COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2020

N° RG 18/05076

N° Portalis DBV3-V-B7C-SQY5

AFFAIRE :

E Z

…

C/

L B

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 16/04689

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS

M^e Didier LECOMTE de la SELARL LECOMTE

M^e Lalia MIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1 ) Monsieur E Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2 ) Madame N I

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

3 ) Monsieur D Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

4 ) Madame P Q

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552

APPELANTS

****************

1 ) Monsieur L B

né le […] à […]

de nationalité Française

SEMBRANCHER

[…]

2/ Monsieur X-AA C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

3/ Madame Y C

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 18.1162

Représentant : M^e Didier LECOMTE de la SELARL LECOMTE, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 57

INTIMES

4/ Monsieur S C

né le […] à […]

de nationalité Française

LA COULICHE

[…]

INTIME – ASSIGNATION A TIERS PRESENT LE 19 SEPTEMBRE 2018

5/ Madame T C

née le […] à […]

de nationalité Française

LA BORIE DE ROUERGUE

12270 ST X DE NAJAC

INTIMEE – ASSIGNATION A PERSONNE PRESENTE LE 17 SEPTEMBRE 2018

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame P BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 24 septembre 2015, reçu par Maître A, notaire à Pontoise MM L B, X et S C, M^mes Y et T C, co-indivisaires d’un bien situé […] à […] pour 15a80ca et […] pour 4a75ca, ont consenti une promesse unilatérale de vente dudit bien au profit de M D Z, M^me P Q épouse Z, M E Z et M^me N I (les consorts Z), moyennant un prix de 256 000 euros.

La promesse a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement par les bénéficiaires. Elle a été consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2015, la réalisation de la vente devant avoir lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais,

— soit par la levée d’option faite par les bénéficiaires dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les 5 jours ouvrés suivant celle-ci.

Maître A a programmé un rendez-vous de signature en vue de la réitération de la vente le 30 décembre 2015.

M L B, un des vendeurs, s’est opposé à la réitération de la vente. Un second rendez-vous de signature a été fixé en l’étude de Maître A, le 20 avril 2016 et une sommation d’avoir à assister au rendez-vous a été délivrée aux co-indivisaires vendeurs.

Un procès-verbal de difficulté prononçant défaut contre M B, MM et M^me C a été dressé par Maître A, le 20 avril 2016.

Les 20, 24, 25 et 26 mai 2016, les consorts Z ont assigné les consorts B C devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin de voir déclarer la vente parfaite.

Par jugement du 28 mai 2018, la juridiction a :

• déclaré nulle la promesse unilatérale de vente du 24 septembre 2015 portant sur le bien situé […],

• débouté les consorts Z de l’ensemble de leurs demandes,

• condamné in solidum les consorts Z à verser à L B, X-AA C et Y C :

• la somme de 1 500 euros à chacun, soit 4 500 euros au total à titre de dommages et intérêts,

• celle de 1 100 euros à chacun, soit 3 300 euros au total, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples des parties,

• condamné in solidum les consorts Z aux dépens.

Par acte du 17 juillet 2018, les consorts Z ont interjeté appel à l’encontre de MM L B, X et S C, M^mes Y et T C et, aux termes de conclusions du 15 février 2019, demandent à la cour de :

• infirmer le jugement déféré,

• dire les conditions suspensives contenues dans la promesse de vente du 24 septembre 2015 sur les biens […] à […] et […], levées,

• en conséquence, constater le caractère parfait de la vente,

• constater la défaillance de M B, MM C à régulariser la vente,

• en conséquence :

• ordonner aux intimés de procéder devant Maître A à la signature de l’acte de vente dans le mois de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

• juger que, faute de réalisation, le notaire sera autorisé à passer son acte, hors la présence des promettants, et publier celui-ci, acte mentionnant les termes de la décision à intervenir,

• juger que les frais engendrés par la mise à jour du dossier de vente (diagnostics, dossiers d’urbanisme, levée d’états hypothécaires et frais de même nature) seront supportés par les promettants, et viendront en déduction du prix de vente.

