Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 21 février 2025, n° 24/00005

TGI 13 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 21 février 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de notification des offres et de la convocation au transport
La cour a estimé que la partie expropriée n'a pas informé l'autorité expropriante de son changement de gérant et de siège social, et que les notifications ont été effectuées conformément aux règles.
Rejeté
Qualification des parcelles en terrain à bâtir
La cour a confirmé que les parcelles étaient situées en zone agricole et ne remplissaient pas les conditions pour être qualifiées de terrain à bâtir.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 21 févr. 2025, n° 24/00005
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00005
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 13 décembre 2023, N° 22/00178
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier HEMEURYGrégory CRETIN
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIES
Parties :	son gérant en exercice, S.C.I. GARRIGUE DU PONT DE PERSEVERANCE c/ son président en exercice, Etablissement Public [ Localité 17 ] MEDITERRANEE METROPOLE

Texte intégral

N° RG 24/00005 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDBD

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 21 FEVRIER 2025

Débats du 20 Décembre 2024

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de [Localité 14] en date du 13 Décembre 2023 (RG 22/00178)

S.C.I. GARRIGUE DU PONT DE PERSEVERANCE prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 3]

Représenté par Maître Xavier HEMEURY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

Etablissement Public [Localité 17] MEDITERRANEE METROPOLE prise en la personne de son président en exercice

[Adresse 13],

[Adresse 13]

Représenté par M^e Thomas GILLIOCQ, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE [Localité 14]

[Adresse 2]

Représenté par M. [J] [B], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de [Localité 14], aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Février 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE':

Par arrêté n°2013-l-1656 du 28 août 2013, M. le Préfet de [Localité 14] déclarait d’utilité publique (DUP) le projet de réalisation de la partie de la ligne 5 de tramway entre [Localité 15] et [Localité 10] emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme de ces communes et de celles de [Localité 16], [Localité 17] et [Localité 23].

Par arrêté du 13 juin 2018, il prorogeait pour cinq ans les effets de la DUP et le 02 décembre 2020 prescrivait l’ouverture d’une procédure d’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de modification du tracé de la ligne 5 du tramway de [Localité 17] et la mise en compatibilité du PLU de ladite commune.

Par arrêté n°32021-l-931 du 29 juillet 2021, il déclarait d’utilité publique le projet de modification du tracé d’une partie de la ligne 5 emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme de la commune sur le tronçon concerné. Le 22 juillet 2022, il déclarait cessible en urgence au profit de [Localité 17] Méditerranée Métropole les immeubles bâtis et non bâtis dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation du projet sur ce secteur.

Parmi les parcelles à exproprier figurent deux parcelles appartenant à la SCI Garrigue du Pont de Persévérance situées sur la commune St Jean de Védas, lieu-dit "[Localité 12]" cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 1], parcelles d’une superficie totale de 22720 m² qui font l’objet d’une emprise totale.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 septembre 2022. [Localité 17] Méditerranée Métropole a saisi le juge de l’expropriation de [Localité 14] aux fins de fixation de l’indemnité judiciaire faisant une offre de 4 €/m², l’indemnité de remploi étant calculée au taux usuel. Le transport a été fixé au 14 octobre 2022 par ordonnance du 14 septembre 2022.

Par jugement rendu le 13 décembre 2023, le juge de l’expropriation a':

— Rejeté les moyens de procédure soulevés par la partie expropriée';

— Fixé au 28 août 2023 la date de référence';

— Alloué à la société Garrigue du Pont de Persévérance pour l’expropriation des parcelles situées sur la commune de [Localité 23], cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 5] d’une superficie totale de 22 720 m² une indemnité globale de dépossession de 225928€ (204 480 € à titre d’indemnité principale et 21 448 € à titre d’indemnité de remploi)';

— Condamné [Localité 17] Méditerranée Métropole à payer à la société Garrigue du Pont de Persévérance la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriante ;

— Rejeté toute autre demande.

La société Garrigue du Pont de Persévérance a interjeté appel de ce jugement le 17 janvier 2024. Dans son mémoire déposé au greffe par courrier recommandé le 17 avril 2024, elle demande à la cour’déclarer l’appel recevable, de réformer le jugement rendu le 13 décembre 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Montpellier et en conséquence de :

— A titre principal, vu l’absence de notification des offres, du mémoire de saisine et de la convocation au transport sur les lieux, de prononcer la nullité de la saisine de la juridiction et à défaut de déclarer [Localité 17] Méditerranée Métropole irrecevable en ses prétentions';

— Révoquer/rétracter le jugement provisionnel rendu le 14 décembre 2022 en l’absence de notification de la convocation au transport sur les lieux';

— Subsidiairement, sur le fond, fixer l’indemnité de dépossession pour l’expropriation des deux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5] d’une contenance totale de 22720 m² à [Localité 23] à la somme de 2'500 200 €, tenant la qualification de terrain à bâtir ;

— Subsidiairement, fixer l’indemnité de dépossession pour l’expropriation des deux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5] d’une contenance totale de 22720 m² à [Localité 23] à la somme de 750 560 €, tenant la qualification de situation hautement privilégiée';

— Condamner [Localité 17] Méditerranée Métropole à verser la somme de 3 000 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

[Localité 17] Méditerranée Métropole dans son mémoire déposé au greffe le 5 juillet 2024 demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner la société Garrigue du Pont de Persévérance à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 17 juillet 2024 demande à la cour d’infirmer le jugement et en conséquence de :

— Fixer l’indemnité principale dépossession à 90 880 €';

— Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 10 088 €';

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS':

Sur la demande d’annulation du jugement':

La société Garrigue du Pont de Persévérance soutient que les offres (19 août 2022), le mémoire de saisine du juge de l’expropriation (13 septembre 2022) et la convocation au transport sur les lieux (14 septembre 2022) ont été adressés à son ancien siège social et à l’ancien gérant, et ce, alors que le nouveau gérant [E] [D] s’était manifesté au cours de l’enquête parcellaire le 28 avril 2022 en fournissant ses observations sur un document qui comportait en pied de page l’adresse du nouveau siège social à [Adresse 3], et que le changement de siège social était mentionné au registre du commerce et des sociétés dès le 13 mai 2022.

[Localité 17] Méditerranée Métropole répond que la société Garrigue du Pont de Persévérance a volontairement omis de l’informer de son changement de gérant et de siège social alors qu’elle était destinataire de tous les actes de la procédure administrative et que son représentant participait aux réunions organisées par la Métropole et rencontrait le commissaire enquêteur.

En vertu des articles 14 et 16 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En matière d’expropriation, l’identification des propriétaires et la détermination des parcelles à exproprier se fait à l’issue d’une enquête parcellaire prévue aux articles R. 131-1 et suivants du code de l’expropriation. A ce titre, outre les obligations de l’expropriant en terme de plan parcellaire et d’établissement de la liste des propriétaires concernés par l’opération, l’article R.131-7 du même code dispose que "les propriétaires auxquels notification est faite par l’expropriant du dépôt du dossier à la mairie sont tenus de fournir les indications relatives à leur identité [ … ] ou, à défaut, de donner tous renseignements en leur possession sur l’identité du ou des propriétaires actuels.".

En l’espèce, il est constant que l’arrêté aux fins d’enquête parcellaire a été pris le 14 février 2022 et que la SCI Garrigue du Pont de Persévérance s’est vu notifier cet arrêté et a réceptionné ce courrier le 11 mars 2022. Elle a ainsi pu participer à l’enquête qui s’est déroulée du 04 au 28 avril 2022, et a ainsi fait parvenir ses observations au commissaire enquêteur le 28 avril 2022.

Contrairement à ce qu’elle affirme dans ses conclusions, la société Garrigue du Pont de Persévérance ne justifie pas avoir retourné le questionnaire d’identité prévu à l’article R.131-7 précité. Le courrier d’observations du 28 avril 2022 adressé au commissaire enquêteur ne fait pas mention d’un changement de gérance et de siège social. Le seul fait que ce courrier soit signé par [E] [D], nouveau gérant qui apparaît à l’extrait Kbis édité le 13 mai 2022 et non par [I] [D], ancien gérant et qu’au recto du courrier, est mentionnée en bas de page l’adresse [Adresse 3], alors qu’au verso du même courrier est mentionné en bas de page les coordonnées d’une autre société la SAS [D] private Equity, avec comme adresse l’adresse [Adresse 3], ne constitue pas une fourniture d’identité complète au sens de l’article R.131-7.

Par ailleurs, il est constant que le changement d’adresse a été publié le 13 mai 2022, soit postérieurement à l’enquête parcellaire comme le démontre l’attestation du Hérault Tribune et l’attestation du greffe du tribunal de commerce produit par l’expropriante, de sorte qu’en toutes hypothèses, l’arrêté de cessibilité et par suite la procédure d’expropriation ne pouvaient prendre en compte les modifications statutaires postérieures affectant la société Garrigue du Pont de Persévérance.

Enfin, il sera fait observer que le mémoire de saisine de la présente juridiction adressé le 13 septembre 2022 par l’autorité expropriante a bien été réceptionné et signé par la société Garrigue du Pont de Persévérance à l’ancienne adresse le 14 septembre 2022.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu qu’aucun manquement ne peut être retenu à l’encontre de l’autorité expropriante qui a procédé aux identifications et notifications conformément aux textes et en fonction des éléments dont elle disposait lors de l’enquête parcellaire puis lors de la cessibilité, et que l’exproprié qui n’a pas informé l’autorité expropriante et la juridiction de la modification des statuts en cours de procédure, ne peut se prévaloir du non-respect du principe du contradictoire dans l’instance et solliciter la nullité de la saisine ou à défaut l’irrecevabilité des prétentions de l’autorité expropriante, pas plus que la révocation du jugement provisionnel rendu le 14 décembre 2022. La demande d’annulation de la procédure sera donc rejetée.

La date de référence':

La date de référence fixée par le premier juge au 28 août 2013 n’est pas contestée en cause d’appel.

Sur la qualification juridique du bien':

La société Garrigue du Pont de Persévérance soutient qu’il convient de faire une appréciation in concreto des possibilités de construction offertes et que celles incluses dans le plan local d’urbanisme de [Localité 23] sont plus étendues que celles des zones agricoles classiques et inclut celles liées au service public et d’intérêt collectif, et que les parcelles sont desservies par un accès carrossable et se trouvent à proximité immédiate des réseaux.

[Localité 17] Méditerranée Métropole répond que les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ne sont admis en zone agricole en vertu de l’article l151-11 du code de l’urbanisme que si elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain, que le critère de constructibilité n’est pas acquis, qu’en outre les parcelles ne sont pas desservies par les réseaux.

A la date de référence, les parcelles en cause se situent en zone A du PLU de la commune, soit en zone agricole.

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation énonce deux conditions cumulatives que la parcelle doit remplir à la date de référence pour pouvoir être qualifiée de terrain à bâtir, à savoir 1 °) la situation dans une zone désignée comme constructible et, 2°) la desserte effective par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, s’il est exigé, un réseau d’assainissement, étant précisé que, ''lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone … devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone".

Les parcelles sont situées dans une zone agricole qui se caractérise par un droit à construire très restreint et uniquement pour des constructions liées à l’exercice d’une activité agricole, et la desserte par les réseaux n’est pas démontrée, il convient donc de confirmer le jugement qui n’a pas retenu la qualification de terrain à bâtir. Conformément à l’article L.322-3 précité, les terrains seront donc évalués en fonction de leur usage effectif.

La société Garrigue du Pont de Persévérance sollicite que soit reconnue une situation hautement privilégiée en l’état de sa situation exceptionnelle, [Adresse 21], soit sur l’un des axes majeurs de l’entrée de la ville de [Localité 17] côté Ouest, à proximité du [Adresse 20] qui intercepte les RD132, RM132E2 et RD5, qui constitue la rocade permettant de relier le Sud et le Nord et notamment l’autoroute A9, la rocade sud et l’autoroute A75, et un accès direct aux réseaux et transports en commun. Elle ajoute que le secteur se trouve dans le shéma de cohérence territoriale (SCOT) sur l’axe des polarités commerciales potentielles, que d’ailleurs le groupe Lidl avait proposé une acquisition de 12462 m² au prix de 250€/m² en 2015 et que les terrains sont contigüs à la zone d’extension urbaine de «'[Localité 9]'».

[Localité 17] Méditerranée Métropole répond que si les terrains sont effectivement situés à proximité de l’échangeur Maurice Genneveaux, en limite de la [Adresse 21] et des dernières habitations de [Localité 23], ils restent localisés dans un secteur faiblement urbanisé et à dominante naturelle, hors agglomération, et ne sont donc pas en situation exceptionnelle justifiant la qualification de hautement privilégiée.

La jurisprudence admet que les parcelles situées en zone agricole peuvent se voir conférer une plus value lors qu’elles sont proches d’une zone habitée, d’établissements scolaires, des réseaux de viabilité ou des voies de circulation. Il est exact qu’en l’espèce les parcelles sont proches des équipements et voies de circulation et à proximité immédiate de la commune de [Localité 17].

Toutefois, ces éléments ne suffisent à leur donner la qualification de situation hautement privilégiée dès lors qu’elle son situées à l’extérieur de la commune de [Localité 17] et dans un secteur à dominante naturelle.

Sur l’indemnité principale de dépossession':

[Localité 17] Méditerranée Métropole sollicite en cause d’appel la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 9 €/m².

Le commissaire du gouvernement produit 9 termes de comparaison d’une fourchette de prix allant de 2,6 à 8,2 €/m², termes de référence qui donnent une moyenne arythmétique de 4 €/m² et une médiane de 4,2 €/m² et produit deux arrêt de cour d’appel qui ont retenu une valeur sur la commune de Lattes en zone Ndg à 4 €/m², sur la commune de Montpellier en zone A à 6 €/m² et sur la commune de Saint Jean de Védas en zone N à 4 €/m², et propose ainsi de retenir la valeur de 4 €/m².

La société Garrigue du Pont de Persévérance produit en cause d’appel quatre actes de vente, un jugement d’adjudication et un jugement de première instance qui font ressortir un prix au mètre carré variant de 11,23 à 13 euros et sollicite eu égard à l’emplacement exceptionnel des parcelles une valeur à 30 €/m².

Les neuf termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement concernent des parcelles situées sur la commune de [Localité 23] en zone A (excepté la parcelle BT5 située en zone N PPRI bleue et rouge) qui ont été cédées entre 2015 et 2023. Il sera fait observer que la dernière cession du 15 novembre 2023 a été réalisée au prix de 8,2 €/m² et qu’il n’est pas justifié que ces parcelles se trouvaient en situation particulièrement privilégiée.

Dans l’arrêt rendu le 16 juin 2015, la cour d’appel a fixé la valeur des parcelles situées sur la commune de Saint Jean de Védas (AA 43-44) en zone agricole à 6 €/m², tenant leur situation privilégiée résultant de leur desserte par un chemin rural, la proximité des réseaux d’eau potable et d’électricité et leur localisation dans la première couronne de l’agglomération montpellieraine. Toutefois, il doit être tenu compte que cette décision est ancienne et concerne des parcelles qui bénéficiaient d’une situation certes privilégiée mais dans une proportion moindre que celles objet du litige.

Dans l’arrêt rendu le 17 mars 2017, la cour d’appel a retenu pour la parcelle cadastrée [Cadastre 11] sur la commune de Lattes, en zone agricole, une valeur de 4 €/m² mais n’a pas retenu la situation privilégiée de la parcelle dès lors qu’elle était située en zone inondable.

Les termes de référence produits par l’autorité expropriante qui concernent les cessions amiables intervenues entre le 10 janvier 2020 et le 5 mai 2021 dans le même secteur de [Localité 23] au prix de 4 €'/m² sont des termes de comparaison pertinents, tout comme la cession intervenue le 10 octobre 2022 de la parcelle [Cadastre 8] située en zone A de la commune de [Localité 23] à proximité immédiate elle aussi de l’agglomération montpelliéraine.

L’acte de cession de la parcelle cadastrée [Cadastre 18] au prix de 11,34 € /m², concerne effectivement une parcelle située en zone N de la commune de [Localité 17], toutefois ce terme de comparaison ne peut être complétement occulté dès lors que cette parcelle se situe juste en face de la parcelle objet du présent litige. Il en est de même l’évaluation de la parcelle [Cadastre 19] qui ressort du jugement d’expropriation du 8 mars 2023 qui a retenu pour cette parcelle cadastrée en zone N du PLU de [Localité 17], une valeur de 13 €/m².

L’acte de vente du 16 février 2022 de la parcelle [Cadastre 22] située en zone A du PLU de [Localité 17], parcelle qui ne se trouve pas à proximité de la parcelle objet du litige, n’est pas pertinent.

Par contre, le jugement d’adjudication en date du 8 avril 2022 relatif à la parcelle cadastrée [Cadastre 7] en zone A de la commune de [Localité 15] pour une valeur de 11,47 €/m² est un terme pertinent tout comme la cession intervenue le 11 juin 2013 de la parcelle [Cadastre 4] en zone A du PLU de [Localité 23] au prix de 11,23'€/m², étant toutefois précisé que ce terrain bénéficiait d’un permis de construire.

En l’état de ces éléments, tenant compte des cessions amiables intervenues au prix de 4 €/m², de ce que la dernière cession réalisée le 15 novembre 2023 en zone A a été fait au prix de 8,2 €/m², des cessions intervenues en zone A des communes de [Localité 15] et [Localité 23] au prix de 11,47 et 11,23 €/m² et des cessions de deux parcelles situées juste en face des parcelles objet du présent litige à 11,34 et 13 €/m², il convient de fixer à 9 €/m² la valeur des deux parcelles et donc de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 9 x 22720 = 204'480 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité de remploi':

Son mode de calcul n’est pas contesté, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a fixée à 21'448 euros.

La société Garrigue du Pont de Persévérance qui succombe en son appel sera tenue aux dépens sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

La cour,

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation du département de [Localité 14] le 13 décembre 2023 en toutes ses dispositions';

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société Garrigue du Pont de Persévérance aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,