ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 MAI 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04572 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PCWJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 JUIN 2021

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-19-1056

APPELANTS :

Madame [G] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [C] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann LE TARGAT de la SELARL ARMANDET & LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Syndic de copropriété DE LA RÉSIDENCE [7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU BILAN PATRIMOINE, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 450 050 562, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mars 2016 à effet au 30 mars 2016, l’indivision [B], ayant pour mandataire la SAS Foncia LMG administrateur de biens, a donné à bail à Mme [C] [I] un appartement sis [Adresse 8] à [Localité 5] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 931,02 euros outre 300 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 931,02 euros a été versé par le preneur.

Arguant de l’insalubrité de son logement, Mme [C] [I] a saisi son assureur et une expertise amiable a été organisée le 27 novembre 2017 à laquelle la SAS Foncia LMG et un membre du syndic étaient présents.

Un rapport de visite a également été établi le 19 mars 2018 par les services d’hygiène de la ville de [Localité 5].

Au visa de ce dernier rapport et par arrêté du 23 mars 2018, le préfet de l’Hérault a mis en demeure le syndic Conseil Invest 34, syndic de l’immeuble, de procéder à l’hébergement de Mme [C] [I] et de ses enfants jusqu’à la constatation de l’exécution de l’ensemble des mesures prescrites par l’arrêté et dans un délai de 8 jours, de repérer et corriger de manière pérenne les dysfonctionnements des évacuations des eaux usées du bâtiment, procéder à l’élimination des excréments, au nettoyage et à la désinfection du logement.

Un arrêté préfectoral en date du 4 avril 2018 constatait l’absence de proposition d’hébergement temporaire à Mme [C] [I], et chargeait le maire de la ville de [Localité 5] de procéder d’office à son hébergement temporaire.

Le 16 mai 2018, Mme [C] [I] a quitté le logement loué.

Le 9 juillet 2018, les services d’hygiène de la ville de [Localité 5] ont établi un constat d’exécution des travaux.

Par exploit d’huissier délivré le 20 février 2019, Mme [I] saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier d’une demande de désignation d’un expert judiciaire aux fins notamment de déterminer les causes et origines des refoulements ainsi qu’obtenir l’évaluation de ses préjudices. Une ordonnance de désistement était rendue le 4 avril 2019.

Par exploit d’huissier en date du 18 avril 2019, Mme [C] [I] a fait assigner les consorts [B] et la SAS Foncia Transaction Languedoc devant le tribunal d’instance de Montpellier aux fins notamment de voir reconnaitre son préjudice de jouissance et obtenir le remboursement des loyers payés du 1er avril 2016 au 16 mai 2018, soit la somme de 22.810 euros.

Par exploit délivré le 8 octobre 2019, les consorts [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » afin qu’il soit appelé dans la cause.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement rendu le 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déclare irrecevable l’action intentée par Mme [C] [I] à l’encontre de la SAS Foncia Transaction Languedoc ;

Condamne solidairement M. [T] [B] et Mme [G] [B] à payer à Mme [C] [I] les sommes de :

6.615,51 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 8] à [Localité 5] (34),

1.000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 18 avril 2019 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], pris en la personne de son syndic en exercice, à relever et garantir M. [T] [B] et Mme [G] [B] à hauteur de 30% du préjudice de jouissance subi par Mme [C] [I] pour la période du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018 (6.000 euros), ainsi que des frais irrépétibles et des dépens ;

Dit qu’il convient d’exonérer M. [T] [B] et Mme [G] [B] des sommes qui pourraient être mises à leur charge au titre de cette condamnation dans le calcul des charges de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne solidairement les consorts [B] à payer à Mme [C] [I] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [B] et Mme [G] [B] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a relevé que Mme [C] [I] est dépourvue du droit d’agir à l’encontre de la SAS Foncia Transaction Languedoc dès lors que celle-ci n’est pas le mandataire des consorts [B], contrairement à la SAS Foncia LMG administrateur de biens, rendant ainsi son action irrecevable.

Pour le surplus, le premier juge a retenu la responsabilité des bailleurs sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 puis 1719 et 1720 du code civil reconnaissant en effet l’existence d’un trouble de jouissance subi par Mme [I], locataire du logement.

Il a en effet estimé que les pièces versées aux débats, à savoir pour l’essentiel l’expertise amiable contradictoire du 27 novembre 2017, le rapport de visite des services d’hygiène de la ville de [Localité 5] en date du 19 mars 2018, l’arrêté préfectoral du 23 mars 2018 puis le constat de non-exécution établi par les services de l’hygiène de la ville en date du 4 avril 2018 que Mme [C] [I] a subi, dès la prise à bail, des problèmes liés à la vétusté de certains meubles, puis durant plusieurs mois, des désagréments liés à des remontées d’eaux usées dont elle a informé le syndic.

Ainsi, les services d’hygiène de la ville de [Localité 5] et l’expert ont relevé la présence d’excréments en quantité importante dans l’évier de la cuisine, la baignoire, la vasque de la salle de bains et le cabinet d’aisances liée à des refoulements d’eaux usées dans le logement.

Le premier juge a dès lors constaté l’insalubrité du logement causant un trouble de jouissance certain, ainsi que l’impossibilité pour la locataire d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination du 1er avril au 31 août 2016, puis du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018.

Selon lui, bien que Mme [C] [I] a tardé à laisser l’accès de son domicile aux services compétents, il a néanmoins estimé que les bailleurs n’ont pas été suffisamment diligents dans la mise en place de mesures conservatoires et qu’ils doivent donc réparer le préjudice de jouissance subi par leur locataire à hauteur de la somme de 6.615,51 euros, correspondant d’une part à 20% du loyer et des charges du 1er avril 2016 au 31 août 2016 (615,51 euros), et d’autre part, à 100% du montant du loyer pour la période du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018 (6.770,61 euros, somme qui sera portée à 6.000 euros du fait de la carence de la locataire à laisser les entreprises intervenir dans son logement).

En sus, Mme [C] [I] a obtenu l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 1.000 euros eu égard aux nombreux désagréments qu’elle avait dû subir, particulièrement sur la période de relogement en urgence du 15 mars 2018 au mois de mai 2018.

Sur l’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu sa responsabilité à hauteur de 30% des condamnations prononcées à l’encontre des consorts [B] considérant que le syndicat, alerté des désordres en septembre 2017, a tardé à agir en mandatant une entreprise qu’à compter du 9 octobre 2017. Pour le surplus, si la juridiction constate que la cause des désordres n’est pas à imputer exclusivement aux parties communes, la colonne d’eaux usées relevant de la copropriété a néanmoins été changée afin de permettre un meilleur écoulement.

M. [T] [B] et Mme [G] [B] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 juillet 2021.

Dans leurs dernières conclusions du 19 octobre 2021, les consorts [B] demandent à la cour de :

Dire et juger recevable l’appel des consorts [B] ;

A titre principal,

Réformer le jugement querellé et débouter Mme [C] [I] de ses demandes injustes et infondées au titre d’un prétendu désordre entre avril et septembre 2016, tel que retenu par le tribunal en contradiction avec les pièces et la démonstration, par les bailleurs, du respect de leur obligation de délivrance ;

Réformer le jugement querellé et débouter Mme [C] [I] de ses demandes injustes et infondées au titre du prétendu « second » désordre entre novembre 2017 et mars 2018, faute d’avoir été contradictoirement constaté ;

A titre subsidiaire,

Réformer le jugement querellé en ce qu’il n’a pas entendu que le syndicat de copropriétaires garantisse intégralement les consorts [B] de condamnations pécuniaires nées du sinistre sur parties communes ;

Statuant à nouveau sur le quantum alloué à Mme [C] [I] du chef de « ce » sinistre ;

Condamner le syndicat de copropriétaires, qui répond des canalisations, parties communes, à relever et garantir intégralement les consorts [B] de toute éventuelle condamnation pécuniaire prononcée à leur encontre ;

En toutes hypothèses,

Réformer le jugement rendu sur les répartitions de frais irrépétibles ;

Condamner les parties succombantes au paiement aux consorts [B] de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les consorts [B] sollicitent la réformation du jugement de première instance qui a constaté leur responsabilité à hauteur de 20% du loyer entre avril et août 2016 alors même que ces derniers affirment avoir été réactifs (moins de 8 jours pour accepter les devis de la locataire) dans la réalisation des travaux nécessaires et ce, dès l’annonce des mécontentements de Mme [C] [I].

Les consorts [B] soutiennent que le syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices subis par Mme [C] [I]. Ils précisent que ce n’est qu’un an et demi après son entrée dans les lieux soit au mois de septembre 2017, que les nouvelles plaintes sont apparues.

Selon eux, ces dernières étaient imputables au syndicat, les défaillances relevant des parties communes, soulignant en outre que l’arrêté préfectoral imposant le relogement et la réalisation des travaux s’adressait uniquement au syndicat de copropriétaires [7]. Les intimés ajoutent également qu’ils ont rapidement effectué tous les travaux leur incombant.

A titre subsidiaire, les consorts sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit tenu de les relever et garantir intégralement.

Les consorts [B] contestent les refoulements allégués par la locataire en ce qu’ils n’auraient jamais pu être constatés du fait de l’impossibilité imputable à Mme [C] [I] d’accéder aux lieux loués. Ils ajoutent que le compte-rendu de la SOMES reste vague sur le sujet et n’explique pas la cause réelle des débordements qui, selon eux, proviendrait d’un défaut d’entretien de la locataire. En outre, ils soulignent que la cause des éventuels débordements pourrait provenir de l’absence de travaux de la copropriété sur les colonnes d’évacuation.

Les consorts [B] sollicitent le débouté de Mme [C] [I] au titre de sa demande de remboursement des loyers acquittés pour mars, avril et mai 2018. Ils affirment avoir cessé le quittancement de loyer à effet du 15 mars 2018 et n’auraient donc pas perçu les loyers de mars, avril et mai 2018.

Dans ses dernières conclusions du 19 mai 2022, Mme [C] [I] demande à la cour de :

Statuer ce que droit sur la recevabilité, en la forme ;

Confirmer la décision sur le principe de la responsabilité ;

Infirmer la décision sur le quantum des sommes allouées au titre des préjudices retenus ;

Condamner M. [T] [B] et Mme [G] [B] au paiement de la somme de (7.913,67 euros + 6.770,61 euros) au titre du préjudice de jouissance soit 14.684,28 euros ;

Condamner M. [T] [B] et Mme [G] [B] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de réparation du préjudice moral subi par la concluante du fait des conditions de vie qui lui ont été imposées ;

Condamner M. [T] [B] et Mme [G] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [C] [I] soutient que les consorts [B] sont responsables des préjudices qu’elle a subis. Elle affirme que des désordres, notamment des odeurs nauséabondes ainsi que la présence d’excréments en quantité importante dans l’évier de la cuisine, la baignoire, la vasque de la salle de bain et les toilettes, relevés à plusieurs reprises (novembre 2017, mars 2018) ont entravé sa jouissance paisible dès son entrée dans les lieux et a donné lieu à un arrêté ordonnant son hébergement d’urgence le 23 mars 2018. Elle précise que le fait pour les propriétaires de réaliser certains travaux sans pour autant résoudre le problème initial constitue un manquement à leur obligation de délivrance dès lors que le préjudice demeure. L’intimée rappelle que son impossibilité de se rendre disponible pour des visites prévues « du jour au lendemain » provenait des longues heures effectuées durant son emploi.

Mme [C] [I] sollicite la somme totale de 14.684,28 euros au titre de son préjudice de jouissance qu’elle estime avoir subi du 1er avril 2016 au 1er septembre 2017 à hauteur de 50% du loyer puis du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018 à hauteur de 6.770,61 euros.

L’intimée sollicite l’allocation de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi, faisant valoir qu’elle a dû vivre 24 mois dans un logement qu’elle juge indécent.

Dans ses dernières conclusions du 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

A titre principal,

Juger même d’office l’appel de M. [T] [B] et Mme [G] [B] irrecevable, injuste et mal fondé et, en conséquence, les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Retenir que Mme [C] [I] ne rapporte pas la preuve de son préjudice ;

Retenir que M. [T] [B] et Mme [G] [B] ne rapportent pas la preuve de ce que la cause du préjudice dénoncé par Mme [C] [I] trouverait sa source exclusivement dans les parties communes ;

Débouter en conséquence, Mme [C] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mme [C] [I] à restituer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.274,50 euros outre les intérêts au taux légal majoré depuis le 21 septembre 2021, date du paiement de cette somme par le syndicat du fait de l’exécution provisoire attachée au jugement ;

Débouter M. [T] [B] et Mme [G] [B] de leur demande tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

Retenir que Mme [C] [I] demande réparation d’un préjudice en lien avec des désordres touchant nécessairement et exclusivement des parties privatives ;

Juger que Mme [C] [I] a participé à la durée de son préjudice en faisant obstacle à l’intervention des entreprises ;

Ramener en conséquence, son indemnisation à de plus justes proportions tant dans la durée que dans le montant, Mme [C] [I] étant également défaillante à démontrer que le préjudice se serait produit de manière continue et à démontrer l’ampleur des désordres ;

Condamner Mme [C] [I] à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.274,50 euros outre les intérêts au taux légal majoré depuis le 21 septembre 2021, date du paiement de cette somme par le Syndicat du fait de l’exécution provisoire attachée au jugement ;

Condamner Mme [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [C] [I] échoue à rapporter la preuve de l’imputabilité des désordres au syndicat. Il affirme que la SOMES n’a pas constaté d’anomalie sur les colonnes, les équipements à l’origine des désordres n’y étant pas raccordés et que les entreprises mandatées par le syndicat n’ont pas pu avoir accès à l’appartement litigieux pour effectuer les tests d’écoulement. En outre, il ajoute que le rapport des services de l’hygiène et l’arrêté préfectoral ne se prononcent pas non plus sur ce point, se contentant de constater des odeurs et la présence d’excréments. Il en est, selon de syndicat, de même dans le constat des services d’hygiène du 4 avril 2018 qui relève simplement l’absence de proposition d’hébergement temporaire et précise d’ailleurs qu’il convient encore de « repérer » la cause des désordres.

Le syndicat fait valoir que Mme [C] [I], dans ses conclusions, signale que l’ensemble des équipements de l’appartement était affecté de refoulement d’eaux usées mais que, toutefois, aucune des personnes ou entreprises s’étant rendues sur les lieux n’a constaté le refoulement allégué. Il émet un doute quant au refoulement sur l’ensemble de l’équipement de l’appartement alors même que les divers vasques et toilettes sont reliées à trois colonnes distinctes et non une seule.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [B] échouent à rapporter la preuve de l’imputabilité des désordres au syndicat en ce que rien ne démontre qu’ils sont exclusivement dus à un défaut d’entretien dans les parties communes. Selon le syndicat, les consorts [B] se limitent à invoquer les dispositions d’ordre public de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté préfectoral du 23 mars 2018. Or, cet arrêté ne ferait que reprendre le constat des services de la mairie qui n’a pas recherché les causes et origines du sinistre. En outre, le syndicat souligne que les consorts [B] se bornent à affirmer que les refoulements d’eau impliqueraient nécessairement une défaillance des parties communes mais n’en rapportent pas la preuve. Il précise que depuis le curage des canalisations et le départ de la locataire, aucun désordre n’a été signalé ce qui attesterait d’un simple usage des lieux non conforme par Mme [C] [I].

Le syndicat fait valoir que le seul désordre dont la cause a pu être localisée est de la responsabilité des bailleurs. Il s’appuie sur le rapport SOMES du 15 mai 2018 qui, outre le fait qu’il ne retiendrait pas la responsabilité du syndicat, constate que la pipe d’écoulement WC au niveau 1 n’était pas étanche et provoquait les odeurs nauséabondes. Selon l’intimé, cette installation se trouvant dans une partie privative, la responsabilité incombe donc aux bailleurs.

A titre subsidiaire le syndicat sollicite que l’indemnisation de Mme [C] [I] soit ramenée à de plus justes proportions tenant au fait que cette dernière s’est systématiquement opposée à la venue des entreprises en charge de rechercher la cause des dommages qui ont, par conséquent, été aggravés. En outre, l’intimé souligne que la demande formulée par Mme [C] [I] au titre de son préjudice moral ne peut pas être accordée dès lors que ce préjudice est déjà compris dans le préjudice de jouissance.

Le syndicat fait valoir que le premier juge a commis une erreur de droit en jugeant que les consorts [B] pouvaient être dispensés de la participation aux charges en lien avec la condamnation du syndicat aux dommages-intérêts alors même que l’article 10-1 de la loi ne permet la dispense que pour les frais de procédure.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 février 2024.

MOTIFS

1/ Sur l’insalubrité du logement et les demandes subséquentes:

Il résulte de l’application combinée des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, ainsi qu’un logement en bon état d’usage et de réparation.

Sur les désordres subis :

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail d’habitation conclu le 18 mars 2016, avec effet au 30 mars 2016, portant sur un appartement sis [Adresse 8] à [Localité 5].

Mme [I], locataire, se plaint de nuisances caractérisant, selon elle, un préjudice de jouissance à compter du 1er avril 2016, début de la location, au 15 mars 2018, date de son départ des lieux consécutif à son hébergement provisoire.

Le premier juge a fait partiellement droit à cette demande en reconnaissant l’existence de nuisances mais en distinguant deux périodes au cours desquelles Mme [I] a subi des troubles dans la jouissance de son logement, la première du 1er avril au 31 août 2016 portant sur la vétusté de certains meubles, et la seconde du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018, les désagréments étant liés à des remontées d’égout.

En l’état, les parties ont établi un constat des lieux d’entrée dans lequel elles décrivent le logement comme en état d’usage et font mention, dans la partie concernant la cuisine, de la présence d’eau sortant du robinet de la machine à laver.

Aucun autre désordre n’est relevé par les parties, Mme [I] n’émettant aucune réserve.

Il doit être souligné par ailleurs qu’avant le mois de septembre 2017, il n’est pas justifié que la locataire ait avisé son bailleur de l’existence de désordres et lui ait notamment signalé des dysfonctionnements et problèmes de refoulements d’eaux usées et d’émanation d’odeurs nauséabondes.

Si les devis datés du 7 avril et 16 août 2016 acceptés les bailleurs attestent de la réalisation de travaux dans le logement, ces éléments ne sauraient toutefois suffire à établir l’existence de désordres de nature à causer un trouble de jouissance ouvrant droit à réparation.

En l’occurrence, les travaux engagés par les consorts [B] sont les suivants :

7 avril 2016 : Remplacement mitigeur bain douche, débouchage lavabo, création d’une trappe pour remplacer le vidage de la baignoire et pose de deux carreaux de faïence, bouchon gaz et acide et déboucheur ;

16 août 2016 : Remplacement lavabo fendu et fourniture d’un meuble vasque avec mitigeur lavabo ;

16 août 2016 : Remplacement cuvette et raccordement avec coude à lèvre en 100.

S’il peut se déduire des travaux réalisés en avril 2016 des difficultés d’écoulement par les mentions « débouchage lavabo, création d’une trappe pour remplacer le vidage de la baignoire, acide et déboucheur », pour autant rien n’établit que les bailleurs n’ont pas fait preuve de diligences dans le traitement des difficultés dénoncées par la locataire, qui n’établit pas la date à laquelle elle a signalé la difficulté, ni l’existence d’un retard de traitement de ses éventuelles demandes, ni encore l’inefficacité de l’intervention.

Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu l’existence d’un préjudice de jouissance sur les seules déclarations de Mme [I] sur la première période du 1er avril au 31 août 2016 comme l’a retenu le premier juge, ni même d’ailleurs à compter du 1er avril 2016 comme l’intimée le réclame en l’absence de sollicitation des bailleurs avant le mois de septembre 2017.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

S’agissant de la période postérieure, l’existence de désordres affectant l’habitabilité du logement et leur connaissance par les bailleurs sont par contre démontrées.

Il est en effet justifié qu’à compter du 11 septembre 2017, la société Foncia LMG, mandatée par les consorts [B] dans la gestion de l’immeuble, a saisi à plusieurs reprises le syndic « [7] » des difficultés liées aux remontées d’eaux usées sollicitant ainsi son intervention.

Sont en effet produits des courriers recommandés adressés avec accusé de réception en date du 11 septembre et 25 septembre 2017, ainsi que des courriels datés du 3 octobre et 13 novembre 2017 dont il résulte que les logements gérés par l’agence immobilière Foncia LMG dans l’immeuble litigieux rencontrent des problèmes récurrents de remontées d’eaux usées, le mandataire réclamant la mise en 'uvre de solutions pérennes compte-tenu des plaintes quasi-quotidiennes des locataires. (pièces 7, 8, 9 et 13).

Il est donc acquis qu’à compter du mois de septembre 2017, les consorts [B] ont été saisis du problème locatif tenant aux refoulements d’eaux usées dans l’appartement de leur locataire.

Pour le surplus, l’effectivité des difficultés d’écoulement et de refoulements est attestée par le rapport d’expertise établi le 27 novembre 2017 par Polyexpert et le rapport de visite établi par le service communal d’hygiène et sécurité dont il résulte les éléments suivants :

Polyexpert : « nous constatons des refoulements d’eaux usées/eaux vannes au niveau de l’évier de la cuisine avec endommagement des étagères du meuble cuisine, des WC, de la baignoire’le logement est insalubre du fait des refoulements des eaux usées et des eaux vannes qui présente un danger pour la santé des occupants » ;

Rapport de la commune : « le 19 mars 2018, lors de la visite du logement de Mme [I] [C] ont été constatées : des odeurs nauséabondes dès l’arrivée sur le palier du logement et au niveau de la montée d’escalier. Ces odeurs deviennent insoutenables dès l’entrée dans le logement’la présence d’excréments en quantité important dans l’évier de la cuisine, la baignoire, la vasque de la salle de bains et le cabinet d’aisances liée à des refoulements d’eaux usées dans le logement ».

Dans le même sens, l’état des lieux de sortie établi le 16 mai 2018 en présence de la locataire et du bailleur fait expressément référence, en pages 5, 7 et 10, aux remontées d’eaux usées dans l’évier de la cuisine, dans la cuvette des WC ainsi que dans le lavabo et la baignoire. (pièce 9)

Dès lors, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l’existence de ces désordres est incontestable à compter du mois de septembre 2017 pour avoir été constatée à plusieurs reprises par différents intervenants dont le bailleur lui-même.

Il s’ensuit que ces désordres occasionnent de manière évidente un trouble de jouissance dont Mme [I] peut se prévaloir, les remontées d’eaux usées et d’excréments caractérisant un problème sanitaire évident, auquel se rajoutent les nuisances olfactives, au point d’affecter l’habitabilité du logement étant rappelé que par arrêté du 23 mars 2018, le préfet de l’Hérault a mis en demeure le syndic Conseil Invest 34, syndic de l’immeuble, de procéder à l’hébergement de Mme [C] [I] et de ses enfants jusqu’à la constatation de l’exécution de l’ensemble des mesures prescrites par l’arrêté et dans un délai de 8 jours, arrêté réitéré le 4 avril 2018.

Sur la responsabilité :

Les consorts [B] contestent toute responsabilité dans la survenance des désordres qu’ils attribuent principalement à un dysfonctionnement des canalisations situées dans les parties communes et à défaut à leur locataire qui ferait un usage non conforme des lieux, ce dernier moyen étant également repris par le syndicat des copropriétaires.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers.

Il convient en premier lieu d’écarter la responsabilité de Mme [I], faute d’élément de preuve établissant son comportement fautif.

En effet, la teneur des courriers adressés par la société Foncia au syndic de copropriété exclut l’imputabilité des désordres à Mme [I], puisqu’il est clairement indiqué que d’autres locataires ont à souffrir des mêmes dysfonctionnements.

De plus, alors que le syndicat des copropriétaires évoque dans ses écritures une utilisation non-conforme des lieux par Mme [I] qu’il ne démontre pas, il convient de relever que les constatations faites par la société SOMES, mandatée pour constater les désordres, tendent à retenir au contraire une défectuosité des parties communes et plus précisément des colonnes d’évacuation.

Cette société a en effet informé le syndic, dans un courrier daté du 14 novembre 2017, qu’une proposition pour la reprise d’un regard extérieur sur une autre colonne, débouchée le 3 novembre dernier, interviendra. (pièce 4).

De même, le compte-rendu d’intervention du contrôle vidéo fait état les points suivants :

« Colonne WC : le débordement du WC est dû à la mise en charge de la conduite sous le porche jusqu’au RV au sol ; lors des précédents contrôles, nous avons fait supprimer la cloison siphoïde du RV pour éviter les retenues. Néanmoins, l’état du réseau fonte au RDC sous le porche ne favorise pas l’écoulement ;

Colonne salle de bain : conduite fortement oxydée’ conduite rompue au plafond du RDC au niveau du coude non visitable jusqu’au pallier 1 ;

Salle de bains : aucun accès à la colonne ».

Ces deux pièces attestent de la vétusté des conduites d’écoulement, de la suppression d’une cloison siphoïde pour éviter les retenues outre des difficultés d’écoulement sous le porche ainsi que le constat d’une colonne d’évacuation bouchée.

Il est enfin établi par le constat d’exécution du 9 juillet 2018 émanant de la ville de [Localité 5] de la réalisation des travaux sur les parties communes à savoir:

« les réseaux ont également été curés.

Concernant la colonne d’eaux usées du cabinet d’aisances, une caisse siphoïde a été retirée afin de faciliter l’écoulement des eaux et de supprimer les remontées d’eaux usées.

La colonne d’eaux usées desservant la cuisine a été remplacée du 2ème étage au rez de chaussée, celle-ci a, de plus, été directement reliée au réseau d’écoulement principal'

A ce jour, les investigations et travaux menés ont permis de supprimer les remontées d’eaux usées dans le logement sis [Adresse 8] à [Localité 5] ».

La nature des travaux entrepris et les éléments recueillis par la société SOMES, conduisent en conséquence à attribuer l’origine des désordres aux problèmes d’évacuation affectant les colonnes dépendant des parties communes et à écarter la responsabilité de la locataire ainsi que celle des bailleurs, aucun élément de preuve produit par le syndicat des copropriétaires ne permettant en effet de retenir que les parties privatives sont à l’origine des désordres ou que Mme [J] a fait un usage non-conforme des lieu loués.

Il s’ensuit que si les bailleurs doivent assurer à leur locataire la jouissance paisible du logement conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, ils sont néanmoins autorisés au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à appeler en garantie le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où le préjudice de jouissance subi par Mme [I] résulte d’un mauvais écoulement des eaux usées liées aux canalisations dont l’entretien incombe au syndicat.

En l’état, en l’absence de preuve d’une cause exonératoire, le syndicat des copropriétaires doit être reconnu entièrement responsable du préjudice de jouissance dont se prévaut Mme [I].

Sur l’indemnisation des préjudices :

Le premier juge a octroyé à Mme [I] une somme de 6.615,51 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi qu’une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

La décision déférée sera confirmée sur la reconnaissance d’un préjudice moral et sur son évaluation qui ne paraît pas sous-estimée au regard des désagréments supportés par Mme [I] dont un hébergement effectué en urgence étant relevé qu’elle a quitté le logement alors même que les travaux préconisés n’avaient toujours pas été exécutés.

De son côté, Mme [I], qui revendique une somme de 5.000 euros, ne produit aucune pièce en appel de nature à justifier une réévaluation du montant alloué en première instance.

S’agissant du préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires demande à ce qu’il soit ramené à de plus justes proportions compte-tenu notamment du manque de collaboration de Mme [I] dans l’exécution des travaux de remise en état.

S’il est justifié que la locataire s’est opposée à la venue de l’entreprise Canal Diag le 6 octobre 2017 ce dont elle s’est expliquée dans un mail adressé le 12 octobre 2017 invoquant un motif professionnel, il n’est pas démontré d’autre opposition de sa part et il est acquis que la société SOMES a pu exécuter sa mission ce que révèle le compte-rendu d’intervention du contrôle vidéo.

Cet acte isolé ne saurait en conséquence réduire son droit à indemnisation.

Sur l’appréciation de ce préjudice, il est justifié que les désordres invoqués ont affecté l’habitabilité du logement ce dont il résulte d’ailleurs des arrêtés préfectoraux sus évoqués.

Il est dès lors cohérent de lui accorder une indemnisation équivalente au montant des loyers dus sur la période allant du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018 ce qui représente la somme de 6.770,61 euros. Le syndicat des copropriétaires, qui doit garantir les bailleurs des conséquences financières résultant du préjudice de jouissance, sera en conséquence condamné à lui régler cette somme.

2/ Sur les frais accessoires :

Il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibes.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les entiers dépens et sera nécessairement débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera condamné à payer à Mme [I] et aux consorts [B] la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Dans les limites de la saisine,

Infirme le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes les dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [C] [I] de la demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance subi à compter du 1er avril 2016,

Constate que Mme [C] [I] a subi un préjudice de jouissance du mois de septembre 2017 au 15 mars 2018,

Fixe les préjudices subis par Mme [C] [I] à la somme de 6.770,61 euros au titre du préjudice de jouissance et de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamne Mme [G] [B] et M. [T] [B] à payer à Mme [C] [I] la somme de 6.770,61 euros au titre du préjudice de jouissance et de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

Dit que les désordres proviennent des canalisations, parties communes, dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] »,

Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » à relever et garantir intégralement les consorts [B] des conséquences financières résultant des préjudices subis par Mme [C] [I],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » à payer à Mme [C] [I] la somme de 1.500 euros et à Mme [G] [B] et M. [T] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente