soutient aussi que seul le notaire, chargé du projet de défiscalisation et mandaté par le promoteur

immobilier pour réaliser toutes les ventes immobilières du projet, engage sa responsabilité. Elle soutient qu’il est censé connaître les dispositions législatives applicables à ses propres actes et qu’en qualité de notaire instrumentaire, il doit donner toute efficacité à l’acte qu’il rédige. Elle avance qu’il lui appartenait de vérifier que l’investissement envisagé est éligible à la réduction d’impôts au regard de la forme de l’avant contrat et de la date de réitération par acte authentique.

Elle explique enfin que la cause principale du préjudice invoqué par les époux X est la signature tardive de l’acte authentique de vente, ce qui ressort de la responsabilité exclusive du notaire. Elle soutient que si une faute lui est reprochée, elle est minimale par rapport à celle du notaire, de sorte que sa responsabilité doit être retenue à hauteur de 5%. Sur la proposition d’indemnisation faite aux époux X, elle explique qu’elle n’a été faite uniquement à titre commercial, et dès lors qu’elle a été rejetée, elle est désormais caduque.

Sur le préjudice invoqué par les époux X, elle fait valoir que ceux-ci ne justifient pas d’un préjudice dans la mesure où l’opération immobilière leur demeure profitable et ne démontrent pas que l’appel de taxes foncières constituent un préjudice lié à une erreur commise par l’un des différents intervenants. Elle avance qu’ ils bénéficient en réalité d’un enrichissement de leur patrimoine du fait de l’acquisition du bien immobilier et de la production des loyers, le tout avec le bénéfice d’une réduction d’impôts de 15%. Elle ajoute que leur préjudice est éventuel car il est susceptible d’évoluer en fonction de leur rémunération future et à tout le moins il ne consiste qu’en une perte de chance d’obtenir une réduction d’impôts plus importante que celle dont ils bénéficient actuellement. Or, elle rappelle que seul le préjudice actuel est indemnisable.

Elle en conclut que les époux X ne justifient d’aucun préjudice et à supposer même qu’ils subissent une perte de chance, ils doivent être déboutés de leurs demandes. Elle précise qu’elle n’a aucune responsabilité dans le redressement fiscal qui ne peut générer qu’un préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2018.

MOTIFS

1. Sur la faute de la société MD INVEST

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il en résulte qu’un conseiller en gestion de patrimoine, qui s’entremet dans des opérations d’investissement immobilier, se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement, notamment sur ses conséquences fiscales, et sur les choix à effectuer.

Sur ce,

La cour observe tout d’abord que la société MD INVEST, par l’intermédiaire de son gérant, s’est engagée, suivant courrier du 14 mai 2013, à quittancer la somme de 3 333 euros en date du 15 septembre 2009 de chaque année fiscale.

La cour remarque encore que le chèque de 3 333 euros produit par les époux X, s’il est bien établi à leur nom, a été émis par la 'HOLDING P C A’ domiciliée au 381 avenue des alliés à Audruicq alors que la société MD INVEST est domiciliée au 72 rue de l’Hôtel de Ville à Dunkerque selon le courrier du 14 mai 2013 ou au 35 quai du Wault à Lille selon la facture du 4 avril 2011.

Il s’ensuit que l’engagement pris par la société MD INVEST dans son courrier du 14 mai 2013 ne constitue pas de sa part une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques, de sorte qu’il n’est pas en soi suffisant pour constituer un aveu extrajudiciaire.

Ensuite, les époux X versent au débat un document intitulé 'Les caractéristiques de votre projet’ dont la première page comporte les éléments suivants :

• 'Cette simulation tient compte des dispositions légales (loi de finances 2010) et contractuelles en vigueur'

• 'M. X et M^me Z, compte tenu de votre situation familiale qui vous donne droit à 2,50 parts (…)'

• 'Nous avons étudié un projet d’investissement bénéficiant de la réduction d’impôts Scellier en application du régime spécifique aux logements intermédiaires'

• 'L’investissement sera réalisé le 15 décembre 2010 pour un prix d’acquisition de 305 000' euros.

