13/03/2025

ARRÊT N° 157/2025

N° RG 24/00045 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P5LA

PB/IA

Décision déférée du 20 Décembre 2023

Juge de l’exécution de TOULOUSE

( 23/03973)

S.SELOSSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA

C/

[O] [L]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Madame [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

M. NORGUET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 septembre 2014, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Mme [O] [L] un logement sis [Adresse 1], à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 582 euros hors charges.

Des moisissures sont apparues dans le logement et Mme [L] en a averti son bailleur.

Une expertise a été réalisée le 11 janvier 2021 afin de déterminer les travaux à réaliser pour mettre fin à l’apparition de moisissures.

Par acte du 12 novembre 2021, Mme [L] a fait assigner la SA Patrimoine Languedocienne devant le juge des référés arguant de l’absence de réalisation des travaux.

Par ordonnance du 4 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— dit que Mme [L] avait un intérêt à agir au jour de la délivrance de l’assignation et dit en conséquence la procédure recevable,

— ordonné à la SA Patrimoine Languedocienne de reprendre les embellissements touchés par les désordres, les joints sur les pourtours des menuiseries extérieures, de remplacer les radiateurs présentant des traces de rouille au sein du logement occupé par Mme [L] sis [Adresse 1], à [Localité 4] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une période de trois mois,

— ordonné à la SA Patrimoine Languedocienne de faire réaliser un diagnostic thermique en période hivernale des locaux loués à Mme [L] et de contrôler la toiture de ces locaux en période pluvieuse au plus tard le 28 février 2023 sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de trois mois,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne à verser à Mme [O] [L] la somme de 1 200 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne à verser au conseil de Mme [O] [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute demande plus ample,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne au paiement des entiers dépens.

Diverses entreprises sont intervenues en exécution de la décision mais Mme [L] a fait constater par un commissaire de justice le 24 mai 2023 que des désordres subsistaient.

Arguant que la SA Patrimoine Languedocienne n’avait pas exécuté les dispositions de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection, Mme [L] a fait assigner devant le juge d’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse la société bailleresse, par acte du 18 septembre 2023, afin :

— de faire liquider l’astreinte provisoire prononcée le 4 août 2022 à la somme de 13 500 euros, et de la faire condamner à lui payer ladite somme,

— de faire condamner la SA Patrimoine Languedocienne à verser une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard,

— de faire condamner la SA Patrimoine Languedocienne à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 20 décembre 2023, le juge de l’exécution a :

— liquidé l’astreinte prononcée par le juge des contentieux de la protection de Toulouse en date du 4 août 2022 à l’encontre de la SA Patrimoine Languedocienne au profit de Mme [O] [L] mais l’a limitée forfaitairement à la somme de 5 000 euros,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de cette somme à Mme [L],

— fixé une astreinte définitive qui courra à compter de trois mois suivant la présente décision, à raison de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des contentieux de la protection de Toulouse du 4 août 2022, et sur une durée de quatre mois,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne à payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration en date du 4 janvier 2024, la SA Patrimoine Languedocienne a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des chefs du jugement.

La SA Patrimoine Languedocienne, dans ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2024, demande à la cour au visa des articles L 131-4 et R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Toulouse le 20 décembre 2023 en ce qu’il a :

*liquidé l’astreinte prononcée par le juge des contentieux de la protection de Toulouse en date du 4 août 2022 à l’encontre de la SA Patrimoine Languedocienne au profit de Mme [O] [L] , mais l’a limitée forfaitairement à la somme de 5 000 euros,

*condamné la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de cette somme à Mme [L],

*fixé une astreinte définitive qui courra à compter de trois mois suivant la présente décision, à raison de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des contentieux de la protection de Toulouse du 4 août 2022, et sur une durée de quatre mois,

*condamné la SA Patrimoine Languedocienne à payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— et statuant à nouveau,

— débouter Mme [O] [L] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [O] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement des entiers dépens de l’instance.

Mme [O] [L] dans ses dernières conclusions en date du 18 mars 2024, demande à la cour, au visa des articles L131-1 et L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

*liquidé l’astreinte prononcée par le juge des contentieux de la protection de Toulouse en date du 4 août 2022 à l’encontre de la SA Patrimoine Languedocienne au profit de Mme [O] [L] mais l’a limitée forfaitairement à la somme de 5 000 euros,

*condamné la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de cette somme à Mme [L],

*fixé une astreinte définitive qui courra à compter de trois mois suivant la présente décision, à raison de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des contentieux de la protection de Toulouse du 4 août 2022, et sur une durée de quatre mois,

*condamné la SA Patrimoine Languedocienne à payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— y ajoutant,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne à verser à Mme [O] [L] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire

L’appelante fait valoir que seule l’inexécution des injonctions assorties de l’astreinte peut donner lieu à sa liquidation, que la reprise des embellissements touchés par les désordres, le remplacement des radiateurs affectés par la rouille ainsi que la réalisation d’un diagnostic thermique en période hivernale, ont été réalisés dans les délais fixés par le juge du contentieux de la protection.

Elle ajoute que le fait que des moisissures soient apparues postérieurement à la réalisation des travaux n’est pas de nature à permettre la liquidation de l’astreinte, qu’elle a par ailleurs effectué des travaux supplémentaires comme l’installation d’une VMC, que l’intimée a fait réaliser postérieurement aux travaux anti-fongicides effectués une peinture de la salle de bains sans traitement contre l’humidité, que le logement n’est pas suffisamment aéré, pour certaines pièces, et que les traces de corrosion du micro-ondes proviennent d’un défaut d’entretien.

L’intimée fait valoir que tous les travaux requis n’ont pas été réalisés et que d’autres ont été incorrectement effectués.

Elle ajoute qu’elle n’a pas fait effectuer des travaux de peinture dans la salle de bains, que des désordres existent dans d’autres logements de la résidence ce qui démontre un défaut de conception ou d’entretien par la bailleresse, que le défaut d’aération de la salle de bains allégué par l’appelante ne repose sur aucun constat technique, que la persistance des désordres, imputables à la bailleresse, est donc établie.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance de référé du 4 août 2022 ayant fixé l’astreinte qu’un accord est intervenu entre les parties pour la réalisation des travaux au titre desquels l’astreinte a été fixée par le juge des contentieux de la protection.

Cette ordonnance fait référence et cite un rapport d’expertise SARETEC du 14 octobre 2021 indiquant que 'les chambres du logement litigieux subissent un phénomène de condensation’ et que 'ce sinistre est la conséquence d’une absence d’isolation en sous face de toiture sur un bâtiment des années 70/80".

Elle a été signifiée à l’appelante le 1er septembre 2022 de sorte que l’astreinte commençait à courir le 2 décembre 2022.

Au visa de l’article R 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut modifier le dispositif de la décision fixant l’astreinte, mais il incombe à la débitrice de l’obligation d’établir que les travaux fixés par le juge des référés ont été correctement réalisés.

L’appelante produit les factures établissant que les travaux ont été réalisés (pièces n°12 à 15 de l’appelante et pièce n°29).

Les travaux de peinture, effectués du 22 au 29 juillet 2022, ont concerné le séjour, le salon, les WC, les chambres, la cuisine.

La cour observe que la facture de la société SMF du 28 février 2023, pour les travaux de peinture, mentionnait l’application, dans la plupart des pièces, d’un traitement fongicide au plafond, d’une peinture contre l’apparition de moisissures et, pour l’une des chambres, d’un traitement anticryptogamique.

Il s’en déduit que les travaux convenus entre les parties, et retenus par le juge des référés, étaient destinés à empêcher l’apparition de moisissures et à traiter l’humidité.

L’intimée produit un constat d’huissier du 24 mai 2023 établissant la persistance des moisissures et de désordres liés à l’humidité du logement (pièce n°12 de l’intimée) dans la salle de bains, dans trois chambres, les toilettes et la cuisine, avec dans la salle de bains, 'sous le plafond entre la fenêtre et le miroir des taches noires', des cloques, une huisserie 'piquée de rouille’ dans une des chambres ainsi que des 'taches noires', 'un décollement d’un lé de tapisserie’ dans une autre, une absence de reprise totale de la peinture dans une troisième, la peinture précédente étant toujours visible, des petits points de rouille dans les toilettes et une peinture dégradée.

Le fait qu’antérieurement, le 2 mars 2023, lors d’une visite de la bailleresse, il n’ait été trouvé que des traces de moisissures dans la salle de bains, n’est pas exclusif de désordres postérieurs.

Dès lors, il n’est pas démontré par l’appelante, qui a la charge de la preuve d’une réalisation conforme à leur destination, que les travaux ont été correctement effectués puisque ces travaux présentent des désordres, quelques mois après leur réalisation, ou des inachèvements.

La bailleresse a, au demeurant, fait à nouveau effectuer les mêmes travaux de peinture, pour les mêmes pièces, avec les mêmes traitements fongicides, le 18 mars 2024, ce qui établit que les précédents n’avaient pas été correctement effectués (pièce n°29).

Le défaut d’aération de la salle de bains invoqué par la bailleresse ne résulte que de ses propres déclarations, qui n’ont pas valeur probante, alors que d’autres locataires, du même immeuble, se sont plaints de désordres similaires (attestations de M. [K] et de Mme [M] pièces n°22 et 23 de l’intimée).

Il en est de même de la pose d’une nouvelle peinture par la locataire, qui est contestée, qui n’est alléguée par la bailleresse que pour une seule des pièces alors que les désordres concernaient plus d’une pièce, et qui procède de la seule déclaration unilatérale de la bailleresse, lors d’une visite effectuée le 2 mars 2023.

L’appelante n’établit en conséquence pas la cause étrangère dont elle se prévaut.

C’est donc à bon droit que le premier juge a liquidé l’astreinte provisoire, en considération de travaux incorrectement effectués.

Sur la fixation d’une astreinte définitive

Comme indiqué, postérieurement au constat du commissaire de justice du 24 mai 2023, la bailleresse a fait effectuer le 18 mars 2024 des travaux par la société SMF dont la locataire a donné quitus sans réserve (pièce n°29 quitus signé par la locataire).

Devant la cour, à la date de l’audience, le 13 janvier 2025, aucune pièce n’établit la persistance de désordres qui ne peut résulter du seul constat effectué le 24 mai 2023, il y a plus d’un an et demi, alors que des travaux ont été réalisés postérieurement, sans réserve.

La cour infirmera en conséquence le jugement en ce qu’il a fixé une astreinte définitive.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante en appel, la SA Patrimoine Languedocienne supportera les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles exposés en appel.

Il convient de lui allouer sur ce fondement la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse du 20 décembre 2023 sauf en ce qu’il a fixé une astreinte définitive qui courra à compter de trois mois suivant la présente décision, à raison de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des contentieux de la protection de Toulouse du 4 août 2022, et sur une durée de quatre mois.

Statuant de ce seul chef,

Déboute Mme [O] [L] de sa demande en fixation d’une astreinte définitive.

Y ajoutant,

Condamne la SA Patrimoine Languedocienne aux dépens d’appel.

Condamne la SA Patrimoine Languedocienne à payer à Mme [O] [L] la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K. MOKHTARI E.VET