• condamner les intimés, à verser à M D et M^me P Z, depuis le 30 décembre 2015, la somme de 250 euros par mois jusqu’à la signature de l’acte authentique.

• les condamner à verser à M D Z la somme d’un euro pour préjudice moral,

• les condamner à verser la somme de 3 852,87 euros au titre du préjudice matériel,

• condamner les intimés, à verser à M E Z et M^me N I épouse Z la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts, et 34 777,23 euros pour le préjudice matériel,

• débouter les intimés de toutes leurs demandes,

• condamner les intimés, à verser la somme :

• 8 000 euros au titre des frais irrépétibles à M et M^me D Z

• 15 000euros au titre des frais irrépétibles à M et M^me E Z

• juger que toutes sommes allouées aux concluants seront compensées avec le prix de vente à percevoir,

• condamner les intimés aux dépens de l’instance.

Par dernières écritures du 4 octobre 2019, M B, M X-AA C et M^me Y C (les consorts B C) demandent à la cour de :

• infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de caducité de la promesse unilatérale de vente relative au bien situé […] à […] de M B et MM C

• et statuant à nouveau, à titre principal :

• prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente relative au bien situé […]

• si par extraordinaire la cour ne venait pas à faire droit à cette demande principale:

• confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nulle la promesse unilatérale de vente du 24 septembre 2015 portant sur le bien situé […].

• infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M D et M^me P Z, M E et M^me N Z à leur verser la somme de 1 500 euros chacun, soit 4 500 au total à titre de dommages et intérêts.

• et statuant à nouveau :

• condamner in solidum M D et M^me P Z, M E et M^me N Z à leur verser la somme de 4 000 euros chacun, soit la somme totale de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

• et en tout état de cause :

• condamner in solidum M D et M^me P Z, M E et M^me N Z à leur verser la somme de 3 000 euros chacun, soit la somme totale de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2019.

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été signifiées à T C le 17 septembre 2018 (à sa personne) et à V C le 19 septembre 2018 (à domicile).

Ils n’ont pas constitué avocat.

Par conclusions du 12 novembre 2019 les consorts Z demandent à la cour de rabattre l’ordonnance de clôture. Ils ont signifié de nouvelles conclusions au fond le même jour.

Dans des conclusions en réponse du 15 novembre 2019, les intimés ont demandé à la cour de rejeter la demande de rabat de la clôture du 10 octobre 2019 et, en conséquence, de rejeter les conclusions récapitulatives comportant constitution aux lieu et place dans l’intérêt des consorts Z signifiées

le 12 novembre 2019 ainsi que les deux nouvelles pièces n° 75 et 76, statuer ce que de droit sur le fond du litige au vu des conclusions n°2 de chacune des parties et condamner les consorts Z aux dépens.

L’incident a été joint au fond.

SUR QUOI, LA COUR

Sur la procédure

Au soutien de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 10 octobre 2019, les consorts Z indiquent que les intimés ont signifié leurs dernières conclusions le 4 octobre 2019, soit moins d’une semaine avant la clôture et que, d’autre part, leur précédent conseil s’est dessaisi de leurs intérêts à cette période, sans explication valable et sans solliciter le report de l’ordonnance de clôture ne serait-ce que pour leur permettre de saisir un nouveau conseil. Ils ont néanmoins trouvé un nouveau conseil et ont conclu sous sa plume, le 12 novembre 2019, leur argumentaire sur le fond ayant très peu évolué, les ajouts effectués visant à répondre à l’argumentaire adverse ainsi qu’à produire deux nouvelles pièces. Ils considèrent donc qu’il convient de rabattre l’ordonnance de clôture 'pour une bonne administration de la justice ainsi que pour la sauvegarde du respect du caractère contradictoire des débats'.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Contrairement à ce qu’indiquent les consorts Z, leur précédent conseil, Maître F a bien demandé par message RPVA du 9 octobre 2019 que la clôture soit reportée, demande à laquelle le conseiller de la mise en état n’a pas fait droit puisque la clôture a été prononcée le lendemain, 10 octobre 2019, ainsi que cela était prévu dans le programme diffusé le 3 avril 2019. A la date de la clôture Maître F était donc toujours le conseil des appelants.

Par ailleurs, la signification de nouvelles conclusions 6 jours avant la clôture ne constitue pas une cause grave, seule de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture.

S’il est en effet regrettable que les intimés aient attendu le 4 octobre 2019 pour conclure à nouveau, l’examen de leurs dernières conclusions montre que les ajouts réalisés sont aisément identifiables car signalés d’un trait dans la marge et portent sur 15 lignes (page 12) critiquant la portée d’un rapport d’expert établi le 13 février 2019 communiqué par les appelants.

Aucune atteinte au principe de la contradiction n’est donc démontrée, et il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture. Les conclusions des appelants du 12 novembre 2019 sont donc irrecevables de même que leurs pièces n° 75 et 76.

Sur le fond

Le tribunal a rejeté la demande de caducité de la promesse formée par les vendeurs aux motifs :

• que si les consorts Z ne justifiaient pas avoir notifié aux promettants l’obtention de leur financement dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, cette absence de notification dans les délais ne suffisait pas à rendre la promesse caduque, les consorts

• B C qui, de leur côté, n’avaient justifié ni de l’envoi d’une lettre recommandée valant mise en demeure à l’égard des bénéficiaires de la promesse, ni du défaut de réponse par ces derniers dans le délai de 8 jours de cet envoi, n’ayant aucunement manifesté leur volonté de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive que les consorts Z disposaient de la faculté de renoncer à cette condition -stipulée à leur seul profit – en levant l’option au plus tard le 31 décembre 2015 et qu’il était constant qu’ils ont bien levé l’option avant le 31 décembre 2015.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la promesse de vente formée par les consorts C, le tribunal a considéré qu’en s’abstenant de révéler à leurs promettants, l’existence des procédures en cours sur la création d’un nouveau PLU et donc sur la divisibilité à venir du terrain vendu, les consorts Z avaient manqué à l’obligation de bonne foi et avaient commis un dol qui avait vicié le consentement des consorts B C et justifiait l’annulation de la promesse de vente.

Les appelants soutiennent que le tribunal s’est livré à une analyse erronée tant des faits que de la chronologie des événements. Ils indiquent que le terrain était divisible dès la promesse de vente, que leur objectif était d’acquérir les deux terrains contigus à celui appartenant déjà à M et M^me D Z afin de pouvoir agrandir leur jardin et permettre à leurs enfants, E Z et sa compagne N I, de s’installer dans le pavillon existant soit après y avoir fait des travaux, soit entrepris une reconstruction, que les promettants disposaient des mêmes informations d’urbanisme que les bénéficiaires de la promesse, que le prix de vente était parfaitement cohérent au regard du prix du marché et que M D Z ne disposait d’aucune information privilégiée lors de la vente en sa qualité d’élu.

Les consorts B C soutiennent à titre principal que la promesse de vente est caduque en raison de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’une offre définitive de prêt considérant qu’il importe peu que les acquéreurs les aient informés le 30 novembre 2015 de l’obtention du financement et que celui-ci ait été débloqué pour le 30 décembre suivant, dès lors qu’aucune offre de prêt n’avait été obtenue avant le 14 novembre 2015, jour à compter duquel la condition suspensive était réputée défaillie.

Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu à raison qu’ils avaient été victime d’un dol de la part des acquéreurs.

***

Sur la demande relative à la caducité de la promesse de vente

C’est aux termes de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande des consorts B C tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente au motif que la condition suspensive relative à l’obtention de prêts n’aurait pas été réalisée dans le délai prévu. A ces justes motifs, la cour ajoute que les prêts ont bien été obtenus par les bénéficiaires, postérieurement au 14 novembre 2015 certes, mais antérieurement à la date d’expiration de la promesse et que d’ailleurs, les consorts C ne se sont nullement prévalus de la non obtention du financement pour refuser de signer la vente puisque M B, par la voix de son conseil, s’est uniquement fondé sur un vice du consentement lié à la divisibilité du terrain dans une lettre recommandée avec avis de réception adressée au notaire chargé de la vente en février 2016 et nullement sur la caducité de la promesse. Le procès-verbal de défaut dressé le 20 avril 2016 relate les éléments communiqués par les vendeurs dont il résulte qu’ils ne signeraient pas la vente en raison du vice ayant affecté leur consentement et non pas en raison de la caducité de l’acte.

Sur le vice du consentement

Il est de principe que l’acheteur n’est pas tenu vis-à-vis du vendeur d’une obligation d’information sur la valeur du bien.

Cependant, ceci n’exclut pas, qu’une telle obligation d’information puisse le cas échéant peser sur l’acquéreur, non pas quant à la seule valeur, mais sur certaines circonstances qui peuvent être déterminantes, telles que la future constructibilité, non encore connue du public, d’une parcelle ou

encore la richesse du sous-sol ignorée du vendeur mais connue de l’acquéreur.

Pour justifier du caractère indivisible du bien vendu, les intimés versent aux débats :

• un courriel de M^me G de la 'DDT’ du Val d’Oise du 19 octobre 2012 rédigé en ces termes : 'il est indiqué dans le POS article UG5 paragraphe 'division de terrains bâtis’ que les terrains bâtis ou non résultant de la division d’une propriété bâtie doivent pour être constructibles répondre aux caractéristiques minimales, à savoir pour la zone UG : superficie minimum de 2000 m² et façade sur rue de 50m',

• un avis de valeur du bien établi par la société Orpi le 16 juillet 2014 l’évaluant à la somme de 340 000 à 350 000 euros, et indiquant que 'le règlement d’urbanisme ne permet pas la division du terrain en plusieurs parcelles, il faut au minimum 50 mètres de façade’ (la façade de la maison est de 24 mètres environ).

Cet avis de valeur n’a aucune force probante s’agissant de la divisibilité du terrain, un agent immobilier n’ayant pas les compétences requises pour se livrer à une analyse d’urbanisme, et il est manifeste que c’est à partir de l’avis de l’agent de la 'DDT’ du 19 octobre 2012 que l’agence Orpi a ajouté cette observation sur son évaluation.

Il convient tout d’abord que les intimés démontrent que leur terrain n’était pas divisible lorsqu’ils ont promis de le vendre.

Le terrain vendu se composait de deux parcelles, B 367 non bâti et […], pour une contenance totale de 2 055 m², situé en zone UG du POS.

Or, il résulte des pièces produites par les appelants que le terrain contigu au leur (situé au […], propriété des dames Mentien), qui présente les mêmes caractéristiques que celui ici en cause, puisqu’il est composé de deux parcelles (B 364 et 365, bâties et B 366 non bâtie, pour une contenance totale de 2 125 m²) et présente une largeur de façade sur rue inférieure à celle de la parcelle […] en cause et en toute hypothèse inférieure à 50m, a fait l’objet d’une autorisation de division en 4 lots en juin 2015, le permis de démolir le bâti existant ayant toutefois été refusé, celui-ci devant être préservé.

Ce n’est donc pas la largeur de façade sur rue qui a empêché le projet de division d’aboutir, mais l’impossibilité de détruire le bâti existant.

Il convient de rappeler que les parcelles en cause sont situées dans le centre du village, dans les abords des églises proches, et sont ainsi soumises à la protection de ces édifices.

Compte tenu de l’autorisation de division accordée pour des parcelles voisines en tous points comparables, il apparaît que le caractère indivisible du terrain des consorts B C n’est pas établi.

D’ailleurs, Mme de H, expert en estimations immobilières de la cour d’appel administrative de Douai consultée par les appelants et qui a établi un rapport le 13 février 2019, indique que l’îlot partiellement bâti propriété des consorts B C était divisible lorsqu’il a fait l’objet de la promesse de vente litigieuse. Après avoir rappelé que les parcelles en cause, B 367 et 368 constituaient une unité foncière partiellement bâtie (la parcelle B 367 implantée au fond, non bâtie et enclavée), elle s’est livrée à une analyse du POS alors en vigueur qui, dans cette zone UG, opère une distinction, s’agissant des conditions de constructibilité, entre les terrains bâtis et les terrains non bâtis. Si la condition de l’existence d’une superficie d’au moins 2 000 m² et d’une largeur de façade sur rue de 50m minimum est requise pour diviser une unité foncière en vue de créer des lots constuctibles est applicable aux terrains non bâtis, le POS s’agissant des terrains bâtis dispose que 'les terrains bâtis ou non résultant de la division d’une propriété bâtie doivent pour être constructibles répondre aux caractéristiques minimales fixées ci-dessus', à savoir les caractéristiques minimales de constructibilité prévues pour les terrains non bâtis, qui sont visées dans le paragraphe précédent et prévoient que 'les lots résultant de la division dune unité foncière doivent avoir une superficie de 400 m² et une largeur de façade de 16m minimum'.

Pour contester cette analyse, les intimés se contentent de soutenir que cette expertise n’est pas contradictoire, que Mme de H est experte en estimations immobilières et non en 'division de lots', que son analyse ne démontre pas qu’eux-mêmes avaient connaissance de la divisibilité de leur terrain et ne saurait remettre en cause les 'informations qui leur ont été données à l’époque'.

Il est exact que le rapport de M^me H n’a pas été établi de manière contradictoire, mais nul ne prétend qu’il a la force probante d’une expertise judiciaire. Il s’agit simplement d’un élément versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et susceptible d’être opposé au seul avis technique produit par les intimés sur la divisibilité de leur terrain, à savoir l’avis d’un fonctionnaire de la DDT consulté par mail en 2012.

A supposer, ce qui n’est pas démontré, qu’il existe des experts en 'division de lots', la qualification de Mme de H pour émettre une analyse sur la divisibilité du terrain résulte suffisamment de son statut d’expert en estimations immobilières, spécialité qui nécessite à l’évidence des compétences en matière d’urbanisme, la valeur d’un lot dépendant de ses caractéristiques.

Enfin, les intimés ne sauraient valablement se réfugier derrière ce qu’ils croyaient, à savoir que leur terrain n’était pas divisible, car invoquant le dol des consorts Z, il leur appartient de démontrer que ceux-ci sont à l’origine de cette croyance erronée ou qu’ils l’ont sciemment laissé perdurer. Or, ils ne rapportent nullement cette preuve puisqu’ils expliquent eux-mêmes que c’est parce que M Z, adjoint au maire, savait que leur terrain allait devenir divisible qu’il l’a acquis, ce qui suppose que l’intéressé partageait leur avis erroné sur la divisibilité du terrain. En toute hypothèse, il n’est pas démontré que les parties aient eu la moindre discussion sur la divisibilité du terrain.

D’autres éléments permettent de considérer que le dol allégué n’est pas démontré.

En premier lieu, il convient de rappeler que la prochaine modification des règles d’urbanisme dans la commune de Maffliers ne résultait pas de la volonté de quelques uns mais de la loi dite 'Allur’ adoptée le 24 mars 2014 qui a mis fin aux POS en prévoyant qu’à défaut de révision de ce règlement d’urbanisme en PLU au 31 décembre 2015, le POS devenait caduc. Cependant si une révision ou élaboration de PLU était engagée avant le 31 décembre 2015, le POS serait maintenu jusqu’à l’approbation du PLU, laquelle devait intervenir au plus tard le 26 mars 2017.

Ainsi, nul n’étant censé ignorer la loi, les vendeurs sont supposés avoir su que la commune d’implantation de leur bien, comme toutes les autres communes françaises, allait devoir adopter un nouveau règlement d’urbanisme et qu’une modification des règles jusqu’alors applicables était susceptible d’intervenir.

M Z, maire-adjoint de la commune de Maffliers qui compte 1 725 habitants, a effectivement voté lors du conseil municipal de décembre 2014 le principe de la constitution d’un PLU. Il faisait effectivement partie de la commission urbanisme du village depuis le conseil municipal de mai 2014 (tout comme il faisait partie de la commission finance et de la commission travaux et sécurité), et lors du conseil municipal du 12 février 2015 il a été élu suppléant (et non pas titulaire) de la commission d’appel d’offre du PLU, chargée de désigner un 'assistant maître d’ouvrage’ pour accompagner la municipalité dans l’élaboration de ce nouveau règlement. Le cabinet d’urbanisme Atopia a été désigné après appel d’offres et la première réunion publique de présentation du projet a eu lieu le 16 février 2016. Le PLU a été adopté par le conseil municipal en septembre 2016.

Les intimés ne produisent pas le moindre élément qui permettrait de considérer qu’à la date de signature de la promesse de vente, le 24 septembre 2015, les consorts Z aient eu connaissance des dispositions du futur PLU.

Par ailleurs, il résulte d’un mail du 11 septembre 2015 que les consorts Z souhaitaient voir intégrer dans la promesse de vente les conditions suspensives suivantes :

— obtention d’un permis d’aménager pour la division du bien et l’aménagement d’une voie commune à créer

— obtention de permis de construire valant permis de démolir

— autorisation du vendeur au profit du bénéficiaire de pénétrer sur les biens afin de procéder au débroussaillage

— obtention d’un certificat de conformité ou non conformité du raccordement au réseau d’assainissement

— obtention de deux offres de prêt

— création d’une servitude entre les lots issus de la division.

Les vendeurs se sont à l’évidence opposés à cette demande, à l’exception de la condition d’obtention d’un financement, et, par courriel du 17 septembre 2015 M Z fils a écrit ce qui suit à M B : 'pour faire suite à notre conversation d’hier, nous saisissons désormais pleinement le sens de votre expression de 'vente en l’état'. De plus notre architecte contacté ce matin nous indique lui aussi que d’après les éléments dont il dispose, les conditions suspensives précédemment évoquées risqueraient de nous entraîner dans des démarches compliquées, coûteuses et très probablement infructueuses'.

Les intimés interprètent ces propos comme suit : 'les consorts Z/Markles bien conscients que le secret de la future divisibilité des terrains ne pourrait pas rester caché éternellement, ont souhaité que la vente se conclue le plus rapidement possible. C’est pourquoi ils ont tout d’abord renoncé à maintenir l’obtention d’un permis d’aménager pour la division comme condition suspensive de la promesse de vente. Cela aurait empêché la vente de se réaliser dans de brefs délais et surtout cela aurait certainement fini par mettre la puce à l’oreille des vendeurs'.

Cette interprétation est erronée. En effet, le courriel de M E Z ne démontre rien de la connaissance qu’aurait eue les vendeurs de la prétendue indivisibilité du terrain puisqu’en réalité, la seule référence à l’obtention d’un permis de démolir valant permis de construire était à elle seule de nature à entraîner des démarches effectivement longues et coûteuses qui risquaient de se heurter à un refus comme l’a montré ce qui s’est passé pour le terrain contigu des dames Mentien.

On voit mal en outre pour quelle raison les consorts Z auraient eu la curieuse idée de conditionner la promesse de vente à la division du terrain s’ils avaient su, comme le soutiennent les vendeurs, que celle-ci était impossible à l’époque de la promesse mais deviendrait possible dans les mois à venir.

En second lieu, les intimés ne démontrent même pas que le PLU ait effectivement modifié les caractéristiques de leur bien et entraîné l’augmentation de sa valeur. En effet, ils ne produisent pas ce document en sorte qu’il n’est pas justifié de l’existence des informations que M Z était supposé détenir secrètement, à savoir que le bien allait devenir divisible et constructible.

