ARRÊT n°

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 21 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03009 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OUJE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2020

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 15/04306

APPELANTS :

Monsieur [Z] [T]

né le 18 Juin 1965 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Bérengère BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [W] [A] épouse [T]

née le 29 Octobre 1968 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bérengère BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [C] [J]

né le 14 Septembre 1962 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représenté par M^e François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

— ordonnance du 7 janvier 2021 – irrecevabilité des conclusions du 14 décembre 2020 confirmée par arrêt du 20 avril 2021

— ordonnance du 28 juin 2022 – Déclare irrecevable l’incident soulevé le 17 mars 2022 par [C] [J]

Monsieur [O] [L]

né le 26 Mars 1953 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [H] [N] épouse [L]

née le 23 Juin 1951 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Syndicat [Adresse 2] pris en la personne de son administrateur provisoire Me [G] [E], domicilié es qualité [Adresse 3] à [Localité 11], désigné à cette fonction par ordonnance du 9 mars 2016.

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ordonnance d’irrecevabilité du 24 décembre 2020 des conclusions du 11 décembre 2020

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [T] [K]

née le 18 Janvier 1967 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avcoat postulant non plaidant

ordonnance d’irrecevabilité d’intervention volontaire accessoire du 29 mars 2022

ordonnance d’irrecevable de l’intervention volontaire à titre principal du 18 avril 2023 confirmée par arrêt du 5 décembre 2023

Ordonnance de clôture du 04 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et Prétentions des parties :

M. [J] [S], aux droits duquel est venu M. [C] [J], est propriétaire depuis le 14 avril 1976 du lot n° 7 au premier étage d’une maison située [Adresse 2] à [Localité 12], ainsi que les lots n°5 correspondant à un garage et n° 6 correspondant à un parking.

Par acte authentique en date du 1er mars 2017, les époux [T] ont acquis des époux [L] les lots n°1, 2, 3 et 4 consistant en un appartement au rez de chaussée, une terrasse, un garage et la jouissance d’un jardin situé dans la maison sus visée sachant que l’ensemble est constitué en copropriété régie par un règlement rédigé le 29 juin 1963.

Par ordonnance du 31 mai 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a désigné Maître [X] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte du 30 juin 2015 M. [J] a assigné les époux [L] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Montpellier, acte dénoncé le 6 juin 2017 aux époux [T].

Par jugement rendu le 30 juin 2020 dans un litige opposant M. [J] [C] à M. [Z] [T] et Mme [W] [A] épouse [T], Monsieur [O] [L] et Mme [N] [H] épouse [L], sachant que les époux [T] sont les acquéreurs du bien des époux [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12], le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné les époux [T] :

Sous astreinte de 300€ par infraction constatée à s’abstenir de tout stationnement de véhicule ou de bateau, même devant la porte de leur garage ou côté sud de leur logement dans le jardin et la terrasse partie commune de la copropriété,

Dans un délai de un mois suivant le présent jugement et au-delà sous astreinte de 50€ par jour de retard distinct et supplémentaire pour chaque aménagement :

A remettre en I’état de jardin planté de végétaux, les parties nord et ouest jusqu’à la terrasse en petits carreaux marron cote mer, après avoir supprimé la surélévation par remblaiement,

A remettre en état de petits carreaux marrons semblables la partie de terrasse commune à usage privatif carrelée avec de gros carreaux gris,

A remettre pour l’ensemble de la clôture de la terrasse côté mer des planches uniformément blanches,

A supprimer l’extension de leur appartement sous l’escalier d’accès au premier étage et la modification de façade,

A supprimer la modification de façade par agrandissement de la baie vitrée de la salle de bains de leur appartement,

A supprimer la modification de façade sous la baie vitrée de la cuisine,

A supprimer la marche de béton empiétant sur les parties communes devant leur appartement,

A supprimer la sortie d’évacuation de chaudière posée sur le toit,

A remettre dans son état initial le mur porteur dans leur appartement

A reboucher l’ouverture de façade pour un climatiseur et enlever celui-ci,

A supprimer le robinet d’eau dans la trappe ainsi construite

A supprimer la gaine électrique au vu d’éclairage futur du jardin,

Déboute les époux [L] et les époux [T] de toutes leurs demandes reconventionnelles,

Les condamner in solidum aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— A Monsieur [J] : 3 000€

— Au syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur judiciaire Monsieur [E] : 1000€.

La juridiction a retenu qu’il ressort de constat d’huissier en date du 12 août 2013 :

— qu’un bateau de type ZODIAC est stationné sur la terrasse du rez de chaussée de l’appartement [L],

— que des planches de couleur blanche sont positionnées entre les piliers de béton de la clôture donnant sur la plage et fermées par un cadenas,

— que sur le toit du cabanon sont stockés divers objets,

— que le lot n°3 est vide de tout arbre et présente des traces de passage de véhicules,

— que les murets de clôture côté latéral droit sont peints en blanc y compris le muret côté [Adresse 7] et le cabanon et qu’il ressort de diverses photographies que l’espace d’entrée derrière la boîte aux lettres du N°208 ne comporte plus d’arbres et est utilisé à usage de parking pour plusieurs véhicules ou bateaux, alors que la terrasse côté mer, ainsi que le jardin côté [Adresse 7] et la clôture côté mer, sont selon le règlement de copropriété de l’immeuble, non pas des parties privatives au lot des époux [T], mais des parties communes à usage privatif de ce lot, pour lesquelles la destination de l’immeuble telle que ressortant du règlement de copropriété doit être respectée.

Le 22 juillet 2020, les époux [T] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 24 décembre 2020, le conseiller en charge de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 11 décembre 2020 par le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [E], cette décision n’a pas été déférée à la cour.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le conseiller en charge de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de Monsieur [J] en date du 14 décembre 2020, décision confirmée par arrêt en date du 20 avril 2021.

Par ordonnance du 29 mars 2002, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de Mme [K] formulée dans des conclusions déposées le 5 août 2021, cette décision n’a pas été déférée à la cour.

Par ordonnance du 28 juin 2022, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevable l’incident soulevé le 17 mars 2022 par M. [J], décision qui n’a pas été déféré à la cour.

Le 8 novembre 2022, Mme [K] devenue par acte du 7 novembre 2022 propriétaire des lots 5 et 6 de la copropriété constituant le garage et le parking appartenant précédemment à M. [J].

Par ordonnance du 18 avril 2023, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré irrecevables l’intervention volontaire de Mme [K] et sa requête en incident déposée le 14 novembre 2022, décision confirmée par arrêt du 5 décembre 2023.

L’assignation a été délivrée le 26 juin 2015 à Maître [X] désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété jusqu’au 14 octobre 2015.

Par conclusions du 18 novembre 2022, M. Et Mme [T] demandent à la cour de :

— STATUER sur le fait que Monsieur [J] a saisi le tribunal sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et non sur le fondement de l’article 15.

— DÉBOUTER, par conséquent, Monsieur [J] et Madame [K] de leurs demandes.

— REFORMER le jugement dans son intégralité.

— CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC tant pour la procédure en première instance qu’en appel outre les entiers dépens.

— SUBSIDIAIREMENT :

— CONSIDÉRANT que le règlement définit en page 8 les parties privatives comme les locaux et espace qui aux termes de l’état descriptif de division sont compris dans la composition du lot considéré et, comme tels constituent des parties privatives.

— CONSIDÉRANT que Monsieur [J] n’a pas sollicité l’annulation de cette clause.

— STATUER, par conséquent, que les époux [T] sont donc en droit d’utiliser librement leurs lots 2 et 4 et que le jugement entrepris devra donc être réformé de ce chef.

— STATUER que Monsieur [J] et Madame [K] ne sauraient venir, sur le fondement de l’article 15, solliciter la remise en état des parties communes suite à la réalisation des travaux qu’il a autorisés.

— STATUER que les époux [T] ne sont pas propriétaires d’un bateau et ne le stationne aucunement dans la résidence.

— STATUER qu’il n’est pas démontré l’existence d’une sortie d’évacuation de chaudière posée sur le toit, ni de la modification du mur porteur dans l’appartement des époux [T] ni de

l’existence d’une gaine électrique ou d’un robinet.

— STATUER que la réalisation d’une marche en béton devant la porte d’entrée relève des parties privatives et ne nécessitant pas l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

— REFORMER le jugement dans son intégralité.

— DÉBOUTER Madame [K] et Monsieur [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC tant pour la procédure en première instance qu’en appel outre les entiers dépens.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— CONSIDÉRANT que les époux [T] et leur auteur ont usucapé pendant plus de trente ans le lot 4 en nature de jardin à titre de parking faisant ainsi échec à la demande de remise en l’état

du jardin.

— CONSIDÉRANT en tout état de cause que le stationnement ponctuel de véhicules n’a pas pour effet de transformer un lot en nature de jardin en parking :

— CONSIDÉRANT qu’il n’est fait aucune obligation de 'végétaliser’ ledit lot dans le règlement de copropriété et qu’aucune prescription de règlement de copropriété n’interdit le stationnement de véhicules dans le jardin ou sur la terrasse ainsi que l’a parfaitement relevé Monsieur le Juge des référés :

— CONSIDÉRANT qu’aucune transformation n’a été réalisée sur le dénivelé du terrain.

— CONSIDÉRANT que le jardin était peu végétalisé dès l’origine et que le remplacement de certains végétaux s’est limité aux plants « envahissants », qui avaient «déjà provoqué des dommages aux canalisations enterrées » qu’il a fallu reprendre.

— CONSIDÉRANT que les revêtements superficiels sont à la charge et du copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusif qui peut les modifier à son gré.

— CONSIDÉRANT que le mur séparatif entre la terrasse et la plage est construit dans l’assiette du lot 2 et ne constitue pas un mur de clôture.

— STATUER que les époux [T] sont donc parfaitement fondés à procéder aux aménagements qu’ils désirent tant sur le carrelage de la terrasse que pour l’aménagement du mur dans la mesure où cela ne porte pas atteinte au gros 'uvre.

— STATUER que Monsieur [J] et Madame [K] ne sauraient venir, sur le fondement de l’article 15, solliciter la remise en état des parties communes suite à la réalisation des travaux qu’il a autorisés

— STATUER que les époux [T] ne sont pas propriétaires d’un bateau et ne le stationne aucunement dans la résidence.

— STATUER qu’il n’est pas démontré l’existence d’une sortie d’évacuation de chaudière posée sur le toit, ni de la modification du mur porteur dans l’appartement des époux [T] ni de

l’existence d’une gaine électrique ou d’un robinet.

— STATUER que la réalisation d’une marche en béton devant la porte d’entrée relève des parties privatives et ne nécessitant pas l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

— REFORMER le jugement dans son intégralité.

— DÉBOUTER Madame [K] et Monsieur [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC tant pour la procédure en première instance qu’en appel outre les entiers dépens.

Ils soutiennent que Monsieur [J] a saisi le tribunal sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et non sur le fondement de l’article 15, que cet article qui régit les modalités de l’adoption de certaines décisions prises par l’assemblée des copropriétaires ne donne aucune qualité à Monsieur [J], simple copropriétaire, pour solliciter la condamnation sous astreinte des époux [T] à la remise en état de leurs lots suite à des aménagements et travaux réalisés par leurs vendeurs les consorts [L], travaux pour lesquels M. [J] a donné son accord de principe .

Ils font valoir que l’état descriptif des lieux joint au règlement de copropriété stipule en page 5 que l’immeuble est divisé en 7 lots :

— lot 1 un appartement situé en rez-de-chaussée

— lot 2 : la jouissance d’une terrasse située face à mer

— lot 3 : un garage donnant sur la terrasse du lot 2

— lot 4 : la jouissance d’un jardin

— lot 5 : un garage situé après le parking du lot 6

— lot 6 : un parking situé en façade de l’immeuble devant le garage lot 5

— lot 7 : un appartement formant l’entier premier étage de l’immeuble,

que le règlement définit également, en page 8, les parties privatives comme les locaux et espace qui aux termes de l’état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition du lot considéré et que les époux [T] ont donc en droit d’utiliser librement leurs lots 2 et 4, qui constituent des parties privatives.

Ils soutiennent qu’il s’agit d’une petite copropriété composée de deux appartements qui a fonctionné pendant des années sans syndic professionnel et sans réunion d’assemblé générale rejoignant ainsi le fonctionnement que la nouvelle réforme du droit de la copropriété autorise pour les copropriétés composées de deux copropriétaires, que la cour d’appel ne pourra que constater que Monsieur [J] a formalisé son accord aux travaux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 juin 2011.

Sur la modification de la façade de la baie vitrée de la cuisine : ils précisent que les époux [L] ont seulement remplacé 8 petits carreaux de verre, que l’harmonie de la façade n’est en rien altérée, raison pour laquelle Monsieur [J], qui a donné son accord de principe, ne saurait venir, sur le fondement de l’article 15, solliciter la remise en état des parties communes suite à la réalisation des travaux qu’il a autorisés.

Sur la condamnation à enlever le bateau, les époux [T], qui ne sont propriétaire d’aucun bateau, font valoir qu’ils ne stationnent aucun bateau dans la résidence et qu’ils en attestent en communiquant un PV d’huissier en date du 08 mars 2018 qui démontre de l’absence de bateau et que « rien n’y est entreposé', qu’ils soutiennent également qu’il n’est absolument pas démontré l’existence d’une sortie d’évacuation de chaudière posée sur le toit, ni de la modification du mur porteur dans leur appartement ni de l’existence d’une gaine électrique ou d’un robinet, qu’enfin concernant la réalisation d’une marche en béton devant la porte d’entrée, il ressort du règlement de copropriété que l’entrée, et plus spécialement les portes palières de chacun des lots, sont privatives.

A titre subsidiaire si les lots 2 et 4 étaient qualifiées de parties communes, ils soutiennent que le fait de stationner deux véhicules dans le jardin ne modifie pas la destination de ce jardin, que le jardin accueille des voitures depuis de nombreuses années de sorte qu’il peut être opposé la prescription de la destination du lot n°4 en tant que « parking » ou « aire de stationnement », que le droit de jouissance privative d’un copropriétaire sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion qu’il n’est nullement discuté que le lot numéro 4 est utilisé par les copropriétaires pour y stationner leur véhicule depuis plus de trente ans, ceci s’évince des attestations produites par les vendeurs, que les époux [T] sont en droit d’opposer au demandeur, l’occupation prolongée du lot à titre de parking, faisant ainsi échec à la demande de « remise en l’état » du jardin et ce d’autant qu’aucune prescription de règlement de copropriété n’interdit le stationnement de véhicule dans le jardin ou sur la terrasse ainsi que l’a parfaitement relevé Monsieur le Juge des référés, qu’aucune transformation n’a été réalisée sur le dénivelé du terrain.

Par conclusions du 7 octobre 2020 M et Mme [L] demandent à la cour de :

REFORMER le jugement dont appel, et en ce sens :

— DIRE ET JUGER que les lots n°2 et 4 sont des lots privatifs ;

— DIRE ET JUGER irrecevables comme étant prescrites les demandes de Monsieur [C] [J] tendant à obtenir la remise en état du lot privatif n°4 sous astreinte de 200 euros par jours de retard ;

— DÉBOUTER Monsieur [J] de sa demande tendant à obtenir la remise en état du lot privatif n°4 sous astreinte de 200 euros par jours de retard, à défaut de démonstration de la modification de la destination de l’immeuble et de la violation des droits de Monsieur [J].

— DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de sa demande de condamnation des époux [T] à évacuer le bateau du lot n°2, en l’absence de démonstration d’une violation de la destination de l’immeuble et des droits de Monsieur [J].

— DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de sa demande de remise en état de la protection côté mer faute pour ce dernier de justifier d’une transformation injustifiée du mur de clôture ;

— DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de ses demandes tendant à voir remettre en l’état les lieux suite à des modifications dont Monsieur [J] n’apporte pas la preuve, à savoir :

* la modification du mur porteur de l’immeuble dans l’appartement des époux [T] ;

*la surélévation par remblaiement du niveau du sol du jardin entraînant des débordements d’eaux pluviales ;

* la modification du mur de clôture de la copropriété côté mer ;

— DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de ses demandes tendant à voir remettre en l’état les lieux suite à des modifications pourtant autorisées par ce dernier, à savoir :

* l’extension de l’appartement des époux [T] sous l’escalier d’accès au 1er étage, avec la modification de façade du bâtiment ;

*la modification de la façade par l’agrandissement de la baie vitrée de la salle de bains de l’appartement des époux [T] ;

*la modification de la façade sous la baie vitrée de la cuisine de l’appartement des époux [T] ;

* la modification du dallage de la terrasse côté mer de la partie à jouissance privative des époux [T] ;

* la pose d’une marche en béton devant la porte d’entrée de l’appartement des époux [T] qui empiète sur les parties communes ;

*l’ouverture de la façade pour la pose d’un climatiseur avec modification de celle-ci ;

*la pose d’un robinet d’eau dans la trappe ainsi construite ;

*la gaine électrique en vu d’un éclairage futur du jardin.

— DÉBOUTER Monsieur [C] [J] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 12] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte à son honneur et à sa réputation que cette procédure infondée et malveillante lui a causé.

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer aux époux [L] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. DÉBOUTER Monsieur [J] de toutes autres ou plus amples demandes, fins et conclusions.

— CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Monsieur [J] de ses demandes au titre de :

— la modification de la façade par l’agrandissement de la baie vitrée de la chambre côté mer de l’appartement des époux [T] ;

— la modification de la couleur de l’ensemble des baies vitrées de l’appartement des époux [T] ;

— la modification de la couleur de l’ensemble des volets roulants de l’appartement des époux [T] ;

— la modification de la porte d’entrée de Monsieur [L] et sa couleur ;

— du retrait de la pose d’un compteur de gaz dans la clôture côté rue.

A titre subsidiaire :

— AUTORISER aux fins de régularisation les travaux d’amélioration réalisés par les époux [L] sur le fondement l’alinéa 4 de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

— DÉBOUTER Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte à son honneur et à sa réputation que cette procédure infondée et malveillante lui a causé.

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer aux époux [L] la somme de 10.000euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation subordonne la recevabilité de l’action d’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes, à la mise en cause du syndicat des copropriétaires, au besoin, en faisant désigner judiciairement son représentant, que Monsieur [J] a soutenu en première instance que Me [G] [E] a été nommé en remplacement de Me [X] de telle sorte que la procédure serait parfaitement régulière, que force est de constater que tel est loin d’être le cas, puisque la désignation de Me [G] [E] par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Montpellier, suivant ordonnance sur requête du 09.03.2016 cantonne la mission de l’administrateur provisoire à :

— représenter la copropriété dans le cadre de la procédure de référé aux fins d’expertise introduite selon assignation du 13 août 2015 ;

— représenter la copropriété dans le cadre de toutes mesures d’expertise qui seraient ordonnées en suite de cette assignation ;

— prendre toute décision utile concernant la gestion de la copropriété ;

— convoquer une assemblée générale afin de voir procéder à la désignation d’un syndic,

que Me [G] [E] n’a donc strictement aucun pouvoir de représentation de la copropriété dans le cadre de la présente instance, qu’il en allait de même auparavant pour Me [X], qui a été désigné en tant qu’administrateur provisoire de la copropriété suivant ordonnance de référé du 31 mai 2012. et que la demande de Monsieur [J] sera nécessairement sanctionnée par une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir à l’encontre des époux [T] et [L] tenant l’absence de mise en cause régulière du syndicat des copropriétaires.

Ils soutiennent que l’action tendant à faire sanctionner une violation du règlement de copropriété ou à faire cesser un abus de jouissance concernant une partie privative ou commune se prescrit dans le délai de 10 ans que Madame [P] [L], qui avait acquis l’immeuble suivant acte notarié du 18 février 1961, atteste que depuis 1976, le jardin accueillait des véhicules en ce compris ceux appartenant à Monsieur [J], que la demande de Monsieur [J] est ainsi prescrite depuis des décennies, au plus tôt en 1986 et au plus tard en 1995.

Ils soutiennent que Monsieur [J] conclut, sans aucune démonstration juridique, que le lot 4 et le lot n°2 seraient des parties communes dont les époux [L] puis [T] n’auraient que la jouissance exclusive, que cette affirmation est en totale contradiction avec le règlement de copropriété, que le règlement de copropriété divise l’immeuble en 7 lots privatifs, que la cour suprême, amenée à trancher sur la distinction, dans le silence des titres, entre parties communes et parties privatives, fait primer la nature privative d’un lot, alors même que le règlement de copropriété la qualifierait de partie commune, que lorsqu’une partie d’un immeuble est érigée en un lot et que ce lot comporte une quote-part de parties communes en millièmes, il doit être qualifié de parties privatives, que tel est le cas en l’espèce, le jardin et la terrasse du rez-de-chaussée étant érigée en lots comprenant chacun une quote-part de parties communes en millièmes, que sur le plan annexé au règlement de copropriété, les parties communes sont aisément identifiables.

Ils s’opposent à l’aveu judiciaire dont se prévaut M. [J] sachant qu’un aveu ne peut porter que sur la reconnaissance par une partie d’un fait, que la reconnaissance alléguée ne porte pas sur un fait, mais sur une situation juridique, à savoir la nature privative ou commune d’un lot.

Sur l’absence de transformation du jardin, ils soutiennent que la transformation dont il s’agit aurait consisté, selon Monsieur [J], en la réalisation « d’un vaste parking à voitures » que cette allégation est bien évidement totalement erronée et témoigne de la parfaite mauvaise foi de Monsieur [J], que la portée de l’annonce commerciale est dénaturée par Monsieur [J], puisqu’il est expressément fait référence à : « Un jardin avec emplacement 4 voitures» que les photographies versées aux débats par Monsieur [J] ne témoignent pas d’un changement de destination de ce lot, que le règlement de copropriété, lorsqu’il définit l’usage des parties privatives ne mentionne aucunement l’interdiction de faire stationner épisodiquement sur cette aire, des véhicules.

Ils soutiennent que Monsieur [J] fait grief à Monsieur et Madame [L] puis aux époux [T], d’utiliser leur lot privatif n°2 constitué d’une terrasse aux fins de stationnement de leur bateau, alors qu’il ressort de l’ensemble des photographies versées au débat, que la présence de ce bateau sur la terrasse, dont les concluants avaient l’usage exclusif, n’a été que très ponctuelle et exceptionnelle, les époux [T] n’étant propriétaires d’aucun bateau.

Ils s’opposent aux reproches de M. [J] d’avoir « décidé brutalement et unilatéralement » de modifier le mur de clôture côté mer pour lequel il est demandé la remise en état dans son état initial, que cette demande est curieuse s’agissant d’un mur privatif, en ce qu’il est l’accessoire direct du lot privatif n°2 des concluants, que ces allégations très vagues de Monsieur [J] ne permettent pas aux concluants et aux époux [T] d’appréhender le grief qui est formulé à leur encontre.

Concernant les modifications, ils soutiennent que certaines des « modifications » reprochées aux époux [L] puis [T], auxquelles il a été fait droit, ne sont absolument pas démontrées puisque aucune pièce n’a été produite au soutien de ces allégations, que sur les modifications des couleurs de la baie vitrée et des volets roulants portent sur des parties privatives, puisque l’article 1er de la deuxième partie du règlement de copropriété, stipule expressément page 8 que sont des parties privatives : ' Les portes palières, les fenêtres et porte-fenêtre, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers’ que la couleur blanche ne nuit absolument pas à l’harmonie de l’immeuble et est également utilisée par Monsieur [J].

Concernant les autres travaux, ils font valoir que M. [J] a donné son accord pour les travaux dont ils sollicitent la démolition, que Monsieur [J] indique aux termes de ses conclusions de première instance que la pose d’une sortie d’évacuation serait contraire à l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle aurait dû être autorisée, que cependant, force est de constater que Monsieur [J] ne démontre pas en quoi la pose de cette sortie d’évacuation « affecterait » les parties communes au sens des dispositions précitées, que la pose de la sortie d’évacuation ne nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en ce que cette dernière n’affecte pas de manière suffisante les parties communes.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu’en application des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus, que les conditions posées par cette disposition sont réunies puisque les époux [L] et ainsi [T] se sont vus refuser, par l’assemblée générale, l’autorisation de certaines des modifications, qui devront nécessairement être regardées comme des travaux d’amélioration.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024.

Motifs

1) Sur la mise en cause du syndicat :

Les époux [L] développent un argumentaire lié à l’absence de mise en cause valable du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de Maître [E] dont la mission n’incluait pas le pouvoir de représenter le syndicat dans le présent litige.

Toutefois les époux [T] ne formule aucune prétention à ce titre en ne soulevant pas l’irrecevabilité des demandes alors qu’une fin de non recevoir est un moyen de défense destinée à faire déclarer irrecevables les demandes adverses. Or la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

De surcroît et de façon surabondante, selon les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat'. Il s’en déduit que le syndic peut intervenir en défense à une procédure sans habilitation. Ainsi la procédure est régulière nonobstant l’absence de décision autorisant Maître [E] à intervenir.

2)Sur le texte applicable :

Les consorts [T] soutiennent que l’action intentée par M. [J] est irrecevable aux motifs que ce dernier a agi sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 afférente aux modalités de vote lors de l’assemblée générale mais sans lien avec les demandes formulées.

Toutefois conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il lui appartient de déterminer quelles règles lui sont applicables et doit recourir à la norme objectivement applicable.

En l’espèce, l’erreur sur le fondement juridique de l’action intentée par M. [J] n’est de nature à entraîner un rejet de ses demandes.

3) Sur la nature des lots n°2 et n°4

Le jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier a qualifié la terrasse lot n°2 et le jardin lot n°4 propriété des époux [L] et acquis par les époux [T], de parties communes à usage privatif, sans motiver cette décision que contestent les intéressés présents en cause d’appel.

Par acte du 1er mars 2017, les consorts [T] ont acquis des consorts [L], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 12], un lot n°1 constitué d’un appartement situé au rez de chaussée d’une superficie de 66m² et auquel sont attribués 259 millièmes de parties communes générale, un lot n°2 constitué d’une terrasse face à la mer d’une superficie de 32m² à laquelle est attribuée 39 millièmes des parties communes générales, le lot n°3 constitué d’un garage d’une superficie de 19m² auquel est attribué 47 millièmes des parties communes générales et le lot n°4 constitué par la jouissance d’un jardin coté ouest de l’immeuble d’une superficie de 127m² auquel est attribué 118 millièmes de copropriété.

Par acte du 14 avril 1976, M. [S] [J] a acquis de Mme [D] les lots n°7 composé d’un appartement situé au 1er étage, le lot n°6 composé d’un garage et le lot n°5 composé d’un parking.

Le règlement de copropriété établi le 14 avril 1976 en l’étude de Maître [E] mentionne la division de la résidence en 7 lots tels que mentionnés sur un plan dressé par M. [V] et énumère le lot n°1 qui comprend un appartement, le lot n°2 qui comprend 'une terrasse située face à la plage ayant un accès par un passage partie commune… étant précisé que ce lot sera commun au lot n°1 et n° 3", le lot n°3 qui comprend un garage, le lot n°4 qui comprend la jouissance d’un jardin, le lot n° 5 composé d’un garage et le lot n°6 qui constitue un parking et le lot n°7 composé d’un appartement.

Cet acte indique que les charges communes seront réparties en fonction des millièmes des parties communes attribuées à chacun des lots sus visés et dans une partie intitulée ' I définition des Parties privatives’ retient que constituent des parties privatives 'les locaux et espaces qui aux termes de l’état descriptif de division ci dessus établi, sont compris dans la composition d’un lot affecté à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et il en est de même pour les accessoires des dits locaux tels que les carrelages, les dalles et en général tout revêtement, les plafonds et les planchers à l’exception des gros oeuvre qui sont parties communes, les cloisons intérieures, les portes palières, les fenêtres et porte-fenêtre, les balcons particuliers, les enduits des gros oeuvre et les cloisons séparatrices, les installations sanitaires, les installations dans la cuisine, les placards et penderie et l’encadrement des cheminées en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux ' et les parties communes comme étant ' celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire détermine, elles comprennent la totalité du sol, c’est à dire le terrain, y compris le sol des parties construites des cours et jardins, les fondations, les gros murs de façades et de refond….'.

Selon les dispositions des articles 2, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 sont parties privatives les bâtiments ou les terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire alors que sont communes les bâtiments ou terrains affectés à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et il incombe au règlement de copropriété d’énumérer les parties privatives et les parties communes et en application des dispositions de l’article

6-4 de la loi sus visée l’existence d’une partie commune à usage privatif doit faire l’objet d’une mention expresse en ce sens dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, en l’application du règlement de copropriété sus visé qui a seul valeur contractuelle, la terrasse est comprise dans la constitution du lot n°2 et est affectée à l’usage exclusif du propriétaire de ce lot, en l’espèce les consorts [T] et institue une partie privative à laquelle 39 millièmes des parties communes sont affectés. La mention en vertu de laquelle l’accès à cette terrasse se fera via un passage sur une partie commune corrobore le caractère privatif de la terrasse.

Il convient de réformer le jugement à ce titre et de dire que le lot n°2 composé d’une terrasse constitue une partie privative, propriété exclusive des époux [T].

Selon le même raisonnement, bien que le règlement de copropriété ne mentionne concernant le lot n°4 que 'la jouissance d’un jardin', il convient de retenir que ce terrain a été érigé en lot dans le règlement de copropriété et que 116 millièmes des parties communes y ont été affectés Ainsi il constitue une partie privative à l’usage exclusive des époux [T].

Il convient de réformer la décision de première instance à ce titre.

4) Sur les demandes concernant d’éventuelles modifications des parties communes :

Pour effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble le copropriétaire doit, en vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix,

Le juge de première instance a condamné les époux [T] à remettre en l’état la clôture de la terrasse côté mer, le mur porteur dans leur appartement et la façade percée pour placer un climatiseur et à supprimer l’extension réalisée sous l’escalier d’accès au premier étage, l’agrandissement de la baie vitrée de la salle de bains et de la cuisine, la marche en béton devant leur appartement, l’évacuation de la chaudière posée sur le toit, le robinet d’eau dans la trappe et la gaine électrique dans le garage.

Concernant l’extension de l’appartement des consorts [T] sous l’escalier d’accès au premier étage, la modification de la façade par agrandissement de la baie vitrée de la salle de bains et de la cuisine et la dépose du climatiseur installé en façade et du robinet d’eau y afférent, les époux [T], sans contester la réalité de ces modifications, se prévalent de l’accord écrit de M. [J] exprimé dans des courriers qui leur étaient adressés.

Sans remettre en cause la réalité de cet accord exprimé dans différents courriers échangés entre les parties, il convient de retenir que l’accord d’un copropriétaire donné de façon informelle d’effectuer des travaux dans les parties communes de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété, ne saurait palier le défaut de décision expresse prise par assemblée générale des copropriétaires. En l’espèce, l’absence de toute assemblée générale des copropriétaires n’est pas discutée par les parties. Les époux [T] ne peuvent dès lors justifier la réalisation des travaux affectant les parties communes par un accord de la copropriété.

La preuve de l’existence d’une modification d’un mur porteur dans leur appartement par les époux [T] ne résulte que des affirmations de M. [J] qui ne sont étayés par aucun élément probant aux débats ou relevé par le juge de première instance, la production de simples photographies dont la cour ignore les conditions de prise de vues est dénuée de toute force probante, sachant que la réalité d’une telle modification est niée par les époux [T] et [L].

Concernant la réalisation d’une marche en béton devant la porte d’entrée, dont la réalisation est reconnue par les époux [L], le règlement de copropriété mentionne dans son énumération des parties privatives ' les portes palières '. De sorte que les époux [T] ne peuvent être condamnés à supprimer la marche facilitant l’accès à leur logement alors qu’il n’est nullement établi qu’elle empiète sur les parties communes.

En l’absence de tout élément probant sur l’existence d’une prétendue modification de la clôture séparant la terrasse de la place, travaux dont la réalité est niée par les époux [L] et [T], il convient de réformer le jugement à ce titre, la cour de disposant d’aucun élément sur la situation antérieure et la supposée modification.

Sur l’extension réalisée sous l’escalier, les époux [T] qui reconnaissent son existence, soutiennent que cette zone est comprise dans le lot n°1 dont ils sont propriétaires et constituant une partie privative, ainsi que cela résulte du plan joint au règlement de copropriété produit aux débats. Il est constant que le dit plan inclus dans le lot n°1 une surface intitulée ' Cellier ' qui se située exactement sous l’escalier d’accès au premier étage. De sorte que s’agissant d’une construction bâtie sur l’emprise d’une partie privative, il n’y a pas lieu d’ordonner sa démolition.

Concernant la pose d’un climatiseur en façade avec la pose d’un robinet d’eau et les modifications en façades, les époux [L], qui ne contestent pas la réalité de ces travaux, produisent la facture n° A11. 06085 établie le 10 juin 2011 par l’entreprise Villeneuve qui mentionne la dépose des baies vitrées existantes, le dressage des tableaux et la pose de nouvelles menuiseries en faisant allusion à un 'petit agrandissement de l’ouverture pour la fenêtre coté mer'. La preuve de la modification de la façade, partie commune, est ainsi établie par la reconnaissance des époux [L] concernant le climatiseur et la facture produite aux débats concernant l’agrandissement.

Pour s’opposer aux demandes de modifications, les époux [L] sollicitent l’application des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui permettent aux copropriétaires de solliciter une autorisation judiciaire pour exécuter les travaux d’amélioration.

En cas de refus par l’assemblée générale des copropriétaires de donner à certains d’entre eux l’autorisation d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, le juge peut accorder à tout copropriétaire l’autorisation d’exécuter tous travaux d’amélioration dont l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 implique la seule exigence d’une amélioration conforme à la destination de l’immeuble.

Toutefois la demande d’autorisation par le juge ne peut être portée devant la juridiction que si une assemblée générale en a été saisie au préalable, le juge ne pouvant se substituer à l’assemblée générale pour accorder une autorisation fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de refus de l’assemblée générale. Le juge ne peut ratifier des travaux irréguliers réalisés de sa propre initiative par un copropriétaire qui traduisent une volonté de privatisation d’un espace commun en modifiant des ouvertures pratiquées dans une partie commune.

Dès lors, ces ouvrages doivent être détruits afin de faire cesser cette appropriation des parties communes et la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée.

M. [J] dénonce également la pose sur le toit de la sortie d’évacuation de la chaudière.

S’il est constant que les travaux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes sont en principe soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de menus travaux portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et ayant un aspect discret (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079) peuvent être dispensés d’autorisation.

Concernant la pose sur le toit d’une sortie d’évacuation pour la chaudière, ce dispositif d’aspect discret par ses dimensions, n’affecte que de façon légère et superficielle la toiture et ne nuit nullement à l’harmonie générale de la copropriété. De sorte que ces travaux ne peuvent être considérés comme de nature à affecter les parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la pose de ce conduit ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale, eu égard à son caractère aisément démontable et n’entraînant aucune appropriation de parties commune,

5) Sur les dommages et intérêts :

Sur la demande en dommages intérêts pour procédure abusive formée par les époux [L], la décision entreprise n’y fait pas droit rappelant que la défense en justice ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice, de mauvaise foi ou si elle est fondée sur une erreur grossière équipollente au dol et qu’en l’espèce ces éléments ne sont pas établis.

Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire Montpellier en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] [T] et Mme [W] [T] à déposer le système de climatisation installé en façade et à remettre la façade en son état antérieur ainsi qu’à supprimer le robinet d’eau afférent au dit système de climatisation,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que les lots n°2 et 4 constituent des parties privatives de la copropriété appartenant M. [Z] [T] et Mme [W] [T] ;

Condamne M. [Z] [T] et Mme [W] [T] à supprimer le ' petit agrandissement de l’ouverture pour la fenêtre coté mer’ pratiqué sur la façade et remettre la façade en son état antérieur ;

Dit que ces travaux devront être effectués dans un délai de 12 mois à compter de la présente décision et à qu’à défaut, sous astreinte de 150euros par mois de retard ;

Condamne M.[C] [J] à payer aux M. [Z] [T] et Mme [W] [T] et M. [O] [L] et Mme [H] [L], à chacun, la somme de 800euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M.[C] [J] aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Le Greffier La Présidente