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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05712 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OJOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 JUILLET 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/02389

APPELANTES :

Madame [Y] [X]

née le 17 Novembre 1956 à AIN-TEMOUCHENT (99000)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCI LOGO

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [L] [O] épouse [T]

née le 19 Mars 1959 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 Mai 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

**

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

Par acte notarié en date du 6 juin 1986 les consorts [I] ont fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2].

L’ensemble comprend 12 lots répartis dans deux bâtiments: A comprenant le seul lot n°1 soit un garage ( propriété de la SCI LOGO), B comprenant les autres lots.

Chacune des parties en cause est propriétaire, outre de la quote-part de parties communes y afférentes, des lots suivants

Lot n° 1 à lot n°12 (garages, celliers,appartement + jardin) : la SCI LOGO ;

Lot n° 8 et n°9 (appartements) : Mme [Y] [X] ;

Lot n° 10 et n°11 (appartements ) : Mme [L] [O].

Plusieurs contentieux vont opposer les copropriétaires dont un opposant [L] [O] aux autres copropriétaires relatif dans le cadre du présent litige à des travaux de rénovation entrepris par la première portant atteinte aux parties communes.

Par ordonnance en date du 9 octobre 2014, sur leur requête et au contradictoire de [L] [O], [Y] [X] et la SCI LOGO ont obtenu l’instauration d’une expertise judiciaire confiée à M. [H], aux fins notamment de décrire les travaux effectués et de dire si ces travaux ont entraîné une appropriation de parties communes ou privatives.

L’expert a déposé son rapport le 26 octobre 2015.

Suivant exploit du 23 avril 2018, [Y] [X] et la SCI LOGO ont fait assigner [L] [O] aux fins, entre autres prétentions de remise en état sous astreinte des parties communes privatisées et de condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices.

Le jugement rendu le 24 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif:

Condamne [L] [O] à effectuer dans un délai de deux mois à compter du présent jugement et au-delà sous astreinte de 50 € par jour de retard la remise en état des parties communes au-dessus de la cage d’escalier en démolissant le plancher et la cloison séparatrice avec la cage d’escalier et en refermant avec raccord d’enduit et traitement esthétique adéquat les deux ouvertures réalisées dans les refends et les murs pignons;

Rejette les demandes d’indemnisation financière et les demandes reconventionnelles de [L] [O];

Condamne [L] [O] aux dépens comprenant les frais de référé expertise et à payer à [Y] [X] et à la SCI LOGO ensemble la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le jugement expose qu’il ressort du rapport d’expertise l’existence d’un plancher fixe et d’une coursive permettant la liaison des deux appartements de l’étage sis de part et d’autre de l’escalier et fermée par un châssis fixe rendant l’espace inaccessible depuis l’escalier, [L] [O] ne contestant pas être l’auteur de ces transformations.

Le jugement ajoute qu’au regard du règlement de copropriété les poutres au-dessus de l’escalier commun et le faux plancher qui les recouvrait ne sont nullement affectées à l’usage exclusif des lots de [L] [O], tout comme l’espace compris entre elles et la charpente et que ces installations constituent des parties communes qui présentent un intérêt incontestable pour tous les copropriétaires.

[L] [O] qui ne peut invoquer à son profit le bénéfice de l’article 21 du règlement de copropriété est donc mal fondée dans son annexion des parties communes.

Le tribunal considère que dans un tel cas [Y] [X] et la SCI LOGO qui du fait de la privation d’accès à l’espace sous-toiture subissent un préjudice personnel disposent en application de l’article 31 du code de procédure civile d’un intérêt à agir, intérêt qui dans un tel cas n’est pas réservé au seul syndicat des copropriétaires.

Les premiers juges ajoutent que dans cette situation s’agissant d’une atteinte à un droit immobilier et non à une violation spécifique de la loi du 10 juillet 1965 l’action se prescrit par 30 ans en application de l’article 2272 du code civil et non par 10 ans (article 43 de la loi du 10 juillet 1965).

Ainsi en l’espèce le délai ayant commencé à courir avec la constatation des travaux par un huissier de justice le 18 août 1986 s’est trouvé interrompu par l’ordonnance de référé du 16 mai 2014 et ne s’est jamais accompli.

Si le tribunal ordonne la démolition des ouvrages édifiés par [L] [O], il déboute en revanche [Y] [X] et la SCI LOGO de leur demande de réparation d’un préjudice moral en l’absence de justificatif d’un préjudice personnellement subi ainsi que de leur demande pour le compte du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité.

Le 9 août 2019, [Y] [X] et la SCI LOGO ont relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mai 2022.

Les dernières écritures pour [Y] [X] et la SCI LOGO ont été déposées le 1er mai 2022.

Les dernières écritures pour [L] [O] d’intimée et d’appelante incidente ont été déposées le 28 avril 2022.

Le dispositif de écritures de [Y] [X] et la SCI LOGO énonce en ses seules prétentions :

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il condamne [L] [O] à effectuer dans un délai de deux mois à compter du présent jugement et au-delà sous astreinte de 50 € par jour de retard à la remise en état des parties communes au-dessus de la cage d’escalier en démolissant le plancher et la cloison séparatrice avec la cage d’escalier et en refermant avec raccord d’enduit et traitement esthétique adéquat les deux ouvertures réalisées dans les refends et les murs pignons;

Y ajoutant,

Condamner [L] [O] à effectuer dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir et au-delà sous astreinte de 100 € par jour de retard la remise en état des combles appropriés par celle-ci au-dessus de ses appartements et reliés entre eux par le passage crée dans le volume du dernier étage de l’escalier;

Rejeter toutes fins, demandes et conclusions adverses;

Condamner [L] [O] à remettre en l’état antérieur les parties communes privatisées;

Condamner [L] [O] au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts;

Condamner [L] [O] à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les appelantes font valoir qu’en application tant des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété les combles sont bien des parties communes présentant une utilité commune notamment en ce qu’ils permettent l’accès à la charpente et à la toiture ce qui est désormais impossible à cause des travaux réalisés par [L] [O].

Elles ajoutent que l’appropriation des parties communes par [L] [O] ressort très clairement du procès-verbal de constat du 17 août 1986.

Elles soutiennent que l’expert judiciaire a décrit en revanche de façon erronée les travaux réalisés par [L] [O] et que ainsi elle n’a pas démoli de faux plafond que l’expert qualifie à tort de partie privative mais des planchers relevant des parties communes et délimitant les combles pour aménager deux mezzanines privatives au-dessus de ses lots 10 et 11.

Elles ajoutent qu’il ressort par ailleurs cette fois de l’expertise judiciaire que pour relier ces deux zones au-dessus des lots 10 et 11, [L] [O] a construit une coursive dans le volume du dernier étage de la cage d’escalier partie commune.

Par conséquent [L] [O] doit être condamnée à remettre en état les parties non seulement en démolissant le plancher et la cloison séparatrice avec la cage d’escalier comme ordonné par le jugement déféré, mais aussi en effectuant la remise en état des combles au-dessus de son appartement et reliés entre eux par un passage crée dans le volume du dernier étage de l’escalier.

Pour justifier le bien fondé de leur demande en dommages et intérêts [Y] [X] et la SCI LOGO font valoir que compte tenu de l’appropriation illégale par [L] [O] des parties communes, la quote-part des parties communes de cette dernière n’est plus proportionnelles à la valeur de sa partie privative si bien que les tantièmes sont tronqués depuis de nombreuses années au préjudice de l’assemblée des copropriétaires et qu’elle doit donc réparation de ce préjudice à hauteur de 20 000 €.

Concernant l’absence de prescription de leur action soulevée par [L] [O] les appelantes répondent que leur action est une action en restitution des parties communes soit une action réelle se prescrivant par 30 ans la dite prescription ayant été interrompue par l’assignation en référé en date du 17 et 20 juin 2014.

Elles ajoutent que la possession des combles par [L] [O] n’est pas paisible.

Concernant leur qualité à agir en l’absence du syndicat des copropriétaires [Y] [X] et la SCI LOGO font valoir qu’il est constant qu’un copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes.

Enfin les appelantes font valoir que [L] [O] ne peut invoquer les dispositions de l’article 21 du règlement de copropriété pour soutenir qu’elle est autorisée à annexer les combles dans la mesure où elle a annexé des parties communes qui n’étaient pas à son usage exclusif car permettant l’accès au toit.

Le dispositif des écritures de [L] [O] énonce :

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Dire prescrite l’action intentée par [Y] [X] et la SCI LOGO;

Dire irrecevables les demandes en dommages et intérêts présentées par [Y] [X] et la SCI LOGO pour le compte d’une personne non identifiée;

Débouter [Y] [X] et la SCI LOGO de toutes leurs demandes, fins et prétentions;

Condamner in solidum [Y] [X] et la SCI LOGO au paiement de la somme de 5 000 € pour procédure abusive outre la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Sur la recevabilité de l’action de [Y] [X] et la SCI LOGO, [L] [O] soutient que le fondement de cette action étant la « nullité » ou « l’illicéité » de l’article 21 du règlement de copropriété qui autorise expressément chaque copropriétaire à réaliser des travaux sur les parties communes et à intégrer dans ses lots les parties communes, il s’agit donc d’une action personnelle d’un copropriétaire contre un autre copropriétaire qui est soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 si bien que l’action est prescrite depuis le 6 juin 1996.

Sur le fond du litige [L] [O] soutient que les premiers juges ont manifestement sur les photographies du constat d’huissier du 16 août 1986 pris les poutres horizontales nouvellement mises en place par l’intimée aux fins de soutenir sa coursive pour des poutres anciennes qui auraient été recouvertes par un faux-plancher et que contrairement à ce qui a été considéré par le jugement dont appel avant les travaux il n’y avait aucun accès à la toiture par l’intérieur qui fût ouvrable depuis les parties communes.

Elle ajoute que le constat d’huissier du 16 août 1986 est totalement irréaliste dans la mesure où l’officier ministériel n’a jamais pu constater la disparition de combles, ni d’un faux plancher puisqu’il n’en avait jamais auparavant constaté l’existence.

Elle soutient ainsi que les combles n’ont jamais existé et qu’il n’y avait aucun accès à la toiture mais seulement un puits de lumière.

Elle fait également valoir qu’au-delà de ces inexactitudes dans la relations des faits, des approximations dans la description des lieux et des confusions dans le raisonnement, les premiers juges se sont refusés à analyser les termes de l’article 21 du règlement de copropriété se bornant à affirmer que [L] [O] ne pouvait en revendiquer l’application.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de [Y] [X] et la SCI LOGO au titre des travaux réalisés par [L] [O]:

En application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.

Il est constant à la lecture du dit article que la prescription de dix ans ne s’applique qu’aux actions personnelles auxquelles sont opposées les actions réelles qui se trouvent elles soumises à la prescription trentenaire.

Les actions réelles se trouvent définies comme celles visant à faire reconnaître ou protéger un droit de propriété comme en matière de copropriété l’action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire.

Par conséquent au regard de ces éléments seule l’action tendant à titre principal à la restitution des parties communes indûment appropriées constitue une action réelle soumise à la prescription trentenaire, alors que l’action en démolition de constructions irrégulières constitue une action personnelle soumise comme telle à la prescription de dix ans de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce il ressort du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division établis par acte notarié en date du 6 juin 1986, publié à la conservation des hypothèques et qui constituent en l’état le contrat régissant la copropriété pour n’avoir jamais fait l’objet d’une action en nullité ou en illicité:

— que les parties communes comprennent notamment: la totalité du sol, les fondations des gros murs de façade et de refend, les murs pignons, le gros 'uvre des planchers à l’exclusion du revêtement du sol, la couverture des bâtiments et éventuellement toutes les terrasses qui ne sont pas affectées à un usage privatif, les tuyaux et chutes d’écoulement des eaux ménagères, pluviales et usées, les conduits, prises d’air canalisations pour tous fluides '..

— que les parties privatives comprennent les plafonds et les parquets à l’exclusion des ouvrages de gros 'uvre, les carrelages, dalles et autres revêtements des sols, les cloisons intérieures à l’exception des gros murs et des refends, les portes palières, les fenêtres, portes fenêtres, volets…, les canalisations intérieures, les radiateurs de chauffage, les installations de cuisine….. .

Par ailleurs l’article 21 du dit règlement de copropriété dispose en particulier que chaque copropriétaire pourra modifier la disposition intérieure de son appartement sous réserve de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l’immeuble et qu’il pourra également lorsqu’il sera propriétaire de plusieurs lots établir à ses frais des portes de communication ou escaliers intérieurs entre les divers lots.

Toujours selon l’article 21 la réunion de plusieurs lots appartenant au même copropriétaire est autorisée et lorsqu’une fraction de couloir, passage ou autre partie commune se trouvera n’être qu’à l’usage exclusif de plusieurs lots appartenant au même copropriétaire qu’il y ait ou non réunion effective des locaux en un seul nouveau lot, ledit propriétaire aura la faculté d’incorporer la partie de couloir, passage, ou autre partie commune dont s’agit dans ses locaux privatifs sous réserve de ne pas modifier l’harmonie des parties communes.

Il ressort ensuite des pièces du dossier et en particulier du rapport d’expertise judiciaire pièce contradictoire qui répond de façon claire et détaillée à des points précis et techniques que:

— l’immeuble en cause date des années 1900, aucune plan coupe du bâtiment n’a été produit n’existant pas a priori,

— [L] [O] a acquis par acte notarié en date du 6 juin 1986 les lots numéro 10 et 11 constituant les deux appartements du second étage de l’immeuble B ( seuls lots de l’étage),

— en juillet 1986 [L] [O] a entrepris des travaux visant à réunir ses deux lots, lesquels travaux ont été suivis par un architecte et se sont terminés en décembre 1986 avec une occupation au 1er décembre 1986,

— les travaux ont consisté en la démolition du faux plafond existant et en la réalisation d’une mezzanine au dessus de la zone séjour/ cuisine et d’une autre au dessus des chambres dans lesquelles ont été aménagées deux pièces et une salle d’eau, la liaison entre les deux pièces a été possible grâce à la réalisation d’une coursive de 2,30 m x 2,20 m dans le volume du dernier étage de la cage d’escalier,

— il n’y a pas de désordre ou dommage consécutifs aux travaux.

Il s’ensuit de l’ensemble de ces éléments et constatations que l’état descriptif de division de l’immeuble ne mentionne pas l’existence de combles sous toiture et que l’expert considère qu’avant les travaux il n’existe pas au titre des parties communes de combles au sens technique du terme c’est à dire qu’il n’y a pas d’espace intérieur situé sous la toiture et séparé des parties inférieures par un plancher et que ce n’est qu’après les travaux entrepris par [L] [O] avec la création d’un plancher que le terme comble peut être utilisé si bien qu’il ne peut être retenu que [L] [O] a procédé à une appropriation de combles parties communes.

Il apparaît également que [L] [O] pour réaliser la liaison entre les deux lots comme l’article 21 du règlement de copropriété en vigueur au moment de l’accomplissement des travaux le lui autorise ne s’est pas appropriée le palier du second étage puisque la coursive est située dans le volume au dessus et que contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges en contradiction avec les conclusions expertales il n’est pas démontré qu’il existait des poutres et un faux plancher au dessus du palier avant la réalisation des travaux.

Par ailleurs c’est par une déduction qui ne ressort pas des éléments du dossier et en particulier des constatations de l’expert que le jugement dont appel a considéré que les poutres au dessus de l’escalier commun et le faux plancher qui les recouvrait constituaient le seul accès intérieur pour l’entretien de la charpente et de la toiture présentant ainsi un intérêt pour la copropriété dans son ensemble alors même au contraire qu’il ressort des constatations de l’expert qu’il existe dans la cage d’escalier un châssis pré-existant d’accès à la toiture et qui n’apparait pas incorporé dans la coursive réalisée par [L] [O].

Par conséquent dans la mesure où l’action engagée par [Y] [X] et la SCI LOGO ne peut tendre à la restitution des parties communes indûment appropriées, que cette appropriation indue soit avérée ou non, leur action ne peut s’analyser que comme une action personnelle visant à la démolition de constructions considérées comme irrégulières et donc soumise comme telle à la prescription de dix ans de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que les travaux litigieux ont été achevés en décembre 1986, [Y] [X] qui s’avère être par ailleurs la gérante de la SCI LOGO en ayant eu connaissance dès le 16 août 1986 puisqu’elle en faisait dresser constat par voie d’huissier à cette date au motif que [L] [O] s’était accaparé les combles, si bien que l’ordonnance de référé en date du 9 octobre 2014 n’a pu interrompre la prescription de l’action de [Y] [X] et de la SCI LOGO, celle-ci étant déjà acquise à cette date.

Par conséquent infirmant sur ce point le jugement dont appel l’action intentée par [Y] [X] et la SCI LOGO au titre des travaux réalisés en 1986 par [L] [O] doit être déclarée irrecevable comme prescrite.

Sur l’action en nullité et à titre subsidiaire en illicéité de l’article 21 du règlement de copropriété:

Pour la première fois devant la cour d’appel dans leurs écritures du 20 avril 2022 [Y] [X] et la SCI LOGO sollicitent à titre principal de voir prononcer la nullité de l’article 21 du règlement de copropriété et à défaut de voir prononcer son illicéité.

Après avoir rappelé que la nullité des clauses du règlement de copropriété est encadrée par les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 la cour relève que [Y] [X] et la SCI LOGO n’exposent pas le fondement en droit de leur action tant en nullité qu’en illicéité sauf à affirmer qu’une clause permettant une modification des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale doit être déclarée nulle.

Surtout [Y] [X] et la SCI LOGO ne démontrent pas en quoi et sur quel fondement leur action en nullité ou en illécité d’une clause d’un règlement de copropriété en date du 6 juin 1986 dont elles ont eu connaissance à la même date serait imprescriptible alors que la prescription trentenaire de droit commun est acquise depuis le 7 juin 2016 l’action principale engagée seulement le 23 avril 2018 n’ayant pu interrompre la prescription déjà acquise.

Par conséquent l’action sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par [L] [O] pour procédure abusive:

L’exercice d’une action en justice ou l’exercice d’une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu’elle n’est pas bien fondée si l’intention de nuire n’est pas démontrée.

Or en l’espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire de [Y] [X] et de la SCI LOGO ne sont pas suffisamment démontrées.

Par conséquent la décision de première instance déboutant [L] [O] de sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être confirmée.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera infirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 code de procédure civile et des dépens.

[Y] [X] et de la SCI LOGO succombant au principal seront condamnées à payer à [L] [O] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure de première instance comprenant les frais de référé expertise et de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Infirme le jugement rendu le 24 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de MONTPELLER en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté [L] [O] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive;

S’y substituant et y ajoutant ,

Déclare irrecevable l’action de [Y] [X] et la SCI LOGO au titre des travaux réalisés par [L] [O];

Déclare irrecevable l’action de [Y] [X] et la SCI LOGO en nullité et à titre subsidiaire en illicéité de l’article 21 du règlement de copropriété;

Condamne [Y] [X] et la SCI LOGO aux entiers dépens de la procédure de première instance comprenant les frais de référé expertise et de la procédure d’appel;

Condamne [Y] [X] et la SCI LOG à payer à [L] [O] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le GreffierLe Président