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COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C ARRET DU 02 MAI 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 15/01516 Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 FEVRIER 2015 TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 1114001429 APPELANTS : Monsieur A B né le XXX à XXX représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Madame C B (decédée le 4 Novembre 2015) née le XXX à XXX représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMES : Monsieur Y X né le XXX à ALGER (ALGERIE) 15 Rue Thibault 76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF représenté par M^e Jean François REYNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Madame E BOURGAIN épouse X née le XXX à CAUDEBEC-LES-ELBEUF 15 Rue Thibault 76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF représentée par M^e Jean François REYNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Février 2017 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 MARS 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Chantal RODIER, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : – contradictoire. – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Y et E X ont acquis par acte notarié du 23 décembre 2013 des locaux comprenant notamment un bail d’habitation consentie en 1988 à A et C B auxquels ils ont signifié un commandement de payer le 28 avril 2014 pour un arriéré locatif. Par acte du 9 juillet 2014, Y et E X ont assigné A et C B aux fins de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion avec indemnité d’occupation mensuelle de 400 €, et de les condamner à payer les sommes de 254,70 € au titre du commandement de payer, et de 2816,82 € au titre des indemnités d’occupation jusqu’à décembre 2014. Le jugement rendue le 19 février 2015 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif : • Prononce la résiliation du bail verbal. • Déclare en conséquence A et C B occupants sans droits ni titre. • Ordonne l’expulsion de A et C B et de tous autres occupants, avec si besoin est l’aide de la force publique et d’un serrurier, cette expulsion ne pouvant intervenir qu’à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera signifié conformément aux dispositions des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991, modifiés par les articles 118 et 120 de la loi du 29 juillet 1998. • Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due à 398,72 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamne à payer la dite somme. • Condamne A et C B à payer la somme de 2816,82 € au titre de l’arriéré locatif des mois de février à décembre 2014. • Condamne A et C B aux entiers dépens dont les frais de commandement de payer du 28 avril 2014, et à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. • Déboute des autres demandes.

Le jugement retient que A et C B ont cessé de leur propre initiative et sans autorisation le règlement intégral des loyers, et ce malgré le commandement de payer en date du 28 avril 2014 auquel ils n’ont pas donné suite, en invoquant la nécessité de réaliser des travaux dans les lieux loués, alors que l’état de vétusté constaté par le procès-verbal d’huissier à l’origine d’un trouble de jouissance ne justifie nullement une exception d’inexécution, l’occupation du logement ayant continué à être effective et les désordres ayant seulement constitué un inconfort d’occupation, et non une privation de jouissance. Le jugement considère qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, A et C B ne disposant plus de titre d’occupation des lieux du fait de la résiliation du bail et de leur expulsion. Le jugement retient que l’obligation de payer les loyers, charges ou indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et se trouve justifiée par les pièces produites. A et C B ont relevé appel du jugement le 27 février 2015. C B est décédée le XXX. La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 février 2017. Les dernières conclusions de Y et E X ont été déposées le 23 février 2017. Les dernières conclusions de A B ont été déposées le 25 février 2017. Y et F X ont déposé des conclusions le 27 février 2017. A B a déposé des conclusions d’incident le 1^er mars 2017. Le dispositif des dernières écritures de A B énonce : • Dire l’instance interrompue. • Juger que la demande en résiliation du bail est irrecevable faute pour les époux X d’avoir justifié qu’ils ont respecté les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. • Condamner les époux X à payer à G B du fait de leurs manquements à l’obligation de délivrance et pour troubles de jouissance la somme de 11 931,18 € correspondant aux loyers exigés depuis avril 2012. • Juger que la créance de loyer des époux X a été payée notamment par compensation avec la créance dont A B est titulaire, si bien qu’il n’y a pas eu d’impayé susceptible de constituer une faute et que la résiliation ne peut pas être prononcée. • Dire que le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, et suspendre en conséquence le paiement du loyer de manière rétroactive depuis le 29 janvier 2014. • Condamner les époux X à payer à A B une somme de 205,71 € par mois au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 1^er mai 2015 et jusqu’à la date à compter de laquelle le logement sera décent. • Juger en toutes hypothèses que A B ayant été bien fondé à opposer l’exception d’inexécution, la résiliation ne peut être prononcée. • Condamner solidairement les époux X à procéder aux travaux remédiant aux désordres constatés. • Dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 4 mois à l’issue de la signification de la décision, et sous astreinte de 2000 € par mois de retard et pendant un délai de 2 mois à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte. • Réserver la liquidation de l’astreinte. • Réserver les droits de A B pour les travaux qui devront être réalisés après ces premiers travaux. • Réserver le droit de A B de demander la condamnation des époux X à lui payer une somme équivalente au montant des travaux qu’il a réalisé dans les lieux loués. • Débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes, fins, et prétentions. • Condamner solidairement les époux X à payer à A B la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais de constat d’huissier du 19 avril 2012. A B soutient que l’instance est interrompue suite au décès de son épouse, C B, survenu le XXX. Il soutient que les époux X n’ont pas justifié avoir notifié au représentant de l’État l’assignation en résiliation du bail dans le délai imparti, de sorte que leur demande est irrecevable en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient qu’il n’a jamais manqué à ses obligations de locataire depuis 1988, et que c’est en réponse à l’attitude de ses bailleurs, qui ont refusé d’entreprendre les travaux nécessaires à rendre le logement décent, qu’il a suspendu le paiement des loyers, ne commettant ainsi aucune faute et mettant en 'uvre l’exception d’inexécution qu’il est fondé à soulever sans avoir à accomplir de formalité particulière. L’impayé est survenu en raison de l’attitude même des bailleurs qui ont voulu se priver de l’aide au logement en ne réalisant pas les travaux nécessaires à rendre le logement décent et en refusant de fournir à la CAF des informations objectives. Il ajoute que le constat d’huissier établi le 19 avril 2012 a relevé un nombre important de désordres liés à la vétusté du logement, notamment une charpente qui menace de s’écrouler, une installation électrique très ancienne, des infiltrations et une absence d’étanchéité, de sorte que les conditions prévues par le décret du 30 juin 2002 pour qualifier un logement de décent ne sont pas remplies. Il expose que le trouble de jouissance subi, qu’il évalue à la somme de 11 931,18 € (205,71 € de loyer x 58 mois d’avril 2012 à février 2017), est d’une durée supérieure à la période pendant laquelle il a cessé de régler les loyers, de sorte que ces deux créances connexes doivent se compenser dans l’hypothèse où l’exception d’inexécution ne serait pas admise. Il ajoute qu’outre le constat d’huissier, les époux X ont eux-mêmes rédigé un courrier dans lequel ils reconnaissent l’ampleur des travaux à réaliser, de sorte qu’ils sont mal fondés à contester les demandes de A B tendant à la remise en état du logement et à l’indemnisation de son préjudice. Il expose que contrairement à ce que soutiennent les époux X, il est parfaitement solvable, et avait l’intention d’acheter le bien loué au prix de 450 000 Francs conformément à la promesse de vente que ses bailleurs lui avaient faite, et qu’il a consigné le montant exact des loyers dus en fonction de la quote-part qui était à sa charge après déduction du montant versé directement au bailleur par la CAF étant à ce moment-là à jour de ses loyers. Il soutient que divers témoins attestent de l’état déplorable dans lequel se trouvait le logement et des travaux importants que A B a réalisé à sa charge et dont il demande le remboursement auprès des époux X pour un montant estimé à 72 000 €. Il soutient que la CAF, ayant constaté l’indécence du logement en août 2015, a cessé de verser l’allocation aux bailleurs, et le montant de cette allocation ne peut pas être inclus dans les sommes réclamées d’août 2015 à janvier 2017 puisque seule la quote-part à la charge de A B, consignée sur le compte CARPA, est exigible. Il expose que les époux X produisent un décompte sur la base d’un loyer de 398,72 € injustifié puisqu’il correspondrait à la fois au loyer du local à usage d’habitation d’un montant de 205,71 € et à celui du local commercial, alors que ce dernier fait l’objet d’un bail distinct, outre le fait que le bail d’habitation étant verbal, il n’est susceptible d’aucune indexation. Le dispositif des dernières écritures du Y et E X énonce : • Débouter A B de toutes ses demandes, fins, et conclusions. • Confirmer le jugement du 19 février 2015 dans toutes ses dispositions. • Condamner A B à payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 28 avril 2014. Y et E X soutiennent que A B prétend que le logement est inhabitable en raison de la vétusté, alors qu’il continue à occuper les lieux, ayant même refusé la solution de relogement proposée par le maire, et qu’il n’a jamais sollicité une mesure d’expertise, ni produit d’élément justifiant de l’insalubrité Ils exposent que A B a consigné les loyers sans autorisation judiciaire et alors même que les montants consignés ne correspondent pas aux sommes dues, qu’un locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser de payer les loyers. Ils soutiennent que A B ne produit aucune preuve quant à la réalisation des prétendus travaux, le procès-verbal de l’huissier mettant en évidence l’absence de travaux en précisant que les fenêtres ne ferment pas et que l’électricité est à refaire, et ne démontre pas plus être assuré contre les risques locatifs. MOTIFS Sur les moyens de procédure Dans des écritures d’incident déposées le 27 février 2017, Y et E X demandent de rejeter comme tardives au regard du contradictoire dans le procès civil les conclusions et les pièces de G B qui leur ont été notifiées le 25 février 2017 avec une date de clôture au 27 février 2017. Ils ne sont cependant pas fondés sérieusement dans leur prétention, alors que ces conclusions ont été prises en réponse nécessaire à peine deux jours après leurs propres conclusions du 23 février ajoutant une nouvelle pièce en annexe un nouveau décompte de créance locative actualisée depuis leurs conclusions déjà anciennes du 21 mai 2015. La cour retient en conséquence les conclusions sur le fond déposées le 23 et le 25 février 2017. G B n’est pas recevable à demander l’interruption de l’instance en raison du décès de son épouse C B, alors qu’il a fait le choix de poursuivre seul l’instance sans prétendre rechercher d’éventuels héritiers. Il est constant que Y et E X n’ont pas procédé en introduisant l’instance devant le premier juge à la notification prévue à peine d’irrecevabilité de la demande par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de l’assignation aux fins de résiliation du bail à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement. Ils opposent à la prétention du locataire de faire juger irrecevable à ce titre la demande en résiliation du bail que la disposition légale n’est applicable que pour les baux écrits régis par la loi du 6 juillet 1989 alors qu’il s’agit dans l’espèce d’un bail verbal. La cour observe que le titre IV de l’article 24 étend l’obligation de notification, énoncée d’abord pour l’application d’une clause résolutoire dans un bail écrit, à toute assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative, laquelle peut résulter même d’un bail verbal. Par ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 a pour objet énoncé en sous-titre les rapports entre bailleurs et locataires en vue d’améliorer les rapports locatifs, et même si l’article 3 stipule que le contrat de location est établi par écrit, l’article 2 précédant énonce que les dispositions de la loi sont d’ordre public, et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation aux seules exclusions limitativement énumérées des logements foyers, logements meublés, logements de fonction. Il en résulte que l’exigence de l’obligation de notification associée par les dispositions légales à une résiliation judiciaire, constatée ou prononcée pour défaut de paiement du loyer, concerne nécessairement toute location d’habitation même verbale. La demande de résiliation du bail dans cette instance est en conséquence irrecevable. La cour reste cependant saisie des autres prétentions principales ou incidentes des parties. Sur l’exception d’inexécution Le jugement déféré a rejeté la prétention à l’exception invoquée au soutien d’une demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers, en relevant notamment que l’état de vétusté constaté par le procès-verbal d’huissier n’était pas un motif suffisant, alors que l’occupation des lieux continuait d’être effective malgré les désordres caractérisant un inconfort et non une privation de jouissance. La cour constate que le locataire occupe le logement depuis 1988, et qu’il n’est justifié d’aucune plainte auprès du bailleur sur une insalubrité des lieux avant le procès-verbal de constat d’huissier du 19 avril 2012, que l’occupation effective n’a pas cessé depuis cette date, de sorte que le locataire ne démontre pas une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, ni même une situation d’insalubrité grave nécessairement imputable à un défaut d’entretien du bailleur. La cour adopte en conséquence les motifs pertinents du premier juge pour écarter l’exception d’inexécution, et les demandes qui en découlent de paiement en réparation du trouble de jouissance des loyers exigés depuis avril 2012, de suspension du paiement du loyer de manière rétroactive depuis le 29 janvier 2014, de paiement d’une somme de 205,71 € par mois au titre du préjudice de jouissance subie depuis le 1^er mai 2015, de juger que toute créance de loyers est compensée par l’obligation de travaux. Sur la demande d’exécution et de remboursement de travaux Le procès-verbal de constat d’huissier du 19 avril 2012 relate pièce par pièce un certain nombre de désordres dans le logement, cependant sans contradictoire avec le bailleur pour permettre l’appréciation des responsabilités de chacune des parties contractantes, concernant une occupation du preneur depuis actuellement 28 ans. Le contenu des attestations produites, et un devis sollicité de travaux de réfection, n’en apportent pas davantage la preuve contradictoire. G B ne sollicite pas d’expertise technique. Dans l’état des débats, la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour condamner le bailleur à effectuer sous astreinte des travaux particuliers. G B prétend qu’il a lui-même effectué dans le logement des travaux de rénovation pour un montant de 72 000 €, sans en apporter la preuve suffisante au-delà de témoignages imprécis dans des attestations de personnes qui auraient participé à certains travaux. La cour constate qu’il n’est pas formulé dans le dispositif de ses écritures une demande de condamnation du bailleur à payer un montant à ce titre, et une demande de réserve de droits ne peut pas faire l’objet d’une décision judiciaire pour un préjudice éventuel. Sur le montant de la dette locative La cour observe que le bailleur produit un décompte de créance locative arrêté à l’échéance de février 2017 pour un montant total de 21 252,43 €, mais réclame dans le dispositif de ses dernières écritures, qui limite strictement en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile les prétentions sur lesquelles la cour peut statuer, seulement la confirmation du jugement déféré. Il en résulte que la prétention soumise au débat au titre d’une créance locative est la condamnation prononcée par le jugement du 19 février 2015 à payer la somme de 2816,82 € pour les échéances impayées de février à décembre 2014. Après cette date, la demande de confirmation peut concerner la fixation d’un montant d’indemnité mensuelle d’occupation à 398,72 € assortie d’une condamnation à paiement par le premier juge, qui doit être considérée à titre de loyer en l’absence de confirmation de la résiliation du bail. Pour la période de la condamnation prononcée de février à décembre 2014, le décompte du bailleur présente une créance cumulée après déduction des versements opérés par la CAF d’un montant de 2249,36 €, sur la base d’un montant de loyer mensuel de 313,82 € jusqu’au mois de juillet, puis ensuite de 398,72 €. La cour ne peut retenir la contestation du locataire au titre d’une prétendue responsabilité du bailleur dans le défaut de paiement en raison d’un refus de rendre le logement décent et de fournir à la CAF les informations nécessaires pour le maintien de la contribution de cet organisme social, réduisant ainsi pour un avenir illimité son obligation au seul paiement d’une quote-part de loyers. La correspondance de la CAF datée du 13 septembre 2016 évoquant la suspension des versements en l’absence de travaux de réfection du logement déclaré non décent ne constitue pas une preuve suffisante d’une responsabilité établie du bailleur de nature à exonérer le locataire de son obligation principale de paiement des loyers, et les mentions dans cette correspondance que l’organisme social consigne l’aide au logement et réclame au bailleur le montant de la dette ne concernent que les rapports d’obligations entre la CAF et le bailleur. G B conteste par ailleurs le montant réclamé de loyer mensuel qu’il prétend fixer à la somme de 205,71 €. Il produit des quittances de loyers payés de 2007 à 2009 pour des montants mensuels, mais comprenant les loyers d’un local d’habitation, d’un entrepôt, d’un garage. Dans des courriers du 9 juillet et du 16 juillet 2015, le conseil de G B écrit notamment que le litige en cours ne peut porter que sur l’habitation et le garage, à l’exclusion du loyer de l’entrepôt commercial, pour lequel une procédure distincte aurait été engagée devant une autre juridiction. Il accepte de retenir pour l’habitation et le garage un loyer mensuel de 211,48 €. À défaut d’une argumentation explicative du bailleur sur les mentions portées sur les quittances délivrées le locataire, et sur le montant mensuel auquel il prétend, la cour ne peut retenir en l’absence de bail écrit que le montant accepté par le locataire de 211,48 € correspondant sur les dernières quittances délivrées en 2009 à peu près à la somme des loyers de l’habitation et du garage. Un courrier adressé au bailleur par la CAF datée du 5 mai 2015 détaille les sommes versées à celui-ci pour la période en litige de février à décembre 2014. Ce document mentionne un total versé de 313,82 x 5 + 567,46 = 2136,56 €. Le montant total de la dette locative démontrée sur la période est de 211,48 x 11 = 2326,28 €. Il en résulte une créance exigible limitée à 2326,28 ' 2136,56 = 189,72 €. À partir de janvier 2015, la cour retiendra une obligation de paiement du locataire limitée à la somme mensuelle de 211,48 €. Sur les autres prétentions Dans le contexte de la relation contractuelle des parties et au regard des prétentions satisfaites de part et d’autre, la cour considère qu’il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge respective les frais non remboursables exposés aussi bien en première instance qu’en appel. Pour le même motif, chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; Infirme le jugement rendu le 19 février 2015 par le tribunal d’instance de Montpellier ; Et statuant à nouveau : Retient dans les débats les conclusions sur le fond déposées le 23 et le 25 février 2017 ; Rejette la demande de G B d’interruption de l’instance ; Déclare irrecevable la demande de résiliation du bail ; Condamne G B à payer à Y et E X la somme de 189,72 €, puis à compter de janvier 2015 un loyer mensuel de 211,48 € ; Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT