Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 19 décembre 2024, n° 24/02068

TGI 14 mars 2024

CA Montpellier
Confirmation 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Défaut d'intérêt à agir
La cour a estimé que la responsabilité du maître d'ouvrage peut être engagée même s'il n'est plus propriétaire de l'ouvrage, et que la SARL Kaufman and Broad a été le bénéficiaire du permis de construire.
Rejeté
Prescription de l'action
La cour a jugé que le point de départ de la prescription est la date de livraison de l'immeuble, soit le 3 juillet 2018, et que l'action n'est donc pas prescrite.
Rejeté
Montant excessif de l'indemnité
La cour a confirmé la condamnation à l'article 700, considérant que les appelantes succombent dans leur demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 19 déc. 2024, n° 24/02068
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/02068
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 14 mars 2024, N° 20/02699
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GUILLEMAINArnaud LAURENT
Cabinet(s) :	SVADORIA AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD LANGUEDOC ROUSSILLON, SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02068 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGVO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 14 MARS 2024

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 19]

N° RG 20/02699

APPELANTES :

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD LANGUEDOC ROUSSILLON, immatriculée au RCS de MONTEPLLIER sous le numéro 479 491 185 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège dont le siège social est sis

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8, immatriculée au R.C.S DE [Localité 20] sous le numéro 480 078 047 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e VERNHET

INTIMES :

Monsieur [P] [R]

né le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 18] (13)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représenté par M^e Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [B] [F]

né le [Date naissance 11] 1930 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représenté par M^e Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 28 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [P] [R] est propriétaires d’un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 12] à [Localité 21], cadastré section BM [Cadastre 2] et [Cadastre 7].

M. [B] [F] est propriétaire d’un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] à [Localité 21], cadastré section BM [Cadastre 3] et [Cadastre 6].

Par arrêté du 4 avril 2016, la mairie de [Localité 21] a accordé à la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon un permis de construire, sollicité le 15 janvier précédant, concernant une résidence [Adresse 17] (36 logements), située [Adresse 15] sur une parcelle, cadastrée section BM [Cadastre 1] et [Cadastre 5].

Par ordonnance en date du 10 novembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Montpellier, statuant en référé, a ordonné un référé préventif et désigné M. [S].

Suite à une nouvelle saisine du juge des référés par acte du 1er juin 2018 délivré par M. [R] et M. [F] à l’encontre de la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon s’agissant de l’accès à l’immeuble et du stationnement, un protocole d’accord transactionnel a été signé le 10 octobre 2018 entre ceux-ci et la SNC Kaufman and Broad Promotion 8.

Le rapport d’expertise a été terminé le 27 août 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 juillet 2021, M. [R] et M. [F] ont assigné la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon devant le tribunal judiciaire de Montpellier en réparation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1240 du code civil tenant l’existence d’un trouble anormal excédant les inconvénients normaux de voisinage en raison de la perte d’ensoleillement et des vues directes engendrées par la construction litigieuse ou, subsidiairement, afin de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par acte d’huissier de justice du 7 septembre 2021, ils ont, également, assigné la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 devant le tribunal judiciaire de Montpellier en réparation de leurs préjudices tenant l’existence d’un trouble anormal excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Les deux instances ont été jointes.

Par requête déposée le 6 janvier 2023, la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 ont saisi le juge de la mise en état d’un incident, lui demandant, sur le fondement des articles 789 et 32 du code de procédure civile, de :

— prononcer la fin de non-recevoir de l’action introduite par M. [R] et M. [F] pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre de la société Kaufman and Broad LR laquelle entreprise était le maître d’oeuvre de l’opération [Adresse 17] et n’a jamais été propriétaire ni du terrain ni de l’immeuble

— prononcer la fin de non-recevoir introduite par M. [R] et M. [F] pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre de la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 compte tenu du fait qu’au jour de l’assignation, la SNC n’est plus propriétaire de l’immeuble depuis plus de 2 ans,

— prononcer la fin de non-recevoir de l’action introduite par M. [R] et M. [F] pour la prescription de leur action étant né à l’affichage du permis de construire au 7 avril 2016.

Par ordonnance en date du 12 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

— rejeté les fins de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir présentée par la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage présentée par la SARL Kaufman and Broad Promotion 8 ;

— condamné la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 à payer chacune à M. [P] [R] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme totale de 1 000 euros ;

— condamné la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 à payer chacune à M. [B] [F] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme totale de 1 000 euros ;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— sur la qualité à agir : si la société Kaufman and Broad Promotion 8 soutient ne plus être propriétaire de l’immeuble litigieux de sorte que les consorts [R]/[F] ne peuvent pas la rechercher sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en l’absence de lien de voisinage au jour de l’assignation en justice, elle reste le maître d’ouvrage de l’opération immobilière litigieuse qu’elle a fait édifier et que sa responsabilité fondée sur la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage peut être recherchée postérieurement à la vente des lots en cette qualité.

S’agissant de la société Kaufman and Broad Languedoc Roussillon, il est établi qu’elle a été bénéficiaire du permis de construire accordé, de sorte qu’à la date de délivrance du permis de construire, elle avait la qualité de maître de l’ouvrage du programme immobilier dont la responsabilité fondée sur la théorie des troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage peut être recherchée, à tout le moins jusqu’à ce qu’elle transfère le bénéfice du permis de construire et donc la qualité de maître de l’ouvrage, à une tierce personne.

— sur la prescription, si l’affichage du permis de construire permet aux tiers de prendre connaissance de la nature des travaux et de la hauteur de la construction à édifier, ces seules informations ne sont pas de nature à révéler aux tiers voisins les conséquences dommageables et notamment la perte d’ensolleillement qu’ils pourraient avoir à subir. Ce n’est qu’à l’achèvement des travaux que l’apparition des troubles est révélée aux tiers voisins, de sorte qu’en l’espèce, sans autre élément, il est permis de fixer le point de départ à la date de livraison de l’immeuble édifié, soit au 3 juillet 2018.

Par déclaration reçue le 12 avril 2024, les sociétés Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et Kaufman and Broad Promotion 8 ont relevé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Selon ordonnance du 2 mai 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 9 juillet 2024 par les sociétés Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et Kaufman and Broad Promotion 8, partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 18 juillet 2024 par M. [R] et M. [F], partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 28 octobre 2024;

PRETENTIONS DES PARTIES

Les sociétés Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et Kaufman and Broad Promotion 8 demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et les a condamnées aux dépens et frais irrépétibles,

— statuant à nouveau de :

— dire et juger que la SARL Kaufman and Broad doit être mise hors de cause de la procédure initiée, comme soulevée depuis l’origine, pour défaut d’intérêt à agir, la SARL Kaufman & Broad Languedoc Roussillon n’étant pas le maître d’ouvrage de l’opération Le Terral,

— dire et juger que seule la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 est le maître de l’ouvrage de l’opération [Adresse 17],

— dire et juger qu’il n’y a lieu à aucune condamnation de la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon laquelle n’est dans la cause que du fait d’une erreur des demandeurs parfaitement informés de la qualité de maître d’ouvrage exclusive de la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 avec laquelle ils ont [signé un ] protocole,

— condamner M. [R] et M. [F] chacun au paiement de la même somme, qui sera mise à la charge de la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 à leur égard, soit 250 euros telle qu’il en est sollicité la réduction ou 500 euros à défaut,

— dire et juger qu’il y a lieu de réformer la condamnation à l’article 700 et la limiter à 250 euros par demandeur et pour la seule SNC Kaufman and Broad Promotion 8.

Au soutien de leur appel, elles font valoir que :

— la SARL Kaufman and Broad est le maître d’oeuvre de l’ouvrage et l’apporteur de terrain. Le maître de l’ouvrage est la société SNC Kaufman and Broad Promotion 8, ayant, en cette qualité, signé le protocole d’accord avec les intimés.

— lors du protocole d’octobre 2018, le gros 'uvre est achevé depuis longtemps et tant M. [R] que M. [F] ont soulevé le fait qu’ils n’appréciaient pas la présence de la construction réalisée.

M. [R] et M. [F] demandent à la cour au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, 2224 et 2239 du code civil, de :

— constater que les appelantes ne sollicitent plus devant la cour le prononcé des prétendues fin de non-recevoir de l’action pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre de la société Kaufman & Broad Promotion 8 et pour prescription,

— constater que l’appel des sociétés Kaufman and Broad Promotion 8 et Kaufman & Broad Languedoc Roussillon tend uniquement à la mise hors de cause de la société Kaufman & Broad Languedoc Roussillon,

— juger que les sociétés Kaufman and Broad Promotion 8 et Kaufman and Broad Languedoc Roussillon ont été, soit ensemble, soit successivement, maîtres de l’ouvrage de l’opération immobilière litigieuse,

— juger qu’ils sont ainsi bien fondés dans leur action fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage à l’encontre des sociétés Kaufman & Broad Promotion 8 et Kaufman and Broad LR Languedoc Roussillon,

— en conséquence, débouter les sociétés Kaufman and Broad Promotion 8 et Kaufman & Broad Languedoc Roussillon de toutes leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner la société Kaufman & Broad Promotion 8 et la société Kaufman & Broad Languedoc Roussillon à payer chacune et à chacun la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir en substance que :

— il est de jurisprudence constante que le maître d’ouvrage est responsable de plein droit des troubles anormaux du voisinage causés par la construction. Les travaux auxquels une société fait procéder sur son terrain, en vue d’y édifier un immeuble, occasionnent à la propriété voisine des dommages excédant les inconvénients ordinaires du voisinage, elle doit être condamnée à réparer le dommage (Cass. Civ. 2 e , 2 décembre 1982 n° 80-13.159).

Le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés (Cass. Civ. 3e, 22 juin 2005, 03-20.068,).

— en l’espèce, le fait que la société Kaufman and Broad Promotion 8 ne soit plus propriétaire de l’immeuble litigieux n’est pas de nature à dégager sa responsabilité au titre des troubles anormaux du voisinage,

— ce n’est qu’à l’achèvement des travaux que l’apparition des troubles s’est révélée, soit le jour de la livraison de l’immeuble le 3 juillet 2018.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription

L’article 32 prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

S’agissant d’une responsabilité objective, sans faute, l’action en indemnisation peut être dirigée contre le propriétaire du fonds d’où provient le trouble, peu important que celui-ci n’en ait pas été le propriétaire à l’époque de la réalisation du dommage ou qu’il n’en soit pas l’auteur. Ainsi, la responsabilité du propriétaire peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage même s’il n’était pas le maître de l’ouvrage des travaux.

De même, la responsabilité du maître de l’ouvrage peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage même s’il n’est plus propriétaire de l’ouvrage.

La responsabilité pour trouble anormal du voisinage peut aussi porter sur un autre que le propriétaire ou le maître de l’ouvrage, notamment, en cas de troubles résultant de la réalisation de travaux ; les constructeurs à l’origine des nuisances sont responsables de plein droit des troubles anormaux du voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier des voisins occasionnels des propriétaires lésés, lorsqu’ils sont l’auteur de ces troubles.

Il en résulte que la SNC Kaufman and Broad Promotion 8, qui se présente comme le maître de l’ouvrage de l’immeuble litigieux, pourrait voir sa responsabilité engagée sur ce fondement tout comme la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon , qui, outre sa qualité, revendiquée, de maître d’oeuvre et d’apporteur de terrain, a été le bénéficiaire du permis de démolir et du permis de construire et, de ce fait, le premier maître d’ouvrage de l’opération de construction, la perte (non avérée au demeurant) de la qualité de propriétaire étant inopérante.

Si la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 et la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon ne développent pas de moyens concernant la prescription de l’action de MM. [R] et [F], exposant, en page 5 de leurs conclusions, que « la prescription n’est pas soulevée en appel », le dispositif de celles-ci mentionne au titre de l’infirmation sollicitée, le chef de dispositif de l’ordonnance querellée ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Il convient, donc, de statuer sur cette prescription.

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivant par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil, MM. [R] et [F] n’ont pu considérer subir un trouble anormal de voisinage tenant à une perte d’ensoleillement et à la création de vues directes engendrées par la construction litigieuse qu’une fois l’immeuble édifié et achevé, soit, en l’absence d’autre date, à celle du 3 juillet 2018 correspondant à la livraison de l’immeuble. Il en résulte que leur action, formée par assignation introductive d’instance en date des 21 juillet et 7 septembre 2021 n’est pas prescrite.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée en toutes ses dispositions.

2- sur les autres demandes

Les sociétés Kaufman and Broad Languedoc Roussillon et Kaufman and Broad Promotion 8, qui succombent, seront condamnées aux dépens et à verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— Y ajoutant,

— Condamne la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 et la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon à payer à M. [P] [R] et M. [B] [F] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

— Condamne la SNC Kaufman and Broad Promotion 8 et la SARL Kaufman and Broad Languedoc Roussillon aux dépens d’appel.

le greffier la présidente