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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 04 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/02201 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NUKL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 AVRIL 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-17-000288

APPELANT :

Monsieur X Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur Z A

né le […] à […]

[…]

et actuellement

[…]

[…]

Représenté par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 01 Mars 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Monsieur B C a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur B C, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mai 2016, X Y a donné à bail à Z A une maison d’habitation située sur la commune de Montpellier (34), moyennant un loyer mensuel de 1 600 €, outre 120 € de provisions sur charges.

Dès octobre 2016, un différend a opposé les parties sur la surface habitable, le montant du dépôt de garantie, le montant du loyer, l’imputation de travaux effectués et la régularisation des charges locatives.

Par acte d’huissier délivré le 17 février 2017, Z A a fait assigner X Y devant le tribunal d’instance de Montpellier.

Le jugement rendu le 3 avril 2018 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Ordonne la fixation du loyer mensuel, payé par Z A à X Y, à la somme de 1 331,20 euros et ce à compter du 18 octobre 2016, et la réfaction des loyers, à raison de 268,80 euros par mois d’occupation à compter de cette date ;

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 9 040 euros correspondant au remboursement du trop versé pour le dépôt de garantie ;

• Déboute Z A de sa demande en remboursement de frais de réparation pour la chasse d’eau et le dégorgement des canalisations ;

• Déboute X Y du reliquat de ses demandes ;

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 296,28 euros au titre du remboursement des frais engagés pour la réparation du moteur du portail ;

• Déboute X Y de sa demande de remboursement des frais engagés pour l’antenne TNT et la robinetterie ;

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 391,18 euros au titre des charges locatives, correspondant au trop versé pour la période des onze premiers mois de l’année 2017, charge à lui d’opérer les régularisations qui s’imposeront aux dates postérieures au mois de novembre 2017 ;

• Déboute X Y de sa demande en annulation du contrat de bail et de ses conséquences ;

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

• Condamne X Y aux entiers dépens.

Sur la diminution du loyer mensuel et la réfaction des loyers, le Tribunal a retenu que la « surface habitable » telle que mentionnée dans le bail était de 130 m2, sans autre précision, alors que la surface réellement habitable avait été mesurée à 108,08 m2 par la société ADENA, intervenue le 22 juillet 2014 à la demande de X Y, qu’ainsi, au moment de la signature du bail avec Z A, le 11 mai 2016, celui-ci connaissait parfaitement la surface habitable de son bien, de sorte qu’il aurait dû mentionner cette surface sur le bail et non 130 m2 qui incluait la surface du garage considérée comme non-habitable.

En conséquence, le Tribunal a fait droit à la demande de Z A qui sollicitait une diminution proportionnelle à 1'écart constaté, soit 16,86 %, qui représentait plus d’un vingtième de celle exprimée dans le contrat, de sorte que loyer devait s’établir à 1331,20 € à partir de la date de la demande, soit le 18 octobre 2016.

Sur la restitution partielle du dépôt de garantie, au visa des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dont il a rappelé qu’elles étaient d’ordre public, ce qui impliquait que les parties ne pouvaient en convenir autrement, le Tribunal a retenu qu’à aucun moment Z A n’avait renoncé à s’en prévaloir, qu’en l’espèce le dépôt de garantie versé par lui s’élevait à 10 320 €, soit plus de six fois le montant d’un loyer mensuel, contrevenant ainsi gravement aux dispositions, de sorte qu’il convenait de condamner X Y à lui restituer le trop versé de 10 320 ' 1 600 = 9 040 €.

Sur la prise en charge des factures de réparation, au visa de l’article 6c de la loi du 6 juillet 1989, le Tribunal a rejeté les prétentions formées par Z A, rappelant que l’entretien des appareils sanitaires et le dégorgement des canalisations d’eau étaient à la charge du locataire.

Sur les dépenses engagées par le bailleur, le Tribunal a débouté X Y de ses prétentions visant à les voir remboursées par Z A au motif que les travaux correspondant n’entraient pas dans les réparations à la charge du locataire.

Sur la régularisation des charges, le Tribunal a relevé que la provision d’un montant de 120 € par mois était clairement mentionnée dans le bail, que ce montant n’avait pas été contesté par Z A, qu’il s’en était acquitté, et que le décompte pour les onze

premiers mois de l’année 2017 faisait apparaître une différence de 391,18 € en sa faveur, que X Y devait lui restituer.

Sur la nullité du bail pour vice de consentement invoquée par X Y, au motif que Z A poursuit la restitution du dépôt de garantie, versé pour la somme de 10 320 €, alors qu’il s’agissait pour lui d’un gage de solvabilité, que le locataire a lui-même présenté, sans lequel son dossier n’aurait jamais été retenu faute de garanties suffisantes, le Tribunal s’est fondé sur les dispositions de la loi qui sous-tendent que ce montant d’un mois de loyer, qui ne peut être dépassé, constitue une garantie suffisante pour le bailleur, de sorte qu’il ne peut pas être considéré que le consentement de X Y a été vicié.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 avril 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1^er mars 2021.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 26 février 2021.

Les dernières écritures pour Z A ont été déposées le 24 février 2021.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce, en ses seules prétentions :

• Réformer le jugement entrepris sauf en ce que le Tribunal a débouté Z A de ses demandes de remboursement pour les factures relatives à la réparation de la chasse d’eau et à la désobstruction des canalisations ;

• Statuant à nouveau,

• Débouter Z A de sa demande tendant à voir réduire le loyer en raison d’une erreur portant sur la surface habitable ;

• Débouter Z A de sa demande tendant à voir répéter une partie du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat, soit 9 040 € ;

• Débouter Z A de sa demande de remboursement au titre de la réparation du portail électrique ;

• Condamner Z A au remboursement des dépenses engagées par X Y pour un montant de 258,50 €, 290,40 € et 479,67 €, correspondant aux factures de travaux engagés par ce dernier en lieu et place de Z A ;

• Condamner Z A à verser à X Y au titre d’un impayé locatif, la somme de 10 050,09 € au titre des loyers, 650,32 € au titre des charges locatives provisionnelles et 341,20 € au titre des frais de commandements de payer délivrés pour les recouvrer ;

• Condamner Z A à rembourser X Y la somme de 164,24 €, correspondant à la moitié des dépenses engagées par le bailleur pour procéder à un état des lieux de sortie ;

• Condamner Z A à verser à X Y les sommes de 3 553 € et 200 € correspondant aux coûts de remise en état des lieux loués ;

• Ordonner la compensation de la somme de 136,89 € résultant de la régularisation des charges au titre des années 2017 et 2018 avec la somme de 10 700,41 € due par Z A au titre de l’impayé locatif ;

• En tout état de cause,

• Condamner Z A à verser la somme de 3 000 € à X Y à titre de dommages et intérêts visant à réparer le préjudice moral subi par ce dernier ;

• Condamner Z A à verser la somme de 3 000 € à X Y au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner Z A aux entiers dépens.

Au soutien et pour l’essentiel, sur la surface habitable du logement, X Y avance que le Tribunal a omis de tenir compte de l’information donnée au locataire par la communication, lors de la signature du bail, dudit rapport ADENA portant mention de la surface habitable réelle, que c’est ainsi avec la plus parfaite mauvaise foi que Z A a entendu user de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour se voir appliquer une réduction.

Sur la restitution du dépôt de garantie, X Y soutient que si la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public, dit de protection dans la mesure où elle vise à protéger une personne déterminée, le locataire, ce dernier peut librement renoncer au bénéfice des dispositions contenues dans la loi précitée à la condition que cette renonciation remplisse trois conditions, savoir qu’elle intervienne postérieurement à l’acquisition du droit, qu’elle soit certaine et non équivoque, mais elle peut être tacite, et qu’elle intervienne en toute connaissance de cause. X Y estime que ces trois conditions sont bien remplies au cas d’espèce.

Sur le remboursement des factures de réparation, X Y sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Sur le remboursement des travaux effectués par lui, X Y rappelle que lors de son entrée en jouissance, Z A a sollicité l’installation d’une antenne TNT et le remplacement d’un robinet mitigeur, qu’il a fait droit à ces demandes et sollicite donc reconventionnellement leur remboursement.

Sur l’impayé locatif, X Y indique que Z A, après avoir occupé les lieux du 1^er mai 2016 au 13 juillet 2018, et que pendant cette période d’occupation, il n’a pas réglé l’intégralité des loyers qui étaient dus conformément au contrat de location, que cela s’évince d’ailleurs de ces courriers par lesquels il indiquait ne pas vouloir payer son loyer, après avoir commencé à suspendre le versement des loyers dès la fin d’année 2016, de sorte qu’il accuse un impayé locatif en principal à hauteur de 10 050,09 € au titre des loyers et 650,32 € au titre des charges, outre les frais engagés pour recouvrir l’impayé locatif et le partage des frais d’état des lieux.

Sur les frais de remise en état des lieux, X Y expose qu’il a dû s’acquitter d’une facture de 3 553 € pour procéder à la remise en état du bien et 200 € pour la remise en état du jardin, et que ces dépenses doivent être supportées par le locataire par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, X Y entend profiter de la présente instance pour opérer une régularisation des charges locatives.

Le dispositif des écritures pour Z A énonce :

• Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la diminution du loyer ;

• Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1 280 € ;

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 8 221 € à titre de réfaction de loyer depuis l’origine, somme arrêtée au mois de juillet 2018 inclus à concurrence de 320 € par mois ;

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 10 320 € en restitution du dépôt de garantie ;

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 1 280,13 € au titre des frais de réparations engagés afférents au portail automatique, au mécanisme de la chasse d’eau, et à l’obstruction des canalisations ;

• Juger que la dette effectivement due au titre de l’impayé locatif par Z A s’élève à la somme de 5 250 € qui viendra en compensation à la somme due au titre de la réfection des loyers due par X Y ;

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 678 € au titre de la régularisation des charges au titre de l’année 2016 ;

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 477,56 € au titre de la régularisation des charges au titre de l’année 2017 et 2018 ;

• Débouter X Y du surplus de ses demandes ;

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, sans préjudice pour la Cour de faire application de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

Au soutien et pour l’essentiel, sur le principe de la diminution du loyer, Z A indique que X Y a intégré dans la surface habitable le garage en dépit des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, que le loyer convenu de 1 600 € correspondait à une surface habitable stipulée au bail de 130 m², soit 12,30 € / m², que la surface réelle habitable étant de 104 m², qu’ainsi, le loyer doit être fixé à 1 280 € par mois. Il soutient par ailleurs qu’il n’a jamais vu, ni été destinataire d’un certificat de surface habitable dans le cadre de la location du bien immobilier.

Sur la restitution partielle du dépôt de garantie, Z A entend rappeler que les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public, ce qui implique que les parties ne peuvent en convenir autrement, et qu’il n’a, à aucun moment, renoncé à se prévaloir desdites dispositions. Il conteste avoir formellement offert de lui-même un dépôt de garantie équivalent à 6 mois de loyer et estime que la méconnaissance par une partie de ses droits ne l’empêche pas, ensuite, de solliciter judiciairement réparation. Enfin, il verse au débat ses avis d’imposition démontrant qu’il est parfaitement solvable.

Sur la prise en charge des factures de réparations, Z A soutient que ni le portail automatique, ni le mécanisme de la chasse d’eau, ni l’obstruction des canalisations ne sont visés à l’annexe du décret fixant la liste des réparations locatives, que par conséquent les factures payées par lui pour pallier la carence de son bailleur seront mises à la charge de ce dernier.

Sur les dépenses engagées par le bailleur, il indique qu’aucune demande n’a émané de sa part à cet égard, que ces frais doivent rester ainsi à la charge de X Y, qui sera débouté de sa demande reconventionnelle à cet égard.

Sur l’actualisation des demandes sollicitées par X Y, Z A demande à la Cour de ramener la dette effectivement due à la somme de 5 250 €, qui viendra en compensation avec la somme au titre de la réfaction des loyers due par le bailleur et de le débouter purement et simplement de sa demande au titre des charges dues en ce qu’elles ont déjà été demandées précédemment.

Sur les frais engagés pour recouvrir l’impayé locatif, sur le partage des frais d’état des lieux et sur les frais de remise en état des lieux, Z A demande à ce que X Y soit débouté de ses prétentions.

Enfin, sur la régularisation des charges, Z A demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et de condamner X Y à lui verser la somme de 678 € tenant sa carence à régulariser correctement les charges sur la base des provisions appelées sur l’année 2016.

MOTIFS

Sur la diminution du loyer mensuel et la réfaction des loyers

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, étant rappelé que l’article 3 indique que le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l’habitation, son article R.111-2 prévoyant qu’il n’est pas tenu compte notamment de la superficie des garages.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de signature du contrat de location, soit le 11 mai 2016, X Y savait que la surface habitable de son bien n’était pas de 130 m2 mais de 108,08 m2, après mesurage par la société ADENA, intervenue à sa demande le 22 juillet 2014.

X Y ne peut soutenir que Z A aurait eu connaissance de ce mesurage au moment où il a signé le contrat de location, à défaut de justifier qu’il aurait paraphé le diagnostic de performance énergétique annexé au bail, qui mentionnait la surface habitable réelle.

De plus, la Cour relève que le contrat de location ne fait pas référence de manière claire et non équivoque à une telle annexe qui aurait informé le locataire sur la surface habitable réelle.

Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que dans, ces conditions, Z A était en droit de demander une diminution proportionnelle à1'écart constaté à partir de la date de la demande.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné la fixation du loyer mensuel payé par Z A à X Y, à la somme de 1 331,20 € et ce à compter du 18 octobre 2016, et la réfaction des loyers, à raison de 268,80 € par mois d’occupation à compter de cette date.

Sur la restitution partielle du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Ces dispositions sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une règle fixée par la loi et non modifiable par les parties, conformément à l’article 6 du Code civil.

De plus, à supposer que cela eût été le cas, il n’est pas rapporté que Z A aurait renoncé à se prévaloir desdites dispositions.

De sorte que c’est à juste titre que le premier juge a relevé que le dépôt de garantie versé par lui, de 10 320 €, soit plus de six fois le montant d’un loyer mensuel,

contrevenait gravement aux dispositions de la Loi.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné X Y à payer à Z A la somme de 9 040 € correspondant au remboursement du trop versé pour le dépôt de garantie.

Sur la prise en charge des factures de réparation

L’article 6c de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant du mécanisme de la chasse d’eau, sa réparation ou son remplacement est à la charge du locataire, sauf si celui-ci démontre que c’est la vétusté de l’équipement qui a conduit à son dysfonctionnement, ce que Z A ne rapporte pas.

S’agissant de l’obstruction des canalisations, leur dégorgement est à la charge du locataire, sauf si celui-ci démontre que l’obstruction est due à un problème structurel des tuyaux tels une cassure, une contre pente, un mauvais raccordement ou encore la présence de racines, ce que Z A ne rapporte pas.

S’agissant enfin du remplacement de la carte électronique du mécanisme d’ouverture automatique du portail, comme l’a justement énoncé le premier juge, il n’est pas prévu expressément dans les réparations locatives qu’une défection du mécanisme ou du moteur des grilles de portail soit à la charge du locataire.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Sur les dépenses engagées par le bailleur

Comme cela a déjà été retenu par le premier juge, X Y ne rapporte toujours pas la preuve formelle de ce que c’était à la demande du locataire qu’il avait engagé des dépenses consistant en l’installation d’une antenne TNT et le remplacement de robinetteries.

En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé de ces chefs.

Sur la régularisation des loyers et charges

X Y ne sollicite plus la nullité du contrat de bail après le départ de Z A. Il demande en conséquence à la Cour de procéder à un apurement des comptes entre les parties et sollicite 10 050,09 € au titre des loyers et 650,32 € au titre des charges.

En considération des pièces versées au débat, notamment les quittances et des décomptes produits, la dette s’agissant des loyers sera retenue pour 5 250 €.

S’agissant des provisions sur charges, en considération des pièces versées au débat et de l’argumentation de chacune des parties, X Y sera débouté de sa demande à ce titre au motif qu’elles ont déjà été exposées par lui dans l’impayé locatif en principal, qui a été retenu pour la somme de 5 250 €.

Sur les frais engagés par le bailleur pour recouvrir l’impayé locatif

Il est constant que Z A a suspendu le paiement des loyers sans aucune justification.

Celui-ci sera en conséquence condamné à payer à X Y le coût des commandements de payer délivrés à son encontre, les 9 janvier 2017 et 31 mai 2018, pour la somme totale de 341,20 €.

Sur le partage des frais d’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. A défaut, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, il ne peut être fait reproche à X Y d’avoir mandaté un huissier à cette fin en raison de la situation contentieuse entre les parties.

Z A sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 164,24 €, correspondant à la moitié des dépenses engagées pour procéder à un état des lieux de sortie par huissier.

Sur les frais de remise en état des lieux

En comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, X Y sera débouté de ses demandes à ce titre, étant rappelé que si le locataire est tenu des dégradations intervenues pendant la location et de réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf du logement.

Sur la régularisation des charges

Le Tribunal a condamné X Y à payer à Z A la somme de 391,18 € au titre des charges locatives, correspondant au trop versé pour la période des onze premiers mois de l’année 2017, charge à lui d’opérer les régularisations qui s’imposeront aux dates postérieures au mois de novembre 2017. Ce chef sera confirmé.

S’agissant des charges de l’année 2016, en considération des pièces versées au débat, X Y sera condamné à payer à Z A la somme de 678 € à titre de régularisation.

S’agissant du mois de décembre 2017 et de l’année 2018, jusqu’à la libération des lieux, en considération des pièces versées au débat, Z A sera condamné à payer à X Y la somme de 254,29 € à titre de régularisation.

Sur la demande de condamnation de Z A à verser la somme de 3 000 € à X Y à titre de dommages et intérêts visant à réparer le préjudice moral subi par ce dernier

Cette demande sera rejetée pour ne pas être motivée par X Y.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Z A sera condamné aux dépens de l’appel.

Z A sera en outre condamné à payer à X Y la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 3 avril 2018 par le tribunal d’instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 5 250 € au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 341,20 € au titre des frais pour recouvrir l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 164,24 € au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE X Y à payer à Z A la somme de 678 € à titre de régularisation des charges de l’année 2016 ;

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 254,29 € à titre de régularisation des charges du mois de décembre 2017 et de l’année 2018, jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE X Y de sa prétention visant à voir Z A condamné à lui verser la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral subi ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE Z A aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,

E.G