ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01586 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PLMZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 DECEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 11-20-000872

APPELANT :

Monsieur [K] [F]

né le 01 Janvier 1954 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Laura NOS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22/001026 du 16/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

assisté de M^e Elodie POULAIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Laura NOS, avocat plaidant

INTIMEE :

Association COLLECTIF FRATERNITE [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Chantal BRUZI de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 16 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2005, l’association Collectif fraternité [Localité 10] a donné à bail à M. [K] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] – à [Localité 10] (66) moyennant un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte d’huissier délivré le 11 septembre 2014, l’association Collectif fraternité Perpignan a fait assigner M. [K] [F] devant le juge des référés du tribunal d’instance de Perpignan afin de voir constater la résolution du bail par l’acquisition de la clause résolutoire.

Le 18 avril 2014, la CAF a rendu un rapport préconisant plusieurs travaux.

Par ordonnance du 10 juin 2015, le juge des référés a débouté l’association et l’a condamnée à exécuter les travaux préconisés par le rapport de la CAF.

Constatant à nouveau des impayés de loyers, le bailleur a fait délivrer au locataire, par acte d’huissier du 10 décembre 2019, un commandement de payer les loyers visant expressément la clause résolutoire.

Par acte d’huissier délivré le 2 septembre 2020, l’association Collectif fraternité [Localité 10] a fait assigner M. [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] afin de voir résilier le contrat, expulser le locataire et le voir condamner au paiement de plusieurs sommes.

Le jugement rendu le 3 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Dit que l’action de l’association Collectif fraternité [Localité 10] est recevable ;

Déboute M. [K] [F] de ses demandes relatives à la résolution du bail et l’exception d’inexécution ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2005 entre l’association Collectif fraternité [Localité 10] (bailleur) et M. [K] [F] (locataire) concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies le 10 février 2020 ;

Condamne M. [K] [F] à verser à l’association Collectif fraternité [Localité 10] la somme de 9.621,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées, selon décompte arrêté au mois de janvier 2021 compris ;

Condamne M. [K] [F] à verser à l’association Collectif fraternité [Localité 10] la somme de 577,12 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne M. [K] [F] à verser à l’association Collectif fraternité [Localité 10] la somme de 350 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à ce qu’il ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandaté à cet effet ;

Dit que M. [I] [F] devra quitter les lieux loués de corps et de biens dans le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin ;

Déboute M. [K] [F] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne M. [K] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamne M. [K] [F] à verser à l’association Collectif fraternité [Localité 10] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ordonne que la présente décision sera notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Le premier juge relève que l’association Collectif fraternité [Localité 10] est recevable en justice dès lors qu’un procès-verbal d’assemblée générale du 6 février 2021 a habilité le président de l’association à représenter cette dernière en justice.

Il rejette l’exception d’inexécution invoquée par M. [K] [F] au motif que les travaux de remise en état du logement ont été effectués et que certains désordres subsistants résultent d’une mauvaise utilisation locative des lieux, n’engendrant pas une impossibilité totale d’occuper les lieux.

Le premier juge retient que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 février 2020, le commandement de payer la dette locative étant resté infructueux pendant plus de deux mois.

Il relève encore que M. [K] [F] ne rapporte pas la preuve d’un accord visant à l’exonérer du règlement de sa quote-part du loyer et est donc redevable de la somme mensuelle de 350 euros.

Le premier juge relève également que le locataire ne démontre pas avoir quitté le logement au mois d’octobre 2019 en ce qu’il ne produit aucun congé délivré conformément au contrat de bail ni aucun élément de nature à prouver la réalité de son départ de telle façon que sa dette locative doit être calculée jusqu’au mois de janvier 2021 compris.

Le premier juge rejette enfin la demande de dommages-intérêts de M. [K] [F] qui ne rapporte pas la preuve de la non décence du logement entre 2016 et 2019.

M. [I] [F] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 6 mars 2023, M. [I] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 3 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Perpignan;

Débouter l’association Collectif fraternité [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes ;

Recevoir l’exception d’inexécution soulevée par M. [K] [F] ;

Constater l’accord amiable conclu entre les parties quant au reliquat du loyer ;

Condamner l’association Collectif fraternité [Localité 10] à payer M. [K] [F] la somme de 6.600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

De statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [K] [F] soulève une exception d’inexécution, soutenant que le logement est insalubre et qu’il ne s’est maintenu dans les lieux uniquement en raison de l’impossibilité de se reloger. Il affirme que l’insalubrité a été constatée par un rapport Urbanis du 18 avril 2014 qui fait état d’éléments de non décence ayant donné lieu à des travaux seulement deux ans plus tard. Le locataire précise avoir fait dresser un constat d’huissier le 11 mai 2016 et met en avant la forte présence d’humidité ainsi que l’absence de VMC.

Il sollicite une indemnisation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement.

L’appelant soutient avoir quitté le logement au mois de novembre 2019, précisant avoir laissé les clés à son conseil et signé un bail le 8 novembre 2019 concernant un logement [Adresse 3] (66).

M. [K] [F] fait valoir qu’il a été exonéré du paiement du reliquat du loyer en contrepartie de quoi il devait s’occuper de la fermeture du portail et de la surveillance de la mosquée la nuit. En ce sens, il produit les attestations du trésorier de l’association et du secrétaire général.

Dans ses dernières conclusions du 5 mai 2023, l’association Collectif fraternité [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer la décision en toutes ses dispositions ;

Déclarer M. [K] [F] irrecevable pour toutes demandes concernant la période antérieure au 28 mai 2018 et en toute hypothèse, le voir débouter de sa demande reconventionnelle;

Actualiser les demandes de la concluantes et condamner l’appelant au paiement de la somme de 5.421,21 euros au titre de l’arriéré locatif et ainsi qu’au paiement de la somme de 10.371,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

Débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner l’appelant au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’association Collectif fraternité [Localité 10] conteste l’exception d’inexécution soulevée par l’appelant. Elle fait valoir que les arguments adverses sont en partie inopérants dès lors qu’elle poursuit le paiement des loyers à compter de novembre 2018 et non 2014. L’association précise avoir fait effectuer les travaux préconisés dès mai 2016 à l’exception de quelques points n’ayant pas pu être réalisés suite aux difficultés posés par le locataire lui-même. Elle précise que le procès-verbal de constat d’huissier du 11 mai 2016 est inopérant au regard du constat de conformité réalisé par la commune et confirmé par la CAF et ajoute que M. [K] [F] a habité l’appartement sans discontinuer, que ce soit antérieurement, durant ou postérieurement aux travaux.

L’association Collectif fraternité [Localité 10] conteste l’exonération alléguée de loyer et soutient que M. [K] [F] n’en rapporte pas la preuve. Elle ajoute que c’est la carence du locataire, ce dernier n’ayant pas déclaré ses ressources, qui a mené à la suspension du versement de l’allocation versée par la CAF.

L’intimée soutient que le contrat de bail s’est poursuivi au-delà du mois d’octobre 2019 dès lors qu’elle n’a pas été en mesure de récupérer les clés, effectuer un état des lieux et relouer le logement. L’association ajoute avoir plusieurs fois sollicité la régularisation de la situation auprès du locataire sans succès.

L’association Collectif fraternité [Localité 10] conteste la demande de dommages-intérêts de M. [K] [F], arguant du fait qu’elle serait prescrite sur la période antérieure au mois de mai 2019 et qu’il n’apporterait pas la preuve d’un préjudice sur la période postérieure.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 décembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du bail

Il ressort des justificatifs produits que les loyers n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, deux mois après un commandement resté infructueux

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, signifié le 10 décembre 2019 au preneur.

Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 10 février 2020 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.

M. [F] s’oppose à la résiliation du bail en l’état de l’indécence du logement se prévalant du diagnostic décence établi par URBANIS le 18 avril 2014 et de plusieurs attestations établies en 2015.

Il soutient que le logement est toujours indécent, et qu’en dépit du rapport établi par URBANIS le bailleur n’a diligenté aucun des travaux préconisés. Il produit encore un procès-verbal en date du 11 mai 2016 listant divers désordres et témoignant d’une réalisation partielle des travaux par le bailleur.

Ce procès-verbal fait état de la présence de prises électriques anciennes descellées, de volets en très mauvais état, l’absence d’aération dans la cuisine et la salle de bains, l’absence de vmc, la présence d’un mitigeur hors d’usage, d’une condensation anormale à l’intérieur du meuble sous l’évier dans la cuisine, un mauvais fonctionnement du robinet dans la salle de bains et du mélangeur de la baignoire, la présence de traces d’humidité sur tous les murs de l’habitation.

En l’état, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le bailleur justifie de la réalisation de nombreux travaux tels que préconisés par URBANIS ce dont témoigne d’ailleurs le procès-verbal de constat qui évoque le changement de menuiseries comportant un dispositif de ventilation ou encore la présence de nouvelles prises électriques.

Par ailleurs, le courrier émanant de la commune de [Localité 10] en date du 2 mai 2016 témoigne lui aussi de la réalisation de nombreux travaux de réfection à savoir :

— le raccordement du logement au réseau public en eau potable, la réfection complète de l’installation électrique, le remplacement intégral des anciennes menuiseries non étanches à l’air et à l’eau, la mise en place d’un dispositif de chauffage, la révision de la toiture et de son étanchéité, la reprise des enduits en façade dégradés, la résorption des moisissures, seules subsistent les traces d’infiltration comme celles liées à l’obstruction de la grille de ventilation haute de la salle de bains qui génère un phénomène de condensation lié à une mauvaise utilisation du logement, la révision et la réfection des installations de distribution d’eau'

Aux termes de ce courrier, le service municipal indique que le bailleur a effectué l’ensemble des travaux préconisés justifiant le classement du dossier.

Ces éléments établissent contrairement à ce qui est allégué par M. [F] la décence du logement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail et rejeté l’exception d’inexécution opposé par l’appelant en l’absence d’élément de preuve.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2020, ordonné la demande d’expulsion et condamné le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges soit la somme de 350 euros jusqu’à la libération des lieux.

La clause pénale contractuellement prévue et fixée par le premier juge à la somme de 577,12 euros sera également confirmée par la cour en l’absence de motif légitime à l’obligation de paiement.

2/ Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation :

En application des dispositions du contrat, de l’article 7 alinéas 1er de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire a l’obligation de payer les loyers et les charges.

Le premier juge a fixé une dette locative d’un montant de 9.621,21 euros à la date du mois de janvier 2021 comprenant un arriéré de loyers impayés d’un montant de 5.421,21 euros et 4.200 euros d’indemnités d’occupation.

Il a ainsi rejeté le moyen exposé par l’appelant selon lequel conformément à l’ordonnance de référé du 10 juin 2015, le bailleur aurait donné son accord pour qu’il soit dispensé du règlement de sa quote part de loyer en contrepartie d’une attention particulière portée à la fermeture du portail et à la sécurité de la mosquée.

Cette argumentation est contestée par le bailleur et n’est pas révélée par la lecture de cette ordonnance, ni par aucune autre pièce produite aux débats.

En l’absence de paiement dûment justifié par le preneur, l’arriéré locatif sera fixé à la somme de 5.421,21 euros.

S’agissant du paiement de l’indemnité d’occupation, l’appelant soutient avoir quitté le logement en 2019 mais ne justifie pas avoir engagé les démarches officialisant son départ avant le courrier adressé par son conseil le 29 juillet 2022 informant le bailleur de la remise des clés par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il convient en conséquence de condamner M. [F] au paiement de la somme de 10.364,51 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du 10 février 2020 au 29 juillet 2022.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts de l’appelant au titre du préjudice de jouissance,

Comme indiqué ci-avant, M. [F] ne justifie pas de l’indécence du logement à compter du mois de mai 2016 en sorte que la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ne peut qu’être rejetée.

Le jugement déféré sera entrepris de ce chef.

4/ Sur les demandes accessoires,

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [F] sera condamné aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimé ses frais irrépétibles d’appel. Il se verra allouer la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné au paiement,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [K] [F] à payer à l’association Collectif fraternité [Localité 10] la somme de 10.364,51 euros au titre des indemnités d’occupation du 10 février 2020 au 29 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne M. [K] [F] à payer à l’association Collectif fraternité [Localité 10] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [F] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,