ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02557 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 FEVRIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARCASSONNE

N° RG 21/01739

APPELANT :

Monsieur [D] [U] [P]

né le 14 Juillet 1964 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sébastien LEGUAY de la SELARL SEBASTIEN LEGUAY, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assisté de M^e Sarah FAIDI de la SELARL SEBASTIEN LEGUAY, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [E] [Z]

né le 01 Août 1983 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

assigné le 27 juin 2022 – dépôt étude d’huissier de justice

Madame [B] [W] épouse [Z]

née le 13 Mai 1987 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

assignée le 27 juin 2022 – à personne

Ordonnance de clôture du 26 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2020, [D] [U] [P] a donné à bail à M. [E] [Z] et Mme [B] [W], son épouse, des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5] (11) pour une durée de trois ans à compter du 1er mars 2020, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros outre une provision sur charges de 50 euros ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 27 mars 2020.

Un procès-verbal de constat des lieux de sortie a été dressé le 13 juillet 2021 par huissier de justice en présence de Mme [B] [Z].

Par actes d’huissier en date des 19 octobre 2021 et 25 octobre 2021, [D] [U] [P] a fait assigner les époux [Z] aux fins d’obtenir le paiement du solde locatif.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 15 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Carcassonne :

Déclare [D] [U] [P] pour l’essentiel fondé en ses demandes en paiement introduites à l’encontre de M. [E] [Z] et Mme [B] [W], épouse [Z] ;

Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [B] [W], épouse [Z] à lui payer les sommes de:

4.307,55 euros à titre de solde locatif, après déduction du dépôt de garantie,

750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes autres ou plus amples du demandeur ;

Condamne solidiairement M. [E] [Z] et Mme [B] [W], épouse [Z] aux dépens.

Le premier juge, tenant compte du procès-verbal de constat d’huissier, retient que les époux [Z] ont quitté les lieux le 13 juillet 2021, date à laquelle ils ont remis les clés à ce dernier. Il considère en conséquence que les époux [Z] sont débiteurs de la somme de 2.557,55 euros suivant le décompte produit par le bailleur.

Il relève encore que le congé donné par M. [E] [Z] le 13 juin 2021 pour le 15 juin 2021 ne respecte pas le délai légal de préavis, n’ayant été remis au bailleur que le 13 juillet 2021 et Mme [B] [Z] n’ayant formalisé aucun congé. En l’absence de congé et de justification de l’occupation par un autre locataire avant la fin du préavis, les époux [Z] sont donc redevables de la somme de 1.300 euros au titre du préavis.

Le premier juge rejette la demande de régulation des charges locatives tenant au fait que la facture d’eau produite par le bailleur pour un montant de 1.294 euros concernait la période d’octobre 2020 à mars 2021 alors même que les époux [Z] n’ont occupé le logement qu’au mois de mars 2021 et que la facture est établie uniquement au nom du bailleur, résidant dans le même immeuble.

Il retient enfin que, par comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat du 13 juillet 2021, il existe bien des dégradations mais que ces dernières ne nécessitent pas de procéder à la réfection complète en peinture des lieux loués alors même qu’ils ne sont pas à l’état neuf lors de l’entrée.

M. [D] [U] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 29 juin 2022, M. [D] [U] [P] demande à la cour de :

Infirmer pour partie le jugement par le tribunal judiciaire de Carcassonne en date du 15 février 2022 et statuant à nouveau ;

Condamner solidairement M. [E] [Z] et Mme [B] [Z] au paiement des sommes suivantes :

2.557,55 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 13 juillet 2021,

1.950 euros au titre de la période du 13 juillet 2021 au 13 octobre 2021 correspondant aux trois de préavis non respectés ;

1.083,86 euros au titre de la consommation d’eau impayée sur la période de mars 2020 à juillet 2021,

2.784,54 au titre des frais d’état des lieux de sortie, d’entretien et de remise en état,

321,20 euros au titre des frais de constat huissier portant état des lieux de sortie. Sous déduction du dépôt de garantie de 650 euros, soit la somme totale de 6.963,29 euros ;

Les condamner en outre solidairement au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700, outre aux entiers dépens incluant les frais de constat d’huissier, de signification et de commandement de payer.

M. [D] [U] [P] sollicite le paiement de la somme de 2.557,55 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 13 juillet 2021.

Il soutient que le préavis donné par les locataires le 13 juin pour le 15 juin ne respecte pas le délai légal et sollicite la somme de 1.950 euros à ce titre, correspondant selon lui à trois mois de loyer.

M. [D] [U] [P] sollicite la somme de 1.083,86 euros au titre des charges locatives. En ce sens, il fournit plusieurs documents qui attestent selon lui de cette dette des époux [Z]. Il précise que les locataires n’ont jamais contesté devoir cette somme.

Il réclame encore le paiement de la somme de 2.784,54 euros au titre de l’entretien locatif affirmant que l’état des lieux de sortie révèle l’existence de dégradations affectant les peintures, plinthes, murs et plafonds en parfait état lors de leur entrée dans les lieux nécessitant dès lors la réalisation de travaux de remise en état du bailleur.

M. [D] [U] [P] conclut enfin à la condamnation des locataires à lui régler les frais d’établissement du constat d’huissier dès lors qu’il affirme être la partie diligente et précise que la locataire était bien présente lors du constat.

Les époux [Z] n’ont pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 août 2024.

MOTIFS

1/ Sur la dette locative :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 15, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois et peut être réduit à un mois si le locataire justifie se trouver dans une des situations décrites ci-dessous :

Se trouver sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

Pour le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile ;

Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un PACS ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation même non définitive en raison des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

Pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH ;

Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette réduction du délai de préavis doit être sollicité expressément par le locataire dans le congé notifié au bailleur sous peine de voir appliquer un délai de trois mois.

A titre liminaire, il est relevé que l’appelant ne conteste pas le montant de l’arriéré de loyers arrêté par le premier juge au 13 juillet 2021 à la somme de 2.557,55 euros de sorte que ce montant sera confirmé par la cour sans autre observation.

La contestation émise par M. [U] [P] porte essentiellement sur la durée du préavis non respecté par les locataires qui n’ont pas adressé de congé selon les modalités prescrites à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 27 février 2020 qui met à la charge des intimés un loyer d’un montant de 650 euros outre une provision sur charges de 50 euros.

Il résulte des pièces produites que les clés du logement ont été restituées par Mme [W] le 13 juillet 2021 lors de l’état des lieux contradictoire établi par le commissaire de justice qui a également été destinataire d’un courrier émanant de M. [Z] informant le bailleur qu’il quittait le logement définitivement le 15 juin 2021.

Le bailleur, qui a été destinataire du congé le 13 juillet 2021, est en droit de réclamer le paiement d’un préavis de trois mois et ce d’autant que les preneurs ne justifient d’aucune des conditions de nature à motiver une réduction du délai à un mois.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [E] [Z] et Mme [B] [Z] au paiement de la somme de 1.950 euros au titre de la période du 13 juillet 2021 au 13 octobre 2021 correspondant aux trois mois de préavis non respectés.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

2/ Sur la facture d’eau:

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Le premier juge a rejeté la demande en paiement présentée par M . [U] [P] au titre de la régularisation des charges relatives à la consommation d’eau sur le constat que le bailleur produit une facture SUEZ en date du 20 avril 2021 couvrant la période du mois d’octobre 2020 à mars 2021, durant laquelle les époux [Z] n’avaient pas la qualité de locataires , et concernant l’intégralité de l’immeuble.

En appel, M. [U] [P] rappelle que la facture d’eau n’a pas été contestée par Mme [W] qui a reconnu être redevable de la consommation d’eau à la date de sortie des lieux loués soit le 13 juillet 2021 comme l’établit la pièce 3.

La lecture de cette pièce ne révèle cependant pas l’acceptation de la locataire sortante de régler dans sa totalité la facture Suez dont se prévaut M. [U] [P].

En l’état, la facture produite ne correspond pas à la période considérée et concerne l’ensemble de l’immeuble excluant de ce fait un décompte individuel comme l’a relevé le premier juge ce qui justifie le rejet d’une telle demande.

Il convient de confirmer la décision entreprise sur ce point.

3/ Sur les dégradations locatives :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’état des lieux d’entrée établit au contradictoire des parties décrit le logement comme étant globalement en bon état sauf à relever que la peinture dans la pièce à vivre, les trois chambres ainsi que la salle de bains est neuve. Quelques dégradations sont mises à évidence :

— pour la cuisine de la partie basse sous évier qui est en mauvais état ainsi que la porte contre le mur, la robinetterie et l’évier sont en état très moyen (calcaire) ;

— chambre 2 : porte dressing en mauvais état en partie inférieure, sol marbre fissuré ;

— salle bains : éclat proche évacuation dans la baignoire.

L’état des lieux de sortie établit par Me [S], commissaire de justice, en présence du bailleur et de Mme [W], relève les désordres suivants :

— entrée : présence de grosses fissures autour du chambranle à droite, sol abîmé et sale, les murs et cloison sont en état d’usage avec la présence de quelques traces de frottement ; dysfonctionnement de l’interphone ;

— séjour : sol ancien et usagé et malpropre ; traces de frottement et tâches sur tous les pans avec un plafond en état d’usage ; présence de plusieurs éclats dans la peinture ainsi que cinq trous et fissures ;

— cuisine : saleté de la pièce, sol sale et tâché, éclats de peinture et tâches visibles, ainsi que présence de trous chevillés ; peinture tâchée sur la cloison située à droite, plan de travail usagé, crédence en état d’usage et sale, éléments d’équipement graisseux et sales ; placard en partie basse dégradé ;

— couloir : traces de saleté sur la porte, le plancher est malpropre, non entretenu, éclats visibles sur la peinture avec présence de traces de frottement en partie inférieure des pans ; impact dans l’angle saillant de la cloison du premier placard ; le second placard est fermé par deux portes dont une ne coulisse plus ;

— salle de bains/ wc : porte sale, tâchée présentant des éclats dans le bois ; sol carrelé malpropre ; présence d’éclats de peinture et tâches ; portes du meuble sous lavabo déformées et abimées en partie basse ; carreaux descellés ;

— chambre 1 : présence de tâches et d’éclats de peinture en partie inférieure et absence de poignée sur la porte ; tâches visibles sur les murs peints en partie inférieure des pans ;

— chambre 2 : présence de tâches et d’éclats de peinture en partie inférieure de la porte et poignée cassée ; parquet non entretenu et tâché, éclats de peinture visibles en partie inférieure des pans ;

— chambre 3 : présence de tâches et d’éclats de peinture en partie inférieur sur la porte avec poignée cassée ; parquet non entretenu et tâché, éclats de peinture visibles en partie inférieure des pans ; présence d’une grosse tâche bleue sur le plafond.

M. [U] [P] réclame une somme de 2.784,54 euros au titre des réparations locatives et produit :

— une facture F 00017 en date du 7 septembre 2021 d’un montant de 2810 euros comprenant des travaux de peinture, la reprise de la porte du placard, la réfection des mesures de la salle de bains et de la cuisine, ainsi que l’entretien du parquet avec cireuse outre la peinture des boiseries ;

— une facture en date du 8 septembre 2021 d’un montant de 118,80 euros relative à la réparation de l’interphone ;

— une facture du 8 septembre 2021 d’un montant de 120 euros pour la réparation d’une tablette en marbre ;

— coût entretien chaudière et réparation chaudière : 164,42 euros ;

— un bulletin de salaire d’un emploi familial pour la période du 1er au 31 juillet 2021 d’un montant de 165,87 euros ;

La comparaison de ces deux états lieux met en évidence pour l’essentiel la dégradation de la peinture des murs dans la pièce à vivre, les trois chambres et la salle de bains après 17 mois d’occupation, ainsi que l’état de saleté de l’appartement de manière globale et la dégradation des deux tablettes de marbre.

Par ailleurs, il résulte de l’échange des parties, que l’entretien de la chaudière, dont la charge incombe en principe aux preneurs, a été supportée par le bailleur qui est légitime à en solliciter le remboursement.

Pour le surplus, la comparaison des deux états des lieux ne permet pas de faire supporter aux preneurs le coût de réfection de meubles, du parquet, des menuiseries en état d’usage ou encore la reprise du placard, aucun élément ne démontrant que le dysfonctionnement est imputable à un défaut d’entretien de la part des preneurs. La réparation de l’interphone ne peut être imputée aux locataires en l’absence d’élément démontrant la nature locative de la dégradation.

Il s’ensuit que les intimés sont redevables en conséquence d’une somme de 1.850,29 euros déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros, comprenant 2050 euros au titre de la facture n°F00017, 165,87 euros au titre des heures de ménage, 164,42 euros pour la chaudière et 120 euros pour la réparation des tablettes.

4/ Sur l’état des lieux de sortie :

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Au cas présent, il n’est pas justifié par le bailleur de l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie dans les conditions prescrites à l’article 3-2 et de la nécessité de recourir au service d’un commissaire de justice de sorte que l’appelant sera débouté de la demande présentée à ce titre à l’instar de ce qui a été décidé par le premier juge dont la décision sera confirmée en appel.

5/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles .

En appel, il y a lieu de condamner les intimés au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement rendu le 15 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], sauf en ce qu’il a arrêté l’arriéré de loyers à la somme de 2.557,55 euros au 13 juillet 2021, rejeté les demandes relatives à la prise en charge de l’état des lieux et la facture d’eau ainsi que sur les frais irrépétibles et les dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [B] [W], épouse [Z] à M. [D] [U] [P]:

1.950 euros au titre de la période du 13 juillet 2021 au 13 octobre 2021 correspondant aux trois de préavis,

1.850,29 euros déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros,

Déboute M. [D] [U] [P] du surplus de ses demandes,

Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [B] [W], épouse [Z] à à payer à la SCI La Resclause la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [B] [W], épouse [Z] aux entiers dépens d’instance.

Le greffier, La présidente,