Minute n°

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

ORDONNANCE DE REFERE du 13 SEPTEMBRE 2023

REFERE N° RG 23/00117 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4L6

Enrôlement du 07 Juillet 2023

assignation du 05 Juillet 2023

Recours sur décision du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER du 10 Mai 2023

DEMANDEUR AU REFERE

Monsieur [T] [Z]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8]

[Adresse 5] (ETATS UNIS)

représenté par M^e Julie SERRANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS AU REFERE

Monsieur [W] [N]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 7]

[Adresse 4]

représenté par M^e Lionel MONTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [E] [S]

né le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 6]

[Adresse 9]

représenté par M^e Lionel MONTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

L’affaire a été débattue à l’audience publique des référés, tenue le 23 AOUT 2023 devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2023.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ORDONNANCE :

— Contradictoire.

— prononcée publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signée par M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président et par M^me Laurence SENDRA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté prenant effet le 17 novembre 2020, M. [T] [Z] a donné à bail à M [W] [N] et M. [E] [S] une maison d’habitation, située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1 790 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Par courrier du 9 décembre 2021 remis en mains propres le 10 décembre 2021, M. [S] a donné congé.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] a fait signifier à M. [N], par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2022, un commandement de payer la somme principale de 6 203,45 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er juillet 2022, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 26 septembre 2022 pour M. [N] et le 28 septembre 2022 pour M. [S], M. [Z] les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, qui, par une ordonnance en date du 10 mai 2023, s’est

« – déclaré compétent en référé pour statuer sur la dette de loyer et charges;

— déclaré incompétent concernant l’exception d’inexécution soulevée par M. [W] [N] et M. [E] [S] et disons sur ce point n’y avoir lieu à référé ; «

et a

« – constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2020 à effet au 17novembre 2020 concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 septembre 2022;

— constaté que M. [E] [S] a quitté le logement le 10 juillet 2022;

— déclaré en conséquence M. [W] [N] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 septembre 2022;

— condamné solidairement M. [W] [N] et M. [E] [S] à payer à M. [T] [Z] la somme provisionnelle de la somme de 4 973,58 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 10 juillet 2022, mensualité du mois de juillet 2022 proratisée comprise;

— condamné M. [W] [N] à payer à M. [T] [Z] la somme de 20 844,32 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 1e avril 2023, mensualité du mois d’avril 2023 comprise;

— dit qu’à défaut pour M. [W]. [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, à l’issue de ce délai et dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les 'lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par les bailleresses.;

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [W] [N] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 22 septembre 2022, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la’ restitution des clés aux bailleresses ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles;

— débouté M. [T] [Z] de ses demandes plus amples;

— débouté M. [W] [N] et M. [E] [S] du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [W] [N] et M. [E] [S] aux dépens ('),

— laissé à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles;

— constaté l’exécution provisoire. »

Cette ordonnance a été signifiée les 19 et 23 mai 2023.

Par déclaration reçue au greffe le 31 mai 2023, M. [N] et M. [S] ont relevé appel de cette ordonnance, et l’affaire a été distribuée à la 2ème chambre civile de la cour.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 et 5 juillet 2023, M. [Z] a assigné M. [N] et M. [S] devant le premier président de cette cour statuant en référé en vue d’obtenir la radiation de l’appel sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, il sollicite la radiation de l’appel de M. [N] et de M. [S] en l’absence d’exécution des causes de l’ordonnance de référé dont appel, le rejet des demandes des appelants et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— l’ordonnance n’a pas été exécutée, la dette étant désormais de près de 30 000 euros et le dernier règlement datant de mai 2022,

— la maison est occupée par un occupant du chef de M. [N], qui a pris possession d’un studio, qui ne fait pas partie du bail,

— le seul chèque établi par une société la Victoire (1 830 euros en mars 2023) ne peut être encaissé, celle-ci étant étrangère au bail, alors que M. [N] était associé au sein de la société ASMK réglant antérieurement les loyers,

— ce chèque n’a jamais été régularisé,

— aucune pièce n’est produite concernant la situation M. [N], qui ne réside pas dans les lieux loués, et de M. [S],

— la consignation n’est pas de droit, s’ils ont pu consigner, ils peuvent payer,

— l’occupant est une personne agressive, qui a cherché à intimider l’huissier instrumentaire.

Dans leurs dernières conclusions, M. [N] et M. [S] sollicitent le rejet de la demande de radiation et à être autorisés à consigner la somme de 25 817,90 euros entre les mains de tel commissaire de justice et, par voie de conséquence, la suspension de l’exécution provisoire ainsi que la condamnation de M. [Z] à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que M. [Z] s’oppose sans motif légitime au paiement des loyers et exécution de la décision par le biais de chèques provenant d’une SASU la Victoire alors que précédemment, il avait accepté ceux provenant de la SARL ASKM, dans laquelle M. [N] était associé et ce en violation de l’article 1342-1 du code civil.

Ils ajoutent que dès le 25 janvier 2021, divers désordres ont été signalés au propriétaire et que M. [N] a dû faire procéder aux réparations nécessaires à hauteur de 23 187 euros sollicitant, dès lors, une mesure d’expertise afin de déterminer, principalement, le caractère des travaux réalisés et ayant, à ce titre, saisi le juge du fond.

Ils précisent que M. [Z] a volontairement détérioré le studio afin que cela leur soit reproché, leur présence au sein des lieux loués s’imposant du fait de ce comportement et que la radiation les priverait d’une décision au fond alors que l’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier prochain.

Ils exposent que le comportement du bailleur, explicité dans les conclusions d’appel, ainsi que la situation personnelle du couple, qui réside dans les lieux (enfant en bas âge inscrit à la crèche et handicap nécessitant l’usage d’un fauteuil roulant pour l’occupant) et dont le recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue de l’offre d’un logement n’a pas encore prospéré, justifie la suspension de l’exécution provisoire et la consignation, d’ores et déjà effectuée, des condamnations prononcées.

A l’audience fixée pour l’examen de l’affaire, les parties, représentées chacune par leur conseil, ont fait valoir oralement leurs observations se référant pour le surplus à leurs écritures.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. sur les demandes principale de radiation et reconventionnelle d’arrêt de l’exécution provisoire et de consignation

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, tel qu’issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. (').

Selon l’article 521 de ce même code dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation. (').

Enfin, l’article 524 de ce code, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président (') peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision. (…)

Les dispositions de l’article 521 relatives à la consignation sont inapplicables en l’espèce, s’agissant d’une ordonnance de référé, ayant, par essence, prononcé des condamnations provisionnelles.

De même, eu égard à la nature de la décision critiquée, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est recevable.

Il est constant que ni M. [N], ni M. [S] n’ont exécuté les condamnations en paiement prononcées avec exécution provisoire de droit par le juge des contentieux de la protection dans son ordonnance rendue en référé du 10 mai 2023.

Pour s’opposer à la radiation et solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire, M. [N] (demeuré seul locataire depuis le 10 janvier 2022) soutient que l’exécution provisoire du jugement entraînera des conséquences manifestement excessives en que le bailleur refuse le paiement des loyers, aggravant volontairement la dette (29 633,60 euros au 1er juin 2023) et ne respecte pas ses obligations eu égard aux désordres affectant le bien loué, qu’il a fait constater par un procès-verbal de commissaire de justice le 31 mars 2023, et qui justifient la suspension du paiement des loyers, et compte tenu de la situation personnelle du couple, qui occupe de son chef les lieux loués.

Les désordres signalés par M. [N] dès le 25 janvier 2021 relatifs à la cabine de douche, à la serrure de la porte d’entrée, à un placard dans une chambre et à quatre palmiers dans le jardin, devant être rafraîchis, ne correspondent pas à ceux décrits par le procès-verbal de constat en date du 31 mars 2023, ce qui tend à démontrer qu’ils ont fait l’objet de reprise et réparations.

Ledit procès-verbal décrit des dysfonctionnements affectant des baies vitrées et volets roulants, le chauffe-eau, l’interphone, des splits et le portail extérieur ainsi que la présence d’une fuite d’eau sur le réseau et d’une végétation « très dense » en limite de propriété (partie ouest) avec deux arbres probablement morts sans que la date de leur survenance ne soit connue. Aucune demande d’intervention du locataire auprès du bailleur ou de son mandataire pour remédier à ces désordres n’est produite.

Il en résulte que ni les désordres de 2021, ni ceux décrits en 2023 ne peuvent justifier un non-paiement, avéré, des loyers depuis le mois de juin 2022. Au demeurant, les deux seules factures, datées de juillet 2022, qui auraient été acquittées par M. [N], concernent l’élagage d’arbres (palmiers, platane et laurier sauce ' montant de 4 855 euros-). La facture du 17 juin 2022 à hauteur de 4 877 euros, qui concerne, notamment l’entretien des climatisations et la réparation de canalisations et chasses d’eau paraît contradictoire avec les constatations du procès-verbal de commissaire de justice, qui est postérieur et retient que lesdits appareils et installations présentent des désordres. La facture du 25 mai 2023 relative au portail, baies vitrées et volets roulants, qui est produite tronquée, ne permet pas de retenir qu’elle a été acquittée. Ces deux factures ne peuvent démontrer que le locataire a supporté des charges en lieu et place du bailleur.

Contrairement à ce qu’il soutient, M. [N] ne démontre pas que le non-paiement des loyers est imputable au refus d’encaisser des chèques par le bailleur (et son mandataire). Au demeurant, cette argumentation est contraire à sa volonté assumée, dans la présente instance comme devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement, de ne pas payer le loyer dans le cadre d’une compensation, avec des travaux réglés à la place du bailleur, présentée comme légitime. En l’occurrence, un seul chèque LCL n°5962212 , daté du 1er mars 2023, d’un montant de 1 830 euros, émanant d’une société la Victoire (ayant cessé toute activité depuis le 22 août 2022) a été refusé sans aucune volonté du locataire de régularisation de ce paiement par un autre mode de paiement, ni même de la dette locative existante à cette date (21 243,47 euros au 1er mars 2023).

Ainsi, le comportement de M. [Z], qui serait à l’origine de conséquences manifestement excessives, n’est pas établi.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas de réformation du jugement.

Outre qu’une situation de handicap ne constitue pas, en soi, une conséquence manifestement excessive, les justificatifs relatifs au handicap de l’occupant du chef de M. [N] ne concernent que les années 2018 à octobre 2022 (station debout pénible ' prescription d’un corset lombaire en 2018 et d’un fauteuil roulant en 2019 pour six mois). Il en est de même d’un changement de crèche ou d’établissement scolaire, aucune prise en charge particulière n’étant, de surcroît, alléguée.

L’expulsion prononcée d’un occupant devenu sans droit ni titre par suite de la résiliation ou du non-renouvellement du bail ne constitue pas en elle-même une conséquence manifestement excessive, mais la seule application de la décision que le juge de première instance a entendu assortir de l’exécution provisoire.

Le formulaire utilisé pour le recours formé par M. [N] auprès de la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement montre que ce dernier n’a effectué aucune autre démarche « pour régler le problème de logement » (sic) tandis que sa demande n’est fondée, au vu de ses explications (« argumentation libre »), que sur le montant des réparations (« plus de 25 000 euros »), qui devant se compenser avec le loyer, justifiait, selon lui, l’interruption du versement.

A ce titre, le juge des référés avait déjà constaté que M. [N] n’avait pas donné suite aux convocations du travailleur social dans le cadre du diagnostic social et financier. Il n’est pas fait état des suites données à la saisine du juge de l’exécution suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Ainsi, l’existence de conséquences manifestement excessives, que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé en date du 10 mai 2023 entraînerait, n’est pas rapportée, le montant des condamnations ayant, au demeurant, été remis entre les mains d’un commissaire de justice justifiant, de ce fait, la capacité des appelants à l’exécuter sans qu’il soit besoin d’examiner, au titre de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, celle, cumulative, de moyens sérieux de réformation ou d’annulation de la décision entreprise.

Les demandes reconventionnelles de consignation et d’arrêt de l’exécution provisoire seront donc rejetées et il sera fait droit à la demande principale de radiation.

2. sur les autres demandes

M. [S] et M. [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à M. [Z] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire,

Rejetons la demande de Monsieur [W] [N] et Monsieur [E] [S] tendant à la consignation du montant des condamnations prononcées par l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 10 mai 2023,

Rejetons la demande de Monsieur [W] [N] et Monsieur [E] [S] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire, dont se trouve assortie l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 10 mai 2023,

Ordonnons la radiation de l’affaire inscrite au répertoire général des affaires de la cour d’appel sous le numéro RG 23/02831 – 2ème chambre civile opposant Monsieur [T] [Z] ainsi que Monsieur [W] [N] et Monsieur [E] [S],

Rappelons que sauf péremption, la réinscription de l’affaire au rôle de la cour n’interviendra que sur justification de l’exécution de la décision attaquée ;

Condamnons in solidum Monsieur [W] [N] et Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons in solidum Monsieur [W] [N] et Monsieur [E] [S] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE CONSEILLER