N° RG 24/00057 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKHM

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 19 DECEMBRE 2025

Débats du 17 Octobre 2025

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 29 Mai 2024

S.C.I. A9 CITY, immatriculée au RCS de Béziers, sous le n° 751 381 833, pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 20]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant, non présent sur l’audience

INTIMEE

S.A. SNCF RESEAU est prise en son établissement sis à [Adresse 19], dont le numéro SIRET est le 412 280 737 20615.

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représentée par M^e Olivier CHARLES-GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e France CHARBONNEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

EN PRESENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE [Localité 4] . DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’HERAULT DIVISION DU DOMAINE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [I] [F], inspecteur, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 19 Décembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Le 20 septembre 2012, un ensemble immobilier constitué des parcelles AW n° [Cadastre 5] à AW n°[Cadastre 15] sises sur la commune de [Localité 20] (34) a été acquis par la société A9 City puis divisé en 74 lots de volumes. Par 16 actes authentiques régularisés en 2013 et 2014, le promoteur a vendu ces lots à des particuliers ou sociétés aux fins d’exploitation commerciale ou professionnelle.

Les propriétaires se sont regroupés en Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) pour assurer la gestion des éléments d’intérêt collectif de l’ensemble des

biens concernés. La procédure devant le juge de l’expropriation a été initiée par l’ensemble des copropriétaires, chaque propriétaire ayant toutefois saisi la juridiction isolément.

La société A9 City est propriétaire de multiples lots pour une surface totale de 3315m² des parcelles cadastrée section AW [Cadastre 5]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] située lieudit [Adresse 18] à [Localité 20]. Elle est aussi propriétaire des lots à destination de toiture couverte de panneaux photovoltaïques données à bail pour 30 ans à la société PEAK INVEST 02. Ces parcelles font l’objet d’un emplacement réservé au Plan Local d’Urbanisme de la commune dont le béné’ciaire est le Réseau Ferré de France (RFF) devenu SNCF Réseau.

Par courrier du 26 janvier 2021, conformément à l’article L 152-2 du Code de l’Urbanisme, la société A9 CITY a mis en demeure la SNCF Réseau d’avoir à acquérir les parcelles, le 03 août 2022, le juge de l’expropriation a constaté le désistement du demandeur.

Le 06 mai 2022, la société A9 CITY a de nouveau mis en demeure SNCF Réseau de procéder à l’acquisition de son bien. Ce courrier a fait l’objet d’une réponse de la SNCF Réseau par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2022. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation aux 'ns de délaissement du lot de volume concerné.

Par ordonnance du 18 octobre 2023, le transport sur les lieux a été fixé au 27 novembre.

Par décision rendue le 29 mai 2024 (RG 23/00082) rectifié le 12 juin 2024 (RG 24/00071) le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a :

— Déclaré recevable la procédure en délaissement initiée par la société A9

CITY ;

— Rappelé que la présente juridiction a été saisie isolément par l’ensemble des

propriétaires de l’ensemble immobilier édi''é sur les parcelles AW [Cadastre 5] à AW

[Cadastre 15] sis lieudit '[Adresse 18]' à [Localité 20] (34) ;

— Prononcé le transfert de l’entière propriété de l’ensemble immobilier édifié sur

les parcelles AW [Cadastre 5] à AW [Cadastre 15] sis lieudit "[Adresse 18]' à [Localité 20]

[Localité 20] (34) au profit de SNCF Réseau, ensemble comprenant :

— Les lots 1 et 2 Bat A parcelle AW[Cadastre 5] ;

— les lots 7 et 8 Bat B parcelle AW[Cadastre 6] ;

— les lots 13 et 14 Bat C parcelle AW[Cadastre 8] ;

— les lots 19 et 20 Bat D parcelle AW[Cadastre 9] ;

— les lots 25 et 26 Bat E parcelle AW[Cadastre 10] ;

— les lots 35 à 39 et 42 à 44 Bat F parcelle AW[Cadastre 11] ;

— les lots 45 à 54 Bat G parcelle AW[Cadastre 12]

— les lots 55 à 64 Bat H parcelle AW[Cadastre 13]

— les lots 65 à 74 Bat I parcelle AW[Cadastre 14] ;

— Fixé au 10 février 2020 la date de référence ;

— Fixé à 1 346 736 euros le prix du dit immeuble comprenant l’indemnité de

remploi conformément à l’article L 230-3 du code de l’expropriation (sic) ;

— Rejeté toutes autres demandes y compris les demandes formées au titre de

la perte de loyers, de la perte de chance de percevoir des loyers, de frais de

crédit, d’assurance et d’hypothèque ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laissé les dépens à la charge de SNCF Réseau.

**

La société A9 CITY a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2024. Dans son premier mémoire déposé au greffe le 18 octobre 2024 elle demande à la cour de :

— Confirmer la recevabilité de la procédure de délaissement ;

— Confirmer le transfert de l’entière propriété de l’ensemble immobilier édifié

sur les parcelles AW [Cadastre 5] à AW [Cadastre 15] ;

— Confirmer la date de référence 10 février 2020 :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix de l’immeuble la somme de

1 346 736 euros ;

— Fixer le prix de cession du bien à la somme de 1 493 856 euros ;

— Fixer l’indemnité au titre de la perte des loyers commerciaux pour un bail de

neuf ans à la somme 1 930 869 euros ;

— Subsidiairement fixer le montant de la perte de chance de louer le bien à la

somme de 1 737 782 euros ;

— Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 150 735 60 euros ;

— Condamner la société SNCF Réseau à lui verser la somme de 3 000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le second mémoire déposé au greffe le 16 avril 2025 elle sollicite avant dire droit une mesure d’expertise et modifie comme suit ses demandes : 2 636 022 euros au titre de la valeur du bien et 263 600 euros à titre d’indemnité de remploi.

Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 16 octobre 2025 elle formule les mêmes demandes y ajoutant à titre très subsidiaire que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 1 759 676 euros sur la base du rapport de M. [N], l’indemnité de remploi étant fixée à la somme de 176 968 euros. Elle produit à l’appui de ce mémoire 13 nouvelles pièces (n° 3 à n° 14).

Ce mémoire et les pièces déposés la veille de l’audience n’ont pas pu être communiqués par le greffe par courrier recommandé à la société SNCF Réseau et au commissaire du gouvernement.

**

Dans son premier mémoire déposé au greffe le 20 janvier 2025, la société SNCF Réseau demande à la cour formant appel incident de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé le transfert de l’entière propriété de l’ensemble immobilier édifié sur les parcelles AW [Cadastre 5] à AW [Cadastre 15] à [Localité 20] au profit de la société SNCF Réseau, comprenant les lots de volume et, de toiture et d’onduleur appartenant à la société A9 CITY;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence 10 février 2020;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de y compris les demandes formées au titre de la perte de loyer, de la perte de chance de percevoir des loyers, de frais de crédit, d’assurance et d’hypothèque ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du bien à la somme totale de

1 346 736 euros ;

— Statuant à nouveau fixer le prix des lots à la somme de 1 191 550 euros et

l’indemnité de remploi à la somme de 329 650 euros soit une indemnité totale

de 1 311 705 euros ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société A9 CITY et la condamner

aux dépens de la présentation instance et à lui verser la somme de 3 000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son second mémoire déposé au greffe le 20 juin 2025 la société SNCF Réseau demande en outre à la cour d’appel de déclarer irrecevable la nouvelle demande d’expertise judiciaire et la demande de fixation de l’indemnité principale à la somme de 2 636 022 euros outre 263 600 euros d’indemnité de remploi et de déclarer irrecevable la pièce n°2 versée dans les conclusions n°2 de l’appelant.

Dans son mémoire n°3 déposé à l’audience le 17 octobre 2025 elle conclut à l’irrecevabilité des pièces n0 à n0 14 annexées au mémoire n°3 et les demandes formées dans ce mémoire, déposés par la partie appelante le 16 octobre 2025 et communiqués par RPVA la veille de l’audience, et demande à la cour de lui allouer le bénéfice de ses précédentes écritures et pièces régulièrement notifiées dans des délais compatibles avec le respect du principe du contradictoire.

**

Dans son mémoire déposé au greffe le 27 janvier 2025 le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement rendu le 29 mai 2024 (RG 23/00082) en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition à la somme de 1 346 736 euros (1 223 396 euros d’indemnité principale et 123 340 euros d’indemnité de remploi) pour les 3 315 m² de parcelles.

**

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité du mémoire n°3 et des 12 pièces déposées par la société appelante le 16 octobre 2025 :

L’article 16 du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties, que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. ».

En l’espèce la cour, saisie le 18 juillet 2024 par la partie appelante a, après dépôt des mémoires par l’appelante les 18 octobre 2024 et 16 avril 2025, des mémoires de la société SNCF Réseau les 20 janvier 2025 et 20 juin 2025, et du mémoire du commissaire du gouvernement le 17 janvier 2025, convoqué le 27 mai 2025 les parties pour l’audience du 17 octobre 2025.

La partie appelante avait donc plus de trois mois (20 juin -17 octobre) pour éventuellement répondre au second mémoire de la société SNCF Réseau. Elle a déposé la veille de l’audience un rapport de 14 pages réalisé par M. [N], entrepreneur individuel, expert auprès de la cour d’appel de Montpellier. Elle n’a pas sollicité dans son dernier mémoire un renvoi de l’examen de l’affaire, renvoi qui aurait permis un débat contradictoire.

M. [N] n’a pas annexé de pièces à son rapport. La partie appelante a produit aux débats, outre ce rapport (pièce n°3), 11 pièces qui sont toutes antérieures à la déclaration d’appel.

L’explication donnée à l’audience par l’avocat postulant de la partie appelante indiquant que le conseil de cette partie, M^e ENSENAT est un nouveau conseil qui a eu des difficultés à obtenir des pièces et à trouver un expert afin de réaliser une nouvelle évaluation, ne peut être retenu dès lors que le premier mémoire en cause d’appel (18 octobre 2024), déposé au nom de la partie appelante, mentionne cet avocat dans son entête, et il n’a pas été justifié à l’audience que les pièces versées étaient difficiles d’accès.

Pour l’ensemble de ces motifs, le mémoire n°3 et les pièces n° 3 et suivantes déposés par la partie appelante, la veille de l’audience sont déclarés irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise :

La partie appelante dans son mémoire n°2 a, eu égard aux écarts entre l’évaluation du commissaire du gouvernement, la proposition de la société SNCF Réseau et celle de ses experts, sollicité une expertise.

La société SNCF Réseau soutient que cette demande, nouvelle, est irrecevable.

La demande d’expertise formulée par la partie appelante dans son second mémoire n’est pas une prétention nouvelle au sens des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile dans la mesure où elle ne tend qu’aux mêmes fins que les demandes initiales, savoir la fixation du prix de l’immeuble délaissé, elle est donc recevable.

Sur la recevabilité de la pièce n°2 produite avec le mémoire n°2 de la partie appelante :

La société SNCF Réseau soutient au visa de l’article R311-26 du code de l’expropriation que la pièce n°2 qui est un rapport d’expertise de M. [X] daté du 3 octobre 2024 est irrecevable car elle a été communiquée le 16 avril 2025, soit 9 mois après la déclaration d’appel, alors que ce rapport était établi au jour du dépôt du premier mémoire le 18 octobre 2024.

La partie appelante ne développe pas dans ses mémoires de réponse à cette demande d’irrecevabilité.

Le rapport de M. [X], daté du 3 octobre 2024, pouvait être versé aux débats dans le délai de 3 mois qui a couru à compter de la déclaration d’appel du 18 juillet 2024 et a donc pris fin le 18 octobre 2024. La société appelante ne donne aucune explication à sa communication tardive le 16 avril 2025 et ne justifie pas que la communication de cette pièce sert à répondre aux arguments développés par la partie adverse dans la mesure où celle-ci ne fait que solliciter dans ses mémoires la confirmation du jugement. Il sera fait droit à la demande d’irrecevabilité de cette pièce.

Sur la procédure de délaissement :

Comme l’a justement retenu le premier juge, dans une procédure de délaissement, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble et comme le précise l’article L230-3 du code de l’urbanisme renvoyant pour la fixation du prix d’acquisition aux règles applicables en matière d’expropriation, ce prix est fixé sans qu’il ne soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. Il ne s’agit donc pas d’une procédure indemnitaire ayant vocation à indemniser un préjudice subi.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation des préjudices résultant de la perte des loyers commerciaux, de la perte de chance de louer le bien et des frais de crédit.

Sur la fixation du prix du bien :

La partie appelante a sollicité dans son premier mémoire en date du 18 octobre 2024 la fixation du prix du bien à la somme de 1 493 856 euros. Elle a modifié cette demande dans son second mémoire déposé au greffe le 16 avril 2025. Cette demande nouvelle est irrecevable au-delà de la demande formulée dans le délai de 3 mois de la déclaration d’appel, il ne sera statué que sur la demande formulée le 18 octobre 2024 soit dans la limite de 1 493 856 euros.

La partie appelante fait valoir que le bien est en situation privilégiée, dans un secteur recherché et convoité, qu’il doit être tenu compte de la valeur d’un local commercial, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usure des structures édifiées et qu’il doit être tenu compte des travaux réalisés à hauteur de 1 260 000 euros. Elle justifie sa demande d’expertise par l’écart entre l’évaluation du commissaire du gouvernement, les propositions de la société SNCF Réseau et l’évaluation de son expert EXAA.

La société SNCF Réseau conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un prix au m² de 260 euros pour les lots en volume mais fait valoir qu’en multipliant ce montant par la surface des lots, savoir 3315 m², on obtient la somme de : 260 x 3315 = 861 900 euros et non 838 396 euros. En ce qui concerne les lots à destination de toitures et onduleurs, eu égard à la surface de toiture (6489 m²) et la surface des onduleurs ((104 m²) elle propose une valeur unitaire de 50 euros/m² soit une somme de : (6489 x 50) + (104 x 50) = 329 650 euros.

Le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement concernant l’évaluation des lots en volume en utilisant la méthode de comparaison par rapport au prix du m² de surface de plancher (260 euros/m²).

Concernant l’évaluation des lots à destination de toiture couverte de panneaux photovoltaïques, il a recherché les droits du bailleur, la société A9 City, qui avait conclu un bail emphytéotique avec la société Peak Invest 2 prenant effet le 1er novembre 2013, dès lors que l’acquisition de la propriété par la société SNCF Réseau, a entraîné le rachat de ces droits. Il a effectué ses calculs selon la méthode classique, puis selon la méthode « prorata temporis » ce qui donne deux montants de 389 929,28 euros et 381 589,33 euros ; il propose donc une médiane de 385 000 euros.

Concernant les lots en volume la partie appelante sollicite en cause d’appel une expertise au motif que les évaluations retenues par la société SNCF Réseau, par le commissaire du gouvernement et par elle-même font apparaitre un écart conséquent.

Le premier juge a retenu comme méthode d’évaluation des lots volume la méthode par comparaison avec des cessions de terrains à bâtir, mais afin de tenir compte de la spécificité des biens qui sont des lots volume à aménager comportant une structure métallique, a tenu compte, non pas du prix au m² de terrain mais du prix au m² de surface de plancher, qui est plus favorable.

Dès lors que la méthode d’évaluation est celle de la comparaison, et que, tant le commissaire du gouvernement que la société SNCF Réseau produisent, des éléments de comparaison concernant des cessions de terrains à bâtir dans un secteur proche et dans la même zone du PLU, la demande d’expertise est sans objet et sera rejetée.

En ce qui concerne l’évaluation des lots toitures la société appelante ne fait valoir dans ses conclusions aucun argument de nature à remettre en cause la méthode d’évaluation retenue par le commissaire du gouvernement et ses calculs, la demande d’expertise n’est pas plus fondée.

La partie appelante ne produit en cause d’appel aucun terme de comparaison et ne se base que sur le rapport EXAA qui ne contient pas les références des deux ventes qu’il cite, ce qui ne permet pas de vérifier la consistance des biens, leur localisation et les modalités de la transaction.

Contrairement à ce qu’affirme la partie appelante il n’y a pas lieu de tenir compte du montant des travaux qui auraient été effectués par le promoteur la société A9 City, pour déterminer le prix de chaque volume selon la méthode de comparaison, et il en est de même du prix d’acquisition initial.

Il convient donc de confirmer le jugement qui, se fondant sur un des termes de comparaison produit par la société SNCF Réseau, la vente intervenue le 6 octobre 2022 qui a retenu un prix de 213 euros/m² et par l’évaluation du commissaire du gouvernement qui se basant sur le termes de comparaison concernant des terrains à bâtir dans la même zone du PLU qui donnent une fourchette de prix en surface de plancher allant de 213 à 294 m² soit une moyenne de 260 euros/m² et une médiane de 272,29 euros/m², a retenu la somme de 260 euros/m².

S’il est exact que la superficie totale du bien n’est pas contestée à hauteur de 3315 m², il ressort du tableau établi en page 21 du mémoire du commissaire du gouvernement que la surface du lot H 64 situé sur la parcelle AW[Cadastre 2] a été pondéré à hauteur de 0,2 car il s’agit d’un passage couvert. Il convient donc en l’état de cette pondération de confirmer le jugement qui pour une surface non plus de 3315 m² mais de 3222,60 m² a fixé le prix de cette partie de l’immeuble à la somme arrondie de 838 396 euros.

En ce qui concerne les lots à destination de toiture couverte de panneaux photovoltaïques, la société appelante ne présente dans ses conclusions aucun développement relativement à cette évaluation. La société SNCF Réseau propose une valeur de 50 euros/m² pour chacune des surfaces de 6 489 et 104 m², soit la somme de 329 650 euros. Toutefois cette méthode qui ne prend pas en compte le bail emphytéotique et se base sur le ratio du règlement de copropriété concernant la répartition des charges ne donne pas une valeur exacte de la valeur du bien. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu le montant de 385 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a calculé le montant de l’indemnité de remploi à la somme arrondie de 123 340 euros et le montant total dû à la somme de 1 346 736 euros.

Sur les autres demandes :

La partie appelante qui succombe en son appel sera tenue aux dépens et condamnée en équité à verser à la société SNCF Réseau la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Déclare irrecevable la pièce n°2 (Rapport [X]) annexée au mémoire n° 2 de la partie appelante ;

Déclare irrecevables le mémoire n°3 déposé par la partie appelante le 16 octobre 2025 et les pièces n° 3 à 14 qui y sont annexées ;

Rejette la demande d’expertise ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 29 mai 2024 (RG 23/00082 rectifié le 12 juin 2024 RG 24/00071) en toutes ses dispositions ;

Condamne la société A9 City à payer à la société SNCF Réseau la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société A9 City aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente