Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 13 février 2024, n° 22/04229

TPBR Béziers 12 juillet 2022

CA Montpellier
Infirmation 13 février 2024

Arguments

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Accepté
Agissements compromettant la bonne exploitation du fonds
La cour a constaté que le preneur n'a pas respecté les obligations contractuelles et que les installations non autorisées compromettent la bonne exploitation des terres.
Accepté
Défaut de paiement du fermage
La cour a relevé que le preneur n'a pas justifié de paiement du fermage, ce qui constitue un manquement aux obligations contractuelles.
Accepté
Obligation de libérer les terres
La cour a ordonné la restitution des terres en raison de la résiliation du bail et des manquements du preneur.
Accepté
Non-paiement du fermage
La cour a constaté que le preneur n'a pas payé le fermage dû, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Frais non remboursables d'appel
La cour a accordé une indemnité en raison des frais engagés par les bailleurs pour l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 13 févr. 2024, n° 22/04229
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/04229
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers, 12 juillet 2022, N° 00007
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas BRUNEL
Cabinet(s) :	SCP THOMAS BRUNEL CORINE PIVARD VERONIQUE REGNARD

Texte intégral

Grosse + copie

délivrée le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04229 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQRG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JUILLET 2022

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BEZIERS

N° RG21/00007

APPELANTS :

Monsieur [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [I] [H] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

LE MONDE DE CHER FALJOIS représentée par M^me Sandrine CHATELAIN Présidente

[Adresse 5]

[Localité 3]

convoquée par LRAR du 04 avril 2023

Absente

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 DECEMBRE 2023,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier, lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— réputé contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [N] et Mme [I] [H], épouse [N], sont propriétaires de diverses parcelles sur la commune de [Localité 4].

Par contrat en date du 23 octobre 2020, accompagné d’un avenant, les époux [N] ont donné à bail à ferme les parcelles d’une superficie de 31ha81a95ca dont ils sont propriétaires sur la commune de [Localité 4] à la société Le Monde de Cher Faljois, en contrepartie du versement annuel de la somme de 7 200 euros, soit 600 euros mensuels.

Depuis le mois d’octobre 2021, le preneur ne verse plus aucun fermage, de sorte qu’une mise en demeure d’avoir à régler le fermage lui a été délivrée.

Au mois d’octobre 2021, un arrêté de mise en demeure avec astreinte a été notifié par la commune de [Localité 4] à la société Le Monde de Cher Faljois, ainsi qu’aux époux [N], duquel il ressort que des caravanes ont été installées par le preneur à bail sans autorisation et qu’aucune trace d’exploitation agricole n’a été constatée.

Le 9 août 2021, le maire de la commune de [Localité 4] a dressé un procès-verbal constatant la présence des installations. Il a été rappelé aux époux [N] qu’ils risquaient d’être poursuivis devant le tribunal correctionnel si les parcelles louées n’étaient pas remises en état et les installations enlevées.

Les époux [N] ont mis en demeure Mme [T] [U], présidente de la société Le Monde de Cher Faljois, de remettre les parcelles en l’état.

Par requête en date du 3 décembre 2021, les époux [N] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir la remise en état des lieux.

Le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers :

Déclare recevable l’intervention volontaire de la commune de [Localité 3] ;

Rejette les demandes formées par M. [M] [N] et Mme [I] [H], épouse [N] ;

Condamne in solidum M. [M] [N] et Mme [I] [N] et la commune de [Localité 3] aux dépens.

Le premier juge a écarté la résiliation du bail rural en retenant que le bail à ferme signé le 23 octobre 2020, ainsi que son avenant, ne précisaient nullement la destination des terres louées. Les époux [N] ne démontraient donc nullement en quoi la société Le Monde de Cher Faljois ne respectait pas la destination contractuelle des lieux. Au surplus, la société avait effectué un recours administratif contre la mise en demeure du maire de [Localité 3], ce qui ne permettait pas de se fonder sur cet acte pour caractériser d’éventuels manquements imputables au preneur et susceptible de prononcer la résiliation du bail rural.

Le premier juge a rejeté les arguments de la commune de [Localité 4] en rappelant qu’il n’était pas le juge du contentieux de l’urbanisme et ne pouvait se fonder que sur les rapports entre bailleur et preneur.

Les époux [N] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 juillet 2022.

Les époux [N] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement attaqué ;

A titre principal

Résilier le bail rural du 23 octobre 2020 et son avenant en date du 15 juillet 2021 sur le fondement des dispositions des articles L. 411-31, I., 2° du code rural et de la pêche maritime et 1766 du code civil sanctionnant le preneur pour ses agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Résilier le bail rural en date du 23 octobre 2020 et son avenant en date du 15 juillet 2021 sur le fondement des dispositions des articles L. 411-31, I., 1° du code rural et de la pêche maritime sanctionnant le preneur pour son défaut de paiement du fermage ;

Ordonner à la société « Le Monde de Cher Faljois » et toutes autres personnes de son chef de libérer les terres visées dans le bail rural susvisé et de les restituer aux propriétaires, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire

Condamner la société « Le Monde de Cher Faljois » à respecter la mise en demeure en date du 7 octobre 2021 notifiée aux parties par la commune de [Localité 3], et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

Condamner la société « Le Monde de Cher Faljois » à payer à M. et Mme [N] la somme de 5 900 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Condamner la société « Le Monde de Cher Faljois » à payer à M. et Mme [N] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [N] soutiennent que la résiliation du bail rural doit être prononcée du fait des atteintes à la bonne exploitation du fonds par le preneur. Il ressort des procès-verbaux d’infraction établis par M. [F] [S], de la DDMT, et par monsieur le maire de la commune [Localité 4] que le preneur s’est contenté de s’installer sur la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 2] pour y vivre mais qu’il n’existe aucune exploitation agricole réelle ou cheptel. Le défaut d’entretien et de culture des terres louées par le preneur compromet inexorablement la bonne exploitation du fonds et doit être sanctionné par la résiliation du bail au même titre que les installations et détritus participant à la détérioration des terres.

Les époux [N] ajoutent que la résiliation du bail rural peut être prononcée du fait du défaut de paiement du fermage, conformément à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. D’après le commandement de payer le fermage resté sans réponse, le

preneur à bail doit la somme de 5 900 euros aux époux [N] et n’a toujours rien réglé à ce jour.

La société Le Monde de cher Faljois, régulièrement convoquée à personne n’a pas constitué avocat ni déposé de conclusions et ne s’est pas présentée à l’audience.

Le présent arrêt rendu sera réputé contradictoire.

MOTIFS

1. Sur la demande en résiliation du bail à ferme et en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural, visé par les appelants, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie notamment de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ou encore d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Il résulte par ailleurs de l’article 1766 du code civil, également visé par les appelants, que si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas «raisonnablement», s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Sur ce fondement, les juges du fond apprécient souverainement si les agissements du preneur ont compromis la bonne exploitation du fonds.

En l’espèce, s’il est exact, comme l’ont relevé les premiers juges, que le bail à ferme signé le 23 octobre 2020, ainsi que son avenant, ne précisent nullement la destination des terres louées, outre le fait qu’il n’est nullement rapporté que la société Le Monde de Cher Faljois se serait acquittée de son fermage, la preuve lui incombant et celle-ci étant défaillante, il ressort de l’ensemble des pièces versées au débat et notamment des procès-verbaux d’infraction établis par M. [F] [S], de la DDMT, et par monsieur le maire de la commune [Localité 4], que le preneur s’est contenté de s’installer sur les terres prises à bail pour y vivre, étant notamment mentionné « Je vois quatre caravanes installées perpendiculairement les unes aux autres et formant une enceinte. (') Au centre de l’enceinte formée par les caravanes, des palettes posées au sol constituant un plancher bois. Un frigidaire et une machine à laver y sont entreposés.  », que cela résulte également des photos versées au soutien, et qu’il n’apparaît aucune exploitation agricole réelle ou cheptel, les animaux présents se limitant à deux chevaux, un poney et un chien.

En l’état, en l’absence notamment de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance et en l’absence de toute exploitation à vocation agricole, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. [M] [N] et Mme [I] [H], épouse [N], de faire droit à leurs demandes, de résilier le bail en date du 23 octobre 2020 et son avenant en date du 15 juillet 2021, d’ordonner à la société Le Monde de Cher Faljois et à toutes autres personnes de son chef de libérer les terres visées dans le bail rural et de les restituer aux propriétaires, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et de condamner la société Le Monde de Cher Faljois à payer aux époux [N] la somme de 5 900 euros au titre de l’arriéré locatif.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens.

La société Le Monde de Cher Faljois sera condamnée aux dépens de l’instance.

La société Le Monde de Cher Faljois sera au surplus condamnée à payer aux époux [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

RESILIE le bail rural en date du 23 octobre 2020 et son avenant en date du 15 juillet 2021, conclus entre M. [M] [N] et Mme [I] [H], épouse [N], et la société Le Monde de Cher Faljois ;

ORDONNE à la société Le Monde de Cher Faljois et à toutes autres personnes de son chef de libérer les terres visées dans le bail rural susvisé et de les restituer aux propriétaires, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNE la société Le Monde de Cher Faljois à payer à M. [M] [N] et Mme [I] [H], épouse [N], la somme de 5 900 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE la société Le Monde de Cher Faljois à payer à M. [M] [N] et Mme [I] [H], épouse [N], la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la société Le Monde de Cher Faljois aux dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente,