ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01261 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PKYU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 FEVRIER 2022

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 18/05397

APPELANTE :

S.A. BNP PARIBAS immatriculée au RCS de Paris sous le N° 662 042 449 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualités

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marie Lise TURPIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. B. [C]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Annabelle COQ BLANCHI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé non daté et non signé produit par la demanderesse, portant mention d’une prise d’effet au 1er juillet 1992, la SCI B. [C] a donné à bail à la Société Banque nationale de Paris, aujourd’hui dénommée BNP Paribas, un local commercial d’une superficie totale de 235m2, situé [Adresse 2] à [Adresse 5] (34), pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1992 pour se terminer le 30 juin 2001, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 12.000 francs.

Suivant acte sous seing privé du 17 janvier 2005, portant mention manuscrite « en renouvellement de précédente convention », la SCI B. [C] a donné à bail à la société BNP Paribas ledit local, pour une durée de 9 années à compter du 2 janvier 2005 pour se terminer le 1er janvier 2014, moyennant un loyer annuel hors taxes de 35.000 euros.

Le bail s’est prolongé tacitement au-delà du 1er janvier 2014.

Par acte d’huissier signifié le 2 février 2017, la SCI B. [C] a fait délivrer à la société BNP Paribas un congé pour le 30 septembre 2017 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2017, moyennant un loyer annuel de 87.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er juin 2018, la SCI B. [C] a fait notifier à la société BNP Paribas un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2018, la SCI B. [C] a fait assigner la société BNP Paribas devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement du 3 décembre 2019, le juge a ordonné une expertise et commis, pour y procéder, Mme [U] [W], épouse [H], et dit que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuivrait aux mêmes charges et conditions.

L’expert a déposé son rapport le 29 juin 2021.

Le jugement rendu le 1er février 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé liant la SCI B. [C] à la SA BNP Paribas à compter du 1er octobre 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 54.000 euros ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI B. [C] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA BNP Paribas aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Le premier juge a relevé que, le bail a pris effet le 2 janvier 2005 puis a été prorogé jusqu’au 30 septembre 2017, les règles du plafonnement du loyer ne sont pas applicables, eu égard à la durée du bail qui excède 12 ans.

Il a retenu que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, sans que l’activité de la filiale Arval Service Lease, proposant des contrats de crédit-bail pour des véhicules, ne puisse permettre de remettre en cause cette qualification.

Le premier juge, a l’appui du rapport d’expertise, a retenu une valeur unitaire locative de 320 euros/ m² / an, soit une valeur locative annuelle de 54.080 euros.

La SA BNP Paribas, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 9 septembre 2022, la SA BNP Paribas demande à la cour de :

Juger la société BNP Paribas recevable et bien fondée en son appel à l’encontre du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 1er février 2022 ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé liant la SCI B. [C] à la SA BNP Paribas à compter du 1er octobre 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 54.000 euros,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI B. [C] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA BNP Paribas aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Ordonne l’exécution provisoire ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI B. [C] de sa demande d’assortir les arriérés de loyers d’intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018 ;

Juger que les locaux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux ;

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle en principal de 32.256 euros HT et HC ;

Dire que les trop-perçus de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2017 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement ;

Dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;

Débouter la SCI B [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SCI B [C] au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Auche-Hedou dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 13 juin 2022, la SCI B. [C], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejetant l’appel principal

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 1er février 2022 sur les chefs de jugement critiqués par l’appelant ;

Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 54.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2017, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangée ;

Accueillant l’appel incident

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la SCI B. [C] de sa demande d’assortir les arriérés de loyers d’intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018, date de l’assignation en fixation du loyer renouvelé ;

Juger que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018, date de l’assignation en fixation du loyer renouvelé jusqu’à la date de paiement ;

Condamner la SA BNP Paribas au paiement d’un montant de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA BNP Paribas aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la qualification des locaux :

Fort de la destination du bail telle qu’elle figure dans le contrat souscrit par les parties, le juge de première instance a retenu que les locaux sont à usage exclusif de bureau, ce qui exclut les règles du plafonnement.

La SA BNP Paribas s’oppose à cette analyse en soutenant que le bail fait expressément référence « à toutes les activités entrant dans son objet social » et celui de ses filiales et que la société ARVAL Service Lease ne se limite pas au leasing ainsi que l’a retenu le juge de première instance, à tort selon elle, mais comprend également la vente et l’achat de véhicules, ainsi que la location.

Il convient de rappeler que le preneur à bail est tenu de respecter « la destination du bien loué qui lui a été donnée par le bail ». Ainsi, pour déterminer la destination des locaux loués, il faut s’attacher à la lettre du contrat de bail conclu entre le bailleur et le locataire et non l’usage effectif desdits locaux par le preneur. L’usage exclusif de bureaux s’apprécie non pas au regard de l’activité réellement exercée par le locataire dans les lieux loués mais en tenant compte des activités autorisées à partir de la destination contractuelle prévue au bail. La notion d’activité de bureaux au sens de l’article L145-11 du code de commerce, correspond à une activité « essentiellement » intellectuelle quant bien même elle s’accompagnerait de l’accueil de clientèle dans les locaux.

En l’espèce le bail souscrit le 17 janvier 2005 prévoit que « le preneur devra occuper les lieux lui-même, paisiblement conformément aux dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil et pour exercer les professions bancaires et financières, avec accueil du public ainsi que toutes activités entrant dans l’objet social de la BNP Paribas et ses filiales. »

Les activités entrant dans l’objet social de la BNP sont les services d’investissement, les services qui y sont connexes, les opérations de banques, les services qui y sont connexes et les prises de participation. Nonobstant la réception de clientèle, il s’agit d’activité essentiellement d’ordre comptable, administratif ou juridique et donc de nature intellectuelle propre aux locaux à usage de bureaux.

Toutefois, le bail prévoir également l’exercice de toutes les activités entrant dans l’objet social des filiales de la BNP. Or l’activité principale de la société ARVAL Lease Service dont le lien capitalistique avec la SA BNP n’est pas contesté, est l’achat, la vente et la location longue durée de véhicules légers, démontrant la possibilité de réalisation de travail dépourvu de caractère intellectuel dans les locaux. Ainsi la rédaction de la clause de destination élargie aux activités entrant dans l’objet social des filiales de la BNP, sans les limiter aux seules activités intellectuelles, permet de retenir que les locaux ne sont pas réservés à une activité exclusive de bureau, mais qu’il convient de les qualifier de boutique.

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article L 1454-33 du code de commerce, et eu égard à la durée du bail excédant 12 ans, le principe du déplafonnement doit être écartée.

Sur la pondération :

Le jugement de première instance applique la pondération telle que déterminée par l’expert qui retient une surface réelle de 235m² répartie de la façon suivante : 70m² au sous-sol , 70m² au rez-de-chaussée et 95m² à l’entresol, mais qui estime que la surface utile n’est que de 153m² puisqu’elle exclut les 79m² représentant les celliers, les circulations, les sanitaires et les locaux sociaux et leur applique une pondération variant de 0,1 à 0,4 qui les réduit à 16m² de surface pondérée .

La SCI B. [C] conclut à la confirmation de la décision de première instance et la SA BNP Paribas estime que la pondération afférente aux bureaux-boutiques de moins de 600m² doit être retenue en l’espèce.

Il convient pour les bureaux-boutiques de pondérer la surface en tenant compte de l’utilité des différentes parties des locaux et de leur utilisation pour le commerce considéré. Or il est constant que l’application de la division de la zone de vente suivant la profondeur par rapport à la vitrine conçu pour les boutiques dont l’attractivité dépend fortement de la collection présente dans la devanture, est dépourvue de pertinence concernant les locaux d’une agence bancaire dont la totalité de la surface également utile au rez de chaussée doit être pondérée par l’application d’un coefficient de 1 soit une surface de 68m² , auquel doit s’ajouter les surfaces de bureaux et open space du 1er étage pondéré avec un coefficient de 0,50 soit 33,14m² et les locaux annexes et sanitaires pondérés avec un coefficient de 0,20 soit 5,36m² soit une surface utile de 106,50m² .

L’expert applique un coefficient de 0, 2 pour les pièces situées à l’entresol ce qui correspond au coefficient retenu par la SA BNP soit une surface de 6 m², un coefficient de 0,2 également pour les pièces situées au sous-sol qui n’est pas contesté par la société BNP. Les autres coefficients ne sont pas critiqués utilement par la BNP. Il convient donc d’ajouter la surface pondérée de 16m².

La surface pondérée totale s’élève à 122,50m².

Sur les références :

Le jugement de première instance a retenu une seule référence déterminée par l’expert correspondant à un local occupé par la SMC à l’angle des [Adresse 7] et [Adresse 8] dont le prix est de 416euros le m² et a appliqué des correctifs liés à l’emplacement pour aboutir à un prix de 320euros le m² pour le local examiné en l’espèce.

La SA BNP Paribas critique cette seule référence retenue en faisant valoir que cette agence bénéficie d’un emplacement de bien meilleure qualité et qu’il s’agit d’un prix de présentation non encore négocié.

Toutefois ces critiques ont été entendues et prises en compte par l’expert judiciaire qui a minoré le prix ainsi obtenu en retenu un prix au m² de 350euros.

La BNP produit cinq références concernant des bureaux boutiques afférentes à des baux renouvelés comme à ces nouvelles locations en actualisant le loyer 1er avril 2017, date du renouvellement du bail litigieux. Ces références qui ne concernant pas des commerces de vêtements d’une commercialité supérieure au celle du commerce considéré, font ressortir un prix au m² de 352,60euros de sorte que le prix au m² déterminé par l’expert judiciaire est parfaitement fondé et qu’il convient de retenir un prix annuel de 42 875euros soit 43 000euros pour le bail litigieux.

La locataire sollicite l’application d’un abattement de 10% de la valeur locative aux motifs que le preneur a réalisé des aménagements dans les locaux qui ne font pas accession au bailleur en fin de bail mais resteront la propriété du locataire et qui ne doivent être pris en compte dans le calcul du loyer du bail renouvelé.

Il est constant que lorsque le bail ne stipule aucune accession au profit du bailleur des aménagements réalisés, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’amélioration qui ont été effectués par le preneur, comme éléments de fixation de la valeur locative.

Toutefois le présent bail contient une clause d’accession au profit du bailleur en fin de bail, sans indemnisation et seule les agencements spécifiquement bancaires resteront la propriété du preneur en fin de contrat et il n’est nullement justifié de la réalisation d’aménagement particulier opéré par le preneur à ses frais dans les lieux loués.

Il convient de débouter la SA BNP Paribas de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts :

Le jugement de première instance a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 54 000euros HT et HC à compter du 1er octobre 2017 et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La SCI B. [C] sollicite la réformation de cette décision en ce qu’elle n’a pas assorti les arriérés de loyers d’intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018 date de l’assignation en fixation de loyer.

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix qui vaut mise en demeure comme toute demande en justice.

Toutefois en l’espèce le loyer du bail renouvelé s’avère inférieur au montant du loyer indexé qui s’élève selon l’expert à la somme de 44 805euros par an, aucun arriéré de loyer sera dû et les trop perçus de loyers ne porteront pas intérêt au taux légal faute de mise en demeure préalable, les intérêts n’étant dus qu’à compter de la notification de la présente décision valant mise en demeure.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 1er février 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier,

Statuant à nouveau :

Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle de 43 000 HT et HC pour le local situé [Adresse 2] à [Localité 6],

Déboute les parties du surplus de leur demande,

Fait masse des dépens y compris les frais d’expertise et de première instance qui seront répartis par moitié entre les parties.

Le Greffier La Présidente