Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2025

(n° 73 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08257 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLXV

Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 décembre 2023 – JCP du Tprox de [Localité 10] – RG n°12-23-000021

APPELANT

M. [N] [J] [M]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représenté par M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-7056-2024-004240 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉS

M. [B] [V] [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Mme [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [S] [D], intervenant forcé

[Adresse 5]

[Localité 9]

Défaillant, l’assignation contenant appel provoqué ayant été signifiée le 30 juillet 2024 à étude

Monsieur [N] [L], intervenant forcé

[Adresse 3]

[Localité 6]

Défaillant, un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile ayant été dressé le 30 juillet 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2021, M. [W] et Mme [R] ont donné à bail à M. [M] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 15]. Le loyer initial était fixé à la somme de 830 euros et la provision pour charges à 140 euros.

Par acte du même jour, MM. [L] et [D] se sont portés cautions solidaires pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, réparations et dégradations locatives.

Le 12 juillet 2022, M. [W] et Mme [R] ont fait délivrer à M. [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 13 juillet 2022.

Il a été dénoncé aux deux cautions par actes extrajudiciaires des 18 et 19 juillet 2022.

Par actes des 7, 9 et 17 février 2023, M. [W] et Mme [R] ont assigné M. [M] ainsi que MM. [L] et [D], en leur qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

dire que le sort du mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme provisionnelle de 4 899,70 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 24 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 juillet 2022 pour la somme de 2 745,84 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement ;

d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi, le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d’assurance, le tout à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux ;

d’une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La notification de l’assignation au préfet de l’Essonne est intervenue le 13 février 2023.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence :

déclaré recevable la demande de M. [W] et de Mme [R] ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 11 octobre 2021 sont réunies à la date du 12 septembre 2022 ;

constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre M. [W] et Mme [R] d’une part, et M. [M], d’autre part, portant sur le local d’habitation situé [Adresse 13] à [Adresse 14] [Localité 1], à compter du 12 septembre 2022 ;

ordonné à M. [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 13] à [Adresse 14] [Localité 1] ;

dit que, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

débouté M. [W] et Mme [R] de leur demande d’astreinte ;

rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que le sort du mobilier trouvé sur les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

condamné solidairement MM. [M], [L] et [D] à payer à M. [W] et Mme [R] la somme de 4 531,70 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 24 janvier 2023, terme du mois de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

condamné solidairement MM. [M], [L] et [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 066,87 euros à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

dit que les sommes versées à ce titre par M. [M] antérieurement à la présente décision et non incluse dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

rappelé que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle est due prorata temporis ;

débouté M. [W] et Mme [R] de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

débouté M. [W] et Mme [R] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum MM. [M], [L] et [D] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 25 avril 2024, M. [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle selon décision du 16 précédent, a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 juillet 2024, il demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance rendue le 29 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, en ce qu’il a condamné M. [M] et ses cautions solidaires à payer à M. [W] et Mme [R] la somme provisionnelle de 4 531,70 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 24 janvier 2023, terme du mois de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

infirmer l’ordonnance rendue le 29 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, en ce qu’il a condamné solidairement M. [M], et ses cautions solidaires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 066,87 euros à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

en conséquence, autoriser M. [M] à procéder au règlement de la dette locative à l’égard de M. [W] et Mme [R] dans le cadre d’un échéancier de paiement sur une période de 36 mois ' soit des mensualités d’un montant mensuel de 180 euros durant 35 mois et le solde le 36ème mois ;

condamner M. [W] et Mme [R] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2024, M. [W] et Mme [R] demandent à la cour de :

recevoir M. [W] et Mme [R] en leurs demandes et les dire bien fondées ;

débouter M. [M] de son appel et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme forfaitaire et intangible de 1 066,87 euros à compter du 1er mars 2023 ;

faisant droit à l’appel incident formé par les époux [W] comme à leur appel provoqué dirigé contre MM. [L] et [D], cautions ;

et statuant à nouveau sur le point réformé en actualisant la dette locative ;

dire que l’indemnité d’occupation devra être indexée comme l’était avant elle le loyer et assortie des charges exigibles ;

condamner M. [M], solidairement avec les cautions, MM. [L] et [D] à payer à M. et Mme [W] les sommes de :

19 292,11 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, dus au 1er juillet 2024 inclus, date de restitution des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision entreprise;

500 euros à titre de dommages et intérêts pour rétention abusive de sa nouvelle adresse;

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphane Fertier, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

M. [W] et Mme [R] ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions à MM. [L] et [D] par acte d’huissier de justice du 30 juillet 2024. Ces derniers n’ont pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Sur ce,

Sur l’appel principal de M. [M]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Au cas présent, M. [M] demande à être autorisé à procéder au règlement de sa dette par des mensualités d’un montant de 180 euros durant 35 mois et le solde le 36ème mois. Il explique qu’il a déjà pu procéder à plusieurs versements, qu’il a trouvé un nouveau logement et qu’il n’est pas en mesure de régler la totalité de la dette en un seul versement.

Cependant, comme le soulignent les bailleurs, les paiements de M. [M] de novembre et décembre 2023 ont d’ores et déjà été imputés sur la dette locative et l’appelant n’a pas procédé à des paiements plus récents. L’appelant ne produit en outre aucun justificatif de ses ressources et de ses charges. Il ne justifie pas dès lors de sa capacité à honorer un échéancier. Au surplus, les bailleurs, qui sont des particuliers, se sont endettés pour financer le bien loué par un emprunt qui est en cours de remboursement.

Dès lors, au regard de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, la demande de délais de paiement sera rejetée. La décision sera complétée en ce sens.

Sur l’appel incident de Mme [R] et M. [W]

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1343 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur l’indemnité d’occupation

Pour voir infirmer l’ordonnance en ce qu’elle rejette l’indexation de l’indemnité d’occupation provisionnelle, M. [W] et Mme [R] font valoir que celle-ci doit être indexée comme le loyer qu’elle remplace.

En réponse, par appropriation de la motivation du premier juge, M. [M] qui n’a pas expressément conclu sur ce point, fait valoir qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer et des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit 1 066,87 euros, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Or, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation a vocation à réparer le préjudice subi par les propriétaires du fait du maintien de l’occupant dans les lieux malgré la résiliation du bail. Ce préjudice doit être intégralement réparé.

Dès lors, alors que le bail contient en son article IV A 2° une clause d’indexation des loyers, il convient de faire droit à la demande des appelants incidents et de réparer le préjudice manifestement subi en indexant le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle dans les mêmes conditions que celles prévues par les stipulations contractuelles.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

La demande d’actualisation de la dette au titre des indemnités d’occupation est sans objet dès lors que M. [W] et Mme [R] détiennent déjà un titre exécutoire sur le principe de cette condamnation, l’ordonnance entreprise n’étant pas remise en cause de ce chef.

Sur les charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-1462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22, alinéa 5, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, M. [M] a quitté les lieux litigieux le 1er juillet 2024 sans régler les provisions sur charges échues.

Il est dès lors justifié de lui réclamer un somme provisionnelle correspondant aux provisions sur charges pour l’année 2024 à hauteur de 20% du montant du dépôt de garantie de 1 660 euros, soit 332 euros.

Par ailleurs, en application de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987, la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères constitue une imposition récupérable auprès du locataire.

Ainsi, au regard des justificatifs produits sur son montant effectif en 2023 (378 euros), le bailleur justifie d’une créance non sérieusement contestable au prorata temporis de l’occupation des lieux en 2024 à hauteur de 187,27 euros.

Les appelants incidents justifient également du caractère non sérieusement contestable des charges restant dues après régularisation annuelle pour l’exercice 2023, provisions sur charges déduites. En effet, ils établissement que le montant total des charges récupérables pour la période était de 3 771, 21 euros et que des provisions avaient été versées à hauteur de 1 814 euros, soit un solde restant dû de 1 563,21 euros, ramené à hauteur de demande à la somme provisionnelle de 1 536,21 euros.

Sur les réparations locatives

Selon les dispositions des articles 1732 du code civil, et 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de bail. Par ailleurs, en vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-1462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Au cas présent, il résulte de l’état des lieux contradictoire de sortie que le canapé clic clac qui était présent dans l’appartement n’a pas été restitué par le locataire sortant.

La capture d’écran produite par M. [W] et Mme [R] montre un canapé clic clac de marque Ikea vendu 351 euros. Il s’ensuit que le montant non sérieusement contestable dû au titre des pertes locatives est de 351 euros, la créance réclamée à hauteur de 439 euros étant sérieusement contestable pour le surplus.

Comme le font M. [W] et Mme [R], il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 1 660 euros de la somme allouée à titre provisionnelle dont le total s’établit dès lors à 773,48 euros [(1 563,21 + 332 + 187,27 + 351) – 1 660].

La décision sera complétée en ce sens et infirmée en ce qu’elle juge que 'l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…)'.

Sur les dommages et intérêts pour défaut de communication par M. [M] de sa nouvelle adresse

En l’absence de preuve d’un préjudice résultant du défaut de communication par M. [M] de sa nouvelle adresse, la créance à ce titre est sérieusement contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur l’appel provoqué de Mme [R] et M. [W] contre les cautions MM. [L] et [D]

M. [L] et [D], qui se sont expressément engagées à régler solidairement avec le locataire, l’ensemble des sommes dues au titre du bail, dont les charges, les réparations et dégradations locatives seront condamnés solidairement avec le locataire au paiement de la provision susmentionnée.

La décision sera infirmée et complétée en ce sens.

Sur les dépens et les frais

L’ordonnance sera confirmée des chefs relatifs aux dépens et aux frais.

Partie perdante, M. [M] sera condamné au paiement des dépens de l’appel dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 1 000 euros à M. [W] et Mme [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement de M. [M] ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera indexée conformément à ce qui était prévu par les stipulations du bail pour le loyer ;

Dit sans objet la demande de paiement provisionnel au titre des indemnités d’occupation échues;

Condamne solidairement MM. [M], [L] et [D] à payer à M. [W] et Mme [R] une provision de 773,48 euros correspondant aux régularisations de charges 2023, provisions et taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024, pertes locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de communication par M. [M] de son adresse ;

Condamne M. [M] aux dépens dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Fertier ;

Condamne M. [M] à payer à M. [W] et Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT