Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2021

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 18/23037 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6TNH

Décision déférée à la cour : jugement du 13 septembre 2018 – tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 17/11366

APPELANTE

SAS LAVOIX PIERRE désormais dénommée LAVOIX STRATEGIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 515 243 624

[…]

[…]

r e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

assistée de M^e Marion LOPEZ CARRENO du cabinet DA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque T007, avocat plaidant

INTIMÉE

SCM A B C agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 403 927 452

[…]

[…]

représentée par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0289

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Camille LIGNIERES, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Madame Marie BOUNAIX

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2005, la CAISSE AUTONOME NATIONALE DE LA SECURITE SOCIALE DANS LES MINES a donné à bail en renouvellement à la société A B C, société civile de moyens, des locaux à usage de cabinet d’électroradiologie et de consultations médicales au sein d’un immeuble situé […] à Paris 9^e pour neuf années à compter du 1^er octobre 2004.

La société PIERRE et ORVES, désormais dénommée la société LAVOIX PIERRE, a acquis par acte du 11 décembre 2009 l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués.

Par un acte extrajudiciaire du 23 avril 2013, la société PIERRE ET ORVES a donné congé à la société A B C pour le 31 décembre 2013 en refusant le renouvellement du bail moyennant le paiement, dans l’hypothèse où la société A B C pourrait y prétendre, d’une indemnité d’éviction déterminée dans les conditions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Par ordonnance du 11 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société PIERRE ET ORVES, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M^me Y Z avec mission de donner son avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation.

Madame Y Z a déposé son rapport le 20 avril 2016 concluant à une indemnité d’éviction de 767.228 euros en cas de remplacement, de 793.805 euros en cas de transfert avec loyer plafonné et de 773.840 euros en cas de transfert avec loyer déplafonné, et à une indemnité d’occupation annuelle de 45.684 euros.

Par acte extrajudiciaire des 3 et 5 octobre 2016, la société A B C a assigné la société PIERRE ET ORVES devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation de l’indemnité d’éviction lui revenant.

Par jugement en date du 13 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit que par l’effet du congé signifié le 23 avril 2013 par la société PIERRE ET ORVES désormais dénommée LAVOIX PIERRE, à la société A B C, le bail liant les parties et portant sur un local situé […] à Paris 9^e a pris fin le 31 décembre 2013 et que ce congé a ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour la société preneuse,

Fixé à la somme globale de 524.035 euros, outre frais de licenciement sur justificatifs le montant de l’indemnité d’éviction due par la société LAVOIX PIERRE à la société A B C,

Rejeté la demande de la société LAVOIX PIERRE tendant à se voir autoriser à séquestrer les indemnités accessoires dues au titre des frais de remplois et de double loyer,

Dit que la société A B C est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2014 et jusqu’à la libération des locaux,

Fixé le montant annuel de cette indemnité d’occupation à la somme de 45.684 euros, hors taxes et charges qui seront dues dans les conditions du bail expiré,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamné la société LAVOIX PIERRE aux dépens, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire confiée à M^me Y Z, et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné la société LAVOIX PIERRE à payer à la société A B C la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 25 octobre 2018, la SAS LAVOIX PIERRE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juin 2020, la SAS LAVOIX PIERRE demande à la Cour de :

Vu les articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de Commerce,

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celles :

— constatant que la société A B C n’est pas propriétaire du fonds de commerce et qu’elle n’a pas de clientèle propre

— disant que le montant de l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du droit au bail

— fixant le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 45.684 euros hors charges hors taxes, charges en sus

Y FAISANT DROIT

A titre principal

CONSTATER que la société A B C n’est pas propriétaire du fonds de commerce et qu’elle n’a pas de clientèle,

CONSTATER que les parties n’ont pas soumis le bail au statut des baux commerciaux,

DIRE ET JUGER en conséquence que la société A B C ne remplit pas les conditions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce pour avoir le droit à une indemnité d’éviction, faute pour elle d’exploiter un fonds de commerce, industriel ou artisanal,

En conséquence :

DEBOUTER la société A B C de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société LAVOIX PIERRE,

ORDONNER l’expulsion de la société A B C et de tout occupant de leur chef des locaux en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 300 euros par jours de retard,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un gardemeubles ; la Cour désignera tout autre lieu au choix de la société LAVOIX PIERRE, anciennement dénommée la société PIERRE ET ORVES, aux frais et risques de la société A B C, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

A titre subsidiaire

CONSTATER que le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné en raison de la modification notable, intervenue au cours du bail expiré, des facteurs locaux de commercialité et des obligations des parties,

DIRE ET JUGER que le montant de la valeur locative des locaux s’élève au 1^er janvier 2014 à la somme annuelle de 380 euros/m², soit la somme annuelle de 50.764,40 euros,

DIRE ET JUGER que le montant de la valeur locative de marché des locaux s’élève au 1^er janvier 2014 à la somme annuelle de 420 euros/m², soit la somme annuelle de 56.104 euros,

FIXER à 5 le coefficient multiplicateur,

FIXER la valeur du droit au bail et, en conséquence, le montant de l’indemnité principale à la somme de 26.700 euros,

FIXER les frais de remploi à la somme de 2.136 euros,

DIRE JUGER que la société A B C ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre du trouble commercial,

DIRE JUGER que la société A B C ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre des travaux non amortis,

DIRE JUGER que la société A B C ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre des frais de réinstallation,

DEBOUTER la société A B C de toutes demandes afférentes aux frais annexes de transfert administratif et commercial,

DIRE ET JUGER que seuls les licenciements effectifs et justifiés par la société A B C, et non par les médecins, seront indemnisés, sur justificatifs,

FIXER les frais de déménagement à la somme de 45.600 euros hors taxes et DIRE ET JUGER que la société A B C ne pourra prétendre à aucune autre indemnisation à ce titre,

FIXER l’indemnité afférente au double loyer à la somme de 6.345 euros,

DIRE JUGER que la société A B C ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre de la perte de clientèle,

A titre infiniment subsidiaire

DIRE ET JUGER que l’indemnité pour trouble commercial doit correspondre à 3 mois de bénéfice net moyen,

DIRE ET JUGER que s’agissant des frais de réinstallation, les prestations relevant de l’obligation de délivrance du bailleur et les prestations prises en charge dans le cadre d’une franchise de loyer doivent être exclues des frais de réinstallation qui seraient alloués à la société A B C,

DIRE et JUGER que s’agissant du déménagement du nouvel appareil de mammographie, les devis communiqués ne correspondent pas à un déménagement et qu’ils ne pourront donc pas être retenus,

En tout état de cause

DEBOUTER la société A B C de l’ensemble de ses demandes,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société A B C à la société LAVOIX PIERRE à compter du 1 er janvier 2014, à la somme de 45.684,36 euros hors charges, hors taxes par an jusqu’à la libération effective et totale des locaux, indexée annuellement sur l’indice des loyers commerciaux,

DEBOUTER la société A B C de sa demande afférente à la minoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMER la société A B C au paiement des charges dans les conditions du bail expiré jusqu’à la libération effective et totale des locaux redevables des charges dans les conditions du bail expiré,

DIRE qu’il sera procédé à une compensation entre les indemnités d’éviction et d’occupation dues

DIRE que s’agissant des frais et dépens, chacune des parties conservera à sa charge les frais qu’elle a été contrainte d’engager dans la présente procédure, en ce compris les honoraires d’avocats et à l’exception des honoraires d’expertise qui eux seront répartis à 50% entre la société LAVOIX PIERRE et 50% à la société A B C,

CONDAMMER la société A B C à rembourser à la société LAVOIX PIERRE, anciennement dénommée la société PIERRE ET ORVES, 50 % du montant des honoraires d’expertise qu’elle aura supportés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RVPA le 11 septembre 2020, la SCM A B C demande à la Cour de :

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce,

De débouter la société LAVOIX PIERRE, désormais dénommée LAVOIX STRATEGIE, de ses demandes,

De confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf celle fixant le montant de l’indemnité d’éviction, dont il est demandé l’infirmation,

Statuant à nouveau sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Fixer à la somme de 1.529.871€, outre frais de licenciement sur justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction due par la société LAVOIX STRATEGIE à la société A B C,

Condamner la société LAVOIX STRATEGIE au paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 30% de l’indemnité d’occupation pour la période du 1^er janvier 2019 jusqu’à la cessation complète des nuisances,

Condamner la société LAVOIX STRATEGIE au paiement de la somme de 25.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société LAVOIX STRATEGIE aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir constater, dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en faire mention dans le dispositif.

Il convient par ailleurs de prendre acte de la nouvelle dénomination de la société LAVOIX PIERRE devenue LAVOIX STRATEGIE ainsi qu’il résulte de l’extrait Kbis produit aux débats par la société A B C;

Sur le droit à indemnité d’éviction :

Pour dénier le droit de la société A B C au paiement d’une indemnité d’éviction, la société LAVOIX STRATEGIE fait valoir que la société A B C est une société civile de moyens qui ne détient ni fonds de commerce ni clientèle alors que ces éléments sont indispensables pour bénéficier du droit au renouvellement et, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction ; que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux ne peut résulter que d’une manifestation de volonté non équivoque des parties ; que la seule référence au statut est insuffisante pour démontrer la volonté non équivoque de se soumettre au statut, seule une clause prévoyant expressément la soumission volontaire au statut permettant d’appliquer ce régime.

La société A B C réplique qu’elle exploite dans les lieux loués un fonds libéral assimilable à un fonds de commerce et traité comme tel par le bailleur ; que ce fonds libéral est exploité avec l’accord exprès du bailleur qui en a autorisé l’activité, en sachant que cette activité serait exercée non par sa locataire mais par ses associés ; que la mention du régime des baux commerciaux et de ses règles constitue un élément d’appréciation de la volonté des parties et particulièrement du bailleur d’adopter le statut des baux commerciaux, cette volonté pouvant être tacite dès lors qu’elle est non équivoque ; qu’en cas d’extension conventionnelle du statut, le preneur n’a pas à remplir les conditions légales du droit au statut.

Il résulte des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’applique impérativement aux baux des locaux dans lequel un fonds de commerce est exploité ; que les parties peuvent décider de soumettre volontairement leurs relations contractuelles au statut sous la double condition que la location n’entre pas dans le champ d’application d’un autre régime impératif et qu’elles aient manifesté, soit expréssement, soit tacitement leur volonté non équivoque de s’y référer alors même qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans les locaux par le titulaire du bail.

En l’espèce, la société A B C qui est une société civile de moyens dont l’objet exclusif est de faciliter les activités professionnelles des associés sans pouvoir par elle-même exercer leur profession, occupe les locaux en cause à usage de cabinet d’électro-radiologie et de toutes consultations médicales en vertu d’un bail notarié en date des 9 et 21 février 1996 visant à plusieurs reprises les dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, renouvelé aux termes d’un acte sous seing privé conclu le 28 février 2015 intitulé 'renouvellement de bail régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce'. Ces baux successifs disposent qu’ils sont conclus pour une durée de trois, six, neuf ans, avec pour le preneur une faculté de résilisation triennale ; que le loyer est révisable tous les trois ans ; que par ailleurs, la locataire ne peut exercer dans les lieux loués aucun autre commerce que celui désigné au pragraphe 'destination des lieux’ à l’exclusion de tout autre et n’est autorisée à céder son droit au bail qu’à son successeur dans son commerce.

Deux avenants de révision triennale ont été conclus et le congé avec refus de renouvellement signifié le 23 avril 2013 par le bailleur l’a été sur le fondement des articles L. 145-9 et L. 145-14 après avoir exposé en liminaire que les parties sont liées par un bail commercial.

Ces références au statut des baux commerciaux dans les baux successivement conclus assimilant l’activité exercée par la société preneuse à une activité commerciale ainsi que le comportement des parties et plus particulièrement celui du bailleur au cours de l’exécution du bail démontrent la volonté implicite mais certaine et non équivoque de se placer sous le régime des baux commerciaux et de renoncer à invoquer contre la société locataire l’absence des conditions objectives d’application du statut.

Il s’ensuit que la société LAVOIX STRATEGIE ne peut arguer de l’absence de fonds de commerce exploité dans les locaux loués par la société locataire pour lui dénier le droit au paiement d’une indemnité d’éviction suite au congé avec refus de renouvellement délivré le 23 avril 2013 ; que par ailleurs cette soumission volontaire au statut oblige le bailleur à supporter les conséquences que fait subir l’éviction aux activités professionnelles exercées dans les locaux par les membres de la société locataire.

Ce congé a donc mis fin au bail à la date du 31 décembre 2013 et ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction comme l’a retenu le premier juge.

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Le jugement entrepris déboutant le bailleur de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes sera donc confirmé.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail.

Sur l’indemnité principale :

Il n’est pas discuté par les parties que l’indemnité principale doit prendre la forme d’une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail déterminé selon la méthode du différentiel, à savoir le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer auquel aurait pu prétendre le preneur si le bail s’était poursuivi, affecté d’un coefficient multiplicateur.

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, la société LAVOIX STRATEGIE soutient que le loyer de renouvellement aurait été déplafonné et fixé à la valeur locative en se prévalant de la modification notable, d’une part, des facteurs locaux de commercialité et, d’autre part, des obligations respectives des parties. Elle fait valoir en effet que la place d’Estienne d’Orves a fait l’objet d’importants travaux de réaménagement qui ont redynamisé l’ensemble du secteur et que depuis lors le chiffre d’affaires de la société A B C ne cesse d’augmenter ; que la fréquentation du métro 'C’ a augmenté ; que 208 logements ont été édifiés et que 42.446 m² de nouvelles surfaces ont été créées ; que de convention entre les parties, le loyer de la première année du bail expiré a été ramené à la somme de 34.310 euros. Elle critique par ailleurs la valeur locative de marché de 420 euros/m² estimée par l’expert et retenue par le premier juge et invoque une valeur locative de marché de 360 euros/m² qu’elle applique à la surface des locaux actuels, soit 133,58 m² refusant la prise en compte d’une surface supérieure telle que revendiquée par la société A B C au motif d’une mise aux normes d’accessibilité des locaux dont elle soutient qu’elle n’est pas la conséquence du déménagement. Elle considère enfin que le coefficient multiplicateur de 5 retenu par l’expert et entériné par le premier juge est adapté.

La société A B C conteste l’existence d’un motif de déplafonnement, faisant grief au bailleur de ne pas rapporter la preuve de l’incidence positive de l’évolution des facteurs de commercialité sur son activité et invoquant l’absence de modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré. S’agissant de la valeur locative

de marché, elle se réfère à la valeur de 420 euros par m² mais fait valoir que les contraintes résultant de l’évolution des normes vont peser sur sa réinstallation en l’obligeant à prendre en location des locaux plus grands pour maintenir son activité actuelle notamment en raison des adaptations nécessaires à l’accueil des personnes à mobilité réduite ; qu’ainsi une surface de 160 m² sera rendue nécessaire.

Elle ajoute que ces contraintes, ajoutées à celles découlant de l’activité de radiologie, rendent le coefficient multiplicateur de 5 insuffisant considérant qu’il doit être porté à 7.

Les locaux dont est évincée la société A B C sont situés […] dans le 9^e arrondissement de Paris, place abritant un square et environnée d’immeubles collectifs d’habitation, bureaux et commerces en pieds d’immeubles. La cour se réfère à la motivation du jugement entrepris concernant leur description. Ils bénéficient d’une bonne desserte par les transports en communs et notamment d’une station de métro, la station 'C’ au pied de l’immeuble. Le rapport d’expertise fait ressortir une hausse importante de la fréquentation de cette station mais il n’est pas établi que cette hausse est supérieure à celle de l’ensemble du réseau métropolitain de sorte qu’il ne peut en être tiré argument.

S’il ressort également du rapport d’expertise qu’ont été créés au cours du bail expiré, dans un rayon de 400 mètres des lieux loués 208 logements et 42.446 m² de nouvelles surfaces, l’expert ne fournit aucune indication sur le nombre de surfaces éventuellement supprimées pour permettre de nouvelles constructions, la cour relevant notamment que partie des nouvelles surfaces mentionnées procède d’un changement de destination sans précision sur leur affectation initiale et qu’il a été constaté que la population de l’arrondissement a connu une légère baisse sur la même période.

Il n’est enfin pas discuté que la place d’Estiennes d’Orves a fait l’objet de travaux de réaménagement en 2013 qui ont consisté à sécuriser les déplacements et traversées de piétons et rééquilibrer les espaces publics entre les différents modes de déplacements, tout en la rendant plus agréable par la

plantation de parterres végétalisés. Cependant, ces aménagements qui sont de nature à avoir un impact sur les activités de commerce en accroissant la disponibilité des chalands ne peuvent avoir une incidence notable sur l’activité exercée dans les locaux loués à la société A B C, les patients venant au cabinet médical sans esprit de promenade, la cour relevant qu’aucun élément ne permet de corréler l’augmentation du chiffre d’affaires de la locataire évincée au titre des années 2017 à 2019 avec ce réaménagement.

Au regard de ce qui précède, la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est pas établie. Il s’ensuit que ce motif de déplafonnement sera écarté.

S’agissant du second motif de déplafonnement invoqué, dès lors que les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce visent une modification des obligations des parties au cours de bail expiré, le déplafonnement n’est encouru que si le prix ou les conditions du bail ont été notablement modifiées pendant le cours du bail, sans que ces modifications aient été initialement prévues, alors que si la variation du prix a été prévue dès l’origine, les prévisions des parties ont été respectées et aucune modification n’est intervenue au cours du bail expiré.

En l’espèce, la réduction conventionnelle du loyer dont se prévaut la société LAVOIX STRATEGIE ayant été prévue dès la signature du bail, le bailleur ne peut s’en prévaloir comme motif de déplafonnement.

Il résulte de ce qui précède que le loyer du bail renouvelé aurait été plafonné à la somme de 46.771,43 euros selon les calculs non contestés de l’expert et arrondie à 46.771 euros.

L’expert a retenu une valeur locative de marché de 420 euros/m², soit pour une superficie de 133,58 m² une valeur locative de 56.103,60 euros HT HC arrondie à 56.104 euros.

La société LAVOIX STRATEGIE qui invoque une valeur moindre se borne à produire une seule référence faisant ressortir une valeur unitaire de 360 euros/m² qui ne permet pas utilement de contredire la valeur de 420 euros découlant de l’ensemble des références de prix de marché citées par l’expert contre lesquelles elle n’élève aucune critique. La valeur unitaire de 420 euros/m² sera donc retenue.

L’indemnité d’éviction étant destinée à réparer le préjudice découlant de la privation du local, la valeur locative de marché doit être déterminée au regard des locaux délaissés et non des locaux dans lesquels le locataire serait susceptible de se réinstaller. La société A B C ne peut dès lors arguer d’une évolution des normes en matière d’accessibilité pour voir calculer la valeur locative de marché sur la base d’une surface supérieure à celle des locaux délaissés, étant observé que ces normes sont applicables depuis 2011, qu’en première instance lesdites normes contraignaient prétendument la locataire à rechercher une surface de 190 m² et qu’en cause d’appel les mêmes normes ne rendaient plus nécessaires qu’une surface de 160 m². Ce moyen sera donc écarté et la valeur locative annuelle de marché sera arrêtée à la somme de 56.103,60 euros (420 x 133,58) arrondie à 56.104 euros ainsi que l’a retenu le premier juge.

Au regard des caractéristiques des locaux, situés sur une place bien desservie par les transports en commun dans un environnement d’immeubles collectifs d’habitation, bureaux et commerces propice à l’activité exercée mais installés en entresol et donc bénéficiant d’une faible visibilité, la société A B C ne peut revendiquer l’application d’un coefficient multiplicateur supérieur à 5 ainsi que l’a retenu à juste titre le jugement entrepris.

Au vu de ce qui précède l’indemnité principale sera fixée à la somme de 46.665 euros ((56.104 – 46.771)) x 5).

Sur les indemnités accessoires :

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La cour relève que la société A B C ne sollicite pas l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation au titre des travaux non amortis. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.

* sur les frais de remploi :

Ils correspondent aux frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller. Son évaluation à 10 % du montant de l’indemnité principale est conforme aux usages et la société LAVOIX STRATEGIE n’en démontre pas le caractère excessif. Le jugement entrepris fixant cette indemnité à la somme de 4.666 euros sera dès lors confirmé de ce chef.

* sur le trouble commercial :

La société LAVOIX STRATEGIE conteste l’existence d’un trouble commercial en faisant valoir que la société A B C n’exploite pas de fonds de commerce et n’a pas de clientèle propre ; que le tribunal s’est fondé sur le chiffre d’affaires de la SELARL CENTRE D’IMAGERIE DIAGNOSTIQUE qui n’est pas titulaire du bail et n’a aucun droit à indemnité. A titre subsidiaire, elle soutient que cette indemnité ne peut correspondre à trois mois du chiffre d’affaires moyen mais seulement à trois mois de bénéfice net en se référant aux usages.

La société A B C sollicite la confirmation du jugement sur le principe de cette indenmité et sur son mode de calcul mais actualise ce chef de demande à la somme de 252.448 euros pour tenir compte de l’évolution de son chiffre d’affaires des années 2017 à 2019.

Cette indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail pendant la période précédant la réinstallation du preneur. Les parties ayant soumis volontairement leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux, la société LAVOIX STRATEGIE sera tenue d’en indemniser les conséquences sur les membres de la société preneuse et ce

préjudice sera évalué à trois mois de chiffre d’affaires, évaluation plus conforme aux usages que le bénéfice net, étant par ailleurs relevé qu’aucune des parties ne produit le compte de résultat. Il sera tenu compte du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices dont il est justifié par la production d’une attestation de l’expert comptable datée du 4 mars 2020, soit pour une moyenne annuelle de 1.009.730 euros, une indemnité de 252.432,50 euros, arrondie à 252.432 euros dès lors que l’indemnisation doit être calculée à la date la plus proche de l’éviction. Le jugement entrepris sera dès lors infirmé sur ce montant.

* sur les frais de réinstallation :

Il résulte de l’article L. 145-14 susvisé que le locataire doit être indemnisé de ses frais normaux d’installation.

La société LAVOIX STRATEGIE s’oppose au paiement d’une quelconque somme au titre des frais de réinstallation en invoquant la clause d’accession stipulée au bail et le fait que les installations équipant les lieux sont vétustes et amorties. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les prestations relevant de l’obligation de délivrance du bailleur ainsi que toutes les prestations prises en charge par le bailleur par le biais d’une franchise doivent être exclues des frais de réinstallation ; qu’enfin les éventuels frais de réinstallation devront être calculés sur la surface actuelle des locaux.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, le bailleur étant tenu de réparer l’entier préjudice causé par l’éviction, il peut être tenu d’indemniser le preneur de frais de réinstallation si celui-ci doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd et qu’il ne peut déménager, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des amortissements réalisés, les aménagements et améliorations de pure convenance n’étant cependant pas à la charge du bailleur. En outre, l’existence d’une clause d’accession en fin de bail au profit du bailleur et sans indemnité n’est pas de nature à priver le preneur de son droit à demander les frais d’aménagement du nouveau local qu’il devra exposer pour pouvoir exercer l’activité prévue au bail.

La société A B C justifie des normes spécifiques applicables à un cabinet de radiologie et produit aux débats un nouveau devis établi le 17 février 2019 portant sur l’aménagement d’un local de 120 m² d’un montant de 569.556 euros auquel elle évalue ce préjudice. Les travaux envisagés correspondent à la réfection intégrale d’un nouveau local alors même que les salles d’attente et bureaux n’ont pas besoin d’aménagements spécifiques et que sont en outre prévus des aménagements de pure convenance tels que la pose de carrelage dans la salle d’attente et les couloirs, la pose de sols plastique, des prestations de serrurerie, porte électrique, stores, la climatisation du local hors ventilation spécifique des salles de radiologie et échographie, l’agencement de la banque d’accueil qui ne sauraient être indemnisés par le bailleur. Dès lors, seuls les postes 4, 5 , 6-1, 6-2, 9-2, 10-1, 10-2, 14-3 et 14-4 seront admis. Il sera ainsi fait droit à ce titre à une somme 198.600 euros, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

* sur les frais administratifs divers :

Le premier juge a retenu la somme de 15.000 euros telle qu’évaluée forfaitairement par l’expert. Cette somme est contestée par la société LAVOIX STRATEGIE qui reproche à la société A B C de ne produire aucun devis.

La cour retient qu’il s’agit ainsi d’indemniser les frais de transfert administratif, mesures de publicité, de modification des cartes de visites, de modifications d’abonnements divers. En conséquence, l’indemnité due à ce titre est justifiée mais son montant sera ramené à la somme de 5.000 euros, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

* sur les frais de licenciement :

Les frais de licenciements seront indemnisés sur justificatifs.

* sur les frais de déménagement :

La somme de 45.600 euros retenue par le premier juge est acceptée par la société LAVOIX STRATEGIE qui s’oppose à la prise en compte du coût de déménagement d’un nouvel appareil acquis en août 2019 en faisant valoir que la consistance du fonds doit être appréciée à la date d’effet du congé. A titre subsidiaire, s’il était fait droit à cette demande, elle soutient qu’il y a lieu d’exclure de l’assiette du déménagement l’appareil qui a été remplacé.

La société A B C porte ce chef d’indemnité à la somme de 118.640 euros en faisant valoir que la réglementation lui a imposé l’acquisition d’un appareil de mammographie conforme aux nouvelles normes ; que le coût du déménagement de cet appareil s’élève à la somme de 37.040 euros qui doit s’ajouter au montant du devis réactualisé des autres matériels d’un montant de 81.600 euros.

Si la consistance du fonds s’apprécie à la date d’effet du congé, la cour relève que la société A B C a procédé au remplacement d’un matériel de mammographie dont la réglementation imposait la mise en conformité ; que le matériel qu’il remplace ne figurant plus sur le devis, le bailleur ne peut s’opposer à la prise en compte de ce nouvel appareil. Cependant, le coût de

déménagement de cet appareil ne peut correspondre au montant cumulé des deux devis établis le 15 janvier 2020 pour une somme de 17.540 euros pour l’un et de 19.500 euros pour l’autre, aucune circonstance ne justifiant que ce déménagement se réalise en deux étapes avec stockage dudit matériel avec location d’un box outre des prestations de formation des médecins. Seule la somme de 17.540 euros sera donc retenue, outre celle de 81.600 euros au titre des autres appareils suivant devis du 21 août 2020. L’indemnité pour frais de déménagement sera fixée à la somme de 99.140 euros TTC et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

* sur les frais de double loyer :

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par le preneur qui devra s’acquitter à la fois du loyer de l’ancien local et de celui du nouveau pendant la période de déménagement et de réinstallation. Elle a été évaluée par le jugement entrepris à trois mois de loyer déterminé au vu de l’indemnité d’occupation fixée, soit 12.690 euros, et la société LAVOIX STRATEGIE fait valoir que cette indemnité ne peut être supérieure à 1,5 mois dès lors que tous les aménagements ne sont pas spécifiques et que la société A B C bénéficiera d’une franchise de loyer dans le cadre de son nouveau bail. La société A B C soutient pour sa part que l’indemnité allouée en première instance est insuffisante au regard de l’ampleur des travaux à réaliser et sollicite une indemnité correspondant à six mois d’indemnité d’occupation après abattement de précarité.

L’expert a évalué cette indemnité à trois mois d’indemnité d’occupation et il n’est pas établi que les travaux d’aménagement nécessaires justifient que soit retenue une durée supérieure, le bailleur ne pouvant en tout état de cause s’exonérer de cette indemnité en invoquant une hypothétique franchise de loyer.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

* sur la perte partielle de clientèle :

La société LAVOIX STRATEGIE fait valoir que la société A B C ne bénéficie pas d’une clientèle propre compte tenu de sa forme juridique et sollicite dès lors l’infirmation du jugement qui a retenu une indemnisation de ce chef correspondant à 10 % du chiffre d’affaires de la moyenne des trois dernières années. La société A B C invoque pour sa part le caractère insuffisant de l’évaluation retenue et sollicite une indemnisation correspondant à 35 % du chiffre d’affaires des années 2017 à 2019.

Ainsi qu’il l’a été jugé ci-avant la soumission volontaire au statut oblige le bailleur à réparer les conséquences que fait subir l’éviction aux activités professionnelles exercées dans les locaux par les membres de la société locataire et donc à réparer la perte partielle de clientèle liée à l’emplacement.

La société A B C ne fournit en cause d’appel aucun élément permettant de porter cette indemnité à 35 % du chiffre d’affaires moyen des trois dernières années, s’abstenant de tout justificatif concernant le nombre de médecins qui seraient installés dans l’immeuble. Le pourcentage de 10 % sera donc maintenu mais appliqué à la moyenne des trois dernières années et porté en conséquence à la somme de 100.973 euros, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

En définitive, l’indemnité d’éviction totale due à la société A B C s’élève à la somme de 720.166 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale 46.665 euros

— frais de remploi 4.665 euros

— trouble commercial 252.432 euros

— frais de réinstallation 198.600 euros

— frais divers administratifs 5.000 euros

— frais de déménagement 99.140 euros

— frais de double loyer 12.690 euros

— perte partielle de clientèle 100.973 euros

outre les frais de licenciement sur justificatif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative affectée d’un coefficient de précarité.

Le montant de l’indemnité d’occupation tel que déterminé par le premier juge ne fait l’objet d’aucune contestation et sera dès lors confirmé.

La société LAVOIX STRATEGIE qui sollicite l’indexation de cette indemnité d’occupation ne développe aucun moyen au soutien de sa demande. La cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris qui a rejeté cette demande.

Sur le trouble de jouissance :

La société A B C sollicite un abattement de 30 % sur le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période commençant à courir au 1^er janvier 2019 et jusqu’à la cessation des nuisances. A cet effet, elle fait valoir que le bailleur a engagé des travaux de rénovation de l’immeuble qui provoquent des nuisances depuis plusieurs années ; que ces nuisances sont devenues difficilement supportables depuis le début de l’année 2019 ; qu’elle a dû subir le bruit, la poussière et des parties communes dégradées ; que ces nuisances sont bien réelles en dépit des précautions qui ont pu être prises par le bailleur ; qu’elles ont été telles que les problèmes d’audition de M^me X se sont aggravés ; que ces nuisances ont entraîné une baisse du chiffre d’affaires. Elle soutient que le bailleur ne peut lui opposer la clause du bail obligeant le preneur à souffrir les travaux même au-delà de 40 jours s’agissant de travaux anormalement longs destinés à valoriser l’immeuble.

La société LAVOIX STRATEGIE oppose à la société A B C la clause de souffrance stipulée au bail et invoque la mauvaise foi de la locataire en lui reprochant de déformer la réalité pour obtenir une minoration de l’indemnité d’occupation due. Elle fait valoir en effet que le programme de rénovation de l’immeuble a débuté pendant l’été 2018 et n’a pas été mis en oeuvre de façon continue ; que la société A B C a été informée du déroulement de ces travaux et notamment du fait qu’ils s’achèveraient par la rénovation des cages d’escaliers ; que cette dernière ne peut se prévaloir d’aucun constat d’huissier, aucun rapport de bureau d’étude ; que des précautions ont été prises pour minimiser les nuisances ; que si les nuisances sonores existent, elles restent raisonnables ; qu’aucun désordre n’a été constaté dans les loaux loués.

L’article L. 145-28 du code de commerce énonce : 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré'.

Conformément aux dispositions de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.

Le bail consenti à la société A B C lui fait obligation 'de souffrir, pendant toute la durée du bail, toutes les grosses réparations et tous les travaux qui deviendraient nécessaires ou que la caisse bailleresse jugerait utiles de faire dans l’immeuble dont dépendent les lieux loués, sans prétendre à aucune indemnité quand bien même leur durée excéderait quarante jours'.

Si la validité de cette clause n’est pas discutée, il est constant que le bailleur ne peut, sous son couvert, faire subir au locataire un trouble anormal de jouissance.

En l’espèce, la société LAVOIX STRATEGIE reconnaît avoir entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble depuis l’été 2018. La société A B C aux termes de son courrier recommandé du 11 avril 2019 vise des nuisances et désagréments subis depuis plusieurs années liés aux travaux conséquents réalisés dans l’immeuble à l’initiative de la propriétaire sans pour autant justifier de la moindre réclamation antérieurement à cette date. Ce même courrier mettait en demeure le bailleur de prendre les mesures nécessaires pour sécuriser les parties communes, procéder aux réparations nécessaires, à l’entretien régulier et au nettoyage desdites parties commune et de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les désagréments liés à la poussière et pour faire cesser les vibrations et réduire très significativement le bruit.

Par courrier en réponse du 16 avril 2019, le mandataire du bailleur informait avoir relancé la société réalisant les travaux et précisait que 'les tapis de protection ont été immédiatement remplacés par un polyane tendu. Tant que sa présence sera nécessaire, il sera désormais remplacé de manière hebdomadaire'(…)la société de ménage effectue un passage quotidien et matinal sur votre immeuble(…)la fin des travaux du 1^er et du 2^e étage est prévue pour cet été, sachant que la phase la plus bruyante devrait être terminée cette semaine. L’entreprise intervenant a pour instruction de limiter autant que possible les nuisances en journée, et si possible d’intervenir le week-end'.

La société A B C ne justifie pas d’autre réclamation avant un message adressé au mandataire du bailleur le 27 août 2019 visant un risque d’affaissement du plancher mais aucune pièce justificative n’est produite concernant des désordres affectant les locaux loués en suite de ce signalement.

Un nouveau message électronique a été adressé au mandataire du bailleur le 3 octobre 2019 sans qu’il ne soit étayé par la moindre pièce, les messages postérieurs semblant faire référence à des nuisances sonores, le mandataire du bailleur admettant dans sa réponse du 17 octobre 2019 qu’il avait fallu malheureusement casser la dalle du restaurant chinois et communquant le 27 novembre 2019 un planning de travaux jusqu’en février 2020.

Enfin, aucune pièce probante n’est produite aux débats par la société A B C pour la période postérieure, de simples photographies et vidéos ne suffisant pas à établir la réalité, la persistance et l’intensité des nuisances invoquées, la cour relevant qu’aucun constat d’huissier n’a été dressé à la diligence de la société locataire.

Le caractère ponctuel des réclamations de la société A B C ne permet pas, en l’absence de tout autre élément d’appréciation, d’établir que les travaux de rénovation entrepris pas le bailleur sont à l’origine d’un trouble anormal de jouissance pour le locataire, la cour relevant qu’à aucun moment il n’a fait établir de constat d’huissier ; qu’il ne justifie d’aucune plainte de patients ou de départ d’un associé du fait des nuisances alléguées ; qu’enfin s’il ressort de l’attestation de la société FICOGEX que son chiffre d’affaires a diminué en 2019, aucun élément ne permet de corréler cette diminution avec les travaux réalisés dans l’immeuble. La société A B C sera en conséquence déboutée de sa demande de minoration de l’indemnité d’occupation au titre de l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

Sur les autres demandes :

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera par compensation.

La société LAVOIX STRATEGIE qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 3.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la société A B C en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Prend acte de la nouvelle dénomination de la société LAVOIX PIERRE devenue LAVOIX STRATEGIE

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum de l’indemmnité d’éviction,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 720.166 euros se décomposant comme suit l’indemnité d’éviction due à la société A B C :

— indemnité principale 46.665 euros

— frais de remploi 4.665 euros

— trouble commercial 252.432 euros

— frais de réinstallation 198.600 euros

— frais divers administratifs 5.000 euros

— frais de déménagement 99.140 euros

— frais de double loyer 12.690 euros

— perte partielle de clientèle 100.973 euros

outre les frais de licenciement sur justificatifs,

Déboute la société A B C de sa demande de minoration de l’indemnité d’occupation au titre d’un trouble de jouissance,

Condamne la société LAVOIX STRATEGIE à payer à la société A B C la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société LAVOIX STRATEGIE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT

FONCTION DE PRÉSIDENTE