Ils produisent également une facture de la société MD INVEST en date du 4 avril 2011 et au nom de M. X ; la lecture de cette facture montre qu’a été facturée la prestation suivante :

'Désignation : Etude Patrimoniale

— Etude et synthèse de votre situation patrimoniale et orientations proposées

Mise en place d’un investissement immobilier dans le cadre de l’amendement Scellier porté par une SCI à l’IR

— Recherche de financement de l’opération d’investissement'.

La cour constate à la lecture de deux courriers électroniques du 30 décembre 2010 envoyés par l’office notarial, que M. A, représentant la société MD INVEST, est intervenu postérieurement au 15 décembre 2010 dans l’obtention du prêt immobilier nécessaire à la réalisation de l’opération projetée, M. B, responsable secteur du Crédit Foncier, présentant même dans son mail, envoyé le 28 décembre 2010 à l’office notarial, 'M. A, de la société MD INVEST’ comme 'le conseiller de M. et M^me X'.

Ces éléments démontrent que la mission de la société MD INVEST consistait, d’une part, à conseiller les époux X en vue de la réalisation d’un investissement immobilier permettant de bénéficier des avantages fiscaux résultant du dispositif Scellier, et d’autre part, à rechercher le financement nécessaire à l’opération immobilière projetée, et que cette mission s’est poursuivie postérieurement au 15 décembre 2010.

Enfin, il est en l’espèce établi que l’investissement projeté n’a pas pu être fait avant le 15 décembre 2010 et que la signature de l’acte authentique de vente n’a pas pu intervenir avant le 31 décembre 2010, soit dans le délai permettant de bénéficier de l’avantage fiscal de 25% tel que prévu par le dispositif Scellier, ce que la société MD INVEST ne pouvait ignorer puisqu’elle avait pour mission de rechercher le financement nécessaire à l’opération envisagée et qu’elle est intervenue directement, par l’intermédiaire de M. A, son gérant, auprès de l’organisme prêteur pour la transmission de l’offre de prêt aux époux X comme cela résulte de l’échange de mails du 30 décembre 2010 versé par la SCP J-K Y et autres associés.

La cour constate que le document intitulé 'Les caractéristiques de votre projet’ précise en page 6 la nature du dispositif fiscal notamment en ces termes :

'Dispositif fiscal

Réduction d’impôt

La réduction se calcule sur le prix d’achat du logement auquel viennent s’ajouter certains frais liés à l’acquisition et, éventuellement, les dépenses de travaux de réhabilitation ou de transformation en logement. (…)

Le taux applicable varie en fonction de l’année de réalisation de l’investissement :

• 25% en 2009 et 2010,

• 15% à compter de 2011,

• 10% en 2012 (année de fin du dispositif)

(…)'

Il s’ensuit que la société MD INVEST savait que la vente devait intervenir avant le 31 décembre 2010 pour que les époux X et la SCI STAL puissent bénéficier de l’avantage fiscal de 25%.

Compte tenu de ces éléments et dans la mesure où la prorogation prévue par l’article 62 de la loi de finance rectificative pour 2010 n’était pas applicable aux ventes d’immeubles achevés, la société MD INVEST, aurait dû conseiller les époux X sur les conséquences fiscales de l’investissement immobilier en l’absence de signature de l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010 et aurait dû attirer leur attention sur le taux de réduction d’impôts applicable au jour de la signature de l’acte authentique le 27 janvier 2011.

Or, force est de constater que la société MD INVEST ne démontre pas avoir accompli son obligation d’information et de conseil à l’égard des époux X, notamment sur les conséquences fiscales liées à la date de signature de l’acte authentique d’achat d’un logement neuf valant date de réalisation de l’investissement locatif Scellier.

Il s’ensuit que la société MD INVEST, faute de démontrer qu’elle a attiré l’attention de ses clients, les époux X, sur la baisse du taux de réduction d’impôt prévu au dispositif Scellier, dans l’hypothèse d’une signature de l’acte authentique de vente après le 31 décembre 2010, a commis une faute contractuelle à leur égard, mais aussi une faute délictuelle à l’égard de la SCI STAL, la cour observant à titre surabondant que la société MD INVEST avait annoncé dans le document intitulé 'Les caractéristiques de votre projet’ une exonération de la taxe foncière les deux premières années à hauteur de 80%.

Le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque sera en conséquence confirmé de chef.

2. Sur la faute de la SCP J-K Y et autres associés

Aux termes de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 après l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il s’ensuit que les notaires, avant de dresser les actes, doivent procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes.

Les notaires, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, engagent leur responsabilité lorsqu’ils disposaient d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Les notaires sont tenus d’attirer l’attention des parties sur les risques encourus, de sorte qu’en leur qualité d’officier ministériel, ils sont tenus d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les risques de leurs engagements, tenant notamment aux circonstances de fait dont il a connaissance.

Les notaires, tenus professionnellement d’éclairer les parties sur les conséquences des engagements qu’ils contractent, ne peuvent décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu’ils se sont bornés à donner la forme authentique à l’acte établi par les parties.

La preuve du conseil et de l’information donnés incombe au notaire.

Sur ce,

Les époux X versent au débat l’acte authentique de vente du 27 janvier 2011, dont il résulte :

• de la page 1, qu’il s’agit d’une vente achevée par Marignan Résidences au profit de la SCI STAL, étant par ailleurs précisé que le notaire 'a reçu la présente vente de biens achevés à la requête des parties',

• de la page 6, qu’ 'observation étant ici faite que le bien objet des présentes étant vendu achevé, les parties reconnaissent avoir été averties par les soins du Notaire associé soussigné que la présente vente constitue la première vente d’un immeuble dans les cinq années de son achèvement',

• de la page 7, que 'précision étant ici faite que la présente vente bénéficie de l’application des dispositions de l’article 62 de la Loi de Finances rectificatives pour 2010, prévoyant une mesure transitoire relative au maintien, sous certaines conditions, du taux de 25% de réduction dans le cadre des investissements << Scellier >> (logements non BBC), ayant été précédée d’un contrat de réservation en date du 25 novembre 2010, dont l’original a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de l’Office Notarial, suivant acte reçu par Maître J-K Y, le 30 décembre 2010',

• de la page 7, que le bien vendu est achevé depuis moins de cinq ans comme il résulte des attestations 'achèvement’ en date du 22 décembre 2008 et du 14 avril 2009.

La cour observe qu’est annexé à cet acte authentique de vente trois attestations d’achèvement de l’ensemble immobilier, dont fait partie l’appartement objet de la vente, établies le 22 décembre 2008 et le 14 avril 2009.

Est également annexé une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de la SNC Marignan en date du 16 avril 2009.

Dans un mail du 30 décembre 2010, M^me C de la SCP J-K Y et autres associés écrit : 'je prépare une procuration sous seing privé, s’agissant d’une vente achevée’ ; la cour relève aussi que dans son mail du 28 décembre 2010, elle communique en pièce jointe le 'projet d’acte de vente achevée au profit de M. et M^me X'.

Ces éléments démontrent

• d’une part, que la SCP J-K Y et autres associés n’ignorait pas l’avantage fiscal recherché par les époux X et la SCI STAL, à savoir un taux de réduction d’impôts de 25% en application du dispositif Scellier,

• d’autre part, que l’immeuble vendu ayant été achevé au plus tard le 16 avril 2009, il ne pouvait s’agir d’une vente en l’état futur d’achèvement, de sorte que ledit immeuble consistant en un logement neuf achevé, il ne pouvait pas bénéficier de la prorogation prévue à l’article 62 de la loi de finance rectificative pour 2010 et du maintien à titre transitoire du taux de réduction d’impôt de 25%.

En l’état de ces constatations et énonciations, la SCP J-K Y et autres associés a manqué à ses obligations à l’égard des époux X et la SCI STAL, ces manquements étant constitués par les circonstances de ne pas s’être assuré de la loi fiscale applicable à la vente, de ne pas avoir informé les époux X qu’ils ne bénéficiaient pas de la prorogation du taux de réduction d’impôts de 25% prévue par l’article 62 de la loi de finance rectificative pour 2010, et de ne pas avoir assuré l’efficacité juridique de l’acte instrumenté.

En conséquence, la SCP J-K Y et autres associés a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard tant des époux X que de la SCI STAL, étant surabondamment observé que la SCP J-K Y et autres associés a rappelé en page 26 de l’acte authentique de vente instrumenté que l’article 1383, I du code général des impôts, dans sa version applicable à l’espèce, 'exonère de la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les deux années qui suivent celle de leur achèvement, notamment les constructions nouvelles'.

Le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque sera donc confirmé de ce chef.

3. Sur le lien de causalité et les préjudices

En l’espèce, il est en premier lieu constant que la vente de l’immeuble litigieux n’a pas pu intervenir avant le 31 décembre 2010 et en second lieu, dans la mesure où la disposition transitoire prévue par l’article 62 de la loi de finance rectificative pour 2010 n’étant pas applicable à la vente dudit immeuble, que les époux X n’ont pas pu bénéficier du taux de réduction de 25% sur l’impôt sur les revenus sur la période 2011 – 2019 et la SCI STAL n’a pas pu bénéficier de l’exonération à hauteur de 80% de la taxe foncière sur deux années.

Dans leurs écritures, les époux X et la SCI STAL soutiennent tout d’abord en page 18 que le litige porte 'sur les fautes commises par les intimés qui n’avaient pas informé les concluants en temps utile de la nécessité de conclure la vente au plus tard le 31 décembre 2010' et qu’ 'informés de cette obligation, les époux X auraient pu renoncer à cet investissement puisque leur achat était conditionné à l’obtention de cette réduction de 25%'.

Ils précisent également en page 18 de leurs écritures que 'la perte de l’avantage fiscal de la Loi Scellier aurait pu être évitée avec un autre investissement et qu’elle n’était pas le seul préjudice dont les concluants demandaient l’indemnisation'.

Ils indiquent encore en page 19 de leurs écritures que 'le raisonnement du premier juge peut d’autant moins être admis que s’ils n’avaient pas conclu la vente, les concluants n’auraient sans doute bénéficié d’aucun avantage fiscal de type Scellier… mais ils n’auraient pas non plus subi de lourdes pertes que leur occasionne cet investissement'.

Sur ce, il est admis qu’un professionnel ne peut être condamné à prendre en charge les conséquences financières d’un redressement fiscal que s’il est établi que, dûment informé, le client n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

En l’espèce, les époux X et la SCI STAL produisent :

• un pouvoir daté du 2 décembre 2010 et signé par M. X par lequel ce dernier mandate Maître D de se présenter pour lui et son nom au greffe du tribunal de commerce de Dunkerque à l’effet d’y déposer la demande d’immatriculation de la SCI STAL,

• un courrier de Maître D du 7 décembre 2010 adressé au greffe du tribunal de commerce de Dunkerque, ce courrier ayant pour objet 'SCI STAL – Constitution’ et listant un certain nombre de pièces dont l’imprimé Mo,

• l’imprimé Mo fait à Dunkerque le 7 décembre 2010 par le mandataire Maître D.

Ils versent également un extrait Kbis du 15 décembre 2010, dont il s’évince que les statuts de la SCI STAL ont été déposés au greffe du tribunal de commerce de Dunkerque le 15 décembre 2010 et qu’une parution au Journal d’annonces légales était prévue le 17 décembre 2010.

Ensuite, la cour observe que :

• dans un mail du 23 décembre 2010, M^me C, de la SCP J-K Y et autres associés, a demandé à M^me E les éléments suivants :

— coordonnées de la banque et nom du conseiller pour lui permettre de procéder à l’appel de fonds avant 'demain soir',

— statuts de la société et extrait Kbis,

• dans un mail du 23 décembre 2010, M. B, responsable secteur du Crédit Foncier, indique qu’il intervient auprès 'de notre prescripteur, conseiller de M. et M^me X, pour récupérer dans les plus brefs délais les documents manquants concernant la SCI (statuts et Kbis)'

• dans deux mails du 28 décembre 2010, M^me C, de la SCP J-K Y et autres associés, écrit :

— qu’elle n’a toujours pas reçu les pièces suivantes à savoir les coordonnées de la banque ainsi que le nom du conseiller de la SCI STAL et les statuts de ladite SCI,

— que l’offre de prêt devait être émise 'le 23 décembre dernier',

— qu’elle ne pourra faire qu’un appel de fonds qu’à compter du mercredi 29 décembre pour une signature éventuelle le vendredi 31 décembre sous réserve notamment que la banque puisse effectuer un virement 'TGV',

— qu’elle n’a pas réussi à joindre M^me E de la SNC Marignan et M. B, responsable secteur du Crédit Foncier, à plusieurs reprises,

— qu’elle a tenté de joindre les époux X et leur a laissé un message la semaine précédente, et qu’elle a tenté de les joindre la veille et 'à l’instant’ mais en vain,

— qu’elle craint que la signature de vendredi ne soit compromise, étant précisé qu’il s’agit du 31 décembre 2010, n’ayant ni le nom de l’acquéreur, ni les coordonnées de la banque, ni le type de financement.

M. B, responsable secteur du Crédit Foncier, répond à M^me C par un mail du 28 décembre 2010 dans lequel il indique que M. A, de la société MD INVEST lui a fourni les renseignements demandés.

Le 30 décembre 2010, M^me C, de la SCP J-K Y et autres associés écrit à M. B, responsable secteur du Crédit Foncier, que :

• elle a eu M. A au téléphone qui l’a informée que les époux X ont eu leur offre de prêt le 29 décembre 2010,

• elle confirme n’avoir aucun élément concernant le nom de la banque et le financement avant son mail du 28 décembre 2010,

• elle reste dans l’attente des statuts de la société et de l’offre de prêt.

Ces éléments démontrent que les époux X, même dûment informés par la société MD

INVEST et la SCP J-K Y et autres associés de la législation fiscale applicable et de la nécessité, pour obtenir l’avantage fiscal de 25%, de réaliser l’investissement en signant l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010, n’auraient pas été en mesure de signer ledit acte avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier de l’avantage fiscal qu’ils attendaient.

Les époux X soutiennent dans leurs écritures que rien n’empêchait la signature de l’acte authentique avant le 31 décembre et qu’il suffisait donc de prévoir un déblocage des fonds à terme avec insertion d’une clause résolutoire comme envisagé par M^me E de la SNC Marignan dans son mail du 17 décembre 2010,

La cour observe qu’il est écrit dans ce courriel les éléments suivants :

'Si la signature de l’acte devait intervenir en prévoyant un déblocage des fonds à terme (comme << Péquignot >> l’année dernière), cette dernière ne pourra être effectuée que :

— soit assortie d’une garantie ferme, l’offre de prêt acceptée ne suffisant pas,

— soit avec une clause résolutoire.'

Pour autant, il résulte des échanges de mails ci-dessus énoncés que la SCP J-K Y et autres associés n’était toujours pas en possession des statuts de la SCI STAL à la date du 30 décembre 2010, de sorte que même correctement informés, les époux X n’auraient pas pu signer l’acte authentique de vente avec paiement différé et clause résolutoire avant le 31 décembre 2010 et bénéficier de l’avantage fiscal de 25% prévu par le dispositif Scellier, et étant remarqué qu’ils n’ont eu leur offre de prêt que le 29 décembre 2010.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations que, dûment informés par la société MD INVEST et par la SCP J-K Y et autres associés, et compte tenu de la circonstance que les époux X n’auraient pas en tout état de cause pu se conformer à l’obligation de signer l’acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010, ces derniers auraient renoncé à l’opération, comme ils l’écrivent en page 18 de leurs conclusions, ce dont il résulte qu’ils auraient dû s’acquitter de l’impôt sur le revenu sans pouvoir bénéficier d’aucun avantage fiscal, étant précisé qu’ils ne démontrent pas qu’ils auraient pu bénéficier d’une solution alternative au dispositif Scellier dans les délais requis.

En conséquence, les manquements de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés ne sont pas de manière directe et certaine à l’origine de la perte financière des époux X constitué par une réduction d’impôt de 15%, inférieure à la réduction de 25% espérée.

En l’absence de lien de causalité entre les fautes reprochées à la société MD INVEST et à la SCP J-K Y et autres associés et les préjudices allégués au titre de la réduction d’impôt, le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

La SCI STAL soutient également qu’elle a été exposée au paiement de la taxe foncière pour les années 2012 et 2013 à hauteur de 1 453 euros et de 1 482 euros alors qu’elle devait bénéficier d’une exonération à hauteur de 80% pendant deux années.

La cour observe que la page 1 du document intitulé 'Les caractéristiques de votre projet’ indique que les époux X doivent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière les deux premières années à hauteur de 80% alors que la DGFP a refusé à la SCI STAL le bénéfice de cette exonération partielle de la taxe foncière, comme cela résulte notamment du courriel du 8 octobre 2012 envoyé par M. A de la société MD INVEST à M^me C de la SCP J-K Y et autres associés.

En application de l’article 1383, I du code général des impôts, dans sa version applicable à l’espèce, l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties ne s’applique que dans les deux années qui suivent celle de leur achèvement, notamment les constructions nouvelles, ce qu’a rappelé la SCP J-K Y et autres associés en page 26 de l’acte authentique de vente qu’il a instrumenté, de sorte que la SCI STAL ne pouvait manifestement plus bénéficier de cette exonération de taxe foncière pour les années 2012 et 2013, l’immeuble ayant été achevé le 24 avril 2009 comme cela résulte des motifs sus-énoncés.

Il s’ensuit que correctement informée par la société MD INVEST sur le bénéfice de l’exonération partielle de la taxe foncière durant les deux années qui suivent l’achèvement de l’immeuble, la SCI STAL aurait pu renoncer à l’acquisition de l’immeuble litigieux, ce dont il résulte qu’elle n’aurait pas été exposée au paiement de la taxe foncière rappelée.

En conséquence, les manquements de la société MD INVEST sont de manière directe et certaine à l’origine du paiement de l’intégralité de la taxe foncière par la SCI STAL pour les années 2012 et 2013 au lieu des 80% annoncé par la société MD INVEST.

La société MD INVEST sera donc condamnée à payer à la SCI STAL, comme demandé par celle-ci, la somme de 2 348 euros correspondant à 80% des taxes foncières rappelées pour les années 2012 et 2013.

Ensuite, les époux X soutiennent que s’ils n’avaient pas conclu la vente, il n’auraient pas subi les lourdes pertes que leur occasionne cet investissement ; ils expliquent qu’avec un taux de réduction d’impôt de 15%, leur opération immobilière est devenue 'financièrement déplorable’ et qu’ils subissent un déficit mensuel de 963,21 euros.

A l’appui de cette prétention, les époux X soutiennent que pour tenter de limiter leurs pertes mensuelles, ils ont renégocié le prêt immobilier consenti à la SCI STAL.

Les époux X versent au débat le tableau d’amortissement du prêt accordé à la SCI STAL le 6 juin 2011 par la Banque populaire du Nord pour un montant de 317 000 euros à un taux de 3,40% et sur 240 mois, la SCI STAL devant s’acquitter d’une échéance mensuelle de 1 896,18 euros,

Pour autant, la cour observe que la 'date de réalisation’ est le 6 juin 2011, de sorte que cette date est manifestement postérieure à la signature de l’acte authentique de vente le 27 janvier 2011 et étant rappelé que les époux X, au vu des échanges de mails ci-dessus énoncés, ont obtenu leur offre de prêt pour l’immeuble litigieux le 29 décembre 2010, étant encore précisé que M^me E, de la SNC Marignan, indique dans son mail du 12 janvier 2011 adressé à M^me C, de la SCP J-K Y et autres associés, qu’elle a été informée par le Crédit Foncier que les fonds ont été débloqués et que M^me C lui répond par mail du 18 janvier 2011 qu’il ne s’agit pas du Crédit Foncier mais du Crédit Mutuel.

Ils produisent ensuite un tableau d’amortissement valant facture du prêt accordé à la SCI STAL le 23 octobre 2015 par la BNP Paribas pour un montant de 271 737,24 euros à un taux de 2,14% sur 180 mois, la SCI STAL devant s’acquitter d’une échéance mensuelle de 1 813,33 euros.

La cour constate cependant que ce tableau d’amortissement édité par la BNP Paribas ne comporte aucune mention, hormis l’indication manuscrite en haut à droite 'prêt renégocié à BNP', permettant de démontrer que ce tableau d’amortissement corresponde au prêt renégocié pour l’immeuble litigieux et allégué par les époux X.

A titre surabondant, la cour observe qu’en tout état de cause, les échéances mensuelles du prêt consenti par la Banque populaire du Nord et de celui consenti par la BNP Paribas sont similaires.

En conséquence, faute pour les époux X de justifier de la réalité du montant des échéances mensuelles du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition de l’immeuble litigieux, ils ne démontrent pas la réalité de leur déficit mensuel par suite de la réalisation de l’opération immobilière litigieuse, de sorte qu’ils n’apportent pas la preuve que leur opération immobilière est devenue 'financièrement déplorable’ comme ils le prétendent.

Il convient donc de débouter les époux X de leur demande de condamnation de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés à payer, à titre de dommages et intérêts d’un montant équivalent à la réduction d’impôts, certaines sommes.

Enfin, il n’est pas contestable que les manquements retenus à l’encontre de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés ont induit en erreur les époux X dans l’établissement de leurs déclarations fiscales, de sorte que ces manquements sont en lien de causalité directe et certaine avec le préjudice moral de ces derniers constitués par les contraintes résultant d’un contrôle fiscal et des démarches auprès de la DGFP et justement évalués par les premiers juges à la somme de 1 000 euros.

La société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés seront condamnées in solidum à payer la somme de 1 000 euros aux époux X en réparation de leur préjudice moral.

Le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque sera donc confirmé de ce chef.

La cour observe encore que les manquements retenus à l’encontre de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés sont directement et certainement à l’origine des intérêts et majorations de retard payés à l’administration fiscale qui s’élèvent à la somme de 356 euros suivant le courrier du 9 janvier 2013 de la DGFP et l’avis d’imposition 2013 sur les revenus de l’année 2011.

La société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés seront condamnées in solidum à payer la somme de 356 euros aux époux X au titre des intérêts et majorations de retard.

Le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque sera en conséquence infirmé de ce chef.

Les manquements retenus à l’encontre de la société MD INVEST sont encore directement et certainement à l’origine de la pénalité de retard payée par la SCI STAL à la DGFP au titre de l’imposition foncière qui s’élève à la somme de 145 euros suivant la lettre de relance de l’administration fiscale en date du 19 novembre 2012.

La société MD INVEST sera condamnée à payer la somme de 145 euros à la SCI STAL au titre de la pénalité de retard pour le rappel de la taxe foncière 2012.

4. Sur le partage de responsabilité entre la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés

Les manquements de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés à l’égard des époux X et de la SCI STAL étant d’égale importance et ayant contribué à parts égales dans la réalisation du préjudice subi par les époux X et la SCI STAL, il convient de dire que chacun sera tenu pour moitié de la dette envers l’autre.

5. Sur les demandes annexes

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés aux entiers dépens de première instance et de la procédure devant la cour d’appel ; les mêmes considérations d’équité conduisent à condamner in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y à payer aux époux X et à la SCI STAL la somme de 5 000 euros au titre des procédures de première instance et devant la cour d’appel sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Vu le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque

Vu l’arrêt du 3 mai 2018 de la Cour de cassation,

CONFIRME le jugement du 29 avril 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque, en ce qu’il a condamné in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés à payer à M. F X et M^me G Z, épouse X la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant du contrôle fiscal,

L’INFIRME en toutes ses autres dispositions

ET STATUANT A NOUVEAU DE CES CHEFS,

Condamne la société MD INVEST à payer à la SCI STAL la somme de 2 493 euros au titre du paiement de la taxe foncière pour les années 2012 et 2013 et de la pénalité de retard pour la taxe foncière de 2012 avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt,

Condamne in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés à payer à M. F X et M^me G Z, épouse X la somme de 356 euros au titre des intérêts et majorations de retard avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt,

Déboute M. F X et son épouse, M^me G Z, épouse X de leur demande de condamnation in solidum de la société MD INVEST et de la SCP J-K Y et autres associés à payer, au titre de la réduction d’impôt ou à titre de dommages et intérêts d’un montant équivalent après imputation du réglement de 3 333 euros effectué par la société MD INVEST, les sommes de 21 331,20 euros à M. F X et de 5 332,80 euros à M^me G Z, épouse X ,

Dit que la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés seront tenus chacun pour moitié de la dette envers l’autre,

Condamne in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés aux dépens de première instance et de la procédure devant la cour d’appel

Condamne in solidum la société MD INVEST et la SCP J-K Y et autres associés à payer M. F X et son épouse, M^me G Z, épouse X et à la SCI STAL la somme de 5 000 euros au titre de la procédure de première instance et de celle devant la cour d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente

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