Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 2 décembre 2025, n° 23/02942

TGI Carcassonne 20 avril 2023

CA Montpellier 2 décembre 2025

Arguments

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Autre
Assignation à la mauvaise adresse
La cour a décidé de rouvrir les débats pour examiner le procès-verbal de signification de l'assignation afin de vérifier les diligences effectuées par l'huissier.
Autre
Bonne foi et problèmes de santé et financiers
La cour a réservé la demande de délais de paiement pour un examen ultérieur.
Autre
Dépens et frais non remboursables
La cour a réservé cette demande pour un examen ultérieur.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 2 déc. 2025, n° 23/02942
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/02942
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Carcassonne, 20 avril 2023, N° 22/01576
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lola JULIENathalie PINHEIRO
Cabinet(s) :	LAFONT ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. BLAIN-GUITART

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02942 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3E3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 AVRIL 2023

Tribunal Judiciaire de CARCASSONNE

N° RG 22/01576

APPELANTS :

Monsieur [D] [B]

né le 04 Juin 1976 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [Z] [X]

né le 23 Juillet 1986 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. BLAIN-GUITART

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Nathalie PINHEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte authentique du 8 novembre 2017, la SCI Blain-Guitart a consenti à MM. [D] [B] et [Z] [X] un bail dérogatoire portant sur un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce, avec un terrain autour et une parcelle à usage de parking, situé [Adresse 11], à [Adresse 8] (11), moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors taxe, ainsi qu’une promesse de vente de l’ensemble immobilier au prix de 350 000 euros, sous condition qu’aucune résiliation n’intervienne en cours de bail.

Par acte d’huissier du 18 juin 2021, la SCI Blain-Guitart a fait signifier à MM. [D] [B] et [Z] [X] un commandement de payer la somme totale de 22 299,46 euros, incluant la taxe foncière, les loyers impayés de 2018 à 2020 et de mars à juin 2021, outre le coût du commandement de payer.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2021, la SCI Blain-Guitart a fait assigner MM. [D] [B] et [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et de l’article 1732 du code civil, en résiliation du contrat de bail ainsi qu’en paiement de loyers, impôts fonciers et dommages-intérêts pour dévaluation du bien immobilier.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Carcassonne :

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI Blain-Guitart et M. [D] [B] et M. [Z] [X] ;

Condamne solidairement M. [D] [B] et M. [Z] [X] à verser à la SCI Blain-Guitart :

la somme de 19 600 euros au titre des loyers impayés de 2018 à 2020, puis de mars à septembre 2021,

la somme de 14 984 euros au titre de la taxe foncière impayée,

la somme de 51 000 euros au titre du préjudice consécutif à la dévaluation de l’immeuble, entre la prise de possession des lieux par les locataires et leur départ définitif en septembre 2021 ;

Condamne solidairement M. [D] [B] et M. [Z] [X] aux entiers dépens ;

Condamne solidairement M. [D] [B] et M. [Z] [X] à verser à la SCI Blain-Guitart la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail dérogatoire après avoir constaté qu’en dépit du commandement de payer du 18 juin 2012, visant la clause résolutoire stipulée dans ledit contrat, MM. [D] [B] et [Z] [X] ne s’étaient pas acquittés de leur dette.

Il a condamné MM. [D] [B] et [Z] [X] au paiement de la somme de 19 600 euros au titre des loyers impayés de 2018 à 2020, puis de mars à septembre 2021, au regard du décompte actualisé produit par la SCI Blain-Guitart.

Le premier juge a fixé le montant de la dette due au titre de la taxe foncière à la somme de 14 984 euros, relevant que le bail stipulait expressément que le preneur la rembourserait au propriétaire, que le commandement de payer mentionnait une taxe foncière impayée à hauteur de 9 984 euros et que la SCI Blain-Guitart produisait l’avis de la taxe foncière pour 2021, d’un montant de 5 000 euros.

Il a condamné MM. [D] [B] et [Z] [X] au paiement de la somme de 51 000 euros au titre de la dévaluation de l’immeuble entre leur arrivée et leur départ définitif des lieux en septembre 2021, ladite somme correspondant à la différence entre le prix figurant dans la promesse de vente du bien et son estimation au 23 septembre 2021. A ce titre, il a retenu qu’en dépit de l’absence d’état des lieux d’entrée, le procès-verbal de reprise amiable des lieux du 18 septembre 2021, les diverses photographies versées aux débats, ainsi que l’attestation de Mme [P], agent immobilier, datée du 10 janvier 2022, permettaient d’établir le mauvais état d’entretien dans lequel les locataires avaient laissé l’immeuble à leur départ.

Après avoir constaté que le tribunal, au regard des pièces produites, n’était pas en mesure de déterminer si la baisse du prix de vente en 2021 par rapport à 2017 était au moins pour partie imputable à la baisse du marché immobilier dans ce secteur, le premier juge a néanmoins relevé que l’état dégradé du bien en 2021 avait nécessairement contribué à une estimation nettement inférieure que s’il avait été laissé en bon état.

MM. [D] [B] et [Z] [X] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 juin 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 8 septembre 2025, MM. [D] [B] et [Z] [X] demandent à la cour de :

A titre principal,

Juger nulle l’assignation et, par voie de conséquence, nul le jugement dont appel ;

A titre très subsidiaire,

Réformer la décision dont appel ;

Débouter la SCI Blain-Guitart de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner l’intimée à payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Encore plus subsidiairement,

Octroyer les plus larges délais de paiement aux concluants, soit 36 mois ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI Blain-Guitart à payer la somme de 4 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de l’avocat soussigné.

A titre principal, MM. [D] [B] et [Z] [X] concluent à la nullité de l’assignation et du jugement subséquent, arguant que la SCI Blain-Guitart les a volontairement assignés à la mauvaise adresse alors qu’elle était informée du fait qu’ils avaient déménagé et qu’elle connaissait leur numéro de téléphone demeuré inchangé. Ils font également valoir qu’ils pouvaient parfaitement être touchés à personne et à leur domicile, dans la mesure où l’huissier n’aurait rencontré aucune difficulté lors de la signification du jugement, effectuée à la bonne adresse.

A titre subsidiaire, les appelants soutiennent que la SCI Blain-Guitart a manqué à son obligation de délivrer des lieux exploitables, conformément aux stipulations du bail, affirmant que les propriétaires se seraient maintenus sur les lieux pendant deux mois en conservant leurs effets et leur ligne téléphonique, que ces derniers auraient laissé l’intégralité de leurs meubles à leur départ, qu’ils n’auraient jamais changé leur adresse postale et se seraient rendus régulièrement sur les lieux pour récolter leur courrier, et que rien n’était aux normes pour l’hôtellerie, la location ou la restauration.

Par ailleurs, ils concluent à l’absence de détériorations et de dévaluation du bien, affirmant que les lieux étaient dégradés dès l’origine, que l’attestation de l’agent immobilier est dépourvue de valeur probante, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, qu’il n’est pas établi que la SCI Blain-Guitart soit encore propriétaire du bien, et qu’aucune réclamation à ce titre n’a jamais été faite auprès d’eux.

A titre encore plus subsidiaire, les appelants sollicitent les plus larges délais de paiement, avançant qu’ils sont de parfaite bonne foi et ont exploité au mieux les lieux loués, que M. [D] [B] présente d’importants problèmes de santé et M. [Z] [X] d’importants problèmes financiers.

Dans ses dernières conclusions du 5 juin 2024, la SCI Blain-Guitart, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement judiciaire de [Localité 9] rendu le 20 avril 2023 ;

Débouter M. [D] [B] et M. [Z] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement M. [D] [B] et M. [Z] [X] à verser à la SCI Blain-Guitart la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [D] [B] et M. [Z] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Ecarter en tout état de cause l’exécution provisoire de droit qui est incompatible avec la nature de l’affaire et qui entrainerait pour les concluants des conséquences manifestement excessives au sens de l’article 514-3 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Condamner, en application de l’article 699 du code de procédure civile, M. [D] [B] et M. [Z] [X] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Bénédicte Chauffour, avocate associée de la SCP Lafont & Associes.

La SCI Blain-Guitart sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, soutenant que les appelants ont signé le bail après l’avoir visité, avoir évalué les possibilités d’exploitation et s’être assurés d’un chiffre d’affaires potentiel, alors qu’ils ne rapporteraient pas la preuve du défaut de délivrance allégué et qu’il ne serait pas démontré qu’ils aient été contraints de fermer l’établissement pour raisons sanitaires ou de conformité hôtelière.

L’intimée conclut au rejet de la demande de délais de paiement, estimant que les appelants ne justifient pas de leurs revenus communs.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de M. [D] [B] et M. [Z] [X] visant à voir prononcer la nullité de l’assignation et du jugement subséquent

Au visa de l’article 659 du code de procédure civile, qui dispose notamment que lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte, M. [D] [B] et M. [Z] [X] soutiennent que la SCI Blain-Guitart a tout mis en 'uvre pour les faire condamner devant le tribunal, sans qu’ils puissent se défendre de manière contradictoire.

Ils avancent que la bailleresse était informée qu’ils avaient déménagé et qu’elle a pourtant fait délivrer l’assignation à l’adresse du [Adresse 6] (11), sans les contacter par mail ou par téléphone pour connaitre leur nouvelle adresse, ce qui a conduit le commissaire de justice à mentionner sur son procès-verbal que « notre mandant et son client, interrogés, ne disposent d’aucune information valable ».

Ils se prévalent de la jurisprudence qui déclare nulle une assignation délivrée en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, dès lors que le demandeur connaissait le numéro de téléphone du défendeur, sans en faire part à son commissaire de justice ; ils indiquent qu’ils ont pu échanger à de très nombreuses reprises avec la bailleresse entre 2018 et juin 2019 et versent au débat des factures justifiant qu’ils n’ont pas changé de numéro de téléphone depuis. Ils versent également la signification du jugement, effectuée à personne, à leur adresse actuelle située au [Adresse 5] (11), ce qui démontre, selon eux, que le commissaire de justice pouvait facilement les localiser, à la condition qu’il accomplisse les diligences pour les rechercher.

Pour statuer sur cette demande, il appartient à la cour d’examiner le procès-verbal du commissaire de justice en litige afin de pouvoir apprécier si celui-ci a relaté avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher M. [D] [B] et M. [Z] [X], et si celles-ci ont été réelles.

Or, si les appelants reprennent pour partie les mentions du procès-verbal de signification de l’assignation, aucune des parties ne le verse au débat.

En conséquence, il est décidé de rouvrir les débats afin que les parties produisent l’assignation de M. [D] [B] et M. [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, délivrée le 29 septembre 2022, dont le premier juge a dit qu’elle avait fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire est renvoyée à l’audience du lundi 12 janvier 2026, à 9 heures.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries du lundi 12 janvier 2026, à 9 heures avec une nouvelle ordonnance de clôture au 22 décembre 2025 ;

DIT que la notification de l’arrêt aux parties vaut convocation à cette audience ;

INVITE les parties à verser au débat, dans un délai de quinze jours à compter de la date du présent arrêt, soit le 2 décembre 2025, l’assignation de M. [D] [B] et M. [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, délivrée le 29 septembre 2022 ;

RÉSERVE les autres demandes au fond, les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président