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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 15 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03890 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OV6H

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 SEPTEMBRE 2020 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 1220000301

APPELANTS :

Monsieur Z X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame A B épouse X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.C.I. ALPHA

[…], les […]

[…]

Représentée par M^e Nicolas CASTAGNOS de l’AARPI JURICAP, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 23 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 02/03/21, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

La cour composée comme suit en a délibéré :

Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me Nelly SARRET, Conseiller

Greffier, lors de la mise à disposition : M^me C D

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par M^me C D, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 12 juin 2018, la SCI Alpha a donné en location, à compter du 15 juin 2018 pour une durée d’un an reconductible, à Monsieur Z X et à Madame A X un local d’ habitation meublé situé […]) moyennant un loyer mensuel de 2400€.

Le 14 novembre 2019, la SCI Alpha a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre prenant effet au 14 juin 2020.

Les locataires ayant formé opposition au mandat de prélèvement qu’ils avaient signé pour le paiement du loyer, cette opposition étant rétroactive, la SCI leur a réclamé devant le juge des référés l’intégralité des loyers dus pour 21 mois en précisant que les locataires avaient quitté le logement le 15 juin 2020.

Monsieur et Madame X ont fait valoir une exception d’inexécution au regard de l’indécence prétendue du logement et demandé la condamnation de la SCI au paiement d’une somme correspondant à l’arriéré de loyer à titre de préjudice subi.

Par ordonnance de référé en date du 9 septembre 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— condamné solidairement Monsieur Z X et Madame A B épouse X à payer à la société civile immobilière « ALPHA SCI » la somme provisionnelle de (51 520 euros) cinquante et un mille cinq cent vingt euros représentant l’arriéré de loyers échus arrêté à la date du 14 juin 2020, mensualité du mois de Juin 2020 comprise;

— débouté la société civile immobilière «ALPHA SCI» de ses autres demandes;

— rejeté les demandes reconventionnelles de Monsieur Z X et de Madame A B épouse X;

— condamné solidairement Monsieur Z X et Madame A B épouse X à payer à la société civile immobilière «ALPHA S CI» à la somme de (2000 euros) deux mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelé que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision;

— condamné solidairement Monsieur Z X et Madame A B épouse X aux dépens.

Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette décision le 18 septembre 2020.

Dans leurs dernières conclusions du 17 février 2021, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Monsieur et Madame X demandent à la Cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a alloué la somme de 51 520 € de

provision à la SCI ALPHA, en ce qu’elle a rejeté les demandes reconventionnelles

des époux X et en ce qu’elle les a condamnés à payer la somme de 2 000 €

au titre de l’article 700 et les dépens.

— juger que le logement ne répond pas aux exigences légales en termes de sécurité

— juger que le logement présente un caractère d’indécence ne permettant pas un usage paisible de celui-ci par les consorts X

— juger qu’ils ont ont à bon droit refusé de payer le loyer demandé.

— débouter la SCI ALPHA de sa demande de provision comme se heurtant à des

contestations sérieuses et à défaut, limiter le montant de la provision en regard du

trouble de jouissance subi.

— condamner la SCI ALPHA à leur payer la somme de 51 520 € au titre du préjudice de jouissance subi.

— ordonner la compensation.

— ordonner la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 4 800 €.

— condamner la SCI ALPHA à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article

700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 22 février 2021, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI Alpha demande à

la Cour de :

— constater que la SCI est intervenue systématiquement pour réaliser les menus travaux et réparations signalés au cours du bail par M. et M^me X concernant le logement situé […],

' constater en toute hypothèse que l’ensemble des désordres allégués, au demeurant régularisés, n’affectent en rien la sécurité, la pleine habitabilité ni la décence du logement,

— dire et juger que la villa objet du bail ne présente aucun caractère de dangerosité et d’indécence,

— constater que l’ensemble des griefs soulevés par M et M^me X ont été élevés postérieurement à la délivrance du congé pour vente, signifié le 14/11/2019, par pure opportunité et en toute mauvaise foi,

— dire et juger qu’en tout état de cause, la suspension du paiement des loyers ne saurait être rétroactive à l’envoi de la correspondance recommandée / AR adressée le 06/12/2019 par M. et M^me X,

— dire et juger la contrepassation d’un montant global de 36 000 € en date des 18/11/2019 et 04/12/2019 comme abusive et injustifiée,

— rejeter l’exception d’inexécution soulevée par M. et M^me X,

— dire et juger M et M^me X redevables de l’ensemble des loyers (2 400 € / mois) de 1 er septembre 2018 jusqu’à la date d’effet du congé pour vente, soit le 14/06/2020,

— rejeter la demande reconventionnelle de paiement à hauteur de 52 800 €, comme infondée et non justifiée,

— constater que le dépôt de garantie d’un montant de 4 800 € a été restitué par virement bancaire en date du 22 février 2021,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions adverses comme injustes et mal fondées,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions et quoi faisant :

— condamner solidairement Monsieur Z X et Madame A B épouse X à payer par provision à la SCI ALPHA la somme de 51 520 €, correspondant aux échéances de loyer ayant couru entre le 1^er septembre 2018 et le 14 juin 2020.

— Les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais afférents à la saisie conservatoire et à sa dénonce que la SCI ALPHA a été légitimement amenée à exposer .

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les délais les formes de la loi sera déclaré recevable.

Les dernières conclusions des parties étant antérieures à l’ordonnance de clôture prononcée le 23 février 2020 sont admises aux débats sans qu’il y ait lieu à révocation de clôture.

Par ailleurs, il sera relevé que les demandes tendant ' à voir constater’ ou ' à donner acte’ ne constituent pas des demandes ou prétentions susceptibles d’effet juridique au sens de l’article 4 du code de procédure civile auxquelles la cour serait tenue de répondre, quand bien même, figureraient-elles dans le dispositif des conclusions.

S’agissant des demandes en débat, il convient de rappeler aux parties que l’article 835 du code de procédure applicable en matière de référé prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier .

En l’état, l’obligation de payer un loyer en vertu du contrat de bail qui est une obligation essentielle du locataire en contrepartie de l’occupation des lieux n’est pas sérieusement discutable .

Pour expliquer leur opposition ' rétroactive’ au paiement des loyers, les locataires font état de deux causes très différentes à savoir les erreurs de prélèvements de loyer qui se référent à une SCI alors qu’ils étaient passés par une agence immobilière, ce qui ne résiste pas à l’examen dans la mesure où le contrat de location est établi et libellé au nom de la seule SCI, ou qu’ils n’auraient pas donné mandat de prélèvement ce qui serait encore plus curieux dès lors qu’ils ne payaient pas par une autre voie le loyer exigible depuis plus d’un an , et que d’autre part le logement serait affecté de nombreux désordres le rendant quasiment inhabitable et indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 189 et du décret du 30 janvier 2002.

S’agissant de ce point, il résulte de l’échange de courriers entre les parties que les désordres mineurs signalés en 2018 par SMS et pour certains figurant sur l’état d’entrée dans les lieux ( portillon de piscine) ont été résolus dès réclamation par le bailleur mis à part la climatisation,'sauf attente très longue’selon les termes mêmes employés par le locataire dans sa correspondance, et que le caractère défectueux de l’installation électrique seule de nature à fonder l’exception d’inexécution et alors meme que M X, électricien de profession, selon le libellé du constat d’huissier, n’a été signalé au bailleur que par courrier du 6 décembre 2019 soit postérieurement à la délivrance du congé suivi d’un constat en date du 5 mai 2020 réalisé juste avant leur départ et qui relève pour partie des désordres au niveau des boîtiers et caches électriques qui n’existaient pas sur l’état d’entrée dans les lieux signé contradictoirement des parties.

En relevant que les locataires étaient défaillants à démontrer une réelle dangerosité des lieux par des motifs que la cour adopte, en y ajoutant que l’exception de l’exécution demeure du moins sérieusement contestable et qu’elle ne peut être utilement invoquée qu’après une mise en demeure faite au bailleur de l’exécuter sans pouvoir autrement être rétroactive, c’est à juste titre le premier juge a rejeté les demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame X tendant à l’octroi d’une provision ou à une compensation équivalente au montant des loyers dus qui excède de plus fort le pouvoir du juge des référés.

L’ordonnance de référé sera ainsi confirmée en toutes ses dispositions.

La demande de restitution du dépôt de garantie sollicitée en cause d’appel est une demande nouvelle qui en tout état de cause a été satisfaite par la SCI ainsi qu’en justifie le virement produit aux débats en date du 22 janvier 2021.

Le maintien de cette demande par des conclusions postérieures à cette date n’est pas fondé et sera donc rejeté.

Parties perdantes ,Monsieur et Madame X supporteront les dépens d’appel qui ne peuvent toutefois inclure par anticipation le coût des actes d’exécution postérieurs aux décisions de condamnations qui en sont l’objet .

Ils seront en outre condamnés à payer à la SCI Alpha la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Rejette toutes autres demandes,

Y ajoutant,

Condamne solidairement Monsieur et Madame X à payer à la SCI Alpha la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

VB