Au contraire, Mme de H, dans l’analyse précitée, indique que les règles applicables depuis le 30 novembre 2017, issues du PLU définitivement validé, ne sont pas plus favorables que celles qui résultaient du POS en vigueur lors de la signature de la promesse de vente. Elle a consulté le service préfectoral de l’architecture et du patrimoine du Val d’Oise sur un projet de division et de construction portant sur les parcelles en cause et l’adjoint au chef de ce service lui a répondu le 1^er février 2019 que toute démolition de l’existant serait refusée, pour le même motif que celui qui avait conduit ses services à refuser la démolition du bâti existant sur le terrain contigu, à savoir 'l’intérêt urbain et architectural’ de ces constructions, seule une réhabilitation étant envisageable, la construction de bâtiments isolés de l’immeuble existant étant par ailleurs proscrite, toute nouvelle construction devant être accolée à l’ancienne.

Au regard de cette analyse, à laquelle les intimés n’ont strictement rien à opposer pour la démentir, il est manifeste que l’instauration d’un PLU n’a pas modifié les contraintes d’urbanisme applicables au bien immobilier en cause.

Il n’est ainsi démontré ni que le terrain était indivisible à l’origine, ni que les consorts Z aient entretenu une telle croyance chez les vendeurs, ni que M Z ait été en possession d’informations sur une prochaine modification des caractéristiques du bien vendu susceptible d’en augmenter significativement la valeur, ni même que l’adoption de nouvelles règles d’urbanisme aient en quoi que ce soit modifié lesdites caractéristiques.

Le dol allégué n’est donc pas établi.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Les consorts B C s’étant engagés à vendre leur bien aux termes d’une promesse unilatérale de vente, et les conditions suspensives étant réalisées, ils ne peuvent refuser d’exécuter leur obligation de vendre. La vente est donc parfaite.

La demande des consorts Z d’autoriser le notaire à 'passer’ l’acte hors la présence des acquéreurs est maladroitement formulée et doit être comprise comme une demande tendant à ce que le présent arrêt vaille vente.

Il sera donc ordonné aux intimés de signer l’acte de vente du bien devant Maître A dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant deux mois.

Passé ce délai de 4 mois, si l’acte authentique n’est pas signé le présent arrêt vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l’initiative de la partie la plus diligente.

Il sera également dit que les frais engendrés par la mise à jour du dossier de vente (diagnostics, dossiers d’urbanisme, levée d’états hypothécaires et frais de même nature) seront supportés par les vendeurs et viendront, si besoin, en déduction du prix de vente.

Compte tenu du sens de la présente décision, toutes les demandes des consorts B C seront rejetées.

M D Z sollicite la réparation du préjudice moral caractérisé par les accusations totalement infondées dont il a été l’objet par l’allocation d’une somme symbolique de 1 euro.

Il convient de rappeler que dans leurs conclusions, les intimés ont notamment écrit: 'en tentant de racheter plusieurs terrains dont la valeur allait considérablement augmenter du fait de l’adoption d’un nouveau PLU, en camouflant les informations aux vendeurs, Monsieur D Z a commis des agissements susceptibles d’être qualifiés de prise illégale d’intérêts, punie d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 5 ans et d’une amende de 75 000 euros'.

Outre que les intimés ne peuvent se substituer à une juridiction pénale, ces accusations, dont il a été démontré ci-dessus qu’elles n’étaient pas établies, sont particulièrement insultantes et justifient que les consorts B C soient condamnés à payer à M D Z la somme symbolique d’un euro à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qui en est, à l’évidence, résulté.

M et M^me D Z sollicitent l’allocation d’une somme de 250 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance qu’ils auraient subi en raison de l’impossibilité de profiter du terrain qu’ils devaient acquérir.

La réalité de ce préjudice n’est pas démontrée étant donné qu’ils auraient dû, en contrepartie de la jouissance du terrain en cause, rembourser un crédit et régler des impôts.

Sans qu’on sache qui forme cette demande, la rédaction du dispositif des conclusions étant incomplète, il est demandé la somme de 3 852,87 euros en réparation d’un préjudice matériel.

La cour a cherché en vain dans les conclusions des appelants à quoi correspondait ce préjudice qui ne fait l’objet d’aucune explication, cette somme n’étant pas citée dans l’exposé de leurs motifs.

Dans ces conditions, faute de caractériser le préjudice allégué ils seront déboutés de cette demande.

M E Z et M^me I sollicitent quant à eux la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé par la privation de la possibilité d’acquérir le bien.

Il est certain que le refus injustifié des consorts B C de signer l’acte de vente a considérablement reporté la réalisation du projet des intéressés qui consistait à s’installer à côté de leurs parents et beaux-parents. Le retard dans la concrétisation de ce projet familial est à l’origine d’un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

M E Z et M^me I demandent, dans le dispositif de leurs écritures, une somme de 34 777,23 euros en réparation de leur préjudice matériel mais exposent dans leurs motifs que ce dommage se compose des loyers exposés en pure perte (29 597,76 euros), des frais de garde meubles (1 935 euros) et de déménagement (500 euros), ce qui, cumulé, représente une somme de 32 032,76 euros et non de 34 777,23 euros.

En tout état de cause, ces erreurs sont sans incidence dès lors qu’il n’est pas démontré que les frais susvisés n’auraient pas été exposés, même en cas de réalisation de la vente à la date prévue, puisqu’il était nécessaire, avant que M E Z et M^me I ne puissent s’installer dans le bien acquis, qu’ils obtiennent l’autorisation de construire nécessaire à la rénovation du bâti existant et qu’ils auraient dû exposer des dépenses pour rembourser le crédit contracté pour l’achat, régler les impôts fonciers et financer la future construction ou rénovation. Ainsi, il n’est pas démontré que les frais qu’ils disent avoir exposés constituent une conséquence préjudiciable certaine et directement consécutive au refus des intimés de signer l’acte de vente en décembre 2015.

Les appelants demandent à la cour de compenser les sommes qui leur sont allouées à titre de dommages-intérêts avec le prix de vente.

En application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation s’opère à due concurrence des obligations réciproques des parties à la date où ses conditions sont réunies lorsque les deux obligations sont fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il conviendra d’ordonner la compensation réciproque des créances des parties.

Les consorts B C seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. Ils verseront en outre aux consorts Z, unis d’intérêt, une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et constate en conséquence l’irrecevabilité des conclusions des appelants du 12 novembre 2019 ainsi que de leurs pièces n° 75 et 76.

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente du 24 septembre 2015.

L’infirme en toutes ses autres dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Rejette la demande d’annulation de la promesse de vente.

Dit que la vente, par MM L B, X C, S C, M^mes Y C et T C épouse J au profit de M E Z, M^me N I, acquéreurs à hauteur de 55% en pleine propriété, M D Z et M^me P Q épouse C acquéreurs à hauteur de 45% en pleine propriété à […], […], d’une maison d’habitation en très mauvais état comprenant

— rez-de-chaussée : cuisine d’été, cuisine ouverte sur séjour, chambre,

— étage : trois chambres, salle de bains, wc,

— combles

garage et remises,

cadastré section B 367 pour une surface de 00ha 15a 80ca et […] pour une surface de 00ha 04a 75ca, soit une surface totale de […]

moyennant le prix de 256 000 euros est parfaite.

En conséquence, fait injonction aux parties de signer l’acte authentique dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt devant Maître A, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant deux mois à l’encontre des vendeurs.

Passé ce délai de 4 mois, si l’acte authentique n’est pas signé le présent arrêt vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l’initiative de la partie la plus diligente.

Dit que les frais engendrés par la mise à jour du dossier de vente (diagnostics, dossiers d’urbanisme, levée d’états hypothécaires et frais de même nature) seront supportés par les vendeurs et viendront, si besoin, en déduction du prix de vente.

Condamne MM L B, X C, S C, M^mes Y C et T C épouse J à payer :

• 1 euro à M D Z en réparation de son préjudice moral

• 5 000 euros à M E Z et M^me N I en réparation de leur préjudice moral.

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de M et M^me D Z, M E Z et M^me I.

Ordonne la compensation des créances réciproques.

Condamne MM L B, X C, S C, M^mes Y C et T C épouse J à payer à M et M^me D Z, M E Z et M^me I la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne MM L B, X C, S C, M^mes Y C et T C épouse J aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame P BAZET, Conseiller pour le Président empêché, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller pour le Président empêché,