Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 2 mai 2025, n° 21/00061

CA Montpellier
Confirmation 2 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Faute du notaire dans la gestion de l'hypothèque
La cour a estimé que le notaire n'avait pas commis de faute, car l'immeuble était libre de toute inscription au moment de la vente et qu'aucun texte n'imposait de conserver le prix au-delà de la vente.
Rejeté
Responsabilité civile professionnelle du notaire
La cour a jugé que la SCI [6] n'a pas prouvé que la faute du notaire était à l'origine directe de son préjudice, confirmant ainsi le jugement de première instance.
Rejeté
Droit au remboursement des frais d'appel
La cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, rejetant ainsi la demande de remboursement des frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 2 mai 2025, n° 21/00061
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/00061
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Karine JAULIN-BARTOLINIFatiha EL HAZMIGilles LASRYHélène BAUMELOU
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLESCP PECH DE LACLAUSE JAULIN EL HAZMISCP D AVOCATS BRUGUES-LASRY
Parties :	S.C.I. [ 6 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 02 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00061 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O2FT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 DECEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

N° RG 16/02698

APPELANTE :

S.C.I. [6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE et sur l’audience par M^e Fatiha EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

S.C.P. [9] pris en la personne de son représentant légal, domicillié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Hélène BAUMELOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 28 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suite à la vente le 12 mai 2005 d’un immeuble sis [Adresse 1] à Béziers entre Monsieur [M] [X] et Madame [J] [P] épouse [X] (les époux [X]), vendeurs et la SCI [6], acquéreur, pour la somme de 245 000 euros, un litige est né entre les parties concernant l’existence de fissures importantes, qui avaient été dissimulées par des travaux d’embellissement réalisés par le vendeur.

Suivant acte authentique du 25 janvier 2008, reçu en l’étude de la SCP [9], les époux [X] ont vendu à la SCI [10] un immeuble sis à [Adresse 8], cadastré section 0Z [Cadastre 5], moyennant le prix de 280 000 euros.

Par décision du 5 février 2008, publiée à la conservation des hypothèques de Béziers, un juge de l’exécution a autorisé l’inscription d’une hypothèque provisoire au bénéfice de la SCI [6], portant sur l’immeuble sis à Béziers pour garantie d’une somme de 300 000 euros, inscription publiée le 27 février 2008.

A l’occasion du renouvellement de cette hypothèque provisoire le 18 février 2011, la SCI [6] a appris l’existence d’un état hypothécaire révélant la vente du 25 janvier 2008, publiée le 4 mars 2008, au prix de 280 000 euros.

Par jugement du 20 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Béziers a notamment condamné les époux [X] à payer à la SCI [6] la somme de 174 000 euros au titre des travaux de reprise, outre des dommages et intérêts au titre du préjudice locatif.

Par arrêt du 3 mai 2012, la cour d’appel de Montpellier a condamné les époux [X] au paiement de la somme de 174 000 euros au titre des travaux de reprise.

Le 29 juin 2012, la SCI [6] a fait inscrire une hypothèque judiciaire définitive à hauteur de 182 000 euros.

Par ordonnance de référé du 12 septembre 2014, la SCP [9] a été condamnée à payer à la SCI [6] la somme de 149 116 euros à titre de provision.

Par arrêt du 15 janvier 2014, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 3 mai 2012 par la cour d’appel de Montpellier en ce qu’il a débouté la SCI [6] de ses demandes d’indemnisation au titre des frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, pertes locatifs et surplus d’emprunt et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Toulouse.

Malgré la signification de l’arrêt intervenu le 15 mai 2014, la cour d’appel de renvoi n’a pas été saisie.

Par ordonnance du 5 janvier 2016, la demande de provision supplémentaire a été rejetée par un juge des référés.

Par acte du 26 septembre 2016, la SCI [6] a fait assigner la SCP [9] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de réparation de son préjudice, reprochant au notaire de ne pas avoir pris en considération l’hypothèque provisoire de la société [6] régularisée le 27 février 2008.

Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a:

— débouté la SCI [6] de ses demandes ;

— condamné la SCI [6] à payer à la SCP Brun-Garnier la somme de 149 116 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé du 12 septembre 2014 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SCI [6] à payer à la SCP Brun-Garnier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI [6] aux dépens.

Par déclaration remise au greffe le 5 janvier 2021, la SCI [6] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 1er août 2024, la SCI [6] demande à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

o Débouté la SCI [6] de ses demandes ;

o Condamné la SCI [6] à payer à la SCP Brun-Garnier la somme de 149 116 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé du 12 septembre 2014 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

o Condamné la SCI [6] à payer à la SCP Brun-Garnier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné la SCI [6] aux dépens.

Statuant à nouveau :

— Juger que la SCP notariale Brun-Granier a commis une faute en se dessaisissant de l’intégralité du prix de vente du bien cédé le 25 janvier 2008 sans avoir tenu compte de l’inscription grevant le bien vendu ;

— Juger que cette faute est à l’origine directe du préjudice subi par la SCI [6] qui a perdu la chance de recouvrer sa créance hypothécaire résultant du jugement du tribunal de grande instance de Béziers du 20 décembre 2010 ;

— Juger que le préjudice s’apprécie au jour de la faute constituée par la libération du prix de vente du bien immobilier et qu’il s’élève à la somme que la SCI [6] n’a pu recouvrer sur les époux [X] ;

— Condamner la SCP [9] à payer à la SCI [6] la somme de 267 866,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2015, date d’expiration du délai en application de l’article 1034 du code de procédure civile;

— Condamner la SCP [9] à payer à la SCI [6] la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi par l’appelante ;

— Condamner la SCP [9] aux entiers dépens de la présente instance et au paiement de la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 septembre 2024, la SCP Brun-Granier demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement dont appel ;

— Prendre acte de l’absence d’inscription judiciaire provisoire sur l’immeuble au jour de la vente ;

— Dire et juger que le notaire n’avait pas l’obligation de solliciter un état des inscriptions avant la libération du prix de vente ;

— Dire et juger que le notaire pouvait se libérer des fonds ;

— Dire et juger que le notaire n’a pas commis de faute ;

— Débouter la SCI [6] de ses demandes ;

Au subsidiaire :

— Prendre acte que ce que conformément à la pièce adverse n° 18, à savoir le procès-verbal de saisie-attribution du 8 avril 2015, il est démontré que le débiteur lui-même a adressé un règlement à la SCI [6] d’un montant de 48 843,22 euros ;

— Dire et juger que la SCP Brun-Granier n’a commis aucune faute ;

— Dire et juger que la SCI [6] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité ;

— La débouter de ses demandes ;

En toute hypothèse :

— Condamner la SCI [6] à payer à la SCP Brun-Granier la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

En l’état de la jurisprudence actuelle, si le notaire a l’obligation, au titre de son devoir de conseil, de lever un état hypothécaire avant la signature du contrat de vente, de préférence à une date la plus proche de cette dernière, en revanche il est constant qu’il n’est plus exigé du notaire une double vérification de l’état hypothécaire, avant de recevoir l’acte de vente, puis au moment de la publication de l’acte.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable qu’au jour de la vente, l’immeuble était libre de toute inscription, étant rappelé que la vente entre les époux [X] et la SCI [10] est intervenue le 25 janvier 2008 et que l’inscription de l’hypothèque provisoire a été publiée et enregistrée le 27 février 2008, après autorisation du juge de l’exécution donnée par ordonnance du 5 février 2008.

Par conséquent, il ne peut être reproché au notaire, auquel aucun texte n’imposait de conserver le prix au-delà de la vente, de s’être dessaisi des fonds sans avoir levé un nouvel état hypothécaire, alors même que l’hypothèque provisoire de la SCI [6] n’avait fait l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière que le 27 février 2008, soit plus d’un mois après la vente, de telle sorte que l’appelante, même si le notaire avait obtenu un état hypothécaire actualisé le jour même de cette vente, n’aurait pu en avoir connaissance.

Enfin, si la SCI [6] fait valoir que ce n’est que le 4 mars 2008, soit 39 jours après la vente, que la SCP [9] a procédé aux formalités de publicité de la vente, force est de constater que l’acte a été publié dans le délai de deux mois de la date de l’acte, conformément aux dispositions de l’article 647 du CGI applicable au jour de la régularisation de ce dernier.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas démontré que la SCP [9] aurait commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle en se dessaisissant du prix entre les mains du vendeur sans avoir levé un nouvel état hypothécaire entre la vente et sa publication.

Par conséquent, la SCI [6] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI [6] à payer à la SCP [9] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne la SCI [6] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,