ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05349 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSWP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 septembre 2022

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER – N° RG 19/05426

APPELANTE :

S.C.I. L’Etoile Bleue – SCI au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS sous le numéro 491 850 855, représentée par son gérant en exercice Monsieur [G] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée sur l’audience par M^e Florian KAUFFMANN substituant M^e Gaëlle BETROM, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [I] [V] épouse [S]

née le 03 Octobre 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée sur l’audience par M^e Elise FARINES substituant M^e Dominique DECAMPS MINI de la SELARL THEIS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique de vente du 5 mars 2019, Mme [R] [B] veuve [V] et Mme [I] [V] épouse [S] ont vendu à la société civile immobilière (SCI) L’Etoile Bleue un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour le prix de 167 000 euros.

La SARL GVB Immobilier, agent immobilier, était chargée de la vente.

Le 16 mars 2019, la SCI L’Etoile Bleue a été destinataire d’une convocation pour une expertise concernant un dégât des eaux subi le 10 mai 2018 par une voisine, Mme [A] [Z], demeurant au [Adresse 3] à [Localité 6], au cours de laquelle elle a appris qu’un dégât des eaux était survenu le 10 mai 2018, avant l’acquisition du local.

La pièce sur laquelle porte le litige est un cellier situé à l’arrière du local commercial, séparé par une cour commune à la copropriété.

Le 9 septembre 2019, la SCI L’Etoile Bleue a fait dresser un constat d’huissier pour attester de la présence d’eau au sol et d’humidité dans ce cellier.

Reprochant aux venderesses de ne pas lui avoir signalé le dégât des eaux avant la vente, la SCI L’Etoile Bleue a, par acte du 21 octobre 2019, assigné Mme [B] veuve [V] et Mme [V] aux fins de paiement de diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par acte du 10 mars 2020, les consorts [V] ont assigné la SARL GVB Immobilier.

Mme [R] [B] veuve [V] est décédée le 18 mars 2021.

Par jugement contradictoire en date du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— débouté la SCI L’Etoile Bleue de sa demande en paiement de la somme de 35 775 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de l’immeuble acquis auprès des consorts [V] ;

— débouté la SCI L’Etoile Bleue de ses demandes indemnitaires ;

— condamné la SCI L’Etoile Bleue à payer à Mme [I] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] à payer à la société GVB Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI L’Etoile Bleue aux dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 21 octobre 2022, la SCI L’Etoile Bleue a relevé appel de ce jugement, à l’encontre de Mme [I] [V].

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 13 janvier 2023, la SCI L’Etoile Bleue demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et 1644 suivants du code civil, de l’article 1231-1 et 1104 du code civil, de :

réformer le jugement,

déclarer recevable son action,

débouter Mme [V] de ses arguments et prétentions,

juger que le bien vendu est affecté d’un vice caché,

condamner Mme [V] au paiement des sommes suivantes :

35 775 euros au titre de la restitution d’une partie du prix,

10 800 euros au titre du défaut de location,

900 euros au titre de la baisse de loyer au 1er novembre 2019,

15 678 euros au titre des travaux,

5 000 euros au titre du préjudice moral,

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [V] aux dépens.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 19 août 2024, Mme [I] [V] épouse [S] demande à la cour de :

confirmer le jugement,

débouter la SCI L’Etoile Bleue de ses demandes en paiement de 15 678 euros relatives à de prétendus travaux,

condamner Mme [I] [V] épouse [S] aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des article 699 et 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 27 août 2024.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est observé que la décision entreprise n’est pas critiquée en ce qu’elle a « condamné Mme [V] à payer à la société GVB Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ». Cette disposition, définitive, n’est donc pas soumise à l’examen de la cour, conformément à l’article 562 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Sur le fondement de ce texte, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit, ainsi, établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu « des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » conformément à l’article 1642 du code civil.

En l’espèce, la SCI L’Etoile Bleue soutient, pour obtenir une réduction du prix de vente, que celui-ci présentait, lors de la vente, des vices cachés affectant le cellier du local commercial.

Toutefois, le dossier présente une difficulté d’ordre probatoire, puisque la SCI L’Etoile Bleue ne produit aucune expertise judiciaire contradictoire susceptible de caractériser un vice caché.

Certes, un rapport d’expertise amiable est versé au débat, mais il ne prend pas position sur l’origine du dégât des eaux subi par Mme [A] [Z], habitant l’immeuble voisin. En effet, le rapport du 3 décembre 2018 du cabinet Elex Adenes (M. [W] [M]) pour le compte de la Maïf, assureur de Mme [A] [Z], expose que :

« Nous sommes en présence d’un sinistre d’origine indéterminée ayant causé des dommages chez Mme [Z] » ;

« Nous soupçonnons qu’il s’agit d’un engorgement des eaux pluviales de la cour des locaux professionnels de Mme [N] (sic), provoquant une surcharge lors des épisodes pluvieux entraînant des infiltrations par façade et/ou au travers de la dalle. Ces infiltrations ont endommagé les embellissements du plafond voûté et des murs d’une chambre en sous sol » ;

« Nous chiffrons les dommages et établissons un courrier à Bordry Immobilier leur demandant d’effectuer un courrier de mise en demeure à l’adresse de Mme [V] (sic) afin d’avoir accès à ses locaux » (pièce n° 6 de la SCI L’Etoile Bleue).

Ce rapport d’expertise amiable qui se contente de « soupçonner » que l’origine du dégât des eaux pourrait être situé dans les locaux de Mme [V] n’est pas suffisant pour établir la preuve de l’existence d’un « vice » dans le cellier, d’autant que le cabinet Elex Adenes indique n’avoir pu accéder à ce lieu.

Quant au procès-verbal de constat d’huissier du 9 septembre 2019, il n’est pas davantage susceptible de renseigner précisément sur les défauts affectant le cellier, ni sur leur origine et leur date d’apparition. En effet, dans son procès-verbal, Maître [T] [D] note au sujet du cellier litigieux que : « (…) Je constate la présence d’eau au sol dans cette pièce. Le sol est tâché de traces humides récentes. Je constate l’absence totale d’arrivée d’eau dans cette pièce ainsi que l’absence totale d’évacuation d’eau visible dans cette pièce. Je constate que l’humidité semble provenir du mur en entrant à gauche, mur numéro 1. ».

Etabli six mois après la vente, ce constat ne permet pas d’établir que les traces d’humidité (qualifiées de « récentes » par l’huissier) sont antérieures à la vente. En outre, l’huissier qui dresse un constat n’a pas pour mission de caractériser un vice caché, ni de dire si le vice est de nature à rendre une pièce impropre à l’usage auquel elle était destinée. Il n’est ni un technicien en bâtiment ni un plombier apte à déterminer la cause d’infiltrations.

Les conditions de réalisation du constat posent également difficulté dès lors que Mme [V] n’a pas été invitée à faire part de ses observations et à participer aux opérations.

Il ressort de ces considérations que même si Mme [V] a été fautive, à l’occasion de la vente, de n’avoir pas signalé l’existence d’un dégât des eaux dans les locaux mitoyens et sa déclaration de sinistre à ce sujet, il n’en reste pas moins qu’aucun élément versé au débat ne permet de démontrer la réalité d’un « vice » suffisamment grave pour engager sa garantie.

Dès lors, la cour ne peut qu’approuver la motivation du premier juge qui a rejeté les demandes de la SCI L’Etoile Bleue.

La SCI L’Etoile Bleue sera, en conséquence, déboutée de sa demande en restitution d’une partie du prix de vente et, subséquemment, de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions telles qu’elles ont été déférées devant la cour d’appel.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI L’Etoile Bleue supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions telles qu’elles ont été déférées devant la cour d’appel,

Y ajoutant,

Condamne la SCI L’Etoile Bleue aux dépens d’appel,

Condamne la SCI L’Etoile Bleue à payer à Mme [I] [V] épouse [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier Le Président