Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 07 JUIN 2017 (n° , 1 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16668

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/16782

APPELANTE :

SARL HOA TONG prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 401 448 352

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0521

INTIMÉE :

XXX prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 407 636 224

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Représentée par M^e PUYLAGARDE de la SELARL CHEMOULI DALEN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P349

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

****** Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2002, la S.C.I. XXX a donné à bail à la société Hoa Tong OA TONG divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble, situés à droite de la porte cochère, à XXX Paris 3^e. Le bail a été consenti à compter du 25 juillet 2002 pour se terminer le 24 juillet 2011 moyennant un loyer de 76 225 euros.

La destination est la suivante : traiteur en plats froids à emporter ou à consommer sur place à l’exclusion de tous plats nécessitant l’installation à partir du local loué d’une cheminée, restauration dans le cadre exclusif de l’utilisation de ce local en tant qu’annexe du local voisin, déjà loué à la SARL Hoa Tong par un bail consenti le 20 avril 1995 portant sur des locaux situés dans le même immeuble.

La locataire a relié l’ensemble des locaux loués suivant ces deux baux pour y exercer une activité à usage de restauration.

La société Hoa Tong a sollicité, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 janvier 2010, une demande de révision du loyer sur le fondement de l’article 1145-39 du code de commerce.

N’ayant pas reçu de réponse de la société bailleresse au mémoire qu’elle lui a notifié le 24 mars 2011, la société Hoa Tong a assigné par acte du 23 novembre 2011 la S.C.I. XXX aux fins de voir fixer le loyer révisé à compter du 22 janvier 2010, à la somme annuelle de 60 400 euros.

Suivant jugement en date du 20 juin 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté que les dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce étaient applicables et désigné M^me X remplacé par M. D A en qualité d’expert aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 22 janvier 2010 et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 83 050 euros hors taxes hors charges par an.

L’expert a déposé son rapport le 19 juin 2013 concluant à une valeur locative de 67 500 euros au 22 janvier 2010 soit un prix unitaire de 450 euros le m2.

Par jugement en date du 28 janvier 2015, assorti de l’exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 72 000 euros en principal par an à compter du 22 janvier 2010, le montant du loyer révisé du bail entre la S.C.I. XXX et la SARL Hoa Tong pour les locaux situés XXX 3^e toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamné la S.C.I. 35/37 Rue Beaubourg à payer à la SARL Hoa Tong les intérêts au taux légal sur le trop perçu des loyers, à compter du 23 novembre 2011,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

La SARL Hoa Tong a relevé appel de la décision par déclaration du 30 juillet 2015.

En parallèle à cette procédure, la SARL Hoa Tong a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 1^er juillet 2014, et la bailleresse a répondu par un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

XXX a aussi notifié à sa locataire un congé comportant refus de renouvellement du second bail portant sur les locaux situés à gauche de la porte cochère, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2015.

A la demande de la S.C.I. XXX, un expert a été désigné en la personne de M. Y par ordonnance de référé en date du 5 mai 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 décembre 2015 la SARL Hoa Tong demande à la Cour, au visa des articles L 145-39, R145-3 à R145-7, R145-20 alinéa 3, R145-22 al 1^er et R145-26 du Code de Commerce, de :

Au principal

FIXER le loyer révisé au 22 janvier 2010 des lieux loués situés à XXX à Paris 3^e, à la somme annuelle de 60 000 euros en principal, représentant 400 euros le m2 pondéré ;

Subsidiairement

FIXER le loyer révisé à compter du 22 janvier 2010 à la valeur locative telle que celle-ci a été retenue par l’expert A aux termes de son rapport du 17 juin 2013, soit à 67 500 euros par an en principal, représentant 450 euros le mètre carré pondéré ;

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

XXX à payer à la société Hoa Tong la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de M^e Alain Lebeau, avocat aux offres de droit, pour ceux dont il a fait l’avance, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 décembre 2015 la SCI XXX demande à la Cour, au visa des articles L.145-33 et L.145-39 du Code de commerce, de :

DEBOUTER la Société Hoa Tong de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

INFIRMER le jugement rendu le 28 janvier 2015 sur le montant du loyer révisé,

FIXER, à compter du 22 janvier 2010, le montant du loyer révisé à la somme annuelle en principal de 82 500 euros en retenant un prix du m2 unitaire de 550 euros et une surface pondérée de B,

CONFIRMER le jugement rendu le 28 janvier 2015 en ce qu’il a fixé le taux des intérêts légaux sur le trop perçu de loyer à compter du 23 novembre 2011, date de la demande en justice,

REPORTER en conséquence la capitalisation,

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus,

DIRE ET JUGER que l’équité commande de ne pas faire en l’espèce application des dispositions de l’article 700 du CPC comme d’usage en cette matière,

— CONDAMNER la société HOA TONG au paiement des entiers dépens d’appel.

ET SUR CE

Chacune des parties a fait appel à des experts immobiliers de nature à permettre de déterminer la valeur locative des lieux loués, M. E C pour la société locataire, M. F Z et M^me G H pour la société bailleresse.

Le juge des loyers a retenu une valeur locative unitaire de 480 € le m²B pour une valeur locative globale de 72.000 €.

Sans contester les coefficients de pondération retenus par l’expert judiciaire qui a conclu à une surface pondérée de 150 m2B, la SARL Hoa Tong elle remet en cause les références locatives fournies par la bailleresse. Elle critique les références proposées par M Z comme étant anciennes et éloignées de la boutique considérée, relevant que sur les 22 références citées par cet expert il n’y en a que 7 dont la valeur locative est supérieure à 500 € le m²B et que ces boutiques sont situées à des emplacements de meilleure commercialité.

Elle conteste aussi parmi les 10 références proposées par M^me G H expert choisi par la partie adverse celles qui ne concernent pas des commerces de restauration et ne retient que deux références concernant des cafés d’une valeur de 455 €/m²B et 458 €/m²XXX, tout en soutenant que les cafés ont une marge élevée supérieure à la restauration.

Elle rappelle que ne doivent pas être pris en compte les loyers décapitalisés, qui doivent être écartés conformément à une jurisprudence majoritaire. En revanche elle met en avant les références retenues par l’expert judiciaire désigné, M. A, allant de 291 €/m²B à 515 €/m²B pour les nouveaux baux et loyers de marché, soit un loyer moyen de 386 €/m²B, des références allant de 380 €/m²B à 400 €/m²B pour les renouvellements amiables, soit un loyer moyen de 391 €/m² B et des références judiciaires allant de 250 €/m²B à 400 €/m²B, soit un loyer moyen de 338 €/M²B ; elle en déduit qu’en aboutissant à un prix unitaire de 450 euros/m2B, plus élevé que la moyenne de l’ensemble des références (372 euros/m2B) à laquelle l’article R 145-7 du code de commerce prescrit de se référer, l’expert a commis une erreur et propose de fixer une valeur locative de 400 euros/m2B.

Elle demande à titre subsidiaire que le rapport soit entériné à compter de la date de la demande de révision.

XXX ne conteste pas l’application de l’article L.145-39 du Code du commerce ni le fait que le montant du loyer fixé en révision doit correspondre au montant de la valeur locative des locaux à la date de notification de la demande de révision. Elle demande, comme l’appelante, que la surface pondérée soit retenue pour B, mais fait valoir son désaccord sur le prix unitaire proposé. Elle sollicite la fixation d’une valeur locative unitaire de 550 euros/m2B, soit 82.500 €/an.

Elle critique les références de M. C expert choisi par la locataire comme étant trop anciennes ou trop éloignées de la boutique concernée, et conteste par ailleurs les références fournies par l’expert judiciaire M. A, en considérant que 8 d’entre elles doivent être écartées car antérieurs à 2007 et 2 sont situées dans un périmètre supérieur à 600m.

Elle conteste les trois critères de minoration retenus par M. A (dépendance du local étudié par rapport au local voisin, fixation forfaitaire de 10% des charges locatives, exclusion d’éléments de comparaison intégrant des décapitalisations).

Elle soutient que, contrairement aux dires de M. A qui a retraité les valeurs locatives proposée par M^me G H en excluant la prise en compte de versement d’un droit de bail ou d’un droit d’entrée, la décapitalisation doit être intégrée car cet élément peut avoir un impact sur la valeur locative et qu’aucun élément de droit ne s’y oppose.

Sur l’application des dispositions de l’article L.145-39 du code du commerce :

Le loyer a été fixé contractuellement à la somme de 76.225 €, et au jour de la demande de révision le 22 janvier 2010, le loyer indexé s’élevait à la somme de :

XXX 2009) / 1145 (indice 3°T 2001) = 99.991 €, soit une augmentation de + 31,18%.

Le juge des loyers commerciaux dans son jugement avant dire droit du 20 juin 2012 a donc, à juste titre, relevé que du fait de l’application de la clause d’échelle mobile, le loyer avait augmenté de plus de 25% depuis la dernière fixation amiable et qu’en conséquence les dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce étant applicables, il convenait de fixer le loyer révisé au montant de la valeur locative des locaux à la date du 22 janvier 2010.

Sur la description des locaux :

Du rapport d’expertise il ressort que les locaux sont situés XXX, qui est une assez large artère qui va de la XXX à XXX. XXX est décrite comme une artère animée avec une circulation automobile assez intense et à sens unique (du Nord au Sud) qui longe notamment le Centre Pompidou.

L’immeuble est placé à une centaine de mètres au nord du Centre Pompidou; il est bien desservi en transports publics: autobus 38, 17 et 75 et stations de métro « Rambuteau » (100 m) et « Arts et Métiers » (400m). L’accessibilité automobile souffre de la grande difficulté de stationnement en surface qui est partiellement compensée par la présence de plusieurs parkings souterrains.

La commercialité diversifiée sur l’ensemble de la rue est plutôt bonne pour les commerces de restauration en raison de la fréquentation du Centre Pompidou.

Les locaux sont situés dans un immeuble d’angle haussmannien, en D de taille ouvragée avec couverture brisis ardoise et terrassons zinc, avec élévation sur caves, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage droit et en léger retrait et d’un sixième étage mansardé, avec balcons filants aux 2^e et 5^e étages, façades ouvragées et garde-corps en fer forgé.

L’immeuble datant de la fin du 19^e siècle est de belle facture; sa situation en angle pointu sur une assez large artère lui confère une bonne visibilité.

La distribution des locaux se présente de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée : un grand local d’angle avec façade de 7,50 m sur la XXX, de 3,50m en pan coupé et de 16 m sur l’impasse Beaubourg ; au fond à droite du local, escalier privatif menant au sous-sol

— au sous-sol : dégagement ouvrant sur un très grand dégagement desservant une grande salle de réception avec une grande réserve attenante et deux blocs sanitaires ; le grand dégagement communique avec une cuisine dépendant d’un local voisin également loué à la SARL Hoa Tong.

Les locaux disposent de deux accès : l’un sur le pan coupé et le second sur l’impasse Beaubourg. Ils sont en bon état d’usage et présentent une consistance et des aménagements de bonne qualité. La particularité notable du local, selon l’expert, tient à l’absence d’une cuisine intérieure.

La surface totale calculée par l’expert s’établit à 280m²U, et après pondération à 150m², qu’aucune des parties ne conteste.

Sur la valeur locative :

M. A a retenu 17 éléments de comparaison, et en excluant ceux antérieurs à 2005 car trop anciens et plus proches de la date de fixation du loyer initial que du loyer révisé, on peut retenir 3 nouveaux baux signés entre 2006 et 2007 pour des loyers variant entre 291 €/m²B à 515 €/m²B, un renouvellement amiable en 2005 pour un prix de 400 €/m²B, 2 loyers de marché en 2007 et 2008 (avec versement d’un droit d’entrée ou droit au bail mais non inclus dans la valeur locative) de 435 €/m²B et 476 €/m²B, et 6 loyers déplafonnés fixés judiciairement entre 2006 et 2011 allant de 250 €/m²B à 400 €/m²B.

Les loyers incluant le droit d’entrée ou droit au bail seront écartés, dans la mesure où le prix de cession payé par le locataire cédant au locataire cessionnaire ne saurait avoir d’incidence sur la fixation du loyer fixé entre le locataire et le propriétaire, le paiement d’un droit d’entrée ne constituant pas un élément du loyer.

Les autres références postérieures à 2004 proposées par M. C sont un loyer de marché de 529 €/m²B au XXX, 3 loyers pour lesquels il a été versé un droit au bail en 2007 et 2008 allant de 374 €/m²B à 476 €/m²B (sans décapitalisation) et un loyer en renouvellement pour un prix de 270 €/m² en 2009, les 2 loyers judiciaires fixés en 2002 étant trop anciens pour pouvoir être retenus.

La note de consultation de l’expert Z produite par la S.C.I. XXX, donne d’autres termes de comparaison :

—  7 locations nouvelles de boutiques postérieures à 2004, pour une valeur locative comprise entre 375 €/m²B et 660 €/m²B, les 3 dernières références devant être écartées comme étant soit trop éloignées pour deux d’entre elles situées XXXà plus de 800m des locaux évalués), et la dernière étant une boutique de prêt-à-porter située aux portes du Forum des Halles – XXX -, emportant une commercialité nettement supérieure ; – 1 renouvellement amiable postérieur à 2004, portant sur un loyer de 400 € situé XXX, XXX ne peuvent servir d’élément comparatif, car situées au-deçà du périmètre de 500m habituellement examiné, et une dernière située Boulevard Sébastopol avec une valeur locative de 770 €/m²B, supérieure aux autres boutiques, compte tenu de sa surface de 194m2 et de sa destination d’ameublement ;

—  3 fixations judiciaires en 2005 et 2007 pour des loyers variant entre 350 €/m²B et 400 €/m²B.

Enfin dans son courrier du 26 avril 2013, M^me G H évoque 10 éléments de comparaison, dont 3 ont déjà été relevés par les experts précédents; certains incluant la décapitalisation doivent être écartés, de sorte que peuvent être retenus comme pertinents :

— trois loyers en renouvellement, dont 2 datant de 2008 et 2009 pour des valeurs de 778 €/m²P et 458 €/m²P, et un loyer de 2012 d’un montant de 1.520 €/m²P pour une Banque BRED, dont la spécificité n’est pas comparable avec le restaurant dont il s’agit ;

— quatre nouvelles locations dont 2 en 2010 et 2011 de boutiques de prêt-à-porter pour des loyers allant de 225 € à 565 €/m²B, une boutique d’ameublement pour un loyer de 1.200 €/m²P et un bail de 2005 portant sur une boutique XXX, dont la valeur indexée en 2010 de 90.950 € pour 84m²P permet d’évaluer la valeur locative en 2005 à 915 €/m²P environ.

Par ailleurs, l’expert M. A a tenu compte, sans que cela puisse être sérieusement contesté, de la situation des locaux plutôt favorable pour le commerce exercé, de leur bon état d’entretien et de leur bon niveau de confort, de l’absence de cuisine intérieure qui entraîne la dépendance du local étudié au local voisin comme indiqué dans le bail, et de la fixation forfaitaire des charges locatives.

Il s’ensuit que la valeur locative retenue par le juge des loyers commerciaux à compter du 22 janvier 2010 à la somme de : 480 €/m², soit 480 € x 150m² = 72.000 euros apparaît conforme au prix pratiqués dans le voisinage, au regard de la surface des locaux et du commerce exploité, et que le jugement sera confirmé.

Sur les autres demandes :

La disposition du jugement relative aux intérêts de retard sera confirmée, conformément à la demande des parties.

La capitalisation de ces intérêts dus pour une année entière sera ordonnée par application de l’article 1154 du code civil.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés et les frais d’expertise seront supportés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a engagés. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE