ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00063 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCOY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 05 DECEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 23/00426

APPELANTE :

Madame [H] [R]

née le 14 Juillet 1982 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e FABRE

INTIMEE :

Madame [V] [D]

née le 01 Mars 1990 à

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Eva SLINKMAN, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e JEGOU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000038 du 20/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 10 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, la société civile immobilière CGF Mare a donné à bail à Mme [V] [D] un appartement situé sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer initial de 520 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Aux termes d’un acte authentique de vente en date du 14 février 2019, Mme [H] [R] a acquis le bien objet du bail précité.

Le 18 avril 2023, Mme [H] [R] a fait signifier à Mme [V] [D] un commandement de payer la somme de 2 215, 92 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le terme d’avril 2023.

Puis par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, Mme [H] [R] a fait assigner Mme [V] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu’il constate par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion des lieux de Mme [V] [D] et de tous occupants de son chef et qu’il condamne à titre provisionnel Mme [V] [D] au paiement de la somme de 2 087 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et charges arrêté au 11 juillet 2023, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges à compter de l’assignation jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’au paiement d’une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes d’une ordonnance en date du 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales de Mme [H] [R] au regard de l’existence de contestations sérieuses,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient au principal,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [H] [R] à payer à Mme [V] [D] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration en date du 3 janvier 2024, Mme [H] [R] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [H] [R] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il :

* a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

* l’a déboutée de toutes ses demandes,

* l’a condamnée aux dépens.

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [V] [D] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 459,92 euros correspondant à l’arriéré locatif,

— constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet en raison du départ de la locataire au 3 décembre 2023,

— condamner Mme [V] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que deux mois après la délivrance du commandement de payer, Mme [V] [D] restait redevable d’une somme de 523, 92 euros, après déduction d’un virement d’un montant de 2 228 euros le 15 juin 2023. Elle en déduit que doit être infirmée la décision déférée en ce qu’elle a jugé que la clause résolutoire n’était pas acquise.

En outre, elle indique que Mme [V] [D] a quitté le logement le 3 décembre 2023, en le laissant dans un état dégradé, et que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Du reste, elle invoque les dispositions de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et précise qu’elle verse aux débats un décompte précis et actualisé au 3 décembre 2023 de la dette locative, ainsi que tous les relevés de compte sur lesquels elle perçoit les loyers.

Elle en déduit qu’il n’existe aucune contestation possible sur l’arriéré locatif dont elle était parfaitement fondée à solliciter le paiement en première instance. Elle précise que Mme [V] [D] reste redevable d’une somme de 2 459, 92 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [V] [D] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 5 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection statuant en référé dans son intégralité,

— débouter Mme [H] [R] de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

— débouter Mme [H] [R] de ses demandes,

— condamner Mme [H] [R] à lui verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose que le commandement de payer en date du 18 avril 2023 portait sur une somme de 2 215, 92 euros au titre des loyers et charges et qu’elle a effectué le 15 juin 2023 un virement d’un montant de 2 228 euros à Mme [H] [R], de sorte qu’il existe une contestation sérieuse concernant le jeu de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties au regard de ce versement effectué dans le délai du commandement.

S’agissant du montant de l’arriéré locatif, elle relève que Mme [H] [R] n’a cessé de modifier les sommes qui lui étaient réclamées au titre de la dette locative, sans toutefois en justifier et s’en expliquer.

De plus, elle fait valoir que le bailleur est tenu de procéder au moins une fois par an au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, et qu’en l’espèce, Mme [H] [R] ne justifie pas du calcul des charges par elle sollicitées depuis 2021 et fait état d’une somme de 489, 92 euros au titre d’une surconsommation d’eau, sans toutefois produire de factures de consommation d’eau.

Elle ajoute que l’appelante omet de mentionner dans son décompte la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie par elle versée.

Elle soutient également que Mme [H] [R] ne communique pas le plan d’apurement conclu avec elle le 10 décembre 2023, aux termes duquel elle reconnaissait que la dette locative s’élevait à la somme de 382 euros et non à la somme de 2 459, 92 euros.

Elle indique que le montant réclamé par Mme [H] [R] n’est pas justifié, de sorte qu’il est contestable et contesté, et en déduit qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de Mme [H] [R] tenant l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré locatif.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion, auquel aucune raison ne commande de déroger en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées qu’au contrat de bail liant les parties en date du 1er décembre 2018 est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges aux échéances fixées.

De plus, il est établi que par acte délivré le 18 avril 2023, Mme [H] [R] a fait commandement à Mme [V] [D] de payer la somme principale de 2 215, 92 euros au titre de l’arriéré locatif afférent à la période comprise entre le mois de janvier 2022 et le mois d’avril 2023 inclus.

Mme [V] [D] justifie, en produisant un relevé du compte bancaire ouvert à son nom auprès de la société CIC Lyonnaise de Banque, qu’elle a effectué un virement au profit de Mme [H] [R], d’un montant de 2 228 euros, le 15 juin 2023, régularisant ainsi les causes du commandement de payer susvisé dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail se heurtait à une contestation sérieuse et a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, ainsi que sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. La décision déférée sera confirmée sur ces points.

Sur la demande tendant au paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

De plus, conformément aux dispositions de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [H] [R] verse aux débats un décompte de la dette locative arrêté au 3 décembre 2023 faisant apparaître que Mme [V] [D] est redevable d’une somme de 195 euros au titre de l’année 2021, d’une somme de 878, 92 euros au titre de l’année 2022 et d’une somme de 1 386 euros au titre de l’année 2023, soit une somme de 2 459, 92 euros au total.

La cour observe qu’aux termes de décompte, les virements que Mme [V] [D] justifie avoir effectués au profit de la bailleresse ont été pris en considération.

S’agissant des sommes sollicitées, selon les dispositions du 3ème et 4ème alinéas de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il s’ensuit que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.

En l’espèce, Mme [H] [R] ne justifie pas avoir satisfait à ces obligations.

Il s’ensuit que les sommes dont le paiement est par elle sollicité au titre des provisions sur charges et au titre de la consommation d’eau relative à l’année 2022 sont sérieusement contestables.

Du reste, Mme [V] [D] verse aux débats une proposition de plan d’apurement signé par elle-même comme par sa bailleresse, le 10 décembre 2023, de laquelle il ressort qu’au 10 décembre 2023 était due une somme de 382 euros par la locataire au titre de l’arriéré locatif.

Or, de son côté, Mme [H] [R] n’apporte aucune précision ni explication sur ce point.

Enfin, selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu au contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, celui-ci est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Toutefois, en l’espèce, Mme [H] [R] ne s’explique pas sur le fait que le montant du dépôt de garantie prévu au contrat de location conclu avec Mme [V] [D] n’ait pas été déduit des sommes dues par cette dernière, et ce sans justifier le cas échéant de sommes qu’elle entend retenir.

Ces éléments sont autant de contestations sérieuses s’opposant à l’octroi d’une provision par le juge des référés.

C’est donc à juste titre que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif formée par Mme [H] [R]. La décision déférée sera confirmée à ce titre également.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [H] [R] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens de première instance, outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera du reste déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [H] [R] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [R] à verser à Mme [V] [D] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [R] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente