ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03256 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3ZT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AVRIL 2023

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

APPELANTE :

Syndicat de copropriété BONNIER DE LA MOSSON dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son administrateur provisoire, la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS

@7CENTER IMMEUBLE H@RMONIE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant postulant

assistée de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C34172-2023-004589 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Assigné le 2 août 2023 – Dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

Madame [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Assigné le 2 août 2023 – Dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— rendue par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[N] [L] et [J] [L] sont propriétaires des lots n° 1086 (garage), 1419 (cave) et 1491 (appartement de type 4) de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé résidence « Bonnier de la Mosson » situé à [Adresse 2] à [Localité 1] (Hérault).

Par exploit de commissaire de justice du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Bonnier de la Mosson » représenté par son administrateur provisoire, la SASU FDI Services Immobiliers, a fait assigner M. et Mme [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, selon la procédure accélérée au fond, en vue d’obtenir, entre autres demandes, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2846,97 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 juillet 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Le juge des référés, par jugement réputé contradictoire en date du 5 avril 2023, a :

— condamné M. et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Bonnier de la Mosson » les sommes de :

' 2455,67 € à titre de charges de copropriétés suivant arrêtée du compte au 29 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 94 € au titre des frais de mise en demeure,

' 150 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [L] aux dépens de l’instance,

— laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 26 juin 2023 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Bonnier de la Mosson » a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce que, d’une part, il condamne M. et Mme [L] au paiement des seules somme de 2455,67 € au titre des charges de copropriété, 150 € à titre de dommages et intérêts et 94 € au titre des frais de mise en demeure et, d’autre part, il le déboute du surplus de ses demandes.

Il demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 22 septembre 2023 via le RPVA, de :

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

(')

— infirmer le jugement rendu le 5 avril 2023 et statuant à nouveau,

— dire et juger la demande recevable et bien fondée,

— constater l’approbation par l’administrateur provisoire de la copropriété, le 5 novembre 2022, du budget prévisionnel 2022 et 2023,

— constater la défaillance de M. et Mme [L] pendant un délai de 30 jours à la suite de la mise en demeure du 24 février 2022,

— en conséquence, condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme totale de 3054,75 € au titre de l’arriéré dû au 18 septembre 2023 et des provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,

— condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme totale de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de la SCP Bez Durand Deloup Gayet,

— les condamner solidairement aux dépens.

M. et Mme [L] n’ont pas comparu, la déclaration d’appel leur ayant été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023 délivré à domicile avec dépôt de la copie de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire ; les conclusions d’appel leur ont été signifiées selon les mêmes modalités par acte du 23 octobre 2023.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 24 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Il résulte, par ailleurs, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Bonnier de la Mosson » produit, entre autres pièces, la décision du 7 novembre 2022 de l’administrateur provisoire désigné dans les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 portant approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et adoption des budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023, les états de répartition des charges dues par M. et Mme [L] au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2021, l’ensemble des appels de fonds prévisionnels pour 2021, 2022 et 2023, les lettres de mise en demeure des 15 juillet 2021 et 24 février 2022, ainsi qu’un décompte de sa créance réactualisée au 18 septembre 2023.

L’appelante reproche, en premier lieu, au premier juge de ne pas s’être prononcé sur le paiement du dernier appel de fonds de l’exercice 2023 (473,35 €), alors que cet appel de fonds, édité le 18 septembre 2023 soit postérieurement au prononcé du jugement, n’était exigible qu’à la date du 1er octobre 2023, ainsi qu’il ressort de la décision de l’administrateur provisoire du 7 novembre 2022 portant notamment adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2023 ; le moyen développé n’est donc pas sérieux.

D’après le décompte de créance du 18 septembre 2023, divers versements ont été faits par M. et Mme [L] entre le 16 mars 2023 et le 11 août 2023 en sorte que le montant des charges et provisions sur charges impayées s’élève à cette date du 18 septembre 2023, hors les frais comptabilisés mais entrant dans les dépens (56,62 € + 74,91 € + 97,17 €), à la somme de 2258,70 € à laquelle s’ajoute celle de 473,35 € correspondant à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, soit au total la somme de 2732,05 € exigible au 1er octobre 2023 ; cette somme ne peut produire intérêts à compter de la mise en demeure du 24 février 2022, puisqu’une partie des charges en recouvrement n’est devenue exigible que postérieurement.

Le premier juge a, par ailleurs, retenu à juste titre l’existence de frais de mise en demeure et de relance, justifiés, à hauteur de la somme de 94 € au total.

Le syndicat des copropriétaires fait également grief au juge de première instance de n’avoir pas prononcé une condamnation solidaire à l’encontre de M. et Mme [L] en faisant valoir que les charges de copropriété afférentes au logement constituant le domicile conjugal des époux doivent être regardées comme des charges du ménage relevant à ce titre de la solidarité prévue à l’article 220 du code civil.

En effet, il résulte du premier alinéa de ce texte que chacun des époux a pourvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage l’éducation des enfants et que toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ; dans le cas présent, il n’est pas discuté que M. et Mme [L] sont propriétaires ensemble de l’appartement qu’ils occupent au sein de la résidence « Bonnier de la Mosson » et qui constitue le logement familial ; ils sont dès lors solidairement redevables des charges de copropriété quand bien même le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété.

Pour allouer, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu que le refus répété et sans raison valable de M. et Mme [L] de s’acquitter de leurs charges a causé au demandeur un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement ; il convient d’ajouter que ce comportement est d’autant plus fautif que l’équilibre financier de la copropriété a nécessité la désignation en 2020 d’un administrateur provisoire toujours missionné aujourd’hui ; force est cependant de constater que M. et Mme [L] ont effectué des versements pour 2280 € de mars à août 2023 et que le syndicat ne fournit aucune indication sur l’évolution de leur dette postérieurement au 18 septembre 2023, date du dernier décompte produit aux débats ; le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. et Mme [L] doivent être condamnés solidairement aux dépens, ainsi qu’à payer à l’avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence « Bonnier de la Mosson », bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour lui de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat en cas de recouvrement de cette somme.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt de défaut,

Réforme le jugement du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 5 avril 2023 mais seulement en ce qu’il condamne M. et Mme [L] au paiement de la somme de 2455,67 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de prononcé d’une condamnation solidaire,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne [N] [L] et [J] [L] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de la résidence « Bonnier de la Mosson » la somme de 2732,05 € au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que les sommes dues par M. et Mme [L] au titre des frais de mise en demeure, des dommages-intérêts et des dépens en vertu du jugement de première instance le seront solidairement entre eux,

Condamne M. et Mme [L] solidairement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCP Bez-Durand-Deloup-Gayet, avocat au barreau de Montpellier, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat en cas de recouvrement de cette somme,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président