ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 21 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04945 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PR5F

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 JUILLET 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

N° RG 21/1922

APPELANTE :

Madame [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-001167 du 22/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE :

S.C.I. ALTER EGO

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie MURCIA-VILA de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 22 juin 2018, la SCI Julien a donné à bail à Mme [M] [X] un logement T2 situé [Adresse 2] (66), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros, charges comprises.

Mme [M] [X] n’a plus été en mesure d’honorer ses loyers à partir du 1er septembre 2018.

En janvier 2020, la SCI Julien a cédé le bien donné à bail à la SCI Alter Ego.

Le 8 décembre 2020, la SCI Alter Ego a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à Mme [M] [X], pour le 21 juin 2021.

Malgré le congé délivré, Mme [M] [X] s’est maintenue dans les lieux après le 21 juin 2021.

Par une assignation du 26 octobre 2021, la SCI Alter Ego a saisi le juge des contentieux de la protection de Perpignan afin notamment de voir ordonner l’expulsion de Mme [M] [X].

Le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Constate que le bail a pris fin au 21 juin 2021 par l’effet du congé valablement délivré le 18 décembre 2020 ;

Condamne Mme [M] [X] à évacuer les lieux occupés situés à [Adresse 7], dans le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin ;

Condamne Mme [M] [X] à payer à la SCI Alter Ego la somme de 1 892,70 euros au titre des arriérés arrêtés au 31 mai 2022 ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 430,91 euros et condamne en tant que de besoin Mme [M] [X] à payer le montant précité ;

Dit que cette indemnité sera révisée conformément à l’évolution des loyers pratiquée par la partie demanderesse pour un logement de même type et qu’elle interviendra dans les mêmes conditions qu’en l’absence de résiliation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne Mme [M] [X] à payer à la SCI Alter Ego la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute de toutes conclusions plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [M] [X] aux entiers dépens y compris les frais relatifs au congé du 18 décembre 2020.

Le premier juge a retenu que la SCI Alter Ego justifiait d’un congé pour motif légitime et sérieux respectant les conditions de forme et de délai et visant le non-paiement des loyers, pour un montant de 138,01 euros.

Il a retenu que le retard dans le paiement des loyers et charges et la persistance d’une dette locative, justifiés par la production de décomptes par la SCI Alter Ego, caractérisaient des manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations, de telle sorte qu’il existait un motif réel et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 27 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 26 décembre 2022, Mme [M] [X] demande à la cour de :

Annuler le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 29 juillet 2022 ;

Constater les manquements de la SCI Alter Ego en sa qualité de bailleresse ;

Condamner la SCI Alter Ego à verser la somme de 23 269,14 euros à Mme [M] [X] au titre du préjudice subi ;

Condamner la SCI Alter Ego à verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [X] soutient qu’elle ne peut être considérée comme redevable de la somme de 1 892,70 euros et des loyers envers la SCI Alter Ego, en ce que cette dernière n’a pas respecté ses obligations en tant que bailleur. Elle affirme que le logement doit être considéré comme non-conforme, en ce qu’il ne dispose pas de détecteur de fumée. Elle ajoute que le logement est insalubre, présentant, entre autres, des traces noires d’humidité dès la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Selon l’appelante, l’état du logement aurait engendré un lourd préjudice pour elle, devant se maintenir dans le bien litigieux en attendant l’attribution d’un nouveau logement social.

Dans ses dernières conclusions du 24 mars 2023, La SCI Alter Ego, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions;

Juger que le congé délivré par la SCI Alter Ego est parfaitement valable ;

Ordonner la résiliation du bail par l’effet du congé ;

Constater que Mme [M] [X] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] et ce depuis le 21 juin 2021 ;

Ordonner son expulsion et celle de tous biens et occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamner Mme [M] [X] au paiement d’une somme de 1 892,70 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er mai 2022 ;

Condamner Mme [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 430,70 euros par mois à compter du 21 juin 2021 date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

Débouter Mme [M] [X] de l’intégralité de ses demandes;

Condamner Mme [M] [X] à payer à la SCI Alter Ego une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens, et ce compris les frais d’huissier de justice.

La SCI Alter Ego conclut à la validité du congé délivré et à la résiliation du bail ainsi qu’à l’expulsion de Mme [M] [X]. Selon elle, le congé donné l’a été dans les délais et était fondé sur un motif sérieux et légitime puisque la locataire a cessé de payer les loyers.

Elle conteste l’insalubrité alléguée du logement, arguant du fait qu’aucun arrêté n’a été pris par la mairie. La SCI Alter Ego précise que la demande n’a jamais été faite en première instance et qu’aucun signalement n’a été émis en ce sens. Selon elle, les dispositions légales ne prévoient aucune sanction en cas d’absence d’installation d’un détecteur de fumée. La SCI Alter Ego ajoute que les moisissures n’ont pas fait l’objet d’un signalement au bailleur, à la CAF ou la mairie puisque des travaux auraient été entrepris pendant la location de Mme [M] [X] pour réparer les différents désordres. En outre, la SCI Alter Ego avance que le remboursement de la totalité des loyers implique que Mme [M] [X] aurait été totalement empêchée de jouir du logement ce qui, selon elle, n’est pas le cas.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur l’exception d’inexécution soulevée par Mme [M] [X]

La cour constate qu’en cause d’appel, Mme [M] [X] ne forme aucune critique des motifs par les premiers mais oppose, pour la première fois, à la demande de résiliation du bail poursuivie par la bailleresse, une exception d’inexécution tirée de l’absence de détecteur de fumée et de l’insalubrité du logement. Au-delà, elle forme des prétentions indemnitaires, pour la somme totale de 23269,14 euros, soit la totalité des loyers depuis son entrée dans les lieux, estimant avoir subi préjudice du fait de cette insalubrité.

S’agissant de ce moyen, il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et à l’évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale.

A ce titre, il est rappelé que la notion d’insalubrité du logement ne doit pas être confondue avec celle de non décence.

Pour mémoire, s’agissant de la charge de la preuve, s’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation, celui qui invoque l’exception d’inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution, justifiant une suspension de l’exécution des obligations.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

A cet égard, des points d’indécence ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

En l’espèce, Mme [M] [X] ne produit aucun arrêté préfectoral faisant état de l’insalubrité du logement en litige et se limite à verser au débat l’état des lieux d’entrée, duquel il ressort effectivement mention de traces d’humidité sur les murs, de joints sanitaires noircis ou l’absence de détecteur de fumée.

Or, ces seuls éléments, à eux seuls, sont insuffisants pour retenir le caractère non décent du logement, qu’ainsi, il n’est pas démontré qu’il était impropre à son usage.

Ce moyen sera donc écarté et le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] sera confirmé en toutes ses dispositions.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [X] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [M] [X], qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à la SCI Alter Ego la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [M] [X] à payer à la SCI Alter Ego la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [M] [X] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,