N° de minute : 2025/191

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 25 Août 2025

Chambre Civile

N° RG 24/00201 – N° Portalis DBWF-V-B7I-U5C

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Octobre 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/02603)

Saisine de la cour : 02 Juillet 2024

APPELANTS

M. [Y] [B]

né le 22 Novembre 1973 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5] – AUSTRALIE -

Représenté par M^e Lionel CHEVALIER de la SELARL CHEVALIER AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [M] [N] épouse [B]

née le 16 Janvier 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5] – Australie -

Représentée par M^e Lionel CHEVALIER de la SELARL CHEVALIER AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

S.C.I. SOCIETE D’EXPLOITATION DE [Localité 4], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par M^e Frédéric DE GRESLAN de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA

25/08/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e CHEVALIER ;

Expéditions – M^e DE GRESLAN ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Philippe ALLARD, Conseiller,

M^me Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Béatrice VERNHET-HEINRICH.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

M. et Mme [B] ont acquis le 14 avril 2009 de la société d’exploitation de Karikate, devenue société civile d’exploitation [Localité 4], une maison située [Adresse 2], à [Localité 6] au prix de 70 000 000 francs pacifiques.

Après avoir habité cette maison pendant sept ans, ils ont déménagé en Australie et l’ont mise en location en 2016 pour finalement la vendre en fin d’année 2017.

L’immeuble a été acheté par M. [A] le 06 juillet 2018.

Quelques mois plus tard, à la suite d’un dégât des eaux, qui a révélé la présence de désordres, M. [A] a obtenu en référé la désignation de M. [S] [J], en qualité d’expert.

Cette ordonnance a été rendue opposable à la société d’exploitation de [Localité 4], vendeur initial de l’immeuble aux époux [B].

L’expert a déposé son rapport le 17 mai 2019.

M. [A], estimant avoir été victime d’un dol, a assigné les époux [B] pour obtenir l’annulation de la vente, qui a été prononcée par jugement du 9 mars 2020 aujourd’hui définitif.

En exécution de cette décision, M. et Mme [B] ont restitué le prix de vente et ont retrouvé en contrepartie la propriété de l’immeuble.

Le 10 septembre 2020, ils ont décidé d’assigner leur propre vendeur, la société SCI d’exploitation de [Localité 4], sur le même fondement, en se fondant sur le rapport de M. [S] [J].

Par jugement dont appel du 30 octobre 2023, le tribunal a :

— débouté M. [Y] [B] et Mme [M] [N] épouse [B], de l’intégralité de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— condamné les consorts [B] à payer à la société d’exploitation de [Localité 4] la somme de deux cent quarante mille (240 000) francs pacifiques en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les consorts [B] supporteront les dépens sans qu’il n’y ait lieu à distraction.

PROCÉDURE D’APPEL

M. et Mme [B] ont fait appel de ce jugement par requête enregistrée le 2 juillet 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, ils demandent à la cour de :

— dire et juger que les désordres affectant le plancher de la villa située [Adresse 2], constatés par un expert judiciaire au contradictoire de la société d’exploitation de [Localité 4], entrent dans le champ d’application de la garantie des vices cachés en application des articles 1641et suivants du code civil,

— dire et juger que la société d’exploitation de [Localité 4] ne peut qu’être assimilée à un vendeur professionnel et par conséquent infondée à se prévaloir de la clause d’exonération de garantie sur les vices cachés contenue dans l’acte de vente ;

En conséquence :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 30 octobre 2023 sous le numéro de RG n°20/02603 en toutes ses dispositions ;

— condamner la société d’exploitation de [Localité 4] à payer à M. et Mme [B] la somme de 18.156.655 francs pacifiques, correspondant au coût des travaux de reprise des désordres dont elle est responsable, selon le chiffrage établi par l’expert judiciaire;

— condamner la société d’exploitation de [Localité 4] à payer à M. et Mme [B] la somme de 2.921.062 francs pacifiques à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société d’exploitation de [Localité 4] à payer à M. et Mme [B] la somme de 700.000 francs pacifiques au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie

— condamner la société d’exploitation de [Localité 4] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la Selarl Chevalier, avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Sci d’exploitation [Localité 4] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 31 octobre 2023 en ce qu’il a considéré que la clause d’exclusion était opposable aux consorts [B]

— débouter en conséquence les époux [B] de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire:

— constater l’absence l’absence de vice caché imputable au vendeur ;

— constater l’absence de préjudice des époux [B] ;

En conséquence, réformer le jugement du 31 octobre 2023 en ce qu’il a reconnu l’existence de vices cachés imputables au vendeur ;

— débouter les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner à payer à la Société d’exploitation de [Localité 4] la somme de 500.000 francs pacifiques au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour est saisie du seul appel principal de M. et Mme [B] qui contestent la décision du tribunal les ayant déboutés de leur action en garantie, fondée sur les vices cachés.

A titre liminaire il convient de rappeler que les demandes de 'dire et juger ' ' de constater’ 'Donner acte’ ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens qui ne saisissent pas la cour, seulement retenue d’y répondre dans l’énonciation de ses motifs.

I .Sur l’action en garantie

Le tribunal, en lecture du rapport d’expertise a reconnu l’existence d’un vice caché existant lors de la vente de l’immeuble aux époux [B] par la société d’exploitation [Localité 4] ( alors dénommée société d’exploitation Karikate) mais il a estimé qu’elle n’était pas tenue à garantie, au motif que l’acte de vente contenait une clause d’exclusion de garantie au bénéfice du vendeur non professionnel, qui avait matière à s’appliquer à la société venderesse, dès lors qu’elle n’exploitait aucune activité assimilable à la construction d’immeuble et qu’elle poursuivait une activité de vente d’immeuble, uniquement à titre accessoire.

M. et Mme [B] contestent cette analyse. Ils rappellent que l’existence du vice caché résultant de l’insuffisance de l’enrobage de l’acier des poutrelles, a bien été constaté par l’expert, qui a également souligné la gravité du désordre et de ses conséquences sur la pérennité de l’ouvrage lui-même.

Ils soutiennent que la garantie des vices cachés est due par le vendeur, en dépit de la clause exclusive de non garantie figurant à l’acte de vente qui ne peut être opposée à l’acquéreur non professionnel par un vendeur professionnel. Ils rappellent que la société d’exploitation [Localité 4] doit être considérée au regard d’une jurisprudence constante comme un vendeur professionnel, même si l’activité de vente d’immeuble n’est pas son activité principale.

La société d’exploitation de [Localité 4] développe l’argumentation inverse. Elle affirme pouvoir se prévaloir de la clause exclusive de garantie en se fondant sur une jurisprudence abondante, de laquelle il ressort que le vendeur professionnel est celui dont l’activité régulière est la vente de tout type de biens en cause, et que tel n’est pas le cas du vendeur occasionnel, même s’il s’agit d’une personne morale. Elle ajoute que le vendeur reste occasionnel, des lors qu’il s’agit de gérer son patrimoine même si cela occasionne des opérations nombreuses.

La société d’exploitation [Localité 4] souligne qu’elle ne peut être assimilée à un vendeur constructeur en dépit des liens de parenté existant entre son gérant et le gérant de l’entreprise à laquelle elle avait confié la construction de la maison.

A titre subsidiaire, elle critique le rapport d’expertise, en faisant valoir que l’enrobage de l’acier était suffisant car l’immeuble n’était pas directement exposé aux embruns ou à la mer, comme l’a énoncé le technicien. Elle affirme que l’origine des désordres se trouve dans la ventilation insuffisante du vide sanitaire et la mauvaise gestion des eaux elles-mêmes consécutives aux travaux réalisés par M. et Mme [B] lors de la construction de la terrasse.

La cour observe que le point litigieux opposant les parties porte à titre principal sur l’opposabilité de la clause de non garantie dans les rapports entre la société venderesse de l’immeuble et M. et Mme [B] qui l’ont acquis le 14 avril 2009 et à titre subsidiaire sur l’existence du vice caché allégué par les acquéreurs.

La cour, aura à se prononcer dans un premier temps sur l’existence du vice allégué lors de la vente à M. et Mme [B], bien qu’elle soit présentée à titre subsidiaire, puisque, suivant le sens de sa décision sur ce point, la question de l’inopposabilité de la clause de non garantie pourrait se trouver dépourvue de tout intérêt.

A. Sur l’existence d’un vice caché lors de la vente de l’immeuble par la société d’exploitation [Localité 4] à M. [B].

La société venderesse critique les conclusions de l’expert. Elle considère que le technicien s’est trompé en concluant à l’insuffisance de l’enrobage des aciers, comme source déterminante des désordres dans la mesure où il a retenu, à tort que l’immeuble était exposé aux embruns ou aux brouillards salins, alors qu’il est en réalité situé très loin du rivage en fond de baie dans un endroit très calme protégé des vents dominants, derrière le parcours du golf et de la mangrove. Par ailleurs, elle soutient que les désordres sont consécutifs à la construction du deck par les époux [B] en 2009, qui a eu pour effet de priver le vide sanitaire d’une ventilation suffisante, le rendant ainsi quasiment clos. Elle précise qu’en outre les époux [B] ont installé un climatiseur, dont l’évacuation s’effectue dans cet espace, ajoutant ainsi de l’humidité, et qu’ils ont encore aggravé la situation lorsqu’ils ont revu l’assainissement des eaux usées, l’installation n’ayant pas été effectuée dans les règles de l’art.

M. et Mme [B], en s’appropriant les conclusions de M. [S] [J] demandent à la cour de reconnaître, comme le tribunal, l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente, compromettant l’habitabilité de l’immeuble dont la solidité est à compromise à terme.

Sur quoi,

Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Au cas d’espèce, la matérialité des désordres n’est pas contestable. L’expert a constaté une dégradation très nette et généralisée sur l’ensemble de la dalle- plafond du vide sanitaire (170 mètres carrés). Il expose que les poutrelles acier qui arment ce plancher sont très fortement oxydées et que cette oxydation très avancée est la conséquence d’un manque d’enrobage, ce qui constitue un manquement aux règles de l’art. Il ajoute que la présence d’humidité dans le vide sanitaire et le manque de ventilation sont des facteurs aggravants mais , répondant aux dires du conseil de la société d’exploitation [Localité 4], le technicien a confirmé que la cause principale des désordres se trouvait bien dans l’insuffisance de l’enrobage en béton , en se fondant sur la règlementation technique , la norme BAEL 91 qui était en vigueur au moment de la construction, de laquelle il ressort que l’enrobage béton des poutrelles en acier aurait dû présenter au moins 5 cm d’épaisseur, compte tenu de la situation de la construction , exposée aux embruns et aux brouillards salins.

La société venderesse oppose une autre documentation technique ' Filigrane’ moins exigeante, prévoyant un enrobage de 15 millimètres seulement mais l’expert qui a consulté le document en intégralité, a rappelé , dans ses réponses aux dires des parties, la restriction figurant en page 2 chapitre 2.1 de ce DTA qui exclut l’emploi de ces poutrelles en atmosphères agressives. De la même manière la société d’exploitation [Localité 4] , entend se prévaloir des observations présentées à sa demande par M. [W] [O], expert qu’elle a mandaté, qui critique le raisonnement suivi par M. [J] , dans un rapport rédigé le 11 décembre 2019, en ce qui concerne l’analyse chimique du béton défectueux et la présence d’ions chlorures, mais force est de constater qu’elle n’a pas pour autant sollicité une nouvelle mesure d’expertise sur ce point et la cour observe que l’expert judiciaire , a pris soin de préciser que les désordres avaient plusieurs origines, qu’il n’a donc pas exclu le rôle joué par l’insuffisance de la ventilation et la mauvaise gestion des eaux de pluie dans le processus de dégradation du béton.

Devant la cour, la société d’exploitation [Localité 4] soutient pour la première fois, que l’immeuble litigieux est assez loin du littoral, qu’il échappe en conséquence aux embruns et brouillards salins, de sorte que les contraintes techniques énoncées par l’expert judiciaire ne seraient pas applicables. Cependant, il convient d’écarter ce moyen, qui ne repose sur aucun élément de preuve, techniquement documenté.

En définitive, il est ainsi établi que les désordres affectant le plancher inférieur de la maison ont pour origine principale l’insuffisance de l’enrobage des poutrelles et de la ventilation du vide sanitaire, imputables au constructeur -vendeur et secondairement, la mauvaise gestion des eaux de pluie en lien avec le dispositif d’assainissement mis en place par M. [B], l’expert ayant écarté, le rôle joué par l’épanchement des eaux du climatiseur,(posé par M. [B]), qui ne peut, selon le technicien justifier l’humidité présente sur la totalité de la surface (170 mètres carrés).

La cour observe, pour le surplus que ni l’antériorité des vices à la première vente intervenue entre la société d’exploitation [Localité 4] et M. [B] en avril 2009, ni le fait qu’ils n’étaient pas visibles, ni décelables à l''il nu à cette époque-là, ni même leurs conséquences particulièrement graves sur la solidité de l’ouvrage (l’expert ayant conclu à l’effondrement du plancher dans les mois à venir), ne sont remis en cause devant la cour.

Dans ces conditions, il convient de déclarer la société d’exploitation de [Localité 4] tenue à la garantie des vices cachés qui lui sont imputables, et qui ont contribué aux désordres constatés à hauteur de 80 %, compte tenu de l’implication moindre mais néanmoins certains des travaux effectués par M. [B] à partir de 2009, qui ont impacté la gestion des eaux de pluie et contribué ainsi à l’aggravation des désordres.

B. Sur l’opposabilité de la clause de non garantie.

Selon l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1643 du civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La jurisprudence de manière prétorienne a dégagé de ce texte une présomption irréfragable de la connaissance du vice par le vendeur professionnel, s’expliquant par le fait qu’il présente les compétences requises pour déceler les vices de l’immeuble qu’il a entre ses mains et qu’il fait par conséquent preuve de mauvaise foi en insérant une clause excluant la garantie des vices cachés. Pour autant, elle n’a pas donné de définition précise du vendeur professionnel, en laissant au juge du fond, le pouvoir d’apprécier souverainement les éléments caractérisant la notion de vendeur professionnel, qu’il s’agisse d’une personne morale et d’une personne physique.

Il appartient ainsi à la cour de déterminer au vu des circonstances de l’espèce, si, au moment de la vente, la société Karité présentait les qualités d’un vendeur professionnel, soit que la vente de biens immeubles constituait pour elle une activité habituelle, soit qu’elle ait été directement impliquée dans la construction de l’immeuble litigieux, en procédant à l’aide de ses propres ressources à l’acte de bâtir ou en jouant le rôle de maître d''uvre auprès des artisans auxquels elle a confié le chantier.

Au cas d’espèce, la cour retient que la vente de l’immeuble litigieux intervenue le 14 avril 2009 a été conclue au profit de M. et Mme [B] par la société à responsabilité limitée dénommée société d’exploitation de Karité’ dirigée par M. [C] [G].

L’acte de vente démontre que la société venderesse en a toujours été propriétaire, sous des dénominations différentes (dont il est justifié par l’historique des inscriptions modificatives délivré par la Direction des affaires économiques du gouvernent de la Nouvelle Calédonie le 29 novembre 2020) depuis sa construction, amorcée 7 janvier 1997, après l’obtention du permis de construire le 02 décembre 1996 jusqu’à son achèvement le 15 octobre 2002.

Par ailleurs, selon les mentions portées sur l’historique des modifications publiées au registre du commerce et des sociétés depuis 1999, elle a toujours exercé une activité de vente, acquisition, gestion, et administration de tous biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis depuis sa création, en dépit de tous les changements opérés, touchant les autres activités exploitées, le lieu de sa domiciliation sociale, l’identité de ses dirigeants, ou encore sa forme juridique.

Cependant même s’il est acquis au vu des déclarations enregistrées auprès du RCS, qu’elle a toujours eu la volonté de se positionner sur le marché immobilier, en qualité de vendeur professionnel, à titre accessoire aux autres activités exploitées dans le domaine des revêtements de sol, d’hôtellerie, ou de tourisme équestre, le fait, non démenti, qu’elle n’ait vendu en réalité que cette unique maison particulière, plusieurs années après sa construction, sans y avoir porté de modifications, et après l’avoir mise à disposition de son gérant , pour qu’il y fixe son domicile personnel, ne permet pas de retenir sa qualité de vendeur professionnel, sur ce seul critère, le professionnel étant par définition une personne rompue par l’expérience et une pratique régulière à l’exercice de son art.

En revanche, la cour estime que sa qualité de constructeur – vendeur doit être retenue. L’acte de vente authentique, dans le paragraphe 'origine de propriété immédiate’ figurant en page 7, énonce en effet, qu’elle était propriétaire des terrains pour les avoir acquis le 02 octobre 1996 et de la construction, 'pour l’avoir fait édifier’ au cours de l’année 1996"

Certes , cette première mention qui la désigne comme le maître de l’ouvrage, n’est pas suffisante pour définir son niveau d’implication dans les opérations de construction mais les devis et factures émis par le bureau d’étude chargé de l’étude du sol , à savoir la société LBTP NC, ainsi que celle qui a été délivrée par l’entreprise BET JP ( 07 avril 1998) en charge de la réalisation du plan des dallages et des fondations, et celle de la société A2EP qui a procédé au sondage du terrain , ont été délivrées et adressées à son nom (qui était alors ' [G] Revet’sol’ ). De même la déclaration de fin de chantier, adressée à la mairie de [Localité 6] le 15 octobre 2002 a bien été signée par M. [C] [G] en qualité de représentant de la société Revet’sol. D’autres engagements portant sur le contrôle technique du chantier, (société Socotec) ont été signés ont été adressés et /ou signés par M. [G], sans aucune précision de la qualité sous laquelle il a contracté. En tout état de cause, ces documents témoignent d’une forte implication de la société venderesse dans la construction de l’immeuble litigieux laquelle ne démontre pas par ailleurs avoir eu recours au service d’un maître d''uvre ni pour la conception du projet ni pour la direction des travaux. Elle fait en effet état d’une société [Localité 6] Etudes et Architecture à laquelle elle aurait confié cette mission mais ne verse aucune pièce justificative en ce sens.

Enfin et surtout, de l’intervention non contestée de l’entreprise [G] bâtiment ( devenue Pro Tehh bâtiment) , dans la construction litigieuse , dirigée par le frère de M. [C] [G],(à savoir [D] [G]) domiciliée au [Adresse 1], au même endroit que M. [C] [G] (selon les informations portées sur la déclaration d’ouverture de chantier ) s’induit un très probable copilotage des deux frères dans la conduite des travaux , cette association devant par ailleurs se concrétiser plus tard par la nomination de M. [C] [G] aux fonctions de gérant de la société Pro Tech bâtiment.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la cour retient l’implication majeure de la société venderesse, via la personne de son gérant, dans les opérations de construction de l’immeuble litigieux, et la tient en conséquence pour constructeur -vendeur du bien. En cette qualité, elle est présumée avoir eu connaissance des vices affectant le plancher de l’immeuble et ne peut en conséquence opposer aux époux [B], qui en ont fait l’acquisition en avril 2009, la clause de non garantie figurant en page 9 de l’acte de vente sous le paragraphe B.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

II. Sur les demandes en paiement

M.et Mme [B] renouvellent devant la cour leurs demandes tendant à la condamnation de la société 'd’exploitation de [Localité 4]' à leur verser la somme de 18 156 655 francs pacifiques correspondant au coût des travaux de reprise des désordres dont elle est responsable, selon le chiffrage établi par l’expert ainsi que celle de 2 921 062 francs pacifiques à titre de dommages -intérêts.

Ils exposent qu’en exécution de la résolution de la vente qu’ils avaient consentie à M. [A] en 6 juillet 2018, ils lui ont restitué l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 86 000 000 francs pacifiques, puis ont réussi à revendre la maison, en septembre 2020 au prix de 60 000 000 francs pacifiques, sans avoir procédé aux travaux de reprise. Ils rappellent qu’ils l’avaient eux-mêmes achetée au prix de 70 000 000 francs pacifiques en 2009.

Ils s’estiment en conséquence fondés en leurs prétentions financières sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil.

La société d’exploitation de [Localité 4] conclut au rejet de ces prétentions. Elle expose que les époux [B], ne peuvent pas réclamer l’annulation de la vente puisqu’ils ont revendu l’immeuble litigieux en septembre 2020. Par ailleurs elle soutient qu’ils ne peuvent pas exiger non plus, sa condamnation au paiement d’une somme correspondant au montant des travaux de reprise dans la mesure où ils ne justifient pas avoir fait procéder à la réalisation desdits travaux, de sorte qu’ils n’ont subi aucun préjudice financier.

Enfin, elle rappelle que la résolution de la vente intervenue entre les époux [B] et M. [A] était motivée par le fait qu’ils avaient dissimulé volontairement l’existence du vide sanitaire et des problèmes d’humidité dans le sous-sol.

Sur quoi,

La cour observe que M. et Mme [B] ont choisi d’agir à l’encontre de leur vendeur sur le double fondement de l’action estimatoire, qui leur était seule ouverte, puisqu’ils n’étaient plus propriétaires de l’immeuble atteint des vices cachés lorsqu’ils ont saisi le tribunal et sur celui de l’action indemnitaire permettant à l’acquéreur d’obtenir la réparation des préjudices subis, lorsque son vendeur, de mauvaise foi, connaissait les vices de la chose.

L’action estimatoire définie par l’article 1641 du code civil, a vocation à compenser la perte d’utilité de la chose. Il s’agit d’une perte de valeur correspondant à la perte de la qualité de l’immeuble en raison des vices cachés. Dans ce cadre-là M.et Mme [B] sont légitimes à réclamer la restitution partielle du prix de vente , à hauteur de la somme de 14 525 324 (18 156 655 francs / 20 x100 ) pacifiques, équivalente à celle qu’ils auraient dû exposer pour compenser la perte d’utilité de la chose, en faisant procéder aux travaux de reprise recommandés par l’expert judiciaire, dans la limite cependant des seuls désordres imputables à leur vendeur, à l’exclusion de l’aggravation des désordres découlant de l’installation non conforme de gestion des eaux de pluies et d’assainissement des eaux usées .

La société d’exploitation [Localité 4] sera en conséquence condamnée de ce chef à leur verser la somme de 14 525 324 francs pacifiques.

Par ailleurs, en raison de la mauvaise foi présumée de la société venderesse, ils peuvent également prétendre à la réparation des autres préjudices subis, distincts de la perte de valeur de l’immeuble, découlant des vices cachés sur le fondement de l’article 1645 du code civil. Au cas d’espèce, leurs demandes formées à hauteur de 2 921 062 francs pacifiques, correspond au préjudice financier découlant de l’exécution des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. [A] par le jugement du 09 mars 2020 à savoir la somme de 1 230 840 francs pacifiques, qu’ils ont dû lui verser pour le dédommager des intérêts qu’il avait lui-même acquittés à la banque auprès de laquelle il avait souscrit le prêt immobilier et d’autre part, celle de 1 690 222 francs pacifique pour compenser les frais notariés exposés par leur acquéreur. La cour observe cependant que par cette prétention, M. et Mme [B] ne réclament pas l’indemnisation d’un préjudice dont ils auraient souffert à raison des vices de l’immeuble, mais d’être garantis d’une condamnation prononcée à leur encontre alors que celle-ci leur incombe exclusivement, puisqu’elle était fondée sur leur propre mauvaise foi, dans leurs relations avec leur acquéreur, mauvaise foi caractérisée par le fait de lui avoir délibérément dissimulé la présence du vide sanitaire et des problèmes d’humidité dans le sous-sol.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de ce chef.

III Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société d’exploitation [Localité 4] qui succombe majoritairement sera condamnée à verser à M. et Mme [B] la somme de 400 000 francs pacifiques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel. .

IV Sur les dépens.

Pour les mêmes raisons, elle sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 30 octobre 2023 en ce qu’il a débouté M. [Y] [B] et Mme [M] [K] [N], épouse [B] de l’intégralité de leurs demandes,

Et, statuant à nouveau

— Condamne la société d’exploitation de [Localité 4] à payer à M. [Y] [B] et Mme [M] [K] [N], épouse [B] la somme de 14 525 324 francs pacifiques , en restitution partielle du prix de vente , sur le fondement de l’action estimatoire

— Déboute à M. [Y] [B] et Mme [M] [K] [N], épouse [B] de leur demande en dommages-intérêts fondée sur l’article 1645 du code civil

Y ajoutant,

— Condamne la société d’exploitation de [Localité 4] à payer à M. [Y] [B] et Mme [M] [K] [N], épouse [B] la somme de 400 000 francs pacifiques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

— Condamne la société d’exploitation de [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel

Le greffier, Le président.