ARRÊT n° 2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03114 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POK3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 AVRIL 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 20-001065

APPELANTS :

Monsieur [B] [K]

né le 21 Septembre 1960 à [Localité 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marina BLANC de la SAS SLATKIN BLANC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame [Y] [N]

née le 06 Juin 1977 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marina BLANC de la SAS SLATKIN BLANC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.I. CLERCH-CARBONELL

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Lolita RIBERA de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, substituant M^e Rémy SAGARD, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 juillet 2017, la SCI Clerch-Carbonell a donné à bail à M. [B] [K] et Mme [Y] [N] un logement sis [Adresse 8] (66) moyennant un loyer mensuel de 750 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé.

Par exploit d’huissier en date du 24 décembre 2019, la SCI a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre, assorti d’une offre de vente des locaux loués au prix de 240.000 euros. A l’issue du délai de 2 mois, M. [B] [K] et Mme [Y] [N] n’ont pas accepté l’offre.

Par exploit d’huissier du 14 août 2020, la SCI a fait délivrer aux locataires une sommation de déguerpir.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2020, la SCI Clerch-Carbonell a assigné M. [B] [K] et Mme [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan afin de les voir condamner à lui payer diverses sommes.

Un état des lieux de sortie a été établi par constat d’huissier le 30 décembre 2020.

Le jugement rendu le 22 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell les sommes de 12.950 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell la somme de 950 au titre des frais irrépétibles en ce inclus le cout de la sommation de déguerpir délivrée à M. [B] [K] et Mme [Y] [N] le 14 août 2020 ;

Dit que les dépens seront mis à la charge de M. [B] [K] et Mme [Y] [N] qui y seront chacun en ce qui le concerne en tant que de besoin condamné.

Le premier juge relève que M. [B] [K] et Mme [Y] [N] établissent le paiement des sommes réclamées au titre des loyers impayés.

Il considère également l’existence de dégradations locatives sur production du constat d’huissier dressé le 30 décembre 2020 et a estimé la somme à 12.950 euros au vu des pièces produites et compte tenu notamment des dégâts causés par le gel ayant pour origine la négligence des locataires.

Les sommes réclamées au titre de la fourniture d’énergie étant facturées par une société étrangère au présent litige, le premier juge rejette la demande de remplacement du gaz.

M. [B] [K] et Mme [Y] [N] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 juin 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 11 août 2022, les consorts [E] demandent à la cour de :

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [B] [K] ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell les sommes de 12.950 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell la somme de 950 au titre des frais irrépétibles en ce inclus le cout de la sommation de déguerpir délivrée à M. [B] [K] et Mme [Y] [N] le 14 août 2020 ;

Décharger M. [B] [K] et Mme [Y] [N] des condamnations prononcées contre eux en principal, intérêts, frais et accessoires ;

Rejeter toutes demandes de la SCI Clerch-Carbonell au titre des réparations locatives, comme injustes et infondées ;

Condamner la SCI Clerch-Carbonell à rembourser à M.[B] [K] le dépôt de garantie à hauteur de 310 euros, déduction faite des sommes de 40, 150 et 250 euros dus au titre du remplacement du néon, de la plaque de cuisson et de la vitre cassée;

Condamner la SCI Clerch-Carbonell à payer à M. [B] [K] et Mme [Y] [N] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Clerch-Carbonell aux entiers dépens dont distraction au profit de la SAS Slatkin [V] Avocats Associés, représentée par Maître Marina [V].

Les consorts [E] reconnaissent devoir les sommes dues au titre du remplacement du néon, de la plaque de cuisson et de la vitre cassée mais contestent le reste des sommes réclamées. Ils affirment qu’un logement vide ne peut donner lieu à 15 heures de ménage sans relever d’un abus, outre le fait que le devis émane de la gérante de la SCI Clerch-Carbonell. Selon les appelants, la modification des lignes électriques n’est pas justifiée et le devis pour le néon doit être réduit à 40 euros, prix d’un néon classique comme celui qui se trouvait dans le logement.

M. [B] [K] et Mme [Y] [N] précisent qu’il ne ressort pas du constat d’huissier qu’un volet ait été cassé, cette demande de paiement devant donc être, selon eux, rejetée. Au surplus, ils ajoutent que le remplacement d’un robinet cassé incombe au propriétaire et nient leur faute dans le gel allégué des canalisations qui serait à l’origine de la négligence de la SCI, cette dernière ayant récupéré le logement en hiver et ne l’ayant pas chauffé.

Niant leur responsabilité dans le gel des canalisations, ils contestent donc la dépose et pose d’un nouveau carrelage qui aurait été nécessaire en raison du dégât des eaux occasionné par ce gel. En outre, ils affirment que la SCI n’apporte pas la preuve du dégât des eaux et l’état des lieux d’entrée faisait, selon eux, déjà état d’un carrelage cassé et d’un parquet « passable » dans la chambre.

M. [B] [K] et Mme [Y] [N] soutiennent que la SCI n’apporte pas la preuve que le placo ait été endommagé en raison du dégât des eaux.

Au titre du remplacement de la cuisine, ils font valoir que seul le rayonnage est sale et qu’un seul caisson est abîmé, ne nécessitant pas de remplacer l’entièreté de la cuisine selon eux.

Dans ses dernières conclusions du 13 octobre 2022, la SCI Clerch-Carbonell, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer parte in qua le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 22 avril 2022 en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell les sommes de 12.950 euros au titre des réparations locatives,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell la somme de 950 au titre des frais irrépétibles ;

Condamner solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell les sommes suivantes:

—  1.500 euros au titre des loyers impayés,

—  2.818,35 euros au titre de la consommation d’électricité impayée,

—  28.231,17 euros au titre du cout des réparation locatives,

—  180,40 euros au titre de la consommation de gaz,

—  750 euros par mois à titre d’indemnité pour le préjudice de jouissance et perte de chance de relouer le logement depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter du paiement des condamnations de la décision à intervenir, soit une somme arrêtée provisoirement au 1er janvier 2023, à 18.000 euros;

Les condamner solidairement à payer à la SCI Clerch-Carbonell une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le cout de la sommation de déguerpir ;

Les condamner sous la même solidarité à rembourser à la SCI Clerch-Carbonell tout frais de recouvrement qu’elle serait contrainte de supporter, notamment en application du décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice, et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

La SCI soutient que les consorts [E] sont redevables de deux mois de loyer et qu’ils ne produisent pas réellement le document qui attesterait du paiement de cette dette.

Elle fait valoir subir une perte de jouissance s’analysant dans le remboursement du prêt contracté pour l’achat du bien litigieux sans possibilité de le louer depuis que les locataires ont libéré les lieux en mauvais état et nécessitant de lourds travaux.

L’intimée sollicite le paiement des consorts [E] de leur consommation d’électricité, arguant du fait que la mention, dans le bail, des différents équipements électriques n’implique pas que la consommation desdits équipements soit comprise dans le loyer. Elle ajoute que la société Kenkle au nom de qui est dressée la facture d’électricité à, par la suite, facturé cette consommation à la SCI Clerch-Carbonell.

La SCI sollicite la condamnation des appelants à lui payer les réparations locatives à hauteur de 28.231,17 euros. A ce titre, elle affirme que ces dégradations dépassent de loin la vétusté du bien et produit plusieurs pièces qui, selon elle, justifient du coût des réparations. En outre, l’intimée soutient que les locataires sont responsables du gel des canalisations ayant entrainé une partie des dégâts du logement. Elle précise qu’il est bien constaté par l’huissier que la cuve de gaz permettant le chauffage de l’habitation était vide et que l’installation serait gelée.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la dette locative :

En appel, la SCI Clerch-Carbonell réclame la condamnation des appelants au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des loyers impayés pour les mois d’août 2019 et août 2020 soutenant que la preuve des deux mois de loyer restant dus n’est nullement apportée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient en conséquence aux consorts [E] de justifier du paiement des loyers.

En l’état, ils produisent deux extraits de compte laissant apparaître la mention de deux virements d’un montant respectif de 750 euros adressés à la SCI Clerch-Carbonnell en août 2019 et en août 2020 aux fins de règlement du loyer. (pièce 4).

Le paiement des loyers étant justifié, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer.

2/ Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie:

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’article 1755 du code civil dispose enfin qu’aucune réparation réputée locative n’est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

La SCI Clerch-Carbonell sollicite une somme de 28.231,17 euros au titre du coût des réparations locatives, prétention contestée par les appelants considérant les sommes excessives, et non justifiées pour l’essentiel.

En l’espèce, les parties ont établi un état d’entrée dans les lieux contradictoire dans lequel le logement est décrit comme étant en bon état sauf en ce qui concerne le bureau décrit comme étant en état passable ; il est également mentionné la présence d’un carreau cassé à la porte du salon ainsi que l’absence d’un cache sur une prise située dans le salon et enfin l’absence d’une plinthe dans le bureau outre un carreau cassé dans le WC. Le garage est décrit comme étant très humide. Les parties ont enfin précisé que le ramonage est fait et l’entretien du chauffe-eau effectué et ont indiqué la nécessité de réaliser ces opérations 1 à 2 fois par an et d’en justifier auprès du bailleur.

Dans le cadre de l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 30 décembre 2020, le logement a été décrit de la manière suivante:

— Hall : orifice partiellement bouché, présence de toiles d’araignée ;

— Débarras : moisissure visible en partie basse, mur situé à l’extrémité nord présente une peinture cloquée et écaillée, le plafond présente une peinture de surface écaillée ainsi que des auréoles sur une longueur de 80 centimètres, un néon est absent ;

— Cage d’escalier : toiles d’araignée visibles ;

— Séjour-salon : double vitrage porte fenêtre brisé et rayé sur toute sa hauteur, la porte d’accès et son encadrement sont griffés et rongés dans leurs parties intérieure et supérieure avec une désolidarisation de la paumelle ; absence de deux caches de prise, la vitre de l’insert est noircie et les murs enduits de crépi présentent une peinture défraichie couverte de nombreuses traces noirâtre ;

— Cuisine : absence d’une plinthe, les intérieurs des placards sont sales, la plaque de cuisson absente (anciennement plage de cuisson au gaz), éclairage sous plafond couvert de tâches, placard sous évier présente des rayonnages extrêmement sales, le placage du stratifié est partiellement absent avec mise à nu d’un aggloméré gondolé ;

— Dégagement : éraflure du crépi mural ;

— Chambre orientée sud : parquet en bois auréolé et saleté en surface;

— Salle de bains : stagnation d’eau sous forme de flaque visible sous le lavabo ; il est noté que " selon M. [K] l’installation serait gelée ;

— [Localité 3] à gaz : index à zéro ;

— De manière générale, il est relevé que le logement est sale.

La comparaison des deux états des lieux met en évidence l’état de saleté du logement, des dégradations portant sur le double vitrage de la porte fenêtre du salon, sur la peinture du salon-séjour, le placage du stratifié dans la cuisine, outre l’absence de la plaque de cuisson, et l’absence d’un néon dans le débarras.

Or, la SCI réclame la remise en état totale du logement sollicitant en effet le paiement des sommes suivantes :

— Devis « fée pour vous » d’un montant de 270 euros ttc pour des travaux ménagers et d’entretien pour 15 heures ;

— Devis divers travaux établi par la société Escach pour les prestations suivantes :

o Entrée : 2 néons LED avec détecteur de mouvement = 334,27 euros

o Cuisine : reprise lignes existantes, appareil cuisson monophasé, lave-linge, lave -vaisselle , circuit spécialisé en attente = 2178 euros

o Bureau : vérification plafonnier = 31.20 euros ;

— Devis établi par Cerdagne Capcir pour le changement d’un moteur de volet roulant pour la somme de 466.20 euros ht et le remplacement du vitrage isolant sur fenêtre pvc d’un montant de 289,70 euros ht ;

— Facture émise par la société Bataille et fils portant sur la recherche d’une fuite : 153,42 euros ;

— Devis de la société Bataille et fils pour la reprise du dégât des eaux englobant notamment la dépose et remplacement du chauffe-eau, dépose de la chaudière gaz et fourniture d’une chaudière murale gaz, avec reprise de la tuyauterie sous évier, recherche fuite et réparation fuite (80 euros ht) , main d''uvre = 6.517,03 euros ;

— Devis établi par la société Neuf et rénovation pour une somme de 2.053,70 euros ttc portant sur la dépose, la pose et la fourniture du carrelage du sol de la salle de bains, et le ponçage et vitrification du parquet (492 euros ht) = 2.053,70 euros ;

— Devis établi par la société Neuf et rénovation portant sur les travaux de réfection après le dégât des eaux = 6.044,50 euros;

— Devis cuisine avec remplacement des meubles pour une somme ttc de 9.563,21 euros englobant une plaque vitro céramique.

En l’état, si des dégradations sont imputables aux locataires, ils ne peuvent cependant supporter le coût d’une réfection entière du logement qui n’est pas commandée par les désordres relevés dans l’état des lieux de sortie.

Rien ne justifie en effet qu’ils supportent la reprise des lignes électriques existantes dans la cuisine, ou encore le remplacement du moteur du volet roulant dont la dégradation n’est pas relevée dans l’état des lieux, ou bien l’installation d’une cuisine neuve, le remplacement de la chaudière à gaz et du chauffe-eau avec la reprise de la plomberie dans la mesure où il n’est nullement établi de dégradations imputables aux locataires.

Si le bailleur choisit de remettre à neuf le logement donné à bail, il ne peut en faire supporter le coût aux preneurs.

De même, si l’existence d’un dégât des eaux est acquise aux débats, aucun élément ne justifie que les travaux de réparation et de reprise soient supportés par les locataires en l’absence de documents confirmant que ce dégât est en lien avec le gel de l’installation et un défaut de chauffage, les déclarations de M. [K] sur ce point n’ayant aucune valeur probante en l’absence d’un avis professionnel sur ce point.

Il en résulte que la demande de la SCI Clerch-Carbonell est justifiée pour les sommes suivantes :

— Ménage : 270 euros ttc ;

— Un néon : 100 euros ttc ;

— le remplacement du vitrage isolant sur fenêtre pvc d’un montant de 381,67 euros ttc ;

— le ponçage et la vitrification du parquet : 541,20 euros ttc ;

— plaque de cuisson : 150 euros ttc ;

soit la somme de 1.442,87 euros ttc.

L’existence d’une dette au titre des réparations locatives commande le rejet de la demande en restitution de la caution par les consorts [K].

Les appelants sont donc condamnés, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 750 euros, au paiement d’une somme de 692,87 euros au titre des réparations locatives.

Le jugement entrepris sera infirmé ce chef sauf en ce qu’il a débouté les appelants de la demande en restitution du dépôt de garantie.

3/ Sur le préjudice de jouissance :

La SCI Clerch-Carbonell se prévaut d’un préjudice de jouissance qu’elle justifie par la perte de loyers due à l’impossibilité de relouer le bien en raison de la nécessité d’effectuer des travaux de réfection justifiés par l’importance des dégradations locatives.

Comme vu précédemment, la lecture des devis met en évidence une opération de réfection et remise à neuf du logement sans que le lien avec les dégradations locatives ne soit établi.

La SCI sera donc déboutée de cette demande et le jugement entrepris confirmé sur ce point.

4/ Sur la consommation d’électricité :

La SCI Clerch-Carbonell réclame une somme de 2.818,35 euros au titre de la consommation d’électricité par les locataires sur la période d’occupation du 24 avril 2019 au 30 décembre 2020.

Elle produit un chèque de ce montant établi au bénéfice de la société Kenclé par la SCI Clerch-Carbonell ainsi que des tableaux intitulés « facture consommation d’électricité » reprenant le tarif applicable, les taxes’ainsi que des factures établies par la régie électrique de la [Adresse 2].

Ces documents sont exploitables et justifient la demande en paiement présentée par l’intimée.

Les consorts [K] et [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.818,35 euros au titre de la consommation d’électricité. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

5/ Sur la consommation de gaz :

La SCI Clerch-Carbonell réclame une somme de 180,40 euros au titre de la consommation de gaz.

Elle ne produit pas cependant une facture justifiant de cette somme, celle-ci omettant de préciser le nom du bénéficiaire et du lieu de livraison.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

6/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les appelants, qui succombent partiellement, seront condamnés au paiement d’une somme de 1.000 euros ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 22 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] sauf en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell les sommes de 12.950 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— Débouté la SCI Clerch-Carbonell de la demande au titre de la consommation d’électricité,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell les sommes suivantes:

—  2.818,35 euros au titre de la consommation d’électricité,

—  692,87 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

le tout étant assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 22 avril 2022,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] à payer à la SCI Clerch-Carbonell la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [Y] [N